ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 402/7072/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel St. 70, 521/1, 521/2 a rozestavěné stavbě rodinného domu s příslušenstvím, k.ú. Císařský, obec Šluknov, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 402/7072/2014
LV no.: 1324
Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel St.70, 521/1, 521/2 a rozestavěné stavbě rodinného domu s příslušenstvím, k.ú. Císařský, obec Šluknov, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Císařský, 407 77 Šluknov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
za celek: 2.504.238,- Kč Market value za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Tržní hodnota celkem spoluvlastnického podílu 1/2
920.000 Kč 320.000 Kč
Common price Obvyklá cena celkem spoluvlastnického podílu 1/2
920.000 Kč 320.000 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
za celek: 917.000,- Kč Quick sale: (validity 6 monts): za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
1
Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci:
rodinný dům
LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr.
Size: septik, studna, oplocení a další Velikost venkovní úpravy Type: obytná zóna Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídající velikosti města
nestanoveno Kč
St. 70, 521/1, 521/2 111 m2, 662 m2, 489 m2 zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost, ostatní plocha
Unit price: Jednotková cena
426 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
smíšený
Built-up area: Zastavěná plocha:
cca 132 m2
Floor area: Podlahová plocha:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
cca 974 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
Kč/m2 1994 40 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího stav k datu 5.11.2014, části A listu vlastnictví č. 1324 jsou nemovité věci ve SJM Miroslava Plzeňského, bytem Sídliště 1017, 407 77 Šluknov a Mgr. Jitky Slavíkové, bytem č.p. 22, 273 06 Hrdlív. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č. 1324 jsou evidována zástavní práva soudcovská, exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a omezení převodu nemovitosti (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 1324 v příloze). V části D listu vlastnictví č. 1324 jsou evidovány návrhy na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva a záznamy pro další řízení (podrobněji v části D listu vlastnictví č. 1324 v příloze). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 1324 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1324 jsou evidována zástavní práva: - exekutorské (povinný Miroslav Plzeňský, pozemky čís. parcel St.70, 521/1, 521/2) ve výši 15.480,- Kč s příslušenstvím ve prospěch CETELEM ČR a.s. (IČO 25085689) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Liberec č.j. 36 Ex-1890/2008 -39 ze dne 25.07.2012, - soudcovské ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2 (povinný Miroslav Plzeňský, pozemky čís. parcel St.70, 521/1, 521/2) ve výši 29 417,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Děčín na základě usnesení Okresního soudu v Děčíně sp.zn.: 7 E-161/2007 -7 ze dne 24.10.2007, právní moc ke dni 29.11.2007 - soudcovské ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2 (povinný Miroslav Plzeňský, pozemky čís. parcel St.70, 521/1, 521/2) ve výši 56 826,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Děčín na základě usnesení Okresního soudu v Děčíně sp.zn.: 7 E-162/2007 -7 ze dne 24.10.2007, právní moc ke dni 29.11.2007 - z rozhodnutí správního orgánu pohledávky ve výši 46 614,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch Finančního úřadu Rumburk z rozhodnutí správce daně čj. 15881/06/179923/7026 ze dne 17.2.2006, právní moc ke dni 10.5.2006. Legal and structural state / stavebně právní stav: V katastru nemovitostí jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 1324 pro k.ú. Císařský a obec Šluknov, pozemky čís. parcel St.70 ( zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště), 521/1 (trvalý travní porost) a 521/2 (ostatní plocha – jiná plocha). Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že na částech uvedených pozemcích se nachází rozestavěná stavba rodinného domu, tzn. skutečnost není v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Situace je patrná z ortofotomapy v příloze. Weak points / slabé stránky: - v lokalitě jen rozvod elektrického proudu, není veřejný vodovod ani kanalizace - rozestavěná stavba není zapsána v katastru nemovitostí Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1324 pro k.ú. Císařský, obec Šluknov, prokazující stav evidovaný k datu 5.11.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Císařský, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek znalce Jaroslava Frolíka č. 4077 podaný dne 6.11.2011 d/ zjištění při prohlídce na místě
-3-
Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 10.11.2014 svolána 17.11.2014, 14:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/spoluvlastník a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovaným nemovitým věcem byly zjištěny při místním šetření při vnější prohlídce nemovitých věcí, zčásti od vlastníků okolních pozemků, zčásti byly využity údaje uvedené ve znaleckém posudku znalce Jaroslava Frolíka č. 4077 ze dne 6.11.2011.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
762849 Císařský 562858 Šluknov 5.589 1.2.2014 CZ0421 Děčín Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Šluknov (5.589 obyvatel) je nejsevernější město České republiky, ležící přibližně uprostřed Šluknovského výběžku v rozsáhlém údolí v oblasti mírné pahorkatiny, přibližně 3 km od německých hranic, 130 km od centra hlavního města Prahy a 80 km od města Ústí nad Labem. Město Šluknov se dělí na osm části, konkrétně to jsou: Císařský, Harrachov, Královka, Království, Kunratice, Nové Hraběcí, Rožany a Šluknov. Historické jádro je od roku 1992 městskou památkovou zónou. Infrastruktura města je velmi dobrá, odpovídající velikosti a významu města, s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Rumburk. Po dopravní stránce je město Šluknov dostupné po silnici II/266 (Rumburk - Šluknov), která v dalším průběhu navazuje na silnici I/9 (Praha - Mělník - Rumburk) a železniční tratí 083 (Rumburk - Dolní Poustevna). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází na severním okraji místní části Šluknov - Císařský, v lokalitě s převažující zástavbou rodinných domů. Short description property / stručný popis majetku: Stavba rodinného domu: Oceňovaná stavba rodinného domu je situována na pozemcích čís. parcel St. 70, 521/1 a 521/2, k.ú. Císařský. Situace je patrná při porovnání kopie katastrální mapy s přiloženou ortofotomapou v příloze č. 4. Dispoziční řešení: Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, přízemí (1.NP) a 1.patro (2.NP). Z důvodu neumožnění prohlídky nemohla být zjištěna vnitřní dispozice domu. Lze předpokládat, že obytná část je v 1.patře, přístupném po schodišti v přístavbě, podle typu domu zřejmě zahrnuje byt o velikosti 3+1, sestávající z chodby se schodištěm, kuchyně, 3 pokojů, koupelny a záchodu. V přízemí jsou zřejmě vedlejší místnosti k bytu, pravděpodobně jde o garáž, kotelnu, místnosti skladů a zřejmě i vnitřní schodiště. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce v přízemí (1. NP) zčásti zděné a zčásti montované ze železobetonových panelů, založené zřejmě na betonových základových pasech, se stropní konstrukcí železobetonovou. Na nosné konstrukce přízemí je osazena konstrukce 1. patra (2.NP) montovaná z panelů na bázi dřevní hmoty, jde zřejmě o typovou konstrukci dřevostavby TL 40-83 Středočeských dřevařských závodů, n.p., závod Nové Strašecí, střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou převážně dřevěná zdvojená. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Stavba rodinného domu byla podle informace stavebního úřadu v Šluknově povolena 21.2.1990, kolaudační řízení bylo na žádost vlastníka přerušeno. Dokončenost stavby na základě informací vlastníků okolních pozemků, stavebního úřadu a údajů ve znaleckém posudku odhadujeme na cca 70 – 75 %. Na domě nejsou zvnějšku patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Je však patrný vliv povětrnosti a zvýšeného opotřebení nedokončených konstrukcí. Opotřebení rozestavěné stavby odhadujeme na přibližně 15 - 20 %.
-5-
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 70, k.ú. Císařský, o výměře 111 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem využití zbořeniště. Jedná se o pozemek zčásti zastavěný rozestavěnou stavbou rodinného domu a jeho příslušenstvím, na části pozemku se nachází zbořeniště, nezastavěné části jsou pokryté travním porostem. Pozemek čís. parcely 521/1, k.ú. Císařský, o výměře 662 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost. Jedná se o pozemek z části zastavěný rozestavěnou stavbou rodinného domu a jeho příslušenstvím, nezastavěné části jsou pokryté travním porostem a tvořící jednotný funkční celek se stavebním pozemkem čís. parcely St. 70, k.ú. Císařský. Pozemek čís. parcely 521/2, k.ú. Císařský, o výměře 489 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v ostatní plocha se způsobem využití jiná plocha. Jedná se o pozemek z části zastavěný rozestavěnou stavbou rodinného domu a jeho příslušenstvím, nezastavěné části jsou pokryté travním porostem a tvořící jednotný funkční celek se stavebním pozemkem čís. parcely St. 70, k.ú. Císařský. Pozemky jsou mírně svažité konfigurace, napojené na rozvod elektrického proudu. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 2734/1 (ostatní plocha – ostatní komunikace) ve vlastnictví Města Šluknov. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-6-
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel St. 70, 521/1, 521/2 a rozestavěné stavbě rodinného domu s příslušenstvím, k.ú. Císařský, obec Šluknov, okres Děčín, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech
-7-
920.000 Kč 920.000 x 1/2 = 460.000 Kč 490.000 x 70 % = 322.000 Kč
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel St.70, 521/1, 521/2 a rozestavěné stavbě rodinného domu s příslušenstvím, k.ú. Císařský, obec Šluknov, okres Děčín, Ústecký kraj u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Rumburk, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 17. listopadu 2014 celkem
320.000,- Kč Slovy: Třistadvacettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 1324 jsou evidována zástavní práva soudcovská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a omezení převodu nemovitosti (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 1324 v příloze). V části D listu vlastnictví č. 1324 jsou evidovány návrhy na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva a záznamy pro další řízení (podrobněji v části D listu vlastnictví č. 1324 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1324. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 402/7072/2014.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 17. prosince 2014
-8-
