2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1038/89/2014

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 4/6 na pozemcích parc.č. st. 308 a 337/6 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č.e. 187 (rekreační chata), která je součástí pozemku parc. č. st. 308 (LV 130); - podílu ve výši id. 4/18 na pozemku parc.č. 337/4 (LV 391); to vše v k. ú. Libeř, obec Libeř, okres Praha-západ.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 20063/12-53 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 12.3.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.3.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 29 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 22.4.2014

Znalecký posudek č. 1038/89/2014

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí .............................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rekreační chata č.e. 187, která je součástí parc. č. st. 308, a příslušenství .................................. 10

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 21

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 21

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 28

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 29

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 29

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 29



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 20063/12-53: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 130 a LV č. 391, tj.: - podíl ve výši id. 4/6 na pozemcích parc.č. st. 308 a 337/6 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č.e. 187 (rekreační chata), která je součástí pozemku parc. č. st. 308 (LV 130); to vše v k. ú. Libeř, obec Libeř, okres Praha-západ; - podíl ve výši id. 4/18 na pozemku parc.č. 337/4 (LV 391); to vše v k. ú. Libeř, obec Libeř, okres Praha-západ. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc: * LV č. 130 pro k. ú. Libeř, obec Libeř, okres Praha - západ ALV:

BLV:

Sobota Lukáš, Nevanova 1036/18, Řepy, 163 00 Praha; Identifikátor: 790824/0175; Podíl: 4/6 Sobotová Helena, Nevanova 1036/18. Řepy 163 00 Praha; Identifikátor: 575507/0871; Podíl: 1/6 Vortnerová Irena, Krčská 993/57, Krč, 14000 Praha; Identifikátor: 605523/0632; Podíl: 1/6 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. st. 308 zastavěná plocha a nádvoří 42 m Na pozemku stojí stavba: Libeř č.e. 187, rodinná rekreace 2 parc. č. 337/6 zahrada 649 m Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Libeř, č.e. 187 rodinná rekreace st. 308


Stránka 3 z 29


FLV:


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 337/6 53755 649 m

* LV č. 391 pro k. ú. Libeř, obec Libeř, okres Praha - západ ALV:

BLV:

Čihák Václav, č.p. 85, 398 55 Kovářov; Identifikátor: 760210/1573; Podíl: 1/3 Sobota Lukáš, Nevanova 1036/18, Řepy, 163 00 Praha; Identifikátor: 790824/0175; Podíl: 4/18 Sobotová Helena, Nevanova 1036/18. Řepy 163 00 Praha; Identifikátor: 575507/0871; Podíl: 1/18 Švec Bohumír, Viktorinova 1122/1, Nusle, 14000 Praha 4; Identifikátor: 451001/087; Podíl: 1/3 Vortnerová Irena, Krčská 993/57, Krč, 14000 Praha; Identifikátor: 605523/0632; Podíl: 1/18 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 337/4 ostatní plocha ostatní komunikace 201 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/2013.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; ZP – započitatelná plocha


Stránka 4 z 29



B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a částečné zaměření nemovitých věcí bylo provedeno při místním šetření konaném dne 18.3.2014 za přítomnosti povinného pana Lukáše Soboty. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu. Povinný na základě zaslaného doporučeného dopisu znalce kontaktoval a umožnil provedení místního šetření. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 130 ze dne 12.3.2014, k. ú. Libeř, obec Libeř, okres Praha – západ – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 391 ze dne 12.3.2014, k. ú. Libeř, obec Libeř, okres Praha - západ – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 20063/12-53 ze dne 12.3.2014 Sdělení MěU Dolní Břežany ze dne 31.3.2014; č. j. 1251/14; vyřizuje: Klímová; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k. ú. Libeř – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Libeř Informace získané při místním šetření mj. od povinného pana Lukáše Soboty Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři


Stránka 5 z 29



Zákony a vyhlášky: Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014


Stránka 6 z 29



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 130 a LV č. 391 ze dne 12.3.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.


Stránka 7 z 29



Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisů z katastru nemovitostí LV č. 130 a LV č. 391 ze dne 12.3.2014 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s nimi v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k zaměření nemovitých věcí včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení či rekreaci nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním


Stránka 8 z 29



sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení či rekreaci neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky a s rekreační chatou a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Praha-západ v chatové části obce Libeř, která leží na severovýchodním okraji obce v blízkosti obce Psáry, v katastrálním území Libeř. Chatová osada se rozkládá v severozápadně orientovaném svahu mezi Záhořanským potokem pod lesem spadajícím do Přírodního parku Střed Čech. Konkrétně rekreační chata stojí asi 400 m východně od rybníku Mordýřka a cca 300 m západně od ZŠ Domov Laguna – ústav sociální péče v obci Psáry.


Stránka 9 z 29



Absolutní centrum obce Libeř (obecní úřad) je vzdáleno cca. 2 km jihozápadním směrem, centrum obce Psáry je vzdáleno asi 1,5 km. Dojezdová vzdálenost do centra Prahy je asi 30 km. Okolní zástavba: Jedná se o původní chatovou zástavbu s několika novostavbami rodinných domů. V docházkové vzdálenosti je les i vodní plocha. Občanská vybavenost: V obci Libeř je z občanské vybavenosti k dispozici pouze obecní úřad, obchod s potravinami a koupaliště. Základní potřebná občanská vybavenost je k dispozici v sousední obci Psáry či v 5 km vzdáleném městě Jílové u Prahy, veškerá je v nedaleké Praze. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží asi 6 km od Pražského okruhu (exit 82 – Jesenice). Při východním okraji obce vede silnice II. třídy č. II/105 spojující obec Jesenice s městem Jílové u Prahy. Z veřejné dopravy je v obci zastávka autobusů, které zajišťují spojení na trase Praha – Jílové u Prahy. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po nezpevněné místy svažité veřejné komunikaci z pozemku parc. č. 341/1 (ostatní plocha / ostatní komunikace; vlastník: obec Libeř). Přístup a příjezd osobním vozidlem může být při nepříznivých povětrnostních podmínkách problémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné především na vlastním pozemku. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě k dispozici pouze elektřina. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Kód Název obce okresu obce CZ020A Libeř 539422

Správní obvod 1 2105

2

3

2

2

4

5

6

7

1 363 1 275 895 38

8

9

0

0

10 11 12 13 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rekreační chata č.e. 187, která je součástí parc. č. st. 308, a příslušenství Jedná se o dřevěnou srubovou rekreační chatu obdélníkového tvaru se zděnou podezdívkou a obdélníkovou přístavbou, která je součástí pozemku parc. č. st. 308. Chata je podsklepená (nízká světlá výška), má obytné přízemí a stavebně upravené podkroví, které je přístupné po strmém dřevěném schodišti. V přízemí se nachází vstupní veranda, navazující kuchyňka a obývací místnost s krbovými kamny a schodištěm do podkroví. V podkroví je jedna místnost se zkosenými stěnami sloužící ke spaní.


Stránka 10 z 29



Chata stojí na svažitém pozemku, je napojena pouze na elektřinu. Suché WC je umístěno v sousední garáži, která tvoří příslušenství. Okolo chaty je provedena zpevněná plocha, jednotlivé výškové úrovně pozemku jsou vyrovnány opěrnými zídkami a propojeny venkovními schodišti na terénu. Pozemek je oplocený, příjezd je posledních cca. 70 m po nezpevněném úzkém pozemku parc.č. 337/4 – předmětem ocenění je podíl na této cestě. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinná rekreace“, což je v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení povinného před cca 70-ti lety Počet podlaží: podsklepení s nízkou světlou výškou + 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: kamenné prolité betonem Nosné konstrukce: dřevěné, zděná podezdívka z kamene Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný, přístavba s pultovou střechou Krytina střechy: eternitové šablony Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu částečně s nátěrem a zkorodované Vnější povrchy: dřevěné s nátěrem, na štítové straně dřevotříska Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dřevěné s nátěrem Obklady: keramické v kuchyňce za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná, strmé Dveře: nejsou provedeny Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné s PVC a koberci Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není provedeno napojení Hygienické vybavení: není provedeno - suché WC mimo objekt Vnitřní kanalizace: není provedeno napojení Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: menší kuchyňská linka, dřez Údržba: zanedbaná Výpočet obestavěného prostoru rekreační chaty č. e. 187 dle měření Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

5,6*2,2+5,8*4,3 5,6*2,2+5,8*4,3


Konstrukční výška 1,2 m 2,2 m

Zastavěná plocha 2

37,26 m 2 37,26 m

Obestavěný prostor 3

45 m 3 82 m

Stránka 11 z 29



5,8*4,3

podkroví

0,7 m

24,94 m

2

5,8*4,3*2,4*0,5+5,6*2,2*0,7*0,5

Obestavěný prostor

17 m

3

34 m

3

178 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

37 m 2 62 m

Informativní odhad vnitřní výměry místností rekreační chaty č. e. 187 Podlaží

Místnost

Podlahová plocha

Zohledněno

Započitatelná plocha

31,67

100%

31,67 m

veranda, kuchyňka, obývací místnost - odhad 0,85 x zastavěná plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 1.NP

2

2

31,67 m

Podlaží

Místnost

Podlahová plocha

Podl.plocha se s.v. do 1,3 m

Zohledněno

Započitatelná plocha

podkroví

místnost

19,46

6,48

100%

12,98 m

2

2

Započitatelná plocha podkroví

12,98 m

Celková započitatelná plocha

44,65 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl dle sdělení povinného pana Lukáše Soboty postaven před cca. 70-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu se zanedbanou údržbou. Ve špatném stavu jsou především střešní krytina a klempířské konstrukce. Vybavení interiéru je původní opotřebované – neodpovídá dnešním standardům. Při místním šetření bylo zjištěno, že se stavba lehce rozjíždí do strany směrem ze svahu. Nevylučuji potřebu provedení ztužení stavby. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d) e) f)

-

Inženýrské sítě - elektřina Oplocení – z pletiva s kovovými a betonovými sloupky Vjezdová brána – kovová s drátěnou a plechovou výplní Zpevněné plochy - betonové Venkovní schodiště – betonové, s betonovou dlažbou či kamenné Opěrné zídky - zděné

Garáž – zděná s plochou střechou, vlnitou krytinou, omítnutou fasádou, plechová vrata, suché WC, stojí na pozemku parc. č. 337/6. Stáří stavby odhaduji na 60 let, stav je nevalný. Výpočet obestavěného prostoru garáže dle měření Podlaží

Výpočet

1.NP

4,8*3,7

Obestavěný prostor


Konstrukční výška 2,4 m

Zastavěná plocha 2 17,76 m

Obestavěný prostor 3 43 m 43 m

3

Stránka 12 z 29



7.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl id. 4/6 na pozemcích parc. č. st. 308 a 337/6, které jsou zapsané na LV č. 130 ze dne 12.3.2014 a podíl id. 4/18 na pozemku parc.č. 337/4, který je zapsán na LV č. 391 ze dne 12.3.2014, vše v k. ú. a obci Libeř, okres Praha-západ. Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc. č. st. 308 – podíl ve výši id. 4/6

Pozemek je svažitý, má čtvercový tvar, je částečně zastavěn rekreační chatou č. e. 187 – zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. Přístup na pozemek je z pozemku parc. č. 337/6, na který navazuje parc. č. 337/4. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem – zakreslení stavby v KM není v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 337/6 - podíl ve výši id. 4/6

Pozemek je svažitý obdélníkového tvaru, slouží jako zahrada u rekreační chaty. Ve východní části pozemku se nachází stavba garáže, která není zakreslena v katastrální mapě. Pozemek je částečně opěrnými zídkami rozdělen na výškové úrovně propojené schodišti na terénu, je travnatý s okrasnými a ovocnými porosty a částečně zpevněný betonem či betonovou dlažbou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Garáž na pozemku není zakreslena v katastrální mapě. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 13 z 29



Pozemek parc. č. 337/4 – podíl ve výši 4/18

Pozemek je rovinný, má úzký protáhlý tvar, slouží jako nezpevněná přístupová cesta k více rekreačním chatám. Pozemek má travnatý udržovaný povrch s vyjetými kolejemi od aut. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Libeř se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako RI – rodinná rekreace.

Hlavní využití: stávající pozemky staveb pro rodinnou rekreaci (chaty, chatové osady) oplocené zahrady s funkcí okrasnou, rekreační nebo užitkovou, sady veřejná prostranství v četně místních komunikací, pěších a cyklistických cest a ploch veřejné zeleně, s prvky drobné architektury (sochy, altánky, kašny), mobiliářem (lavičky, odpadkové koše) a veřejným osvětlením Přípustné využití: chovatelské a pěstitelské zázemí samozásobovacího charakteru, dětská hřiště, plochy drobných sportovišť, nezbytná související technická vybavenost, drobné stavební úpravy stávajících staveb


Stránka 14 z 29



Nepřípustné využití: jakákoliv nová výstavba vyjma drobných stavebních úprav stávajících staveb a nezbytné související technické vybavenosti, změny staveb (rekolaudace) staveb pro rodinnou rekreaci na stavby pro bydlení nahrazení stavby pro rodinnou rekreaci stavbou pro bydlení terénní úpravy (vyjma nezbytných zabezpečovacích prací) provozování činností s negativním dopadem na životní prostředí (zejména rušení klidu v lese) vjezd a parkování motorových vozidel na lesních pozemcích činnosti neslučitelné a nesouvisející s hlavním a přípustným využitím

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Praha-západ, obec Libeř, č. e. 187 Nemovité věci:

podíl id. 4/6 na pozemcích s rekreační chatou a příslušenstvím a podíl id. 4/18 na přístupovém pozemku

Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha: Přístupový pozemek:

2+1 sklepy + 1NP + podkroví 3 178 m 2 44,65 m 2 201 m

Stav:

nevalný

podstandardní - suché WC mimo objekt Příslušenství: garáž, venkovní úpravy 2 Výměra pozemků: 691 m 2 Zast. plocha 1.NP: 37 m Vybavení:

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita se zelení a vodní plochou v docházkové vzdálenosti o umístění nemovitých věcí v okrese Praha-západ nedaleko Prahy Ponižující faktory: o celkově nevalný stav a podstandardní vybavení – pouze suché WC ve vedlejší stavbě garáže o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o nezpevněný příjezd – obtížný přístup v zimních měsících o svažitost pozemku o neúplné inženýrské sítě – napojení pouze na elektřinu o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 15 z 29



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 16 z 29



Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 4/6 (či 4/18 na přístupovém pozemku) je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 130 ze dne 12.3.2014 mají nemovité věci celkem 3 vlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu 1.) www.sreality.cz Nabídka rekreačních chat v obci Libeř a okolí do 1 km od obce - bylo nalezeno celkem 22 rekreačních chat s nabídkovou cenou od 455.000 Kč do 2.500.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka rekreačních chat v obci Libeř a okolí do 5 km od obce - bylo nalezeno celkem 9 rekreačních chat s nabídkovou cenou od 880.000 Kč do 1.990.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka rekreačních chat v obci Libeř - bylo nalezeno celkem 7 rekreačních chat s nabídkovou cenou od 633.000 Kč do 1.990.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na tomto serveru nebyla nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků s rekreační chatou. Nalezeny byly pouze dražby pozemků s rodinným domem. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných rekreačních chat v nevalném stavu, podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. Poptávka je spíše po zrekonstruovaných rekreačních objektech, které jsou napojeny i na vodu, odpovídají dnešním standardním hygienickým podmínkám (splachovací WC, sprcha, tekoucí teplá voda). Obchodovatelnost posuzuji jako nevalnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující,


Stránka 17 z 29



samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 18 z 29



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

pozemky s roubenou chatou a příslušenství

pozemky s dřevěnou chatou 4+1 a přísl.

pozemky s dřevěnou chatou 3+1 a přísl.

pozemky s roubenou chatou a příslušenství

pozemky s dřevěnou d chatou 3+1 a přísl. p

pozemky se zděnou chatou 2+1 a přísl.

Adresa:

Libeř č. e. 187

Libeř - Ovčín

Jílové u Prahy - Radlík

Psáry

Pohoří Pohoř - Skalsko

Psáry 92

Rekreační chata 4+1 zateplená dřevostavba, vytápění kamny na TP, koupelna s vanou, suché WC, zavedena je voda. Chata je částečně podsklepena, zavedena je E, voda ze studny, artézská studna, střecha plechová. Na zahradě kůlna na nářadí a pevná paliva.

Dřevěná podsklepená chata 3+1. Chata je postavena na vlastním pozemku 251m2 s výhledem do okolí. V přízemí je veranda, obývací pokoj a kuchyňka, v podkroví jsou dvě malé ložnice.

Dřevěná podsklepená chata 3+kk v lesích asi 1 km od obce. Konstrukce 1.PP je zděná z kamene, 1.NP je roubené. V 1.PP je sklep, garáž, koupelna a tech.místnost. Vytápění je ústřední kotlem na plyn. Budova má vlastní ČOV a studnu.

Dřevě řevěná chata 3+1 na pozemku 1172 m2. Oplocený pozemek se vzrostlými stromy. Inženýrské sítě: sít elektřina 230/380V, voda: vlastní studna ve skále.

Zděná chata 2+1 k trvalému bydlení. Chata je po rekonstrukci. Dispozice: veranda, obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna, WC, sklep. IS - elektřina, vrtaná studna 50 m, domácí vodárna, septik. Upravená zahrada s vzrostlými tújemi a ovocnými stromy.

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

x

dřevěné roubené 2+1 sklepy + 1NP + podkroví 691 178 37 44,65

dřevěné 4+1 sklep + 1NP + podkroví 1 043 nezjištěn 81 69

dřevěné 3+1 sklep + 1NP + podkroví 251 nezjištěn 31 50

dřevěné 3+kk 1PP + 1NP + podkroví 1 491 nezjištěn 79 50

dřevěné 3+1 1NP + podkroví 1 172 nezjištěn 59 70

zděné 2+1 sklep + 1NP 734 nezjištěn 79 67

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

x

1 890 000

745 000

1 290 000

1 758 000

1 870 000

Cena [Kč / m2] započ. pl.:

x

27 391

14 900

25 800

25 114

27 848

Variační koeficient [%]:

20% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Libeř č. e. 187; klidná lokalita


obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

Stránka 19 z 29


K2 - Pozemek:

Určení obvyklé ceny svažitý, udržovaný s porosty; 691 m2 + přístup

K3 - Stav:

nevalný

K4 - Vybavení, příslušenství:

podstandardní; garáž se suchým WC

K5 - Velikost nemovitých věcí:

sklepy + 1NP + podkroví; ZP = 44,65 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena [Kč / m2] zap. pl.: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:

větší, mírně svažitý 0,90 střední až nevalný 0,95 koupelna, suché WC 0,90 větší chata 1,06 E, studna 0,97 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

menší, mírně svažitý 1,20 nevalný 1,00 obdobné 1,00 větší chata 1,01 E, V 0,97 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

větší, mírně svažitý 0,80 nevalný 1,00 obdobné 1,00 větší chata 1,01 E, studna 0,97 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

17 386

18 530

14 977

17 289

18 141

17 995

776 318 7%

827 363

668 741

771 969

810 012

803 502

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

776 318 56 695 668 741 719 623 776 318 833 013

Maximální upravená cena [Kč]:

827 363

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]:

776 318

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 4/6 na LV č. 130, k.ú. Libeř (vč. podílu 4/18 na parc. č. 337/4)

517 545

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 4/6 na LV č. 130, k.ú. Libeř (vč. podílu 4/18 na parc. č. 337/4) Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

414 036

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 4/6 na LV č. 130, k.ú. Libeř (vč. podílu 4/18 na parc. č. 337/4)

410 000


menší, mírně svažitý rovinný 0,87 0,97 nevalný střední 1,00 0,90 obdobné standardní / kůlna,garáž 1,00 0,85 větší chata větší chata 1,06 1,05 E, studna E, studna 0,97 0,97 inzerce inzerce 0,85 0,90 bez exekuce bez exekuce 0,95 0,95 obdobné obdobné 1,00 1,00

Stránka 20 z 29



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – zakreslení staveb v KM není v souladu se skutečným stavem

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost – stavba se rozjíždí směrem do strany ze svahu dolů

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k rekreačním účelům ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. evidenční ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec:


252 41 Středočeský Praha-západ Libeř

Stránka 21 z 29



Katastrální území: Libeř Počet obyvatel: 1 275 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 560,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. III III

Pi 0,75 0,85

III

1,02

II

0,85

IV V

0,80 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 962,16 Kč/m

2

2. Prohlídka a zaměření – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rekreační chatou a příslušenstvím - podíl 4/6 1.2. Pozemek - přístupová cesta – podíl 4/18

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rekreační chatou a příslušenstvím - podíl 4/6 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1


Stránka 22 z 29



Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I III IV II

Pi 1,03 -0,02 -0,02 -0,10

II

-0,02

IV

-0,03

III

-0,03

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 0,803 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,803 = 0,747 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 962,16

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st. 308

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 337/6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem


Index

Koef.

0,747

Upr. cena 2 [Kč/m ] 718,73

Výměra 2 [m ] 42,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 718,73

Cena [Kč] 30 186,66

649,00

718,73

466 455,77 496 642,43

Stránka 23 z 29



Ocenění staveb na pozemcích Rekreační chata č. e. 187 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 25):

Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 70 let 3 4 337,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 5,6*2,2+5,8*4,3 1.NP: 5,6*2,2+5,8*4,3 podkroví: 5,8*4,3 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 2 37,26 m 2 37,26 m 2 24,94 m

2

= = =

37,26 m 2 37,26 m 2 24,94 m

Konstrukční výška 1,20 m 2,20 m 0,70 m

Obestavěný prostor 1.PP: (5,6*2,2+5,8*4,3)*(1,20) 1.NP: (5,6*2,2+5,8*4,3)*(2,20) podkroví: (5,8*4,3)*(0,70)+5,8*4,3*2,4*0,5+5,6*2,2*0,7*0,5 Obestavěný prostor - celkem:

3

= = = =

44,71 m 3 81,97 m 3 51,70 m 3 178,38 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné srubové 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 2 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m vč.) Příslušenství výrazně zvyšující cenu stavby (např. sauna) - garáž 2 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 70 let: s = 1 - 0,005 * 70 = 0,650

č. IV II IV III II II II V

Vi typ C 0,00 0,02 0,03 0,00 -0,06 0,00 0,08

III I III

0,03 -0,15 0,85

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV

Pi -0,03 0,00

9

Index vybavení

IV = (1 +



Vi) * V10 * 0,650 = 0,525

i=1


Stránka 24 z 29



stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

III I IV

0,00 -0,04 1,00

č. I III IV II

Pi 1,03 -0,02 -0,02 -0,10

II

-0,02

IV

-0,03

III

-0,03

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 0,803 i=2

Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 337,- Kč/m * 0,525 = 2 276,93 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 178,38 m * 2 276,93 Kč/m * 0,930 * 0,803= 303 315,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

303 315,31 Kč

Cena staveb celkem

=

303 315,31 Kč

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:


Kč 2 m 2 m Kč * =

496 642,43 691,00 100,00 71 873,00 0,065 4 671,75

Stránka 25 z 29



Trvalé porosty - zjištěná cena

4 671,75 Kč

Cena porostů celkem Pozemky s rekreační chatou a příslušenstvím - podíl 4/6 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= =

Pozemky s rekreační chatou a příslušenstvím - podíl 4/6 - zjištěná cena

=

*

4 671,75 Kč 804 629,49 Kč 4/6 536 419,66 Kč

1.2. Pozemek - přístupová cesta – podíl 4/18 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem

Pi 0,50 0,90 1,00 0,85

Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,383 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty 2 [Kč/m ] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 962,16 0,383 1,000 Parcelní Výměra Jedn. cena 2 2 číslo [m ] [Kč/m ] § 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní 337/4 201,00 368,51 komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemek - přístupová cesta - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Typ

Název

Pozemek - přístupová cesta - zjištěná cena


=

Upr. cena 2 [Kč/m ] 368,51 Cena [Kč] 74 070,51 74 070,51 74 070,51 Kč 4 / 18 16 460,11 Kč

Stránka 26 z 29



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rekreační chatou a příslušenstvím - podíl 4/6 1.2. Pozemek - přístupová cesta – podíl 4/18

536 419,70 Kč 16 460,10 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

552 879,80 Kč

Celkem

552 879,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

552 879,80 Kč

552 880,- Kč

slovy: Pětsetpadesátdvatisícosmsetosmdesát Kč


Stránka 27 z 29



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

410 000 Kč 552 880 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 130 a LV č. 391, tj.: o

o

podíl ve výši id. 4/6 na pozemcích parc.č. st. 308 a 337/6 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č.e. 187 (rekreační chata), která je součástí pozemku parc. č. st. 308 (LV 130); to vše v k. ú. Libeř, obec Libeř, okres Praha-západ; podíl ve výši id. 4/18 na pozemku parc.č. 337/4 (LV 391); to vše v k. ú. Libeř, obec Libeř, okres Praha-západ.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 18.3.2014, částkou ve výši:

410 000,- KČ slovy: Čtyřistadesettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Garáž, Venkovní úpravy

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 22.4.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 28 z 29



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1038/89/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 89 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 130 ze dne 12.3.2014 Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 391 ze dne 12.3.2014 Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 4: Mapa oblasti Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 18.3.2014


Stránka 29 z 29

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 130

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 391

Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 4: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovitých věcí – pozemky s rekreační chatou č. e. 187 a příslušenstvím GPS: 2) 49°55'46.809"N 14°30'7.401"E

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Libeř“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Libeř“

Umístění nemovité věci v rámci města Prahy

Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí

Chodba s jídelním koutem

Kuchyňka

Obývací místnost

Obývací místnost

Schodišťový prostor

Pokoj v podkroví

Garáž

Zahrada

Přístupová cesta k rekreační chatě

2014

Recommend Documents