Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 460-36/2014
NEMOVITOST:
Pozemky, pozemky p.č. 133/1, p.č. 133/24 na LV č. 301, pozemek p.č. 162/1 na LV č. 675 a pozemek p.č. 237/28 na LV č. 762 pro obec Bohdalov, k.ú. Bohdalov, okr. Žďár nad Sázavou
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Kraj Kraj Vysočina, okres Žďár nad Sázavou, obec Bohdalov, k.ú. Bohdalov, kód k.ú. 606081, LV 301, 675, 762 SJM Bohumil Křesťan, Bohdalov 259, 59213 Bohdalov, spoluvlastnický podíl: 1/1 SJM Vlasta Křesťanová, Bohdalov 259, 59213 Bohdalov, spoluvlastnický podíl: 1/1 Bohumil Křesťan, Bohdalov 259, 59213 Bohdalov, spoluvlastnický podíl: 4/6 MBA MSc., Aleš Pohanka, Ve vilkách 124/41, 64400 Brno - Útěchov, spoluvlastnický podíl: 2/6 Bohumil Křesťan, Bohdalov 259, 59213 Bohdalov, spoluvlastnický podíl: 1/1 Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn. 095 Ex 2199/13/U 05-097, 6.2.2014 Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 IČ: 13297082
telefon: 244 400 604
DIČ:
fax: 244 401 941
e-mail:
[email protected]
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 26.3.2014 (ocenění stávajícího stavu)
IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021977
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
20 stran
V Jemnici, dne 4.6.2014
telefon: +420 724 217 609 fax:
Současný stav 23.3.2014
e-mail:
[email protected]
256 060 Kč
Datum zpracování :
4.6.2014
Počet příloh:
10
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku:
zast. plocha
ostatní plocha orná půda
Přístup k pozemku: z veřejné komunikace
trvalé travní por.
přes vlastní pozemky
zahrada
jiný
zajištěn věcným břemenem
jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD
byty
rek.objekt
Poloha:
kraj obce
bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
centrum
výstavba ind. Garáže
jiné
SOUČASNÝ STAV Přípojky:
voda
kanalizace plyn
elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř.
Poloha v obci:
okrajová část – ostatní
Počet obyvatel:
1 133 (růst)
KUPNÍ CENA 0 Kč
telefon
zpev. příjezd
železnice
autobus silnice II.,III.tř
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou
NE NE
Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn
RIZIKO
Rizika spojená s umístěním nemovitosti:
ANO RIZIKO
Nemovitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení:
Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) NE ANO Exekuce Komentář: K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Na pozemek p.č.237/28 jsou vázána věcná břemena (bezúplatné břemeno chůze a jízdy a věcné břemeno zřídit a provozovat plynárenské zařízení), která však nemají vliv na tržní cenu a nebude na ně brán zřetel.
-2-
RIZIKO
Ostatní rizika: nejsou
NE
Nemovitost není pronajímána
NÁLEZ Přehled podkladů
1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 6.2.2014 2. Výpisy z KN , podle LV č. 301, 675 a 762 pro obec Bohdalov, k.ú. Bohdalov, okr.Žďár nad Sázavou, vyhotovené KÚ pro Kraj Vysočina, KP Žďár nad Sázavou ze dne 6.2.2014 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Bohdalov ze dne 16.2.2014; 4. Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Bohdalov, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při telefonické a emailové komunikaci; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Územní plán obce Bohdalov 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 28.3.2014.
Charakteristika obce
Městys Bohdalov – leží v okrese Žďár nad Sázavou v kraji Vysočina. Obec se rozprostírá jihozápadním směrem od Žďáru nad Sázavou a to směrem na Jihlavu. Dnes zde žije 1133 obyvatel. Obec se člení na dvě místní části a to Bohdalov a Chroustov. Ten se nachází jihozápadně od Bohdalova. Dominantou obce je kostel sv. Vavřince. V okolí obce se nachází velké množství rybníků, které jsou napájeny Bohdaleckým potokem, který je přítokem řeky Oslavy. Ves se nachází v centru Přírodního parku Bohdalovsko a to na úbočí hřebene Arnoleckých hor. Ze vzdělávacích zařízení se v obci nachází - mateřská škola a základní škola. Déle je zde knihovna, pošta, benzinová pumpa, nákupní středisko, hospody. Za ostatním občanským vybavením je nutno dojíždět do Žďáru či do Jihlavy. V obci je několik sdružení – dobrovolní hasiči, fotbalisté, myslivecké sdružení, zahrádkáři, ochotnický divadelní spolek. Je zde i několik drobných podnikatelů a řemeslníků, zemědělské družstvo, škrobárna a rekreační středisko. Je zde fotbalové hřiště a malé sportoviště při základní škole. Obcí prochází silnice č. 388 a okolo silnice č. 353 vedoucí do Žďáru nad Sázavou. Cca 12km jižně od městyse prochází dálnice D1.
Základní popis pozemků
Jedná se o pozemky zapsané na výpisu z KN podle LV č. 301, 675 a 762 pro obec Bohdalov k.ú. Bohdalov, okr. Žďár nad Sázavou, (druhy pozemků: orná půda, trvalý travní porost a ostatní plocha). Bližší specifikace a popis pozemků je uveden v dalších částech odhadu.
Popis pozemků Základní popis Jedná se o pozemky zapsané na výpisu z KN podle LV č. 301, 675 a 762 oceňovaných pozemků pro obec Bohdalov, k.ú. Bohdalov, okr. Žďár nad Sázavou. Dle LV se jedná o tyto druhy pozemků. 2
LV č. 301 - pozemek parc.č. 133/1 - orná půda o výměře 215 m a pozemek 2 parc.č. 33/24 - orná půda o výměře 56 m . Pozemky se nachází v okrajové části obce. Mají trojúhelníkový a nepravidelný čtvercový tvar. Povrch pozemků je travnatý. Tyto pozemky jsou ve vlastnictví manželů Křesťanových. Pozemky vedené jako orná půda mají způsob ochrany v podobě zemědělského půdního -3-
fondu. Dle platného územního plánu obce Bohdalov jsou pozemky určeny jako plochy určené pro zastavění - výroba a služby. 2
LV č. 675 - pozemek parc.č. 162/1 - trvalý travní porost o výměře 909 m , který se nachází vedle již zmiňovaných pozemků. Má téměř obdélníkový tvar. Povrch pozemku je z části travnatý, porostlý keři a stromy a z části je asfaltový povrch - slouží jako parkoviště a komunikace. Tento pozemek je ve vlastnictví 4/6. Pozemek je skutečným užíváním rozdělen na tři části – travnatá část 2 2 o výměře 424 m , plocha komunikace a parkoviště o výměře 206 m a třetí 2 travnatá část o výměře 279 m . Dle platného územního plánu obce Bohdalov jsou pozemky určeny jako plochy určené pro zastavění - výroba a služby. 2
LV č.762 - pozemek parc.č. 237/28 - ostatní komunikace o výměře 312 m . Jedná se o komunikaci na kraji obce vedoucí ke komerčnímu areálu. Dle platného územního plánu je pozemek veden jako plocha dopravy místní komunikace. Oceňované pozemky se nacházejí v okrajové části obce. Přesněji v severní a severo-západní části. V okolí pozemku jsou pozemky stejného využití. K pozemkům se přijíždí po vedlejší komunikaci. Kolem pozemků vede silnice III. třídy.
OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů se nyní vyjadřuje k ceně obvyklé v § 2 takto: „obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“. Dále již zákon toto ustanovení nerozvádí. Je tedy nutné zdůraznit, že pokud je s nemovitými věcmi v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodováno, pak je ocenění provedeno tržní porovnávací metodou. Pokud trh s danou nemovitou věcí neexistuje, či existuje pouze v minimálním rozsahu, a z důvodu nedostatečné vypovídající schopnosti není možné obvyklou cenu stanovit na základě metody porovnávací, pak se ocenění nemovité věci musí provést tzv. náhradní metodikou. Jelikož v současné právní úpravě oceňování není náhradní metodika definována, vychází se z Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS – International Valuation Standards). Tyto standardy hovoří o použitelnosti ceny zjištěné pro konkrétní případy, kdy neexistuje trh s nemovitou věcí. Mezi náhradní metodiky užívané pro legislativu týkající se oceňování nemovitých věcí v ČR (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhláška k tomuto zákonu, a sice č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška) patří způsoby ocenění: Nákladový způsob (§ 21) - věcná hodnota Kombinace nákladového a výnosového způsobu (§ 31) Metodou porovnávací dle vyhlášky (§ 38) V tomto konkrétním případě ocenění není splněna výše uvedená podmínka (dostatečný počet srovnatelných nemovitých věcí) u pozemku typu komunikace, výše uvedené náhradní metodiky ocenění I. a II. nejsou v tomto případě (u pozemků) relevantní a tudíž je v ocenění přihlédnuto k náhradní metodice č.III - ocenění porovnávací metodou dle platné oceňovací vyhlášky (§ 3 a § 4). -4-
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Jelikož se jedná o čtyři pozemky s různým účelem využití (dvě skupiny) jak podle výpisu z LV, tak dle platného územního plánu ( jeden pozemek vedený jako komunikace a tři pozemky jako nezastavěné plochy určené pro zastavění (výroba služby), byly všechny pozemky jednotlivě podrobeny porovnávací metodě. V případě pozemku typu komunikace není k dispozici téměř žádný srovnatelný pozemek a v tomto případě znalec vycházel z vlastních zkušeností, odborného odhadu a konzultací s odborníky a specialisty. Co se týče ploch pro zastavění, dá se vycházet z určitého množství porovnatelných pozemků v dané lokalitě. Z výše uvedených důvodů bylo více přihlédnuto k ocenění dle platné oceňovací vyhlášky - metodou porovnávací (viz ocenění). Shrnutí dosažených a vypočtených tržních cen je shrnuto v přiložené tabulce ocenění.
Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění je třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitých věcí přibližně stejného druhu a známé výměry, respektive obestavěného prostoru. Srovnatelné nemovité věci by měly být ze stejného konstrukčního systému, přibližně stejné velikosti (počet pater objektu) a zejména ve stejné či velmi podobné lokalitě (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.). Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze srovnatelných nemovitých věcí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky realitních kanceláří v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp. nabízenou cenou), a sběru dat pro tvorbu předcházejících odhadů na danou problematiku, v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávané vykazují takové vlastnosti „podobné” se srovnávací nemovitostí, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Též s ohledem na lokalizaci nemovitosti (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím ke zjištěné ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Na základě usnesení byla provedena analýza trhu s nemovitostmi v okrese Žďár nad Sázavou. Jednalo se o trh s prodejem pozemků pro komerční výstavbu a komunikace. Oceňované pozemky jsou dle platného územního plánu zařazeny do plochy výroby a služeb. Z analýzy vyplynulo, že vypovídající množství srovnatelných nemovitostí bylo pro databázi prodeje pozemků pro komerční výstavbu. Na základě skutečnosti, že neexistuje trh s prodeji pozemků typu komunikace v zájmové lokalitě, znalec konstatuje, že stanovení výše obvyklé ceny takovýchto pozemků bude určeno pomocí “náhradní metodiky”, a sice dle platné oceňovací vyhlášky (§ 3 a § 4).
-5-
V následující tabulce je uveden přehled databáze prodeje pozemků pro komerční využití: Databáze prodejů nemovitostí Číslo
Popis nemovitosti
Prodejní cena
1
Prodej pozemku ke komerčnímu využití v obci Vystrkov, okr. Pelhřimov. 2 Plocha pozemku 12589 m , v blízkosti sjezd z dálnice D1. Inženýrské sítě na pozemku, mimo kanalizaci a plyn umístěn cca 100 m od pozemku.
545 Kč/m
2
2
Prodej pozemku ke komerčnímu využití v obci Jiřice, okr. Pelhřimov. 2 Pozemek se nachází v průmyslové zóně, plocha 5508 m . Obecní příjezdová komunikace (štěrk, asfalt) a inženýrské sítě dostupné ve vzdálenosti 100 m.
354 Kč/m
2
3
Prodej pozemku ke komerčnímu využití ve městě Pelhřimov. Pozemek se 2 nachází v průmyslové zóně, plocha 1560 m . Příjezd po asfaltové komunikaci, inženýrské sítě podél hranice pozemku.
600 Kč/m
2
4
Prodej pozemku ke komerčnímu využití v Lukách nad Jihlavou, plocha 2 27000 m . Pozemek je mírně svažitý, inženýrské sítě a příjezdová komunikace na hranici pozemku.
500 Kč/m
2
5
Prodej pozemku ve Veselíčku, místní část Žďáru nad Sázavou ke komerčnímu využití. Pozemek situován na okraji průmyslové zóny. 2 Dle územního plánu zařazen do ploch výrobní aktivity. Plocha 711 m , příjezd po asfaltové komunikaci.
300 Kč/m
2
6
Prodej pozemku ke komerčnímu využití v obci Sázava u Žďáru 2 nad Sázavou. Pozemek se nachází v okrajové části obce, plocha 440 m a inženýrské sítě na hranici pozemku.
682 Kč/m
2
7
Prodej pozemku ke komerčnímu využití ve městě Žďírec nad Doubravou. 2 Plocha 789 m , pozemek situován v blízkosti vlakového nádraží.
330 Kč/m
2
8
Prodej pozemku ke komerčnímu využití v průmyslové zóně v Jihlavě – Bedřichově. Dle územního plánu určen pro průmysl a výstavbu. Plocha 2 pozemku 17068 m , příjezd po zpevněné komunikaci přes sousední pozemek, zajištěn věcným břemenem.
760 Kč/m
2
9
Prodej pozemku ke komerčnímu využití ve městě Brtnice. Pozemek je 2 rovinatý, v blízkosti řeky Brtnice, plocha 28804 m .
104 Kč/m
2
10
Prodej pozemku ke komerčnímu využití ve městě Havlíčkův Brod. Dle územního plánu je pozemek určen do ploch výroby a skladování, 2 drobná řemeslná výroba. Plocha pozemku 4571 m . Součástí pozemku jsou vybudované patky pro montáž haly (18 x 64 m) – součást prodeje.
864 Kč/m
2
11
Prodej pozemku ke komerčnímu využití ve městě Havlíčkův Brod. Dle územního plánu je pozemek určen do ploch výrobní a nevýrobní 2 služby, aj. Plocha pozemku 10179 m . Pozemek se nachází v těsné blízkosti městského okruhu.
785 Kč/m
2
12
Prodej pozemku ke komerčnímu využití o výměře 4 541 m v Rozkoši u Humpolce vymezený územním plánem pro nerušící výrobu, obchod a služby. Na hranici pozemku je veřejný vodovod, kanalizace a vedení NN.
310 Kč/m
2
2
-6-
Stanovení a zdůvodnění výsledné ceny nemovitosti: Srovnatelné nemovitosti jsou obdobného charakteru jako oceňovaná nemovitost. Ve všech případech se jedná o nemovitosti určené k prodeji. Prvním koeficientem je koeficient na polohu nemovitosti, zde se zohledňovala lokalita, ze které je porovnávaná nemovitost. Druhým koeficientem porovnání byl koeficient velikosti pozemku, zde se porovnávala velikost nemovitosti vůči srovnatelným nemovitostem. Posledním koeficientem byl koeficient dle úvahy znalce. Zjištění výše prodejnosti jako celku (pozemek)
Č.
Cena požadova ná Kč
Koef. redukce na pramen ceny
Cena po redukci na pramen ceny Kč
1
545
0,85
2
354
3 4
IO
Dosažitelná cena oceň. (1-3) nemovitosti Kč
K1
K2
K3
463
1,10
1,10
1,00
1,2100
383
0,85
301
1,09
1,05
0,80
0,9156
329
600
0,85
510
1,08
1,02
1,10
1,2118
421
500
0,85
425
1,00
1,20
1,00
1,2000
354
5
300
0,85
255
1,00
1,00
0,90
0,9000
283
6
682
0,85
580
1,00
0,98
1,10
1,0780
538
7
350
0,85
298
1,15
1,00
0,85
0,9775
304
8
330
0,85
280
1,05
1,15
0,85
1,0264
273
9
500
0,85
425
1,20
1,20
0,90
1,2960
328
10
760
0,85
646
1,10
1,05
1,20
1,3860
466
11
785
0,85
667
1,10
1,07
1,20
1,4124
472
12
310
0,85
264
1,18
1,05
0,80
0,9912
266
Průměrná cena
Kč
368
Směrodatná odchylka
Kč
73
Minimum
Kč
295
Maximum
Kč
441
Odhad dosažitelné ceny po zaokrouhlení
Kč
350
K1 K2 K3
Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost pozemku Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší
IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Na základě výše uvedených informací a způsobu ocenění porovnávací metodou bylo z provedených propočtů a ostatních informací určeno, že výše obvyklé ceny pozemků pro výrobu a služby činí 350 Kč/m2. V případě pozemku p.č. 133/1 znalec provedl snížení výše obvyklé ceny o 10% z důvodu mírné 2 omezenosti využitelnosti pozemku. Jedná se o pozemek o celkové výměře 215 m a pozemek má tvar lichoběžníku. Tyto skutečnosti snižují možnost zastavěnosti pozemku, a tudíž mají vliv na výši ceny obvyklé, 2 která činí 315 Kč/m . V případě pozemku p.č. 133/24 znalec provedl snížení výše obvyklé ceny o 20% z důvodu značné 2 omezenosti využitelnosti pozemku. Jedná se o pozemek o celkové výměře 56 m a pozemek má trojúhelníkový tvar. Tyto skutečnosti značně snižují možnost zastavěnosti pozemku, a tudíž mají vliv na výši 2 ceny obvyklé, která činí 280 Kč/m .
-7-
V případě pozemku p.č. 162/1 je ocenění provedeno dle skutečného stavu nemovitosti. Tento pozemek pro účely ocenění bude rozdělen na tři části: 1. pozemek určený k zastavění stavbou pro výrobu a služby – obvyklá cena ve výši 350 Kč/m
2
2. zpevněná komunikace – ocenění pomocí “náhradní metodiky” dle platné oceňovací vyhlášky (§ 3 a § 4) 3. pozemek určený k zastavění stavbou pro výrobu a služby – jedná se o obdobnou situaci jako v případě 2 pozemku p.č. 133/1, a proto je obvyklá cena ve výši 315 Kč/m . Specifikum pozemku p.č.162/1 je podílové spoluvlastnictví povinného ve výši 4/6. Z tohoto důvodu bude výsledná cena podílu dále snížena o 10%. (snížení určené pro většinový podíl pozemku, který je možné v budoucnu rozdělit na základě patřičného geometrického plánu). V případě pozemku p.č. 237/28 bude ocenění provedeno pomocí “náhradní metodiky” dle platné oceňovací vyhlášky (§ 3 a § 4). Určení základní ceny stavebního pozemku: Obec, v níž se nemovitost nachází, není vyjmenovaná v příloze č. 2 v tabulce číslo 1 vyhlášky. 2
Základní cena podle §3, pís. b) za m stavebního pozemku: 2 Základní cena příslušné vyjmenované obce (ZCv): 520,00 Kč/m Koeficient velikosti obce (O1): 0,750 III: 1001 - 2000 Koeficient hospodářsko-správního významu obce (O2): 0,650 IV: Ostatní obce 1,010 Koeficient polohy obce (O3): IV: Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně Koeficient technické infrastruktury obce (O4): 0,850 II: Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 0,800 Koeficient dopravní obslužnosti obce (O5): IV: Železniční, nebo autobusová zastávka Koeficient občanské vybavenosti obce (O6): 0,980 II: Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena (ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6):
157,56 Kč/m
2
Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě (§3) Pozemek p.č. 162/1 2 Základní cena stavebního pozemku (ZC): 157,56 Kč/m Stanovení hodnot kvalitativních pásem pro úpravu základních cen pozemků komunikací: Znak číslo pásma hodnota P1 III 0,50 Kategorie a charakter pozemní komunikace: účelové komunikace P2 II 0,90 Charakter a zastavěnost území: v kat. úz. mimo sídelní část obce v zastavěném území obce P3 I 1,00 Komerční využití: bez možnosti komerčního využití P4 I 1,00 Povrch komunikace: se zpevněným povrchem Součin hodnot (P14 = P1 x P2 x P3 x P4):
0,450
Parcela číslo: Výměra: Ocenění dle odstavce: Základní cena upravená (ZCU = ZC x P14): 157,56 x 0,450 = 2 2 Cena parcely: 70,90 Kč/m x 206 m =
-8-
162/1 2 206 m 3) Komunikace 2 70,90 Kč/m 14 605,40 Kč
Souhrn ploch všech parcel:
206 m
Souhrn cen všech parcel:
2
14 605,40 Kč
Pozemek p.č. 237/28 2 Základní cena stavebního pozemku (ZC): 157,56 Kč/m Stanovení hodnot kvalitativních pásem pro úpravu základních cen pozemků komunikací: Znak číslo pásma hodnota P1 III 0,50 Kategorie a charakter pozemní komunikace: účelové komunikace P2 II 0,90 Charakter a zastavěnost území: v kat. úz. mimo sídelní část obce v zastavěném území obce P3 I 1,00 Komerční využití: bez možnosti komerčního využití P4 I 1,00 Povrch komunikace: se zpevněným povrchem Součin hodnot (P14 = P1 x P2 x P3 x P4):
0,450
Parcela číslo: Výměra: Ocenění dle odstavce: Základní cena upravená (ZCU = ZC x P14): 157,56 x 0,450 = 2 2 Cena parcely: 70,90 Kč/m x 312 m =
237/28 2 312 m 3) Komunikace 2 70,90 Kč/m 22 120,80 Kč
Souhrn ploch všech parcel:
312 m
Souhrn cen všech parcel:
2
22 120,80 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Druh pozemku
Parcela č.
orná půda orná půda trvalý travní porost ost. plocha - komunikace trvalý travní porost
133/1 133/24 162/1 162/1 162/1 Vlastnický podíl 162/1 = 4/6 Snížení 10% ost. plocha - komunikace 237/28 Celková výměra pozemků
Výměra 2 m 215 56 424 206 279
Jednotková cena 2 Kč/m 315,00 280,00 350,00 70,90 315,00
Celková cena pozemku Kč 67 725,00 15 680,00 148 400,00 14 605,40 87 885,00 167 260,27 150 534,24
312 1 492
70,90 Hodnota pozemků celkem
22 120,80 256 060,04
Na základě výše uvedených informací a způsobu ocenění zejména porovnávací metody bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a ostatních informací určeno, že současná obecná (obvyklá) cena oceňovaných nemovitostí - tj. - pozemků zapsaných na výpisu z KN podle LV č. 301, 675 a 762 pro obec Bohdalov, k.ú. Bohdalov, okr. Žďár nad Sázavou, může prostým součtem jednotlivých cen pozemků dosáhnout celkové součtové ceny:
Cena nemovitostí celkem: 256 060,-Kč slovy: dvě stě padesát šest tisíc šedesát korun českých (Kč)
-9-
Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 6.2.2014
3
Výpis z KN podle LV č.301, 675 a 762 pro obec Bohdalov, k.ú. Bohdalov , okres Žďár nad Sázavou ze dne 6.2.2014
3
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Bohdalov ze dne 13.2.2014 s vyznačením oceňovaných pozemků
1
Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaných pozemků
1
Územní plán obce Bohdalov, k.ú. Bohdalov s vyznačenými pozemky.
1
Fotodokumentace oceňovaných pozemků
1
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 460-36/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze dne 4.6.2014
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 10 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 6.2.2014
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Výpis z KN podle LV č.301, 675 a 762 pro obec Bohdalov, k.ú. Bohdalov , okres Žďár nad Sázavou ze dne 6.2.2014
LV 301
- 14 -
LV 675
- 15 -
LV 762
- 16 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Bohdalov ze dne 13.2.2014 s vyznačením oceňovaných pozemků
Celková katastrální mapa
Pozemek p.č. 237/28
Pozemky p.č. 162/1, p.č. 133/1 a p.č. 133/24
- 17 -
Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaných pozemků
Celkový pohled na ortofotomapu
Pozemky p.č. 162/1, p.č. 133/1 a p.č. 133/24
Pozemek p.č. 237/28
- 18 -
Územní plán obce Bohdalov, k.ú. Bohdalov s vyznačenými pozemky.
Pozemky určené pro výrobu a služby
Pozemek určen jako plocha místní komunikace
- 19 -
Pozemek p.č. 133/24 a p.č. 133/1
Pozemek p.č. 162/1
Pohled na pozemky p.č. 162/1, p.č. 133/24 a p.č. 133/1
Pozemek p.č. 162/1
Pozemek p.č. 237/28
Pozemek p.č. 237/28
- 20 -
