Znalecký posudek č. 3037/147/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č.632/15 s podílem na společných částech domu č.p.631, 632 a pozemků parc.č. 2188 a 2189 v k.ú.Dolní Chodov, obec Chodov, okres Sokolov.
Objednatel posudku:
Mgr. Viktor Švantner , insolvenční správce Mikulášská třída 455/9 326 00 P l z e ň
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 2. 12. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 21 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 2. 12. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Určení ceny obvyklé bytové jednotky v panelovém osmipodlažním domě na adrese Chodov, Říjnová 632.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2. 12. 2014 za přítomnosti znalkyně.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 5947 a LV č. 3609 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Karlovarský Sokolov Chodov Dolní Chodov (652172)
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, nemovitost je oceněna dle skutečného provedení a stavu zjistěného na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka 2+1 umístěná v 7.NP osmipodlažního panelového domu, který má dvě sekce s vlastními čísly popisnými. Dům je po celkové revitalůizaci, je zateplený, okna vyměněna, opraven střešní plášť, výtah dle norem EU. Vlastní byt je v původním udržovaném stavu, v současnosti prázdný, připravený k nastěhování. Lokalita v rámci města Chodov je výhodná. V okolí je sídlištní výstavba na okraji souvislé zástavby města, na kterou navazuje zahrádkářská osada a rekreační plochy. V nejbližším okolí byl v rámci sídlištní výstavby vybudován kulturní dům, obchodní centrum, škola mateřská, základní i střední, sportoviště. Město Chodov se 14 tis.obyvateli je převážně průmyslovým městem s dobrou dopravní dostupností do Sokolova vzdáleného 13 km a Karlových Varů vzdálených 8 km. Městem prochází hlavní železniční korudor Cheb-Chomutov.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky II. Byt a) Bytová jednotka č. 632/15
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Pi –0,06 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
–5–
1
Popis znaku Druh a účel užití stavby
Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba
2
Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,090 i=2
I. Pozemky
a) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Chodov Název okresu: Sokolov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 750,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 569,48 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Oi 0,95 0,85
1,01
1,00 0,95 0,98
–6– Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice
Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití
Pi 0,00
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo
3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,090 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,025 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 583,7170 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2188 zastavěná plocha a nádvoří 207 2189 zastavěná plocha a nádvoří 210 Součet: 417 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 120 829,42 122 580,57 243 409,99 243 409,99 Kč
Rekapitulace cen pozemků: a)Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 632/15 – spoluvlastnický podíl: 561 / 20 521
243 409,99 Kč 243 409,99 Kč 6 654,31 Kč
II. Byt
a) Bytová jednotka č. 632/15 – § 38 Bytová jednotka 2+1 umístěná v 7.NP obytného domu, má celkovou podlahovou plochu 56,1 m2. K bytu patří sklepní kóje 1,40 m2. Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu. Náleží k ní podíl na společných částech domu o velikosti 561/20521. Obytný dům je osmipodlažní, podsklepený po revitalizaci. Má celkem dva vchody s 37 bytovými jednotkami a jedním nebytovým prostorem. Podlahové plochy jednotky (PP): Název podlahová plocha sklepní kóje Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský
Plocha [m2] celková koef. započítaná 56,10 1,40 57,50
1,00 0,10
56,10 0,14 56,24
–7– Obec: Chodov Počet obyvatel: 14 110 Základní cena (ZC): 9 581,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 10 Stavebně-technický stav provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1980 34 Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s): 0,830
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,10 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,635
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 6 083,94 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,940 Index polohy (IP): 1,090 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 56,24 × 6 083,94 × 0,940 × 1,090 =
350 577,94 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 243 409,99 Kč Spoluvlastnický podíl: × 561 / 20 521 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 6 654,31 Kč 6 654,31 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 357 232,25 Kč Bytová jednotka č. 632/15 – určená cena:
357 232,25 Kč
–8–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 632/15 – spoluvlastnický podíl: 561 / 20 521
243 409,99 Kč 243 409,99 Kč 6 654,31 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 632/15 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
357 232,25 Kč 357 230,– Kč
Určená cena: 357 230,– Kč Cena slovy: třistapadesátsedmtisícdvěstětřicet Kč
Cena obvyklá : Obvyklá cena je cena, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k niím. (Zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb.)
Metody ocenění : Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské čínnosti. Metoda vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovitosti plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Přo tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová metoda vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos, jsou příjmy po odpočtu nákladů. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Nákladová metoda ( věcná hodnota) je reprodukční cena snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutíém k opotřebení, které
–9– s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potenciálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet.
Pro stanovení ceny byla zvolena porovnávací metoda, pro kterou byly vybrány 3 bytové jednotky s téměř totožnými parametry. Informace jsou získány z veřejně přístupných internetových stránek. 1. Chodov, Říjnová ulice - byt 2+1, 54 m2 podlahové plochy. Původní bytové jádro, plastová okna, plocoucí podlahy, nová vestavěná skříň. Cena 360 000,-Kč ( jedn.cena 6667,-Kč/m2) 2. Chodov,, Revoluční ulice - byt 2+1 56,2 m2, Dům panelový opravený, byt v původním stavu v přízemí. Cena 339 000,-Kč ( jedn.cena 6032,-Kč/m2) 3. Chodov Osadní ulice - byt 2+1 55 m2. Byt v dobrém stavu, koupelna obložena. Dům po částečné opravě. Cena 330 000,-Kč ( jedn.cena 6000,-Kč)
Srovnávací kriteria : K porovnání byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Informace byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty : K1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě K2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oce\ńovaných pozemků příslušejících k jednotce K3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav domu. stáří, rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K6 - Koeficient velikosti nemovitých věcí v sobě odráží velikost, zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve kterém podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah K8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu. Unabídkových cen se cena zpravidla redukuje keficientem 0,85 až 0,90, kterým je vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K10 - Koeficient právníé vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K11 - Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj.celkový dojem Nemovitost č. 1 Nemovitost č.2 Nemovitost č.3 __________________________________________________________________________ K1 1,00 1,00 1,00 2 K 1,00 1,00 1,00 K3 1,05 1,00 1,04 1,00 1,00 0,99 K4 5 K 1,00 1,00 1,00
– 10 – K6 1,03 1,00 1,02 K7 1,00 1,00 1,08 8 K 1,00 1,00 1,00 K9 0,90 0,90 0,90 10 1,00 1,00 1,00 K K11 1,02 1,02 1,05 __________________________________________________________________________ 1,00 0,993 1,098 Jedn.cena
6 667,-
5 990,-
6 588,-
Průměrná jednotková cena 6 415,-Kč
Srovnáním obdobných nemovitostí prodávaných v místě a čase je zjištěno, že průměrná jednotková cena je 6 415,-Kč/m2 podl.plochy Oceňovaná bytová jednotka má podlahovou plochu 56,1 m2 * 6415,-Kč = 359 882,-Kč Věcná hodnota vypočtena dle platného cenového předpisu je 357 230,-Kč
Cena obvyklá - 360 000,-Kč ( slovy: třistašedesáttisíc korun českých)
, 2. 12. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
– 11 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3037/147/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 147/2014 podle připojené likvidace.
Osvědčení : Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.
– 12 –
E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace
– 13 –
Snímek z pozemkové mapy
– 14 –
Výpis z katastru nemovitostí
– 15 –
– 16 –
– 17 –
– 18 –
– 19 –
Fotodokumentace
– 20 –
– 21 –
