Znalecký posudek č. 2333-159/2014 O ceně nemovitosti - rodinný domek č.p.148 včetně příslušenství a pozemků č.st. 147/17 a č.147/9 obec Poběžovice, katastrální území Poběžovice u Domažlic, okres Domažlice ________________________________________________________________________________
Objednatel posudku:
Paní Jana Krátká Horní 148 345 22 Poběžovice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny
Podle stavu ke dni 06.10.2014 posudek vypracoval: Ing. Luboš Hošek, 5. května 662, 336 01 Blovice Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. v Blovicích, 09.10.2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit obvyklou cenu nemovitosti specifikované v úvodu posudku.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 06.10.2014
3. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z katastru nemovitostí ze dne 06.10.2014 (k.ú.Poběžovice u Domažlic - LV 419 ) - kopie katastrální mapy - databáze znalce nabízených a realizovaných prodejů - informace realitních kanceláří - MoniT - systém vyhledávání nabídkových cen - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku - Vyhl. 199/2014 Sb. - údaje uvedené objednatelem - prohlídka nemovitosti - fotodokumentace - Soudní inženýrství - ročník 22, č.1/2011
4. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z kat. nemovitostí ze dne 06.10.2014 (k.ú.Poběžovice u Domažlic - LV 419 ) : A.VLASTNÍK: (SJM) Krátký Milan a Krátká Jana, Horní 148, 345 22 Poběžovice B.NEMOVITOSTI: pozemek č.st.147/17 zastavěná plocha a nádvoří pozemek č.147/9 zahrada rod.dům č.p.148 na pozemku č.st.147/17
185 m2 423 m2
5. Dokumentace a skutečnost Objednatel předložil výše uvedené dokumenty . Znalec vykonal prohlídku nemovitosti, posoudil technický stav, použité konstrukce a stav údržby a užívání. Dále zjistil veškeré výměry nezbytné k vypracování posudku.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na jižním okraji obce Poběžovice (okres Domažlice), v Horní ulici. Předmětem ocenění je nemovitost skládající se z rodinného domu č.p.148, venkovních úprav a pozemků č.st.147/17 a č.147/9 nacházejících se v okolí rodinného domku. Nemovitost se nachází na rovinatém pozemku, pod úrovní přilehlé komunikace. Kanalizace ústí do městského řadu, vodovod z vlastní studně. Zemní plyn zaveden není. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva. Přístup po částečně zpevněné komunikaci. Město Poběžovice se nachází na území okresu Domažlice a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Domažlice. Obec Poběžovice se rozkládá asi třináct kilometrů severozápadně od Domažlic. Obec je součástí historického Chodska. Území tohoto malého města trvale obývá asi 1660 obyvatel. Poběžovice se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Ohnišťovice, Poběžovice, Sedlec, Sezemín, Šibanov, Šitboř a Zámělíč. Obec je vzdálená přibližně 12 km od německých hranic. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Poběžovice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod
7. Obsah posudku 1) Rodinný dům č.p.148 2) Pozemky na LV číslo 419 Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Rodinný dům č.p.148 Oceňovaný dvoupodlažní rodinný domek č.p.148 je obdélníkové půdorysu a je zastřešen strmou sedlovou střechou. K západní štítové stěně je v úrovní 1.PP přistavěn sklad paliva, po kterém je zároveň řešen i přístup do 2.NP domu z ulice. Podkrovní prostory nejsou využívány k obytným účelům. V 1.NP se nachází kotelna, garáž, dva pokoje, koupelna, WC, technická místnost a sklad. První nadzemní podlaží bylo původně navrženo jako technické (nižší světlá výška podlaží). Dispozici .2. NP tvoří zádveří, komora, dva pokoje, vstup do 1.PP a podkroví, koupelna, WC, kuchyně se spíží a obývací pokoj. Základové konstrukce ze základových betonových pasů. Svislé konstrukce zděné z bloků CDm tl.45 až 50 cm. Stropní konstrukce klasické těžké s rovným podhledem. Schody betonové. Krov klasický dřevěný tesařsky vázaný, Střešní krytina domu je provedena z vlnitých osinkocementových desek.. Klempířské střešní prvky z pozinkového plechu, objekt není vybaven hromosvodem. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější se nevyskytují. Podlahy obytných místností betonové s klasickými podlahovými krytinami (PVC + koberce). Obklady a dlažby keramické dobové. Okna zčásti dřevěná zdvojená, zčásti plastová. Dveře klasické dřevěné do ocelových zárubní. Rodinný domek je vytápěn ústředně kotlem na tuhá paliva. Kanalizace ústí do veřejné sítě, voda z vlastní studně. Elektroinstalace v provedení světelném i motorovém. Zemní plyn zaveden není. Zdrojem TUV je elektrický bojler. Stáří rodinného domku je dle výpovědi majitele asi 20 let. Dům se přesto nachází v zanedbaném technickém stavu. Některé detaily stavby jsou řešeny neodborně, často v rozporu s obecně závaznými požadavky na výstavbu.
K oceňované nemovitosti náleží: 1. venkovní úpravy (oplocení, vrata a vrátka, zpevněné plochy u RD, vyrovnávací schody podél skladu paliva, přípojky IS) 2. kopaná studna na pozemku č.147/9
–5–
Pozemky na LV číslo 419 Předmětem ocenění jsou stavební pozemky č.498 (107 m2 - pod RD) a č.918 (45 m2 - pod vedlejší stavbou), které jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěné plochy a nádvoří. Dále pak pozemek č.115/9, který navazuje na stavební pozemky a který je veden jako zahrada.
Ocenění a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p.148 – § 35 Podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet: Podlažnost:
Výška 2,40 m 2,80 m 5,20 m
Zastavěná plocha 13,40×11,00 13,40×11,00
294,80 / 147,40
= =
147,40 m2 147,40 m2 294,80 m2
= = =
353,76 m3 412,72 m3 331,65 m3 1 098,13 m3
= 2,00
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 13,40×11,00×2,40 2.NP 13,40×11,00×2,80 zastřešení 13,40×11,00×(0+4,50/2) Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Poběžovice Počet obyvatel: 1 616 Základní cena (ZC): 1 740,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení
Vi B
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
–6– 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
II. Minimálního rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1993 21 0,895
–0,03 0,00 0,00 0,00 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,746
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 1 098,13 × 1 298,04
1 298,04 Kč/m3
Rodinný dům č.p.148 – určená cena:
=
1 425 416,67 Kč 1 425 416,67 Kč
a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemky na LV číslo 419 Ocenění pozemků indexovou metodou zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 147/17 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura dobrá F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč zahrada p.č.: 147/9 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura dobrá F Speciální charakteristiky volitelné nejsou
1 000,– 1,00 1,50 0,40 1,30 1,00 1,00 0,780 000 780,– 185,00 144 300,– 500,– 1,00 1,50 0,40 1,30 1,00 1,00
–7– Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku
Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč
0,780 000 390,– 423,00 164 970,–
=
309 270,– Kč
Výsledná cena pozemků: Pozemky na LV číslo 419 – určená cena:
309 270,– Kč
Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány obdobné nemovitosti s těmito společnými znaky: - rodinné domky ve střediskových obcích od 1.000 do 2.500 obyvatel - dvoupodlažní rodinné domky - rodinné domky s napojením na základní inženýrské sítě - stáří domků resp. provedených kompletních rekonstrukcí cca 30 let
Koeficienty odlišnosti : Koeficient místa K míst zohledňuje atraktivnost polohy nemovitosti s ohledem na polohu v obci, případně na vzdálenost od střediskové obce. Koeficient technického stavu modernizace a rekonstrukce.
K
techn
zohledňuje technický stav domů
a provedené
Koeficient vybavenosti K vybav. zohledňuje vybavení domku inženýrskými sítěmi (vodovod, kanalizace, plynovod) a způsob vytápění. Koeficient vedlejších staveb Kst . zohledňuje stáří nemovitosti popř. stáří rekonstrukce Koeficient redukce na zdroj ceny KZC. zohledňuje změnu ceny v průběhu trvání nabídky, t.j. odhad poměru tržní ceny a ceny nabídkové. Průměrná hodnota koeficientu K ZC pro rodinné domy v obcích v Plzeňském kraji je po zaokrouhlení 0,78 (zdroj: Soudní inženýrství)
Porovnání č.1: Dům, Meclov
–8–
Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
1 630 000,–
Kód nabídky: 003-N01320 MoniT-ID: 1DFD
Kč vč. DPH
Meclov Meclov 1 120 Domažlice
Číslo obce:
553913
Kraj:
Plzeňský
Popis: Prodám dům v Meclově , Domažlice 9 km, Horšovský Týn 4 km. Jedná se o samostatně stojící dům, který byl v roce 1988 celkově opraven a adaptován, byla provedena přístavba verandy s podsklepením, garáž s dílnou 37m2, a nástavba 1.patra. V roce 2004 nová elektropřípojka, plynová přípojka, domovní rozvod plynu včetně ústředního topení, napojení na kanalizaci. Vytápění plynovým kotlem, též kotel na tuhá paliva, na verandě krbová kamna napojená na nový komín. Ohřev vody v přízemí el. bojlerem, v patře el. průtokový ohřívač. Dispozice přízemí domu 53m2 – veranda, chodba, kuchyň, pokoj, koupelna s vanou, WC, schodiště. V patře 41 m2 – chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna, WC. Stavebně lze upravit na samostatnou bytovou jednotku s vlastním vstupem.Dům je udržován, zahrada je upravená se sadovými úpravami zajišťující soukromí. Vybavení domu lze ponechat dle domluvy. Financování zajistím, občanská vybavenost (škola, školka, obchod, hostinec, obecní úřad, autobus, vlak). Ihned volný. Zastavěná plocha: 95 m2 Užitná plocha: 94 m2 Plocha pozemku: 304 m2 Plocha zahrady: 568 m2 Plocha balkónu/terasy: 12 m2 Plocha garáže: 37 m2 Plocha sklepa: 8 m2 Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Rok výstavby: 1920 Rok rekonstrukce: 2004 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon Vybavenost: pošta, škola, školka Doprava: silnice, autobus, vlak Příslušenství: terasa, sklep, garáž
2
–9–
Porovnání č.2: Dům, Spálené Poříčí
Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
1 600 000,– Spálené Poříčí Spálené Poříčí 2 682 Plzeň-jih
Kód nabídky: 003-N01442 MoniT-ID: EAE
Kč vč. DPH Číslo obce:
558362
Kraj:
Plzeňský
Popis: Prodám dvougenerační dům v Lipnici 3 km od Spáleného Poříčí, 23 km Plzeň. Samostatně stojící dům postaven 1980, kolaudován 1989, celopodsklepený s garáží. Dispozice 1NP 3+1 92 m2, koupelna se sprchou a s WC, 1NP 86 m2 koupelna s vanou, samostatné WC, vstup na terasu a vstup na půdu. Voda připojena na vodovodní řad, též studna na zahradě, plyn je přiveden, vytápění ústřední, kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody el.bojlerem, elektřina 220/380V, odpady do tříkomorového septiku. Okna dřevěná, podlahy betonové, přízemí z cihel, patro z tvárnic. Na zahradě postavena dílna 32 m2 a hospodářské stavení 16 m2. Ihned volný, financování zajistím. Zastavěná plocha: 119 m2 Užitná plocha: 178 m2 Plocha pozemku: 1 360 m2 Plocha zahrady: 1 241 m2 Plocha balkónu/terasy: 12 m2 Plocha sklepa: 75 m2 Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Rok výstavby: 1980 Rok kolaudace: 1989 Počet nadzemních podlaží: 2 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod, místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Doprava: silnice, autobus Příslušenství: terasa, sklep, garáž
– 10 –
Porovnáníč.3: Dům, Horní Bříza
Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena:
1 390 000,– Kč vč. DPH včetně provize a právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Třída 1. máje, Horní Bříza Horní Bříza 4 299 Plzeň-sever
Kód nabídky: 003-N01500 MoniT-ID: 1C6D
Číslo obce:
558885
Kraj:
Plzeňský
Popis: Nabízím k prodeji prostorný rodinný dům s garáží a zahradou v blízkosti Plzně v obci Horní Bříza. Celková výměra pozemku je 472 m2. Dům je obyvatelný, ale vhodný k rekonstrukci. Stavba z roku 1939 prošla v šedesátých letech rozsáhlou rekonstrukcí s vestavbou obytného podkroví. Stavebně se jedná o polovinu cihlového dvojdomu s užitnou plochou cca 105 m2, v přízemí s dispozicí 2+1, koupelnou se samostatným WC, chodbou se spíží a vestavěnými skříněmi. V obytném podkroví též dispozice 2+1 s předsíní a komorou. Částečně podsklepen. Vytápění lokální na tuhá paliva. Je připojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu a telefon, plyn přiveden do sloupku v oplocení. Dům 4 roky neobydlen, provedena oprava střechy z pálených tašek a plechu, osazeny nové okapové svody. Vedle domu postavena garáž, ze strany zahrady pokračuje dům bývalou prádelnou. Dům se nachází v klidné části obce v blízkosti lesa. V obci veškerá občanská vybavenost. Velmi dobrá dostupnost Plzně po nové komunikaci. Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Typ domu: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Druh vlastnictví: Voda: Elektřina: Plyn: Kanalizace: Příslušenství:
100 m2 105 m2 472 m2 přízemní samostatný cihlová před rekonstrukcí osobní dálkový vodovod 230V, 400V plynovod veřejná kanalizace sklep
– 11 – Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Ktechn
Kvybav.
Kst
KZC
Dům, Meclov 1,00 0,90 Dům, Spálené Poříčí
1,00
1,00
0,78
1,00 1,00 Dům, Horní Bříza
1,00
1,00
0,78
1,00 0,90 1,10 1,00 0,78 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Ktechn × Kvybav. × Kst × KZC)
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 1 630 000,– Kč 12 044,84 Kč 1 600 000,– Kč 10 487,39 Kč 1 390 000,– Kč 10 733,58 Kč
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 95,00 m2 1,0 119,00 m2 1,0 100,00 m2 1,0
10 487,39 Kč 11 088,60 Kč 12 044,84 Kč
× =
11 088,60 Kč 147,00 m2 1 630 024,20 Kč 1 630 020,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků indexovou metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 425 420,– 309 270,– 1 734 690,– 1 630 020,–
Po zohlednění použitých metod ocenění s přihlédnutím k místním poměrům, příslušenství, a technickému stavu stanovuji obvyklou cenu oceňované rodinného domku č.p.148, včetně venkovních úprav a pozemků č.st 147/11 a č.147/9 v daném místě a čase na:
1.600.000,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 600 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč
v Blovicích, 09.10.2014 Ing. Luboš Hošek 5. května 662 336 01 Blovice
Kč Kč Kč Kč
– 13 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Plzni, č.j.Spr.976/00, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2333-159/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 159/2014 podle připojené likvidace.
– 14 –
Katastrální mapa parcely 147/17
