2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1830/50/2014 NEMOVITOST:

Garáž bez č.p./č.e. se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 130/3, v katastrálním území Doubravka, obec Plzeň, okres Plzeň-město.

Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:

Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Doubravka Školní, 312 00 Plzeň nar. 24.8.1940, Pavel Dyršmíd, U Cvičiště 1133/16, 312 00 Plzeň, vlastnictví: SJM nar. 18.5.1942, Helena Dyršmídová, U Cvičiště 1133/16, 312 00 Plzeň, vlastnictví: SJM nar. 24.8.1940, Pavel Dyršmíd, U Cvičiště 1133/16, 312 00 Plzeň, vlastnictví: SJM nar. 18.5.1942, Helena Dyršmídová, U Cvičiště 1133/16, 312 00 Plzeň, vlastnictví: SJM

Vlastníci pozemku:

OBJEDNATEL :

Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank

Adresa objednatele:

Tovární 197, 381 01 Český Krumlov

ZHOTOVITEL :

Pavel Ulč

Adresa zhotovitele:

Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074 [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

podklad pro exekuční řízení č.j. 125 EX 321/09. (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

130 000,- Kč 19.5.2014

8 stran

V Třemošné - Záluží, dne 21.5.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 11

6.5.2014 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně garáže bez č.p./č.e. se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 130/3, v katastrálním území Doubravka, obec Plzeň, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 125 EX 321/09, k datu 6.5.2014. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č. 2081 pro kat. území Doubravka, obec Plzeň, vyhotovený dne 1.5.2014 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území Doubravka, obec Plzeň - usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka sepsané v Českém Krumlově dne 6.5.2014 pod č.j. 125 EX 321/09-81 - informace a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 19.5.2014 za účasti zástupce soudního exekutora, kdy bylo provedeno zevrubné ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené telefonicky povinným - panem Pavlem Dyršmídem - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě Místopis Povinným ani spoluvlastnicí nemovitosti nebyla předmětná garáž znalci zpřístupněna pro vlastní podrobné ohledání. Povinným byli ovšem telefonicky sděleny všechny důležité základní informace o technickém řešení vlastních hlavních stavebních konstrukcí, celkovém stavu a vybavenosti oceňované garáže. Znalecký posudek je proto zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, zevrubných informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti a zejména telefonické informaci povinného o celkovém technickém stavu a vybavenosti oceňovaného objektu. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňovaná nemovitost, přízemní garáž bez č.p./č.e. se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována ve východní části intravilánu krajského města Plzeň, v městské části a katastrálním území Doubravka, v ulici Školní, na zastavěné ploše č. parcelní 130/3. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Hlavní přístup k nemovitosti je z jihozápadu, z přilehlé místní výše uvedené zpevněné komunikace. V dané části města jsou dle zjištěných informací zavedeny veškeré inženýrské sítě. Krajské město Plzeň čítá cca 167 470 obyvatel, má veškerou základní i vyšší občanskou vybavenost, má velmi dobrou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití, jsou zde veškeré úřady a instituce. Město i daná městská část Doubravka má velmi dobrou dostupnost MHD, autobusovou i vlakovou dopravou. V dané lokalitě jsou lukrativní pracovní možnosti. Budova předmětné řadové garáže bez č.p./č.e. je přímo přistavěna ke stávající sousední garáži, vjezdem orientována na jihozápad, do ulice Školní. Předmětná garáž je užívána v jednom -2-

oploceném funkčním celku s rodinným domem č.p. 1133. Okolní zástavbu přímého okolí tvoří rodinné domy původní zástavby města. Vlastní garáž je větší velikosti, se zastavěnou plochou cca 34 m2. Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené jakýmkoliv přímým vlivem škodlivého průmyslu nebo provozu. Hlavním předmětem ocenění je tedy budova garáže bez č.p./č.e. se všemi součástmi a příslušenstvím a její zastavěná plocha číslo parcelní 130/3 o výměře 34 m2.

Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Ostatní rizika: nejsou

-3-

OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Přízemní garáž bez č.p./č.e. s plochou střechou, je situována ve východní části intravilánu krajského města Plzeň, v městské části i katastrálním území Doubravka, v ulici Školní, na zastavěné ploše č. parcelní 130/3. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Garáž je situována podélnou osou ve směru jihozápad severovýchod, vjezdem obráceným na jihozápad, na zpevněnou výše uvedenou ulici. Povinným ani spoluvlastnicí nemovitosti nebyla předmětná garáž znalci zpřístupněna pro vlastní podrobné ohledání. Povinným byli ovšem znalci telefonicky sděleny všechny důležité základní informace o technickém řešení vlastních hlavních stavebních konstrukcí, celkovém stavu a vybavenosti oceňované garáže. Budova oceňované garáže byla přistavěna dle prohlášení povinného ke stávající garáži souseda cca v roce 1975, je tedy stáří 39 let. Obvodové zdivo je dle prohlášení povinného vyzděno ze škvárobetonových tvárnic na betonových základových pasech s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Strop je betonový, střešní konstrukce plochá, zakryta živičnými pásy s osazenými klempířskými prvky. Fasádní omítka je břizolitová, vnitřní štuková, vjezdová vrata jsou plechová otevíravá většího rozměru s odžitým nátěrem, okna a dveře dřevěná, elektroinstalace ani vodovod dle prohlášení povinného nejsou zavedeny, podlahu tvoří pouze udusaná zemina. Vzhledem k zevrubnému ohledání nemovitosti znalcem a zejména prohlášení povinného, není garáž užívána ke svému účelu, je užívána pouze jako sklad automobilových náhradních dílů Budova garáže je užívána se zanedbanou průběžnou nutnou údržbou pouze ke skladování. Popisy porovnatelných nemovitostí Řadová garáž - Plzeň - Doubravka I. Řadová garáž - Plzeň - Doubravka II. Řadová garáž - Plzeň - Doubravka III. Oceňovaná nemovitost Jednotka Zastavěná plocha všech podlaží Hrubá užitková plocha

ZP PUH

Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium

Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 1,00 1,00

Velikost obce Správní funkce Poptávka po koupi nemovitostí Přírodní okolí -4-

Výměra 34,00 m2 34,00 m2

Hodnota koeficientu 1,200 1,020 1,050 1,000

Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport Hotely ap. Struktura zaměstnanosti Životní prostředí Poloha vzhledem k centru obce Dopravní podmínky Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Převládající zástavba Parkovací možnosti v okolí Obyvatelstvo v sousedství Územní plán Inženýrské sítě Typ stavby Dostupnost jednotlivých podlaží Regulace nájemného Výskyt radonu Další možnosti ohrožení Příslušenství nemovitosti Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky k objektu celkem Názor odhadce Výsledný koeficient

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,94 1,00 1,00 1,00 1,00 0,94 0,94 0,95 0,94 1,00 1,00 1,00 0,60 0,95 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 1,06 1,00 1,00 1,00 1,00 1,06 1,06 1,05 1,06 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,02 1,00 1,15 1,15 1,10

1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,900 1,040 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,050 0,970 1,000 1,000 1,000 1,000 0,950 0,980 0,400 0,850 1,000 0,950 0,368

Srovnatelné nemovitosti Název: Řadová garáž - Plzeň - Doubravka I. Výchozí cena: 78 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 70 200,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

1,20 1,00 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 0,97 1,00 0,98 1,00

2. Správní funkce 1,02 5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,40 31. Názor odhadce 0,94

-5-

3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12 Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovit. 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů

1,05 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,97 1,00 0,95 0,85 0,337

Jednotka: Hrubá užitková plocha [PUH]

Výměra 19,00 m2

Jedn. cena 3 694,74

KC Upr. jedn. cena 0,337 10 964,-

Název: Řadová garáž - Plzeň - Doubravka II. Výchozí cena: 150 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 135 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

1,20 1,00 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00



Výměra 21,00 m2


Jedn. cena 6 428,57

1,05 1,00 1,00 0,92 1,00 1,00 1,05 1,00 0,95 1,00 0,601

KC Upr. jedn. cena 0,601 10 696,-

Název: Řadová garáž - Plzeň - Doubravka III. Výchozí cena: 80 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 72 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

1,20 1,00 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 0,97 1,00 0,98 1,00



Výměra 20,00 m2

-6-


Jedn. cena 3 600,-

1,05 1,00 1,00 0,92 1,00 1,00 0,97 1,00 0,95 0,90 0,365

KC Upr. jedn. cena 0,365 9 863,-

Ocenění Objekt číslo 1.Řadová garáž - Plzeň Doubravka I. 2.Řadová garáž - Plzeň Doubravka II. 3.Řadová garáž - Plzeň Doubravka III. SJC - minimum SJC - průměr SJC - maximum Index oceňovaného obj. JCO - minimum JCO - průměr JCO - maximum Výměry oceňovaného obj. CO - minimum CO - průměr CO - maximum

Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů ZP PUH 10 964,00 10 696,00 9 863,00

0,368

34,00

9 863,00 10 508,00 10 964,00 0,368 3 630,00 3 867,00 4 035,00 34,00 123 420 131 478 137 190

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena 123 420,- Kč Průměrná cena 131 478,- Kč Maximální cena 137 190,- Kč CP = COPRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( COMAXIMÁLNÍ - COMINIMÁLNÍ ) ] CP = 131 478 - [ 0,15 * ( 137 190 - 123 420 )] = 129 412,50 Kč Výsledná porovnávací hodnota

129 413 Kč

-7-

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Porovnávací hodnota

Současný stav 129 413 Kč

Obvyklá cena 130 000,- Kč slovy: Stotřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.2 b

V Třemošné - Záluží 21.5.2014 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1830/50/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 50/2014.

-8-

2014

Recommend Documents