2014

Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail: [email protected]

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 533-109/2014

NEMOVITOST:

Pozemek pro rezidenční výstavbu, parc.č. 2322/2 v k.ú. Hostivař, obec Praha, okr. Hl.město Praha

Katastrální údaje: Vlastník pozemku:

Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Hostivař, kód k.ú. 732052, LV 1819 SJM, Plecitý Roman a Plecitá Jana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Roman Plecitý, K Zátiší 395, 25167 Pyšely Jana Plecitá, Na Kozinci 668 / 4, 10200 Hostivař

OBJEDNATEL :

Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.095 Ex 999/14/U14-100, 23.10.2014

Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 telefon: 244 400 604 IČ: 13297082

ZHOTOVITEL :

Ing. Petr Křivánek

Adresa zhotovitele:

Komenského 716, 675 31 Jemnice telefon: IČ: 69674582

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected] DIČ: CZ7705021456

Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 19.3.2014 (současný stav)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

e-mail: [email protected] DIČ:

18 stran

V Jemnici, dne 20.11.2014

Současný stav 9.11.2014

Datum zpracování :

1 556 000 Kč (cena id.1/2 – 550.000 Kč) 20.11.2014

Počet příloh: 9 Otisk razítka

Ing. Petr Křivánek

STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku:


zast. plocha


ostatní plocha
orná půda


trvalé travní por.

Přístup k pozemku:  z veřejné komunikace
přes vlastní pozemky
jiné zajištění přístupu k pozemkům
právně nezajištěn

 zahrada


jiný


zajištěn věcným břemenem

Využití pozemků:  RD


byty


rek.objekt

Poloha:


kraj obce

 bytová zóna
průmyslová zóna
nákupní zóna  mimo obec


centrum


výstavba ind. Garáže

SOUČASNÝ STAV Přípojky:

 voda

 kanalizace  plyn

 elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):

 MHD

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):

 dálnice/silnice I. tř.

Poloha v obci:

Okrajová část – ostatní

Počet obyvatel:

1 246 780 (stagnace)


telefon

 zpev. příjezd


železnice

 autobus
silnice II.,III.tř

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) 




Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele

KUPNÍ CENA

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

0 Kč

Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1819 Kraj: Obec: Ulice:

CZ010 Hl.m. Praha 554782 Praha

Okres: Katastrální území: č.o.:

CZ0100 Hl.m. Praha 732052 Hostivař

Podíl

Vlastníci SJM

Plecitý Roman a Plecitá Jana Roman Plecitý Jana Plecitá

Pozemky 2322/2

Pozemková parcela

1/1

K Zátiší 395, 25167 Pyšely Na Kozinci 668 / 4, 10200 Hostivař

Parcela KN

335 m

Slabé stránky nemovitosti Povodňové riziko (povodňová oblast) Nevhodný tvar pozemku pro možnou budoucí výstavbu

-2-

2

zahrada

Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti

RIZIKO

Popis rizika

NE

Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí

Rizika spojená s umístěním nemovitosti Část pozemku se nachází v záplavovém území toku Botič. Výměra povodňové oblasti je vyznačena v příloze (Graficky určeno na 178 m2).

RIZIKO

Popis rizika

NE

Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1

Nemovitost:

 byla v minulosti zaplavena

Pojištění proti povodni / záplavě:


doporučuji

Rok zaplavení:

Rozsah poškození:

2012


nebyla v minulosti zaplavena  není nutné Zanedbatelný

Věcná břemena a obdobná zatížení K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. RIZIKO

Popis rizika

NE

Bez reálných břemen a služebností

ANO

Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.

NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci

Přehled podkladů 1. Usnesení soudního exekutora JUDr Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 23.10.2014; 2. Výpis z KN vedený u KÚ pro Hl. město Praha KP Praha, podle LV č. 1819 pro obec Praha , k.ú. Hostivař , okr. Hl. město Praha vyhotovený dne 23.10.2014 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Hostivař ; 4. Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Hostivař, zajištěná ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz, s vyznačením polohy nemovitosti; 5. Informace a údaje sdělené současným vlastníkem nemovitosti a- p. Plecitým - při zadání odhadu a při místním šetření a prohlídce dne 30.10.2014; 6. Informace a údaje zjištěné, resp.ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.nahlizenidokn.cuzk.cz, www.mapy.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění, též jako podklad pro vyhotovení situační ortofotomapy předmětné lokality v k.ú. Hostivař ; 7. Fotodokumentace předmětných nemovitostí v k.ú. Hostivař ze dne 30.10.2014; 8. Územní plán Hl. města Praha předmětné lokality v k.ú. Hostivař; 9. Cenová mapa Hl. města Praha, předmětné lokality v k.ú. Hostivař.

-3-

Charakteristika obce Obec Praha je hlavním městem České republiky s kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybaveností. Počet obyvatel 1.249.026 (Lexikon měst a obcí ČR – 2011). Ceny nemovitostí jsou v hlavním městě Praze na zcela jiné úrovni než v ostatních částech ČR (dokonalá vybavenost, mnoho pracovních příležitostí ve srovnání s ostatními regiony) a tudíž je nutné při porovnávací metodě srovnávat pouze Pražské nemovitosti. Městská část Praha 15 - Hostivař, ve které se nachází oceňovaná nemovitost má, jak bylo výše uvedeno, kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybavenost vč.všech přípojek inženýrských sítí. Hostivař se rozkládá v jihovýchodní části Prahy, společně s Horními Měcholupy tvoří městskou část Praha 15. Kousek od oceňovaného pozemku protéká potok Botič.

Poloha nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází v obci Praha, k.ú. Hostivař. K pozemku se přijíždí po zpevněné komunikaci z ulice U Břehu. V těsné blízkosti pozemku protéká potok Botič. V okolí pozemku se vyskytují obytné domy. Do 1km od pozemku je dostupná základní občanská vybavenost. Cca do 500m od pozemku je vzdálena zastávka tramvajové a autobusové hromadné dopravy (Hostivařská a K lesoparku).

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek zapsaný na výpisu z KN podle LV č. 1819 pro obec Praha, k.ú. Hostivař, okr. Hl.město Praha. Dle LV se jedná o pozemek p.č. 2322/2 - zahrada o výměře 335m2. Pozemek je nepravidelného tvaru, je z části zatravněn s několika kosodřevinami, dále je na pozemku menší opěrná zídka, za kterou se nachází starý tenisový kurt, který je však ve špatném technickém stavu. Celá pozemek je oplocený. Vstup na pozemek je přes ocelovou branku s dřevěnou výplní ze spodní strany od Botiče. Jiný přístup na pozemek není možný. Ve skutečnosti není nijak pozemek již delší dobu využíván, i když je na něm vybudován tenisový kurt a dle platného územního plánu je veden jako polyfunkční území - čistě obytná - určeno k výstavbě rodinných domů. Část pozemku se nachází v záplavovém území a to na úrovni stoleté vody Q100. (178 m2) Z inženýrských sítí je k dispozici v okolí oceňovaného pozemku elektřina, plyn, kanalizace i vodovod.

OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů se nyní vyjadřuje k ceně obvyklé v § 2 takto: „obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“. Dále již zákon toto ustanovení nerozvádí. Je tedy nutné zdůraznit, že pokud je s nemovitými věcmi v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodováno, pak je ocenění provedeno tržní porovnávací metodou. Pokud trh s danou nemovitou věcí neexistuje, či existuje pouze v minimálním rozsahu, a z důvodu nedostatečné vypovídající schopnosti není možné obvyklou cenu stanovit na základě metody porovnávací, pak se ocenění nemovité věci musí provést tzv. náhradní metodikou. Jelikož v současné právní úpravě oceňování není náhradní metodika definována, vychází se z Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS – International Valuation Standards). Tyto standardy hovoří o použitelnosti ceny zjištěné pro konkrétní případy, kdy neexistuje trh s nemovitou věcí.

-4-

Mezi náhradní metodiky užívané pro legislativu týkající se oceňování nemovitých věcí v ČR (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhláška k tomuto zákonu, a sice č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška) patří způsoby ocenění: I.

Nákladový způsob (§ 21) - věcná hodnota

II.

Kombinace nákladového a výnosového způsobu (§ 31)

III. Metodou porovnávací dle vyhlášky (§ 38) V tomto konkrétním případě je splněna výše uvedená podmínka, a tudíž je pro určení tržní ceny použita jako prioritní metoda přímého porovnání. (taktéž bylo přihlédnuto k platné cenové mapě Prahy) a taktéž je zohledněno povodňové riziko.

Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění je třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitých věcí přibližně stejného druhu a známé výměry, respektive obestavěného prostoru. Srovnatelné nemovité věci by měly být ze stejného konstrukčního systému, přibližně stejné velikosti (počet pater objektu) a zejména ve stejné či velmi podobné lokalitě (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.). Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze srovnatelných nemovitých věcí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky realitních kanceláří v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp. nabízenou cenou), a sběru dat pro tvorbu předcházejících odhadů na danou problematiku, v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. Srovnávací nemovitosti: Jedná o pozemek s účelem využití dle platného územní plánu jako plocha čistě obytná a tudíž je porovnán s pozemky, které jsou taktéž určeny k výstavbě rodinných domů. V porovnávací metodě je však zohledněn přístup, velikost a zejména možnost zastavění nevýhodného tvaru pozemku (viz příloha a vysvětlení v závěru). Taktéž je v závěru vyhodnoceno a zohledněno povodňové riziko pozemku Přehled srovnatelných pozemků Lokalita

Parcela Výměra Požadovan Jednotkov Koeficien Upravená č. á /kupní á cena t celkový cena cena 2 2 2 m Kč Kč/m KC Kč/m

Hloubětín Hloubětín

427 325

2 750 000 2 190 000

6 440,28 6 738,46

0,86 0,86

5 520,24 5 775,82

Újezd Kunratice

521 571

3 073 900 3 750 000

5 900,00 6 567,43

0,86 0,86

5 057,14 5 629,23

Průměrná jednotková cena

5 495,61 Kč/m

2

Na základě informací z příslušného stavebního úřadu bylo znalci potvrzeno, že pozemek je opravdu zařazen v území určeném pro výstavbu rodinného bydlení, avšak vzhledem ke tvaru, velikosti a poloze pozemku je nutné brát v úvahu dodržení veškerých podmínek, případné výstavby daných platnou legislativou a příslušnými místními vyhláškami a nařízením (viz příloha).

Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. -5-

REKAPITULACE Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti byla v tomto případě použita (na základě výše uvedeného vysvětlení) pouze metoda přímého porovnání a taktéž bylo přihlédnuto k platné cenové mapě Prahy. Dle porovnávací metody přímým porovnávaní s přihlédnutím k platné cenové mapě byla stanovena jednotková cena pozemku mimo povodňovou oblast na:

4.905 Kč/m2 Na základě dříve uvedeného je cena na části pozemku o velikosti 178m2 snížena z důvodu povodňového rizika (dle zátopové mapy na úrovni stoleté vody Q100 - minimální riziko) a z tohoto důvodu je právě na této části pozemku cena snížena o 10% tj. jednotková cena za m2 je upravena na:

4.415 Kč/m2 Výpočet konečné ceny: Pozemek v povodňové oblasti: Pozemek mimo povodňovou oblast:

178m2 x 157m2 x

4.415 Kč/m2 4.905 Kč/m2

CELKEM

= =

785.870 Kč 770.085 Kč

1.555.995 Kč

Na základě výše uvedených informací a způsobu ocenění zejména porovnávací metody bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a ostatních informací určeno, že současná obecná (obvyklá) cena oceňovaných nemovitostí - tj. pozemku zapsaného na výpisu z KN podle LV č. 165 pro obec Kyje, k.ú. Kyje u Jičína, okr. Jičín, může dosáhnout ceny 5500 Kč/m2 tj celkem:

1.555.995,-Kč

Cena nemovitosti celkem: 1.556.000,-Kč slovy: jedenmiliónpětsetpadesátšesttisíckorunčeských (Kč) (zaokrouhleno na tisíce) Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou. Vzhledem k tomu že předmětem ocenění (prodeje) je spoluvlastnický podíl - ideální polovina pozemku ve vlastnictví povinného, nebude jeho cena stanovena prostým vydělením na polovinu ceny. (Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by

neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (RD s jedním bytem apod). Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. V podobných případech se snižuje tržní cena podílu o 10-40%) . Z těchto důvodů (při rozdělení se značným omezeným přístupem i způsobem využití) bude polovina ceny ještě dále snížena o 30%. Tj: 1.556.000 / 2 = 778.000 Kč * 0,7 = (po zaokrouhlení na desetitisíce):

550.000 Kč

Cena ideální 1/2 nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví činí celkem: 550.000,-Kč slovy: pětsetpadesáttisíckorunčeských (Kč)

-6-

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné 1 nemovitosti ze dne 23.10.2014 Výpis z KN podle LV č. 1819 pro obec Praha, k.ú. Hostivař, okr. Hl. město Praha ze dne 23.10.2014

1

Katastrální mapy pořízené z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Hostivař s vyznačením oceňovaného pozemku Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaného pozemku

1

Územní plán obce Praha, k.ú. Hostivař s vyznačením pozemku

1

Cenová mapa Hl. města Prahy s vyznačením oceňovaného pozemku

1

Fotodokumentace oceňovaného pozemku p.č. 2322/2 dle LV. č. 1819 ze dne 9.11.2014

1

Grafické zobrazení rozsahu povodňového rizika

1

Zátopová mapa

2

Vyjádření příslušného stavebního úřadu

1

Koncesní listina:

Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217

Koncesní listina vydaná fyzické osobě

Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.

Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 533-109/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Praze dne 20.11.2014

Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31

-7-

Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 23.10.2014

-8-

Výpis z KN podle LV č. 1819 pro obec Praha, k.ú. Hostivař, okr. Hl. město Praha ze dne 23.10.2014

-9-

Katastrální mapy pořízené z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Hostivař s vyznačením oceňovaného pozemku

- 10 -

Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaného pozemku

- 11 -

Územní plán obce Praha, k.ú. Hostivař s vyznačením pozemku

- 12 -

Cenová mapa Hl. města Prahy s vyznačením oceňovaného pozemku

- 13 -

Fotodokumentace oceňovaného pozemku p.č. 2322/2 dle LV. č. 1819 ze dne 9.11.2014

Oplocení pozemku

Oplocení pozemku

Bývalý tenisový kurt na pozemku

Zídka u kurtu

Okolí pozemku, potok Botič

Okolí pozemku

- 14 -

Grafické zobrazení rozsahu povodňového rizika

- 15 -

Zátopová mapa

- 16 -

Vyjádření příslušného stavebního úřadu Hlavní město Praha má zpracovaný územní plán, z něhož vyplývá, že pozemek je v území OB, takto specifikované v územním plánu: „OB - čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu1. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin.“ Z výše uvedeného vyplývá, že pozemek je v blízkosti přírodní památky Meandry Botiče, část je v záplavovém území. Obecně při umisťování staveb se řídíme územním plánem (a jeho vyhláškou a metodickým pokynem) a dále pak předpisy platnými pro Prahu, v současné době nařízení č. 11/2014 HMP (Pražské stavební předpisy, dále jen PSP). Z těchto předpisů vyplývá, jaká jsou omezení, možnosti, varianty. Rozměr pozemku nemá takový vliv na zastavěnost, neboť zde není regulace. Vzdálenost staveb na sousedních pozemcích vliv má, a toto je uvedeno PSP. Podmínky v záplavovém území jsou dány opět v Metodickém pokynu k územnímu plánu. Jak a kde zastavět pozemek je tedy výsledkem analýzy všech výše uvedených předpisů.

Odkaz na výše zmiňované Nařízení č. 11/2014 Sb. hl. m. Prahy: http://www.praha.eu/jnp/cz/o_meste/vyhlasky_a_narizeni/vyhledavani_v_pravnich_predpisech/nari zeni_c_11_2014_sb_hl_m_prahy.html - 17 -