ZNALECKÝ POSUDEK č. 07/885/2014 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 773/21 v domě s č.p. 773 včetně součástí, příslušenství, podílu na společných částech domu a pozemku č. 948 v obci a katastrálním území Dvůr Králové nad Labem
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov
Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitosti k 31.1.2014
Spis:
Č.j. 158 EX 1260/13-25
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 31.1.2014
Znalecký posudek vypracoval:
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L. 2.2.2014 -1-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 773/21 v domě s č.p. 773 včetně součástí, příslušenství, podílu na společných částech domu a pozemku č. 948 v obci a katastrálním území Dvůr Králové nad Labem.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 773/21 Bezručova 773 544 01 Dvůr Králové nad Labem Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Dvůr Králové nad Labem Katastrální území: Dvůr Králové nad Labem Počet obyvatel: 16 101 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 570,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. I IV V I I I
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 1,00 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 259,92 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Vlastník neumožnil znalci prohlídku nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 1260/13-25 ze dne 9.1.2014 na majetek na povinné paní Gabriely Tiché výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.1.2014, LV 8409 2 x výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.1.2014, LV 8353 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí Prohlášení vlastníka skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 8409 Tichá Gabriela, Bezručova 773, 544 01 Dvůr Králové nad Labem -2-
LV 8353 Tichá Gabriela, Bezručova 773, 544 01 Dvůr Králové nad Labem, podíl 6650/39407 ostatní vlastníci, dle výpisu z KN v příloze
6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná bytová jednotka č. 773/21 se nacházejí v bytovém domě s č.p. 773, který byl dán do užívání v roce 1915. Stáří domu tedy činí 99 let. Nemovitost je postavena na stavební parcele č. 948 v obci a katastrálním území Dvůr Králové nad Labem v ulici Bezručova. V archivu Stavebního úřadu ve Dvoře Králové nad Labem byla nalezena část projektové dokumentace na rekonstrukci, která byla provedena v roce 1955. Původní projektová dokumentace a veškerá rozhodnutí však chybí.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka č. 773/21 se nacházejí v bytovém domě s č.p. 773. Bytový dům se třemi nadzemními podlažími, bez podsklepení s volným půdním prostorem. V domě je celkem 6 bytových jednotek 2+1, přičemž v každém podlaží se nacházejí dvě bytové jednotky. Základy kamenné s dožilou izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tl. zdiva 0,300,45m. Střecha sedlová s krytinou z osinkocementových šablon na dřevěné bednění, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce jsou kompletní z pozink. plechu. Stropní konstrukce - dřevěné stropy trámové se záklopem a podhledem. Schodiště kamenné s teracem, vnější omítky vápenné hladké, vnitřní vápenné štukové. Povrchy podlah standardní, PVC, keram. dlažba a bet. mazanina, okna dřevěná dvojitá a plastová jednoduchá s izolačním dvojsklem, dveře náplňové hladké a prosklené. Vytápění lokální, podokenními plynovými topidly na ZP a etážové s kotlem na ZP. Elektroinstalace světelná, bleskosvod je, ohřev TUV přes el. bojlery a kombinovaný kotel na ZP, plynovod je. Vybavení kuchyní standardní se sporáky. Hygienická vybavení jednotlivých bytů obsahují, vanu umyvadlo a splachovací záchod. Celkový stav odpovídá stáří stavby a částečně zanedbávané údržbě. Nemovitost je přístupná z místní zpevněné komunikace a je napojena na rozvod el. energie, veřejný vodovod a plynovod.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.773/21
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem:
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 31.1.2014, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňované nemovitosti:
lokalita vhodná pro bydlení klidná část obce možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) -4-
Záporné stránky oceňované nemovitosti:
nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 8409)
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.773/21 Oceňovaná bytová jednotka č. 773/21 (2+1) se nachází ve II.NP. Dispozice bytu: kuchyň, dva pokoje, předsíň, koupelna, WC a spíž. Vytápění podokenními topidly na ZP, ohřev TUV přes plynový průtokový ohřívač vody na ZP. Okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové hladké a prosklené, povrchy podlah - standardní. Vybavení kuchyně standardní se sporákem. Hygienické vybavení obsahuje vanu, umyvadlo a splachovací záchod. Celkový stav odpovídá stáří stavby. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Oceňovaná zastavěná plocha č. 948 je zastavěna stavbou bytového domu čp. 773 a nachází se v zastavěné části obce a katastrálního území Dvůr Králové nad Labem v ulici Bezručova. Nemovitost je přístupná z místní zpevněné komunikace a je napojena na rozvod el. energie, veřejný vodovod a plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. IV
Pi 0,00
III II I II II
0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) -5-
3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,958 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,950 * 0,958 = 0,910 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 259,92 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 zastavěná plocha 948 354,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ
Název
-6-
Index
Koef.
0,910 Jedn. cena [Kč/m2] 236,53
Upr. cena [Kč/m2] 236,53 Cena [Kč] 83 731,62 83 731,62
Pozemek - zjištěná cena
=
83 731,62 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
83 731,62 Kč 83 731,62 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
83 731,62 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 99 let 15 868,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 20,00 * 1,00 = 21,00 * 1,00 = 17,00 * 1,00 = 3,50 * 1,00 = 3,00 * 1,00 = 1,00 * 1,00 = 1,00 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: spíž: Započítaná podlahová plocha bytu:
20,00 m2 21,00 m2 17,00 m2 3,50 m2 3,00 m2 1,00 m2 1,00 m2 66,50 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn -7-
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
I
-0,03
II
-0,02
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 99 let: s = 1 - 0,005 * 99 = 0,51 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III III
0,00 0,85
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,60 = 0,530 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,958 i=2
-8-
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 -0,04 0,00
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 15 868,- Kč/m2 * 0,530 = 8 410,04 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 66,50 m2 * 8 410,04 Kč/m2 * 1,000 * 0,958= 535 778,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
535 778,42 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 83 731,62 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 650 / 39 407 Hodnota spoluvlastnického podílu: 83 731,62 Kč * 6 650 / 39 407 = 14 129,86 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
14 129,86 Kč
Bytová jednotka č.773/21 - zjištěná cena
=
-9-
549 908,28 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.773/21
549 908,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
549 908,30 Kč
Celkem
549 908,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
549 908,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.773/21
549 908,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
549 908,30 Kč
Celkem
549 908,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
549 908,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
549 910,- Kč
slovy: Pětsetčtyřicetdevěttisícdevětsetdeset Kč
Srovnávací hodnota Obvyklé ceny bytových jednotek mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné bytové jednotky:
Dvůr Králové nad Labem – bytová jednotka 2+1, 70m2, nabídková cena 890.000,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci.
- 10 -
Dvůr Králové nad Labem – bytová jednotka 2+1, 50m2, nabídková cena 749.000,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci.
Dvůr Králové nad Labem – bytová jednotka 2+1, 63m2, nabídková cena 960.000,- Kč. Vybavení standardní, po rekonstrukci.
Typ
Prodejní cena
Koef. vybavení
Koef. polohy
Srovnatelná cena
I.
890.000,- Kč
1,00
1,00
890.000,- Kč
II.
749.000,- Kč
1,00
1,00
749.000,- Kč
III.
960.000,- Kč
1,00
1,00
960.000,- Kč 2.599.000,- Kč
CELKEM Srovnávací hodnota : 2.599.000,- Kč/ 3
=
866.333,- Kč
Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena bytové jednotky, včetně součástí a příslušenství činí: 866.330,- Kč Výsledná cena nemovitostí zapsaných na LV 8409, LV 8353 činí
866.330,- Kč
Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 8409, LV 8353 podle odborného odhadu činí 866.330,- Kč slovy: Osmsetšedesátšesttisíctřistatřicet Kč
Ve Dvoře Králové n. L. 2.2.2014
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
- 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.Spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 07/885/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8/2014.
- 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH
fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.1.2014, LV 8409 2 x výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.1.2014, LV 8353 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí
- 13 -
