2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1095/182/2014

o obvyklé ceně družstevního podílu ve vlastnictví povinné spojené s právem užívat byt v družstvu: Bytové družstvo Mrkvičkova 1370-1377, Mrkvičkova 1375/18, 163 00 Praha 6, Řepy, IČ: 24804274, vč. příslušenství; to vše v k. ú. Řepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 1437/13-55 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 17.7.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 7.8.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 29 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 2.10.2014

Znalecký posudek č. 1095/182/2014

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o bytové jednotce dle evidenčního listu a prohlášení vlastníka ................................................ 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 5

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 9

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 10

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Bytová jednotka č. 1377/92 ............................................................................................................. 11

7.3.

Pozemky – družstevní podíl............................................................................................................. 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 17

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 18

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 18

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 19

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 19 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 19

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 23

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 23

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 28

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 29

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 29

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 29



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 1437/13-55: a) ocenit družstevní podíl, spojený s právem užívat byt v družstvu a jeho příslušenství - o obvyklé ceně družstevního podílu ve vlastnictví povinné spojené s právem užívat byt v družstvu: Bytové družstvo Mrkvičkova 1370-1377, Mrkvičkova 1375/18, 163 00 Praha 6, Řepy, IČ: 24804274, vč. příslušenství; to vše v k. ú. Řepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství bytu, k němuž se váže právo užívat byt v družstvu c) zjistit věcná břemena, výměnky, nájemní smlouvy, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovaným družstevním podílem, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o bytové jednotce dle evidenčního listu a prohlášení vlastníka Z evidenčního listu vyplývá, že se jedná o byt: * Údaje o uživateli jednotky Katastrální území: Budova: Dům: Byt Uživatel: Adresa:

Řepy č. p. 1377 č. p. 1377 92 Pokorná Petra Mrkvičkova 1377/22, Praha 6 - Řepy 2

* Údaje o bytě, údaje o místnostech (v m ) Název místnosti Pokoj Pokoj Pokoj Kuchyň Předsíň

Celková plocha: 2 19,70 m 2 13,20 m 2 12,20 m 2 11,00 m 2 10,90 m


Započitatelná plocha: 2 19,70 m 2 13,20 m 2 12,20 m 2 11,00 m 2 10,90 m

Stránka 3 z 29


Koupelna s WC Lodžie Sklepní kóje Celkem


2

3,90 m 2 7,00 m 2 4,00 m 2 81,90 m

2

3,90 m 2 3,50 m 2 2,00 m 2 76,40 m

Ve skutečnosti dle evidence katastru nemovitostí je již byt zapsán v evidenci katastru nemovitostí pod číslem jednotky 1377/92, na LV č. 8558. Vlastníkem je Bytové družstvo Mrkvičkova 1370-1377.

Dle prohlášení vlastníka má však bytová jednotka jinou výměru: Soupis místností bytové jednotky č. 1377/92 dle prohlášení vlastníka Podlahová Podlaží Místnost plocha 1.PP sklepní kóje 2,79 Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP 2,79 pokoj 19,42 pokoj 13,20 pokoj 12,47 kuchyň 11,06 1.NP předsíň 9,09 koupelna 4,42 WC 1,29 lodžie 6,50

50% x 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%

Započitatelná plocha 2 1,40 m 2 1,40 m 2 19,42 m 2 13,20 m 2 12,47 m 2 11,06 m 2 9,09 m 2 4,42 m 2 1,29 m 2 3,25 m

Zohledněno

2

Výměra bytu v 1.NP

77,45

x

74,20 m

Celková výměra bytové jednotky

80,24

x

75,60 m

2

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/2013.“ Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 4 z 29



4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; EL – evidenční list, FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky, k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; ZP – započitatelná plocha

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka předmětu ocenění Prohlídka bytové jednotky byla provedena při místním šetření konaném dne 7.8.2014 za přítomnosti povinné paní Petry Pokorné. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst, z vnitřní strany nemovitých věcí (interiéru) a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Stanovy Bytového družstva Mrkvičkova 1370-1377, přijaté na členské schůzi dne 8.6.2010 Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 1437/13-55 ze dne 17.7.2014 Listina o rozvodu manželství; značka: 21 C 67/2008; ze dne 4.6.2014 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k.ú. Řepy – dálkový náhled - viz.příloha Informace získané při místním šetření Dokument: Věc: Poskytnutí informací o bytu, který užívá paní Petra Pokorná; za bytové družstvo: Ing. Pavel Labounek (předseda představenstva), Mgr. Michal Ludva (člen představenstva), dne 18.9.2014 Evidenční list ze dne 5.12.2012 Změnový list ze dne 15.2.2013 List s výměrami a vybavením bytové jednotky z prohlášení vlastníka potvrzený paní Petrou Pokornou dne 28.5.2013 Smlouva o podnájmu části bytu ze dne 24.9.2012


Stránka 5 z 29



Smlouva o nájmu družstevního bytu ze dne 7.5.2013 Údaje předané vlastník povinnou paní Petrou Pokornou Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky bytové jednotky Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3


Stránka 6 z 29



Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaného družstevního podílu nebyla zjištěna žádná věcná břemena.


Stránka 7 z 29



Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaného družstevního podílu nebyla zjištěna žádná věcná břemena.

Zástavní práva Na bytu, který je užíván povinnou v rámci vlastnictví oceňovaného družstevního podílu, vázne dle dálkového náhledu do evidence KN a dle vyjádření předsedy bytového družstva pana Ing. Pavla Labounka zástavní právo – oprávnění pro: Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Jiné informace o tomto zástavním právu mi nejsou k dispozici. Toto zástavní práva není ve znaleckém posudku zohledněno. Předkupní práva Z doložených dokumentů nebyla zjištěna žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Dle doložených dokumentů byly zjištěny tyto nájemní vztahy: • Smlouva o nájmu družstevního bytu - Pronajímatel: - Nájemce – člen družstva: - Předmět nájmu: - Doba nájmu: - Nájemné:

- Zánik nájemní smlouvy: - Datum podpisu:

Bytové družstvo Mrkvičkova 1370-1377 Petra Pokorná, Mrkvičkova 1377/22, 163 00 Praha 6, narozena 10.2.1972 byt č. 92, 3+1, 1.NP, adresa: Mrkvičkova 1377/22, 163 00 Praha 6 od 1.11.2012 na dobu neurčitou Je stanoveno aktuálním předpisem (evidenční list), je splatné do 20. dne v měsíci, na který se platby vztahují. Dle evidenčního listu je základní nájemné ve výši 2.866,- Kč/měsíc (fond oprav), poplatky za služby ve výši 2.427,- Kč/měsíc (dle evidenčního listu ze dne 5.12.2012) a splátka anuity (jistina + úrok) ve výši 8.362,- Kč/měsíc (dle změnového listu ze dne 15.2.2013) mj. zánikem členství nájemce v družstvu dle čl. 10 až 11 stanov družstva v Praze dne 7.5.2013

Tato nájemní smlouva nemá dle znalce negativní vliv na obvyklou cenu družstevního podílu. • Smlouva o podnájmu části bytu - Podnájemce: Karel Kraus, Werichova 946/3, Praha 5, narozen: 24.10.1967 - Nájemce – člen družstva: Petra Pokorná, Mrkvičkova 1377/22, 163 00 Praha 6, narozena 10.2.1972 2 - Předmět podnájmu: pokoj o rozloze 19,42 m + užívání kuchyně, předsíně, koupelny, WC, lodžie a sklepní kóje - části bytu č. 92, 3+1 v 1.NP, adresa: Mrkvičkova 1377/22, 163 00 Praha 6 - Doba nájmu: od 1.12.2012 na dobu 110 měsíců


Stránka 8 z 29


- Nájemné:

- Zánik nájemní smlouvy: - Datum podpisu:


bylo uhrazeno předem formou členského vkladu na účet družstva místo nájemce dne 25.9.2012 ve výši 110.000,- Kč. Podnájemce se zavazuje také hradit veškeré poplatky spojené s užíváním bytu. Celková výše měsíční úhrady za užívání bytu je dle evidenčního listu ve výši 5.293,- Kč (2.866 Kč fond oprav + 2.427 Kč služby). ukončena může být pouze podnájemce nebo skončením podnájmu v Praze dne 24.9.2012

Za užívání části bytu tedy podnájemce uhradil 110.000 Kč na dobu 110 měsíců, tj. 1.000 Kč/měsíc + v současnosti hradí poplatky spojené s užíváním bytu ve výši 5.293 Kč/měsíc. Doba trvání podnájemní smlouvy je 9 let a 2 měsíce od 1.12.2012, tj. do 31.1.2022. Tato podnájemní smlouva je s největší pravděpodobností neplatná, protože nebyla uzavřena s písemným souhlasem pronajímatele bytu, tj. Bytové družstvo Mrkvičkova 1370-1377. Dle sdělení podepsaného předsedou družstva (pan Ing. Pavel Labounek) a člena družstva (Mgr. Michal Ludva) ze dne 18.9.2014 nedalo bytové družstvo písemný souhlas k podnájmu části bytu, který užívá paní Petra Pokorná. Toto mi bylo doručeno 29.9.2014. Z těchto důvodů je podnájemní smlouva považována za neplatnou a není s ní ve znaleckém posudku kalkulováno. Omezení vlastnického práva Z doložených dokumentů nebyla zjištěna žádná jiná omezení vlastnického práva kromě skutečnosti, že na družstevním podílu vázne anuita. Předsedou bytového družstva byla sdělena pouze výše splaceného podílu ke dni 30.11.2013 ve výši 167.420,- Kč. Výše nesplacené anuity nebyla zjištěna.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití bytové jednotky. Výměry jednotlivých místnosti byly převzaty z prohlášení vlastníka.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů


Stránka 9 z 29



sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je družstevní podíl s právem užívat byt, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky za předpokladu, že by se jednalo o ocenění bytové jednotky (ne družstevního podílu). Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází na západním okraji Prahy v městské části Řepy v ulici Mrkvičkova na okraji souvisle zastavěného území v katastrálním území Řepy. Konkrétně se jedná o severovýchodní okraj ulice Mrkvičkova, která je kolmá k ulici Šimova, která vede od hlavní ulice Makovského. Absolutní centrum Prahy (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 10 km východním směrem. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 10 z 29



Okolní zástavba: Jedná se o poměrně klidnou lokalitu bydlení, která je charakteristická zástavbou panelových bytových domů. Východním směrem na zástavbu navazuje přírodní park s dětskými a sportovními hřišti. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, městský úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, gymnázium, městská policie aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v dosahu MHD v rámci Prahy. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží mezi frekventovanými silnicemi Plzeňská, Bělohorská, Slánská a Kukulova. Nájezd na rozvadovskou spojku je vzdálen 2 km, nájezd na Pražský okruh a začátek rychlostní komunikace R6 je 3 km. Z veřejné dopravy je asi 350 m pěšky zastávka autobusů a tramvají, zajišťující dobré spojení do Prahy, nejbližší stanice metra „B“ Anděl je vzdálena cca 15 minut jízdy tramvají. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci z pozemku parc. č. 1502/167 (orná půda; vlastník: Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné pouze na okolním veřejném prostranství v nedostatečné kapacitě. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, dálkové vytápění a telefon. Bytový dům je na uvedené sítě napojen.

7.2. Byt užívaný v rámci družstevního podílu - bytová jednotka č. 1377/92 Byt je dispozičně řešen jako 3+1 s lodžií, nachází se v 1.NP panelového bytového domu č. p. 1370, 1371, 1372, 1373, 1374, 1375, 1376, 1377 (krajní vstup č. p. 1377 č. o. 22), který byl postaven v roce 1992. Dům má celkem 6 nadzemních podlaží s byty a 1 podzemní podlaží, ve kterém se nachází sklepy, společné prostory a technické zázemí. Objekt má celkem 8 sekcí, v každém se nachází osobní výtah a každý má 2 vstupy. Oceňovaný byt se skládá ze vstupní chodby, obývacího pokoje, kuchyně, 2 pokojů, koupelny, WC a lodžie. Příslušenstvím bytu je sklepní kóje umístěná v 1.PP objektu. Byt je orientován na sever - 2x pokoj, a na jih lodžie na celou šířku bytu a navazující kuchyně a obývací pokoj. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Byt je v současnosti užíván rodinnou povinné a podnájemcem. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení povinné byl dům postaven v roce 1992 Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 6 nadzemních podlaží


Stránka 11 z 29



Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: železobetonové panelové Stropy: železobetonové panelové Střecha: tvar plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování okenních parapetů, atiky a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: panelová fasáda bez povrchové úpravy Vstupní dveře do objektu: plastové částečně prosklené Vrata: nejsou provedeny Okna: plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky; SDK podhledy v chodbě a na sociálním zařízení Obklady: keramické v koupelně, na WC a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: železobetonová s nášlapnou vrstvou z PVC Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: laminátové, korkové, z PVC či keramické dlažby Vytápění: dálkové vytápění – v domě výměník; v bytě žebrové litinové radiátory Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní po rekonstrukci – koupelna s vanou a umyvadlem, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem, myčkou a elektrickým sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Soupis místností bytové jednotky č. 1377/92 dle prohlášení vlastníka Podlahová Podlaží Místnost plocha 1.PP sklepní kóje 2,79 Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP 2,79 pokoj 19,42 pokoj 13,20 pokoj 12,47 kuchyň 11,06 1.NP předsíň 9,09 koupelna 4,42 WC 1,29 lodžie 6,50

Zohledněno 50% x 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%

Započitatelná plocha 2 1,40 m 2 1,40 m 2 19,42 m 2 13,20 m 2 12,47 m 2 11,06 m 2 9,09 m 2 4,42 m 2 1,29 m 2 3,25 m 2

Výměra bytu v 1.NP

77,45

x

74,20 m

Celková výměra bytové jednotky

80,24

x

75,60 m

2

Stavebně technický stav bytové jednotky


Stránka 12 z 29



Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci v udržovaném stavu. Nové je zděné bytové jádro vč. rozvodů E a ZTI, zařizovacích předmětů, obkladů, dlažby a SDK pohledu s bodovým osvětlením. Nové jsou také laminátové plovoucí podlahy ve dvou pokojích a malby v bytě. Na datum realizace stavebních úprav si povinná nevzpomíná. Stáří a stavebně technický stav bytového domu Objekt byl postaven dle sdělení povinné v roce 1992. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou prozatím v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. V rozmezí let 2004 - 2007 byla položena nová střešní krytina (bez zateplení), vyměněna okna a vstupní dveře do objektu, zrekonstruovány byly rozvody stoupacího potrubí. Ostatní konstrukce jsou v původním stavu – tj. původní panelová fasáda bez povrchové úpravy, původní výtahy, nezateplená střecha apod. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako střední, do budoucna předpokládám nutnost provedení nové fasády.

7.3. Pozemky – podíl K bytu náleží také podíl na pozemcích parc. č. 1502/84, 1502/85, 1502/86, 1502/87, 1502/88, 1502/89, 1502/90 a 1502/91 (dálkový náhled) ve výši 7095/695793, v k. ú. Řepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. 1502/84: 1502/85, 1502/167 parc. č.1502/85 : 1502/84, 1502/86, 1502/167 parc. č. 1502/86: 1502/85, 1502/87, 1502/167 parc. č. 1502/87: 1502/86, 1502/88, 1502/167 parc. č. 1502/88: 1502/87, 1502/89, 1502/167 parc.č. 1502/89: 1502/88, 1502/90, 1502/167 parc.č. 1502/90: 1502/89, 1502/91, 1502/167 parc.č. 1502/91: 1502/90, 1502/167 Pozemek parc. č. 1502/84


Stránka 13 z 29



Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem v západní straně, který tvoří vstup do bytového domu č. p. 1370, je z celé své plochy zastavěn bytovým domem. Pozemek je ze 3 stran obklopen pozemkem parc. č. 1502/167 (druh pozemku: orná půda, vlastník: Hlavní město Praha) a svou severní stranou navazuje na další zastavěný pozemek bytovým domem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1502/85

Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem v západní straně, který tvoří vstup do bytového domu č. p. 1371, je z celé své plochy zastavěn bytovým domem. Pozemek je ze 2 stran obklopen pozemkem parc. č. 1502/167 (druh pozemku: orná půda, vlastník: Hlavní město Praha), svou severní a jižní stranou navazuje na další zastavěné pozemky bytovým domem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1502/86

Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem v západní straně, který tvoří vstup do bytového domu č. p. 1372, je z celé své plochy zastavěn bytovým domem. Pozemek je ze 3 stran obklopen pozemkem parc. č. 1502/167 (druh pozemku: orná půda, vlastník: Hlavní město Praha), svou jižní a částečně východní stranou navazuje na další zastavěné pozemky bytovým domem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 14 z 29



Pozemek parc. č. 1502/87

Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem v severní straně, který tvoří vstup do bytového domu č. p. 1373, je z celé své plochy zastavěn bytovým domem. Pozemek je ze 2 stran obklopen pozemkem parc. č. 1502/167 (druh pozemku: orná půda, vlastník: Hlavní město Praha), svou západní a východní stranou navazuje na další zastavěné pozemky bytovým domem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1502/88

Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem v severní straně, který tvoří vstup do bytového domu č. p. 1374, je z celé své plochy zastavěn bytovým domem. Pozemek je ze 2 stran obklopen pozemkem parc. č. 1502/167 (druh pozemku: orná půda, vlastník: Hlavní město Praha), svou západní a východní stranou navazuje na další zastavěné pozemky bytovým domem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 15 z 29




Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem v severní straně, který tvoří vstup do bytového domu č. p. 1375, je z celé své plochy zastavěn bytovým domem. Pozemek je ze 2 stran obklopen pozemkem parc. č. 1502/167 (druh pozemku: orná půda, vlastník: Hlavní město Praha), svou západní a východní stranou navazuje na další zastavěné pozemky bytovým domem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1502/90

Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem v severní straně, který tvoří vstup do bytového domu č. p. 1376, je z celé své plochy zastavěn bytovým domem. Pozemek je ze 2 stran obklopen pozemkem parc. č. 1502/167 (druh pozemku: orná půda, vlastník: Hlavní město Praha), svou západní a východní stranou navazuje na další zastavěné pozemky bytovým domem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 16 z 29




Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem v severní straně, který tvoří vstup do bytového domu č. p. 1373, je z celé své plochy zastavěn bytovým domem. Pozemek je ze 3 stran obklopen pozemkem parc. č. 1502/167 (druh pozemku: orná půda, vlastník: Hlavní město Praha), svou západní stranou navazuje na další zastavěný pozemek bytovým domem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „OB“ – čistě obytné území.

OB - čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití).


Stránka 17 z 29



Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. 2 Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin.

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: Praha 6 - Řepy, ulice Mrkvičkova č. p. 1377 č. o. 22 družstevní podíl s právem užívat Předmět ocenění: Stav: střední se zděným jádrem byt 3+1/L v 1.NP panelového BD Vybavení: Dispozice: 3+1/L standardní Podlaží: Příslušenství: 1.NP z 6NP sklepní kóje 2 Započitatelná plocha: 75,60 m Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o po splacení anuity možnost převodu bytu do „osobního“ vlastnictví o potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o zrekonstruované bytové jádro (zděné) Ponižující faktory o existence podnájemní smlouvy na části bytu o byt ve vlastnictví družstva – jedná se o právo užívání bytu v rámci podílu v družstvu o bytový dům není po celkové revitalizaci – původní výtah, panelová fasáda, nezateplená střecha o nedostatečné parkovací možnosti v okolních ulicích a absence privátního parkování


Stránka 18 z 29



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1.


Stránka 19 z 29



V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – bytové jednotky 1.) www.sreality.cz 2

2

Nabídka bytů s výměrou od 60 m do 90 m v „družstevním“ vlastnictví v Praze 6 – Řepy - byly nalezeny celkem 3 byty s nabídkovou cenou od 1.700.000 Kč do 2.660.000 Kč. V Řepích a okolí do vzdálenosti 1 km bylo nalezeno celkem 8 bytů s nabídkovou cenou od 1.700.000,- Kč do 2.990.000,- Kč. 2.) www.reality.cz 2

2

Nabídka bytů s výměrou od 60 m do 100 m v „družstevním“ vlastnictví v Praze 6 – Řepy - byl nalezen pouze 2 1 byt s nabídkovou cenou 3.500.000 Kč (výměra 92 m ). V Řepích a okolí do vzdálenosti 2 km byl nalezen 2 ještě 1 byt s nabídkovou cenou 2.990.000,- Kč umístěný na Zličíně s výměrou 86 m . 3.) www.ceskereality.cz 2

2

Nabídka bytů s výměrou od 60 m do 90 m v „družstevním“ vlastnictví v Praze 6 – Řepy - byly nalezeny 2 byty s nabídkovou cenou 1.700.000 Kč a 2.550.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla nalezena žádná nedobrovolná dražba bytu v městské části Řepy. Vyhodnocení nabídky a poptávky: Nabídka družstevních podílů s právem užívání obdobného bytu je přibližně v rovnováze s poptávkou. Velká část bytového fondu v této lokalitě již však byla převedena do „osobního“ vlastnictví. Rozdíl v obchodovatelnosti mezi byty v „osobním“ a „družstevním“ vlastnictví vyrovnává rozdíl v realizovaných – obvyklých cenách. Obchodovatelnost oceňovaného družstevního podílu posuzuji jako průměrnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 20 z 29



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

Byt 3+1/L v 1.NP

Byt 3+1/L v 6.NP

Byt 3+1/L ve 2.NP

Byt 3+kk/L v 1.NP

Byt 3+1/L v 6.NP

Byt 3+kk/L ve 3.NP

Adresa:

Řepy, Mrkvičkova

Řepy, Mrkvičkova

Řepy, Laudova

Řepy, Makovského

Řepy, Makovského

Řepy

Družstevní byt s dispozicí 3+1/L umístěný v posledním 6.NP stejného panelového BD. Jádro bytu umakartové. K příslušenství patří sklepní kóje v 1.PP. Datum transakce: duben 2014

Družstevní byt 3+kk/L ve 2.NP panelového BD s orientací na západ a východ. Okna plastová, umakartové jádro s vanou, samostatné WC, vestavěné skříně, komora v chodbě. Byt je v původním udržovaném stavu bez rekonstrukce. K bytu náleží sklep 3 m2.

Byt 3+kk/L v 1.NP panelového BD s orientací na východ. V bytě jsou vestavěné skříně, plastová okna, zděné jádro po rekonstrukci, stav je udržovaný.

Družstevní byt 3+1/L v 5.NP panelového BD s výtahem. Byt je vhodný k částečné rekonstrukci, jádro je zděné staré 10 let. V objektu jsou nová plastová okna, výtah a střecha. K bytu patří sklep.

Družstevní byt 3+kk/L ve 3.NP panelového domu v klidné ulici. Orientace oken je na západ a východ. V domě jsou plastová okna, v bytě na podlahách PVC, původní umakartové jádro, vestavěné skříně, komora v chodbě a k bytu náleží sklep. Převod do OV do 1 roku po splacení anuity.

ŽB panelové 3+1/L 6.NP 1PP - 6NP 1 osobní



ŽB panelové 3+kk/L 3.NP 1PP - 7NP 1 osobní

Fotografie:

Doplňujicí popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlaží, ve kterém se byt nachází: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Výtah: Započitatelná plocha m2:

x

ŽB panelové 3+1/L 1.NP 1PP - 6NP 1 osobní 75,50

ŽB panelové 3+kk/L 1.NP 1PP - 8NP 1 osobní

75,50

79,00

70,75

74,50

78,00

Nabídková/prodejní cena Kč:

x

2 290 000

2 660 000

2 380 000

2 490 000

2 600 000

Cena / m2 započ. pl.:

x

30 331

33 671

33 640

33 423

33 333

Variační koeficient [%]:

3,89% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:


Řepy, Mrkvičkova

obdobná

dál od zeleně

dál od zeleně

dál od zeleně

obdobná

1,00

1,05

1,05

1,05

1,00

Stránka 21 z 29



K2 - Pozemek:

vlastní

K3 - Stav bytu:

střední po částečné rekonstrukci

K4 - Stav bytového domu:

střední bez celkové revitalizace

K5 - Vybavení, příslušenství:

standardní / sklepní kóje

K6 - Velikost nemovité věci:

3+1/L, započitatelná plocha = 75,5 m2

K7 - Umístění bytu v domě:

1.NP z 6NP E, K, V, dálkové vytápění, telefon

K8 - Napojení na sítě (přípojky): K9 - Zdroj informací: K10 - Právní vztahy: K11 - Ostatní:

v exekuci družstevní vlastnictví

Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč: Variační koeficient [%]:

obdobný 1,00 umakartové jádro 1,02 obdobný 1,00 umakartové jádro 1,02 obdobná 1,00 poslední 6.NP, výtah 0,95 obdobné 1,00 kupní smlouva 1,00 bez exekuce 0,96 družstevní vlastnictví 1,00

obdobný 1,00 umakartové jádro 1,02 obdobný 1,00 umakartové jádro 1,02 obdobná 1,00 2.NP, výtah 0,95 obdobné 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 družstevní vlastnictví 1,00

obdobný 1,00 horší 1,01 obdobný 1,00 horší 1,01 obdobná 1,00 5.NP, výtah 0,92 obdobné 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 družstevní vlastnictví 1,00

obdobný 1,00 umakartové jádro 1,02 obdobný 1,00 umakartové jádro 1,03 obdobná 1,00 3.NP, výtah 0,92 obdobné 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 družstevní vlastnictví 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

28 851

28 780

30 191

28 992

28 456

27 837

2 178 260 2,69%

2 172 855

2 279 442

2 188 891

2 148 442

2 101 671

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

2 178 260 58 541 2 101 671 2 119 719 2 178 260 2 236 801

Maximální upravená cena [Kč]:

2 279 442

Obvyklá cena (aritmetický průměr po zaokrouhlení) [Kč]:

2 170 000


obdobný 1,00 obdobný 1,00 obdobný 1,00 obdobné 1,00 obdobná 1,00 1.NP, výtah 1,00 obdobné 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 osobní vlastnictví 0,95

Stránka 22 z 29



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Jednotka na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny bytové jednotky A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

163 00 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Řepy 1 246 780

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 23 z 29



3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1377/92

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - v exekuci I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi 0,00 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné V parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,02 -0,10 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 0,900 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,864


Stránka 24 z 29



1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1377/92 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 1502/84

Výměra 2 [m ] 210,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 000,00

Cena [Kč] 630 000,-

1502/85

209,00

3 000,00

627 000,-

1502/86

301,00

3 000,00

903 000,-

1502/87

213,00

3 000,00

639 000,-

1502/88

214,00

3 000,00

642 000,-

1502/89

207,00

3 000,00

621 000,-

1502/90

208,00

3 000,00

624 000,-

1502/91

211,00

3 000,00

633 000,5 319 000,-

Pozemky - podíl - zjištěná cena

=

5 319 000,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl

=

5 319 000,-Kč 5 319 000,- Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

5 319 000,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: kuchyně:


Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 18 22 let 2 37 329,- Kč/m koeficient dle typu podlahové plochy 19,42 * 1,00 = 13,20 * 1,00 = 12,47 * 1,00 = 11,06 * 1,00 =

2

19,42 m 2 13,20 m 2 12,47 m 2 11,06 m

Stránka 25 z 29



předsíň: koupelna: WC: lodžie: sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu:

9,09 4,42 1,29 6,50 2,79

* * * * *

1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,20 = 0,10 =

2

9,09 m 2 4,42 m 2 1,29 m 2 1,30 m 2 0,28 m 2 72,53 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 1.NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 22 let: s = 1 - 0,005 * 22 = 0,890

č. II II II II II

Vi -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

III III

0,00 0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

9

Index vybavení

IV = (1 +



Vi) * V10 * 0,890 = 0,845

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,900 Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 37 329,- Kč/m * 0,845 = 31 543,- Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 72,53 m * 31 543,- Kč/m * 0,960 * 0,900= 1 976 671,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 976 671,11 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 5 319 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 7 095 / 695 793 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 319 000,- Kč * 7 095 / 695 793 = 54 237,83 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

54 237,83 Kč

Bytová jednotka č. 1377/92 - zjištěná cena

=

2 030 908,94 Kč


Stránka 26 z 29



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1377/92

2 030 908,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 030 908,90 Kč

Celkem

2 030 908,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

2 030 908,90 Kč

2 030 910,- Kč

slovy: Dvamilionytřicettisícdevětsetdeset Kč Poznámka: V ocenění zjištěnou (administrativní) cenou je uvažováno, že předmětem ocenění je bytová jednotka 1377/92. Ve skutečnosti je předmětem ocenění podíl v bytovém družstvu s právem užívat byt.


Stránka 27 z 29



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky (byt č. 1377/92)

2 170 000 Kč 2 030 910 Kč

a) Předmětem ocenění je určení obvyklé ceny družstevního podílu ve vlastnictví povinné paní Petra Pokorné (Mrkvičkova 1377/22, 16300, Praha, nar. 10.02.1972) s právem užívat byt v družstvu: Bytové družstvo Mrkvičkova 1370-1377, Mrkvičkova 1375/18, 163 00 Praha 6, Řepy, IČ: 24804274, vč. příslušenství; to vše v k. ú. Řepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 7.8.2014, částkou ve výši:

2 170 000,- KČ slovy: Dvamilionyjednostosedmdesáttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Sklepní kóje v 1.PP

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 2.10.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 28 z 29



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1095/182/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 182 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 2: Mapa oblasti Příloha č. 3: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 7.8.2014 Příloha č. 4: Listina s výměrami místností bytové jednotky Příloha č. 5: Smlouva o podnájmu části bytu Příloha č. 6: Sdělení bytového družstva ke smlouvě o podnájmu části bytu


Stránka 29 z 29

Příloha č. 1: Katastrální mapy – dálkový náhled

Příloha č. 2: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovité věci č. p. 1377/22 GPS: 50°04'01.17"N, 14°19'10.68"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Mrkvičkova“

Umístění nemovité věci v rámci městské části „Řepy“

Umístění nemovité věci v rámci města Praha

Příloha č. 3: Fotodokumentace nemovitých věcí

Uliční pohledy na bytový dům

Společné prostory – chodba, schodiště, výtah

Vstupní chodba

Kuchyně

Obývací pokoj

Samostatné WC

Koupelna

Pokoj č. I.

Pokoj č. II.

Lodžie

Příloha č. 4: List s výměrami místností bytové jednotky – z prohlášení vlastníka

Příloha č. 5: Smlouva o podnájmu části bytu

Příloha č. 6: Sdělení bytového družstva ke smlouvě o podnájmu části bytu

2014

Recommend Documents