2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2220-88/2014 pozemků st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1 s rodinným domem čp.36 a příslušenstvím v obci Křečovice (část: Vlkonice), okres: Benešov.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Kladno - č.j.088EX 6240/11 ul.Petra Bezruče 1416 27201 Kladno

Účel znaleckého posudku:

nařízení exekuce

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 8.9.2014 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.

Ve Velké Dobré 30.9.2014

-2-

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemků st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1 s rodinným domem čp.36 v kat.území: Vlkonice u Neveklova, obec: Křečovice, okres: Benešov; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Vlkonice 36 257 56 Křečovice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Křečovice Katastrální území: Vlkonice u Neveklova Počet obyvatel: 753 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

č. IV IV V II

Pi 0,65 0,60 0,80 0,85

IV IV

0,80 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 372,34 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.9.2014.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - venkovní prohlídka nemovitosti dne 8.9.2014 (vnitřní prohlídka nebyla umožněna...!) - fotodokumentace nemovitosti ze dne 8.9.2014 pořízená při venkovní prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne 5.2.2014 vydané Judr.Janou Škofovou (č.j.088 EX 6240/11) - exekuční příkaz ze dne 21.9.2012 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 30.7.2014 - výpis z KN ze dne 30.7.2014 - snímek katastrální mapy ze dne 18.8.2014 - údaje zjištěné na OÚ Křečovice dne 8.9.2014: a/ povolení přístavby domu (zděná veranda) ze dne 14.4.1980 b/ v r.1990 dokoupení pozemku p.č.646/7 - na MěstÚ Benešov se žádné doklady nedochovaly...(sděleno telefonicky)

-3-

5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.

6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je rodinný dům čp.36 s příslušenstvím a s pozemky v kat.území: Vlkonice u Neveklova (osada: Podvlkonice), v obci Křečovice. Nemovitost je oceněna pouze dle předpokládaného stavebního stavu (prohlídka nemovitosti mně nebyla umožněna...) !

7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

V

-0,20

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty

-4-

4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

-0,10 -0,05 -0,05 -0,10 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,515 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,500

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1 Jedná se o pozemky přístupné po nezpevněné komunikaci (šířka je cca 4 m); s možností napojení na vodovod a elektroinstalaci; bez možnosti napojení na kanalizaci a plynovod. Pozemky se nachází v osadě Podvlkonice (k.ú.Vlkonice u Neveklova); celková výměra pozemků je 495m2. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,515

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

-5-

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,515 = 0,500 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 372,34 Typ

Parcelní číslo st.30/3

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 648/1 § 4 odst. 1 zahrada 646/7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

0,500

186,17

Výměra [m2] 68,00

Jedn. cena [Kč/m2] 186,17

Cena [Kč] 12 659,56

280,00 147,00

186,17 186,17

52 127,60 27 366,99 92 154,15

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.36 Jedná se o přízemní rodinný dům (pravděpodobně s částečným podkrovím a nepodsklepený...), je samostatně stojící. Vycházím pouze z předpokládaného stavu, protože prohlídka mně nebyla umožněna...! Střecha domu je sedlová s krytinou z bitumenových, asfaltových vlnitých desek (pravděpodobně...); původní stáří domu bylo odhadnuto (doklady se nedochovaly...), v r.1980 byla přistavěna veranda na východní straně domu; oceněno je porovnávacím způsobem. Rozměry domu vychází ze snímku katastrální mapy a z nákresu domu (na OÚ Křečovice); přibližně bylo ověřeno při venkovní obhlídce...! V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy standardního rozsahu: přípojky elektro, vody, žumpa, oplocení vrátka, zpevněné plochy, venkovní schody, dřevěná pergola s krbem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 3 504,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 13,90*4,90+2,10*10,70 Název podlaží 1.nadz.podl.: Obestavěný prostor 1.nadz.podl.:

Zastavěná plocha 90,58 m2 (13,90*4,90+2,10*10,70)*(3,00)

=

90,58 m2

Konstrukční výška 3,00 m =

271,74 m3

-6-

zastřešení: 13,90*4,90*(0,6+2,40/2) podezdívka: 90,58*0,30 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

= = =

122,60 m3 27,17 m3 421,51 m3 90,58 m2 90,58 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600

č. I

Vi typ A

III III II I III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

I III I III III

-0,08 0,00 0,00 0,00 0,05

II

0,00

III II

0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,700 = 0,679

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,515 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m3 * 0,679 = 2 379,22 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 421,51 m3 * 2 379,22 Kč/m3 * 0,970 * 0,515= 500 981,- Kč

-7-

Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

500 981,- Kč

Cena staveb celkem

=

500 981,- Kč

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná se o okrasné dřeviny na p.č.646/7, p.č.648/1(zahrady) ; oceněno zjednodušeným způsobem. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:

Kč m2 m2 Kč * =

Trvalé porosty - zjištěná cena

79 495,00 427,00 350,00 65 159,84 0,085 5 539,00 5 539,- Kč

Cena porostů celkem

=

5 539,- Kč

Pozemky st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1 - zjištěná cena

=

598 674,15 Kč

-8-

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1

598 674,- Kč

1. Ocenění pozemků celkem

598 674,- Kč

Celkem

598 674,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

598 674,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

598 670,- Kč

Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými porovnatelnými prodeji v této lokalitě a zhodnocení aktuálního stavu na trhu s nemovitostmi, konstatuji, že dle mého názoru je :

Obvyklá cena nemovitosti.....................................................600 000,-Kč (slovy:šestsettisícKč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré 30.9.2014

Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí.

-9-

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2220-88/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2220-88/2014.

- 10 -

Rodinný dům čp.36, obec: Křečovice (část:Vlkonice), okres: Benešov, pohled západní (celkový)

Pohled západní

- 11 -

Pohled severozápadní

Pohled severní

Pohled severovýchodní

- 12 -

Pohled jihozápadní