ZNALECKÝ POSUDEK č. 2864/2014 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 163/4 zapsaná na listu vlastnictví č. 2093, vymezená v budově č.p. 163, zapsané na LV č. 2087, stojící na st. parcele č. 153, zapsané na LV č. 2087. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 557/2565 na společných částech bytového domu č.p. 163 na stavební parcele č. 153, zapsaného na LV č. 2087 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 557/2565 na st. parcele č. 153, o výměře 250 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2087.Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 557/2565 na budově bez čp/če, zem.stav na pozemku parc.č. St.142 a příslušný spoluvlastnický podíl na pozemku St. parcele č.142 o výměře 39 m2 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: bez čp/če, zem.stav , pro k.ú. Tisová u Kraslic, obec Kraslice, část obce Tisová, okres Sokolov, kraj Karlovarský.
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 781/61 18100 Praha 8 - Čimice
Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu č.j. 951/2014-A
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 6.11.2014 znalecký posudek vypracovala:
Eva Chmelíková Lidická 308 / 51, 360 01 Karlovy Vary telefon: +420 777118933 IČ: 41635078
e-mail:
[email protected] DIČ:
Znalecký posudek obsahuje předává v vyhotoveních.
27
stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se
V Karlových Varech 7.11.2014
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé podle stavu ke dni místního šetření .
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
bytová jednotka Tisová 163 358 01 Kraslice Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Kraslice Katastrální území: Kraslice Počet obyvatel: 6 932 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V I
0,80 1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 451,07 Kč/m2
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.11.2014 , klíče od bytu ponechal vlastník na dohodnutém místě , s tím, že byla povolena vlastníkem bytu prohlídka, byt je neužívaný.
3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Petra Bicencová , Tisová 163, 358 01 Kraslice Vlastník pozemku: Petra Bicencová , Tisová 163, 358 01 Kraslice
4. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace stavby nebyla znalci předložena, skutečnosti o stavu nemovitosti zjištěné na Katastrálním úřadě v Sokolově – výpis z prohlášení vlastníka budovy pro jednotku č. 4. -3-
5. Celkový popis nemovitosti Město Kraslice je obcí lokálního významu a má 6905 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Tisová u Kraslic , území , které plynule na vlastní obec . Nejbližší správní centrum je Sokolově, od kterého je nemovitost vzdálena cca 30.00 km, Krajské město Karlovy Vary ve vzdálenosti 50 km. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 3.00 km. Budova bytového domu se nachází při hlavní komunikaci ve směru na Bublavu . Okolní zástavba je smíšena - rodinné domky , nebytové objekty . Z pohledu polohy se jedná o hlučnou a prašnou polohu od projíždějící dopravy . Dopravní dostupnost do centra města je na průměrné úrovni - do centra města pěšky do 40 min , vlakové nádraží ve vzdálenosti do 2 km, autobusové ve vzdálenosti cca 3 km. Ve městě je veškerá základní občanská vybavenost – základní i střední škola , mateřská škola, několik supermarketů , policie, banka. Pracovní příležitosti v daném regionu jsou omezené.Přístup k nemovitosti z hlavní komunikace. Souhrnné informace o nemovitosti: Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je mírně sklonitý . Bytová jednotka je umístěna v domě bytovém netypovém ve 3 NP. ( půdní vestavba) . Oceňovaná bytová jednotka č. 163/4 se nachází v netypovém bytovém zděném domě . Dům je nepodsklepený se dvěma nadzemníma podlažími a částečně obytném podkroví se sedlovým zastřešením. Do užívání byl dán na základě odborného odhadu v letech 1920-1925, pro účely ocenění je uvažováno stáří 90 roků. V domě jsou celkem 4 bytové jednotky. Konstrukce domu : Svislé konstrukce zděné tl. přes 45 cm , stropní konstrukce dřevěné trámové s podhledem ,schodiště kamenné do nadzemního podlaží , k bytu vede příkré žebříkové dřevěné schodiště . Střecha je sedlová, krytina živičné šindele, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasáda vápenná hladká, štukové. Vnitřní rozvod studené vody, kanalizace litina Objekt napojen na veškeré inženýrské sítě. Stáří domu určené na základě odborného odhadu, pro ocenění je 100 roků. Oceňovaná jednotka o velikosti 1+1 se nachází v podkroví, k jednotce náleží podíl na venkovní stavbě skladu na dřevo a uhlí ( vedlejší stavba). Vnitřní omítky , okno plastové zdvojené, kuchyňská linka ne , uhelný sporák, podlahy - dřevěné , koupelna provizorní vybavená vanou. Vytápění jedny kamna na tuhá paliva ,zdroj teplé vody boiler. Dveře pouze vstupní do bytu dřevěné. Byt je neobyvatelný a zdevastovaný pásmo V - s předpokladem kompletní opravy a rekonstrukce . Index trhu s nemovitostmi - v době ekonomické krize je poptávka po nemovitostech nižší než nabídka, stavba na vlastním pozemku. Index konstrukce a vybavení - viz výše vybavení budovy a jednotky
6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.4 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna ke skladování uhlí -4-
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění provedeno nákladovým způsobem bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Objekt u průjezdní komunikace , objekt zchátralý 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,04
V
0,00
II II I
0,00 0,00 -0,15
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo I -0,13 v okolí -6-
10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - hluk od projíždějící dopravy
I I
-0,02 -0,19
č. II III
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,000
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.4 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Parcela č. 153, 142 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,810 Index polohy pozemku IP = 0,606 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,810 * 1,000 * 0,606 = 0,491 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena -7-
Index
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 451,07 Typ
Název
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1
Parcelní číslo 153 142
zastavěná plocha zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 250,00 39,00
[Kč/m2] 0,491
221,48
Jedn. cena [Kč/m2] 221,48 221,48
Cena [Kč] 55 370,8 637,72 64 007,72
Parcela č. 153, 142 - zjištěná cena
=
64 007,72 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích parcela č. 153, 142
=
64 007,72Kč 64 007,72 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
64 007,72 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 100 let 7 692,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 16,8 * 1,00 = 24,6 * 1,00 = 6,4 * 1,00 = 5,6 * 1,00 = 2,3 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu pokoj: kuchyně: komora: komora- koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu:
16,80 m2 24,60 m2 6,40 m2 5,60 m2 2,30 m2 55,70 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 1. PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu Podkroví , které je obtížně přístupné po dřevěných žebříkových schodech 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever -8-
č. IV
Vi 0,10
I II I
-0,01 0,00 -0,05
I
-0,01
nebo bez výhledu - v obytné místnosti je pouze jedno okno, z ostatních bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - koupelna zřízena v komoře, kde je pouze vana 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
II
-0,10
I
-0,03
I III V
-0,10 0,00 0,40
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,600 = 0,192
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,810 Index polohy pozemku IP = 0,606 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 7 692,- Kč/m2 * 0,192 = 1 476,86 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 55,70 m2 * 1 476,86 Kč/m2 * 0,810 * 0,606= 40 378,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
40 378,68 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 64 007,72 Kč Spoluvlastnický podíl: 557 / 2 565 Hodnota spoluvlastnického podílu: 64 007,72 Kč * 557 / 2 565 = 13 899,53 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
13 899,53 Kč
Bytová jednotka č.4 - zjištěná cena
54 278,21 Kč
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. kolna ke skladování uhlí Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 -9-
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 11*3,5 1.NP
[m2] 38,50
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 38,50 m2 3,00 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (11*3,5)*(3,00)
=
[m3] 115,50 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 115,50 m3 115,50 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný neumožňující podkroví pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné svlakové chybí chybí
Hodnocení standardu S S S P S S S X P C C C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce
Obj. podíl [%] S S S P S S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 3,36 8,10 1,70
7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S X P C C C
6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00
6,10 0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 79,34 0,7934
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,7934 1,0000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 115,50 m3 * 2 049,95 Kč/m3
= =
2 049,95 236 769,22 Kč
* =
0,150 35 515,38 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 70 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Kolna ke skladování uhlí - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Kolna ke skladování uhlí - zjištěná cena
* =
- 11 -
557 / 2 565 7 712,31 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.4 1.2. Příslušenství 1.2.1. kolna ke skladování uhlí
54 278,20 Kč 51 415,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
105 693,60 Kč
Celkem
105 693,60 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
105 693,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.4 1.2. Příslušenství 1.2.1. kolna ke skladování uhlí
54 278,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
61 990,50 Kč
Celkem
61 990,50 Kč
7 712,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
61 990,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
61 990,- Kč
slovy: Šedesátjednatisícdevětsetdevadesát Kč
Cena obvyklá
60 000,- Kč
Slovy : šedesáttisícKš Cena obvyklá : V daném konkrétním případě nemohla být stanovena cena obvyklá na základě porovnávací hodnoty a to z důvodů velmi špatného technického stavu bytové jednotky , z těchto důvodů stanovuji cenu obvyklou na základě výpočtu dle oceňovací vyhlášky .
- 12 -
s V Chebu 7.11.2014
Eva Chmelíková Lidická 308/51 360 20 Karlovy Vary .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odahdy nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2864/2014 znaleckého deníku.
- 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1
Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti
topení v kuchyni
kuchyně
koupelna
WC
pokoj
- 14 -
přístupové schodiště
vstup do bytu
zadní pohled
čelní pohled
detail
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
