ZNALECKÝ POSUDEK č. 4180-480/2014 O ceně bytové jednotky č.1355/106 v hlavním městě Praha, místní část Chodov, ulice Tererova č.p.1355, vč.příslušenství a podílu o velikosti 600/125727 na společných částech domu a pozemcích p.č.2014/380, ostatní plocha, o velikosti 16 m2, p.č.2394/8, ostatní plocha, o velikosti 17 m2, p.č.2404/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 259 m2 a p.č.2405/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 274 m2, vše zapsáno na LV č.14530 pro k.ú.Chodov
Objednatel znaleckého posudku:
Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 8.12.2014
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1355/106 v hlavním městě Praha, místní část Chodov, ulice Tererova č.p.1355, vč.příslušenství a podílu o velikosti 600/125727 na společných částech domu a pozemcích p.č.2014/380, ostatní plocha, o velikosti 16 m2, p.č.2394/8, ostatní plocha, o velikosti 17 m2, p.č.2404/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 259 m2 a p.č.2405/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 274 m2, vše zapsáno na LV č.14530 pro k.ú.Chodov
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č.1355/106 Tererova 1355/4 148 00 Praha-Chodov Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Chodov 1 246 780
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.12.2014 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.14530 pro k.ú.Chodov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
775319/0346, Paní Dana Šmídová, Ludvíka Kuny 330, 27204 Kladno, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
775319/0346, Paní Dana Šmídová, Ludvíka Kuny 330, 27204 Kladno, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení, informací od vlastníka nemovitosti, a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1 (3+kk), nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s devíti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna je s vanou, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou a elektrickým sporákem. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, vč.teplé vody. Výtah v domě je. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Objekt je z roku 1977, v roce 2003 byla provedena revitalizace. Na nemovitosti vázne břemeno bytu na dožití, pro rodiče vlastníka nemovitosti.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 2.2. Věcné břemeno
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Bytová jednotka
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemky
Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
§ 2 cen. mapa § 2 cen. mapa
Parcelní číslo 2404/1
Výměra [m2] 259,00
2405/2
274,00
0,00
0,-
2014/380
16,00
0,00
0,-
-5-
Jedn. cena [Kč/m2] 0,00
Cena [Kč] 0,-
§ 2 cen. mapa ostatní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem
2394/8
17,00
0,00
Pozemky - zjištěná cena
0,0,-
=
0,- Kč
=
0,-Kč 0,- Kč
=
0,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemky
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 11 37 let 33 356,- Kč/m2
koeficient dle typu podlahové plochy
Podlahové plochy bytu kuchyň: předsíň: pokoj: pokoj: komora: WC: koupelna: sklepní koje: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
23,8 * 10,54 * 8,05 * 12,39 * 1,91 * 0,86 * 2,54 * 1,5 * 3,12 *
-6-
1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,10 = 0,20 =
23,80 m2 10,54 m2 8,05 m2 12,39 m2 1,91 m2 0,86 m2 2,54 m2 0,15 m2 0,62 m2 60,86 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 37 let: s = 1 - 0,005 * 37 = 0,815
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III III
0,00 0,05 0,03
II
-0,10
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
či rozsáhlejšími stavebními
9
Index vybavení
Σ Vi) * V10 * 0,915 = 0,897
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
-7-
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,04 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,120 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 33 356,- Kč/m2 * 0,897 = 29 920,33 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 60,86 m2 * 29 920,33 Kč/m2 * 0,950 * 1,120= 1 937 492,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-8-
1 937 492,17 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti
2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno bytu - Landsinger Václav, Tererova 1355/4, Praha
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům
Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 130 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 130 000,00 Kč * 50 % = 65 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 65 000,- Kč * 10 let = 650 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
650 000,- Kč
=
650 000,- Kč
2.2. Věcné břemeno Věcné břemeno bytu - Landsingerová Jiřina, Tererova 1355/4, Praha
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům
Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 130 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 130 000,00 Kč * 50 % = 65 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 65 000,- Kč * 10 let = 650 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
-9-
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
1 937 492,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 937 492,20 Kč
Celkem
1 937 492,20 Kč
Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno
650 000,- Kč
2.2. Věcné břemeno
650 000,- Kč
Hodnota věcného břemene činí:
1 300 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
- 10 -
637 492,20 Kč
637 492,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
1 937 492,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 937 492,20 Kč
Celkem
1 937 492,20 Kč
Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno
650 000,- Kč
2.2. Věcné břemeno
650 000,- Kč
Hodnota věcného břemene činí:
1 300 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
637 492,20 Kč
637 492,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Šestsettřicetsedmtisícčtyřistadevadesát Kč
- 11 -
637 490,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Věcné břemeno bytu - Landsinger Václav a Landsingerová Jiřina. Tyto závady jsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny.
Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 50.000,- Kč a příslušenství a budoucí pohledávky do výše 200.000,- Kč a příslušenství - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1, Podán návrh na zástavní právo soudcovské - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
- 12 -
byt 2+1 v Praze 11 - Háje v panelovém domě. Byt je po částečné rekonstrukci. Zděné jádro. Prodává se bez vybavení. Plastová okna. Dům zateplen. V okolí veškerá občanská vybavenost. Metro, autobus. škola, školka, multikino, velkoprodejna potravin. deset minut chůze rekreační oblast Miličovský les. Požadovaná cena 2.345.200,- Kč včetně provize RK.
byt - 3+kk s orientací na východ, umístěný v 7. patře zatepleného panelového domu s dvěma výtahy - nákladním a osobním. Na patře k bytu ještě patří další prostor - sklep. V domě jsou nová plastová okna, zateplení fasády, nové stoupačky, zvonky i schránky. Byt je prozatím v družstevním vlastnictví s možným budoucím převodem do OV - výhledově. Dispozičně - 67m2 - 3+kk - 2 místnosti jsou neprůchozí samostatné, obývací pokoj je spojen s kuchyňským koutem. V předsíni je neobvykle velká čtvercová hala, kde je možno umístit vestavěné skříně a zvětšit tak úložný prostor. Výhodná nabídka i jako investiční byt k dalšímu možnému pronájmu. V těsné blízkosti supermarket, 2 min MHD na metro C Háje, Opatov,klidná lokalita plná zeleně, v blízkosti Hostivařský lesopark. Požadovaná cena 1.920.000,- Kč.
- 13 -
Prodej bytu 3+kk lodžie , 63m2, Praha 4,Chodov Družstevní, byt nenachází ve 4. patře panelového domu v klidné ( výhled do parku) a výborně dostupné lokalitě ( 4min.st.metra Opatov). Dům je po celkové rekonstrukci – fasáda, zateplení, plast. okna, nové výtahy, chodby, 2x výtah. Byt je v původním stavu, ale udržovaný a čistý, neprůchozí pokoje, WC zvlášť,komora. Požadovaná cena 2.299.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu (k jednání).
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.150.000,- Kč Obvyklá cena závad : 1.300.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 850.000,- Kč. Slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč
V Tršicích 8.12.2014
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4180-480/2014 znaleckého deníku.
- 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.14530 ze dne 10.11.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 3 1 1 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
