ZNALECKÝ POSUDEK č. 3177/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Dolní Smržov, obec Letovice, okres Blansko: rodinného domu č.p. 53 na pozemku parc. č. St. 21/1, s pozemky parc. č. St. 21/1, 407/3, 436, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava Slévárenská 410/14, 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 024 EX 727/12
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
24. dubna 2014
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
24. dubna 2014 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Tento posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Ostrava č.j. 024 EX 727/12-202 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinného pana Jiřího Prudila. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 24. dubna 2014. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález 1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 184 vyhotovený dne 13.3.2014 pro k.ú. Dolní Smržov: A: Vlastník: Prudil Jiří, Dolní Smržov 53, 67961 Letovice RČ 2 B: Nemovitosti: Parcela: St. 21/1 - 523 m zastavěná plocha a nádvoří 407/3 - 6408 m2 lesní pozemek 436 - 655 m2 zahrada Stavba: Dolní Smržov, č.p. 53 – rodinný dům, na parcele St. 21/1 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo soudcovské Zahájení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Dolní Smržov z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Smlouvy - Smlouva darovací RI 1500/1987 ze dne 10.7.1987. - Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru ze dne 18.4.2005.
1.1.4 Ostatní Odhad hodnoty nemovitosti č. 01-2013 ze dne 28.1.2013, vypracoval Ing. Z. Rous, Brno.
1.1.5 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 24.4.2014. Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti partnerky povinného paní Veroniky Roytové.
1.1.6 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
4
1.1.7 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.8 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: • • • • • •
Rodinný dům č.p. 53 na pozemku parc. č. St. 21/1 Vedlejší stavby na pozemku parc.č. St. 21/1 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. St. 21/1, 436 Pozemek parc.č. St. 21/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 523 m2 Pozemek parc.č. 407/3 – lesní pozemek o výměře 6408 m2 Pozemek parc.č. 436 – zahrada o výměře 655 m2
Nemovitost se nachází v okrese Blansko, ve městě Letovice, v části obce a k.ú. Dolní Smržov, číslo popisné 53. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejně užívané komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena volně roztroušenými převážně staršími rodinnými domy.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce:
Městský úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Město 6 714 Město Letovice se nachází 20 km severně od Blanska, místní část Dolní Smržov tvoří bývalá vesnice s volně roztroušenou zástavbou domů, cca 5 km od centra Letovic. Nachází se v kopcovité lesnaté krajině. Ano Ano ZŠ, MŠ, SOU, SOŠ Supermarkety, širší nabídka služeb Širší vybavenost Poptávka je nižší než nabídka
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti:
Cca 5 km od centra Letovic, přibližně ve středu místní části Dolní Smržov Příjezd po zpevněné vedlejší komunikaci Kopcovitý terén. Pozemek zahrady rovinatý, pozemek lesa nad domem je v prudkém svahu Starší rodinné domy V průjezdu
5 Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Elektro, vodovod, zemní plyn, telefon
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům řadový koncový Vedlejší stavby, venkovní úpravy 1.PP – ze dvora 1.NP- ze zahrady, ze dvora V půdním prostoru Objekt je v dobrém stavebně-technickém stavu, v r. 2007 proběhla celková modernizace domu, část ale ještě není dokončena (2 pokoje).
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon:
2.
Vodovod ze společné studny (studna na jiném pozemku) Kanalizace svedena do jímky ve dvoře 230/400 V Zaveden Není zaveden
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1
Metodika stanovení časové ceny
Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.
2.2
Rodinný dům
2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází ve městě Letovice, v části obce a k.ú. Dolní Smržov, číslo pop. 53. Dům je řadový koncový, z malé části podsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou a pultovou střechou bez obytného podkroví. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace
Rodinný dům řadový koncový Půdorys domu obdélníkový, s vedlejšími stavbami je půdorys do tvaru U Na malé části 1 NP Není Základové pasy kamenné Neúplná
6 Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Zděná ze smíšeného zdiva (kámen, cihly pálené, cihelné tvarovky) tl. 40-60 cm Krov dřevěný, střecha sedlová a pultová (nad částí do ulice) Betonové tašky Pozinkovaný plech Zatepleno, minerální omítka Sokl zlomového kamene Není
2.2.2 Popis objektu Dům je řadový koncový, uliční fasáda je orientována k západu. Vstup do domu je ze zahrady do zádveří, odtud do obývacího pokoje s kuchyňským koutem a dále do ostatních místností. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 4+kk (z toho nejsou 2 pokoje dokončené), skládá se z těchto částí: 1.PP – 2 sklepy 1.NP – obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, koupelna, WC, chodba, zádveří, nedokončeno: 2 pokoje, část chodby, WC Na nedokončenou obytnou část domu navazuje nedokončená hospodářská část – sklad. Zadním vchodem je vstup na dlážděný dvůr. Kolmo na dům navazují původní vedlejší stavby, které jsou v úrovni 1.NP většinou otevřené do dvora, na části se nachází sklad. U jihovýchodního rohu domu směrem do zahrady se nachází zemní sklep, nad ním dřevěný přístřešek. Na konci zahrady, která je u jižní strany domu, je malý dřevěný zahradní sklad. Na zastavěný pozemek a zahradu navazuje lesní pozemek, který je v prudkém svahu orientovaném k západu. Severní hranice zastavěného pozemku parc.č. 21/1 ve skutečnosti neodpovídá zákresu v katastrální mapě. Ve dvoře tvoří tuto hranici zeď mezi sousedním zastavěným pozemkem (jiného vlastníka), malá část oceňovaného pozemku par.č. 21/1 je užívána spolu se sousedním domem na parc.č. 21/2. Vlastníci obou nemovitostí spolu dlouhodobě nekomunikují. Dům je zděný ze smíšeného zdiva (kámen, cihly pálené, cihelné tvarovky) tl. 40-60 cm. Krov je dřevěný, střecha je sedlová a pultová, krytá betonovými taškami. Fasáda je zateplena, s minerální omítkou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové (do sklepa). Okna jsou dřevěná eurookna, dveře laminované. Stropy jsou rovné s SDK, vnitřní omítky vápenné hladké, obklady jsou v koupelně a v kuchyni. Podlahy v obytných místnostech tvoří lamino, v ostatních místnostech keramická dlažba. Vnitřní vybavení tvoří WC závěsné, sprchový kout, vana plastová a umyvadlo, v kuchyni vestavěná deska a trouba na ZP. Ohřev vody a vytápění zajišťuje kombi kotel na ZP, v obývacím pokoji jsou krbová kamna. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a zemní plyn. Kanalizace je svedena do jímky.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy
1910 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) 2007 – celková modernizace a přestavba: oprava části střechy, střešní krytina, přístavba zádveří, zateplení fasády s omítkou, nové příčky, rozvody sítí a vytápění, vnitřní omítky, zateplení stropu, SDK podhledy, podlahy, okna, dveře,
7
Zjištěné závady Celkový technický stav
vnitřní vybavení v kuchyni, koupelně a na WC. Nedokončená modernizace ve 2 pokojích, v části chodby a WC: dokončení SDK podhledů, podlah, dveří, 1 okna, vytápění, WC. Objekt je v dobrém stavebně-technickém stavu, v r. 2007 proběhla celková modernizace domu, část ale ještě není dokončena (2 pokoje).
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění o
o
1.PP Část část 1 část 2 Celkem 1.PP
délka m 5,00 4,00
šířka m 3,80 2,00
výška m 2,10 2,10
ZP m2 19,00 8,00 27,00
OP m3 39,90 16,80 56,70
1.NP Část Základní část zádveří vč. zastřešení Celkem 1.NP
délka m 9,75 2,65
šířka m 13,42 3,40
výška m 3,00 3,00
ZP m2 130,85 9,01 139,86
OP m3 392,54 27,03 419,57
délka m 9,75
šířka m 13,42
výška m
ZP m2 130,85
OP m3
Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)
Užitná plocha domu sklep Celkem Redukce plochy 1.PP na 1/2
výměra celkem výměra (m2) (m2) 45,00 45,00 22,50
1. NP obývací pokoj s kuch. koutem pokoj koupelna WC chodba zádveří
0,00
3,50
228,99 239,51
Rekapitulace
1. PP
0,00
36,50 17,10 6,15 1,17 9,60 6,40
ZP m2 27,00 139,86 166,86
OP m3 56,70 419,57 239,51 715,78 19,31 %
8 pokoj (nedokončeno) pokoj (nedokončeno) chodba (nedokončeno) WC (nedokončeno) Celkem
9,90 17,50 5,15 1,60 111,07
Celkem 1.PP+1.NP
156,07
Celkem - po redukci 1.PP
133,57
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: • nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, • objekt nemá více než tři samostatné byty, • objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC )
typ
A
nepodsklepený
sklonitá /
ZC ppod ZC OP K5 Ki
3
Kč/m
Kč/m3 m3 -
CZ-CC:
111
bez podkroví 2 290,00 1,000 2 290,00 715,78 1,00 2,126
Koeficient vybavení stavby %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl (př.15) (5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S
0,08200
100
0,08200
1,00
0,08200
S
0,21200
100
0,21200
1,00
0,21200
S S S
0,07900 0,07300 0,03400
100 100 100
0,07900 0,07300 0,03400
1,00 1,00 1,00
0,07900 0,07300 0,03400
S
0,00900
100
0,00900
1,00
0,00900
S N S S S S S S S S S
0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300
1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,05800 0,04312 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand
(1)
(2)
(3) kamenné pasy neúplnou izolací kámen, cihly pál., cihelné tvarovky tl. 40-60 cm s rovným podhledem krov dřev., střecha sedlová a pultová betonové tašky úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů vápenné štukové zatepleno sokl z lomového kamene koupelna, WC, kuchyně betonové (do sklepa) laminované dřevěná eurookna lamino keramická dlažba ústřední s kombi kotlem na ZP 230/400V, jističe
1
Základy
2
Zdivo
3 4 5
Stropy Střecha Krytina
6
Klempířské konstrukce
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace
9 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
chybí rozvod studené a teplé vody kombi kotel na ZP zaveden zemní plyn z kuchyně, koupelny, WC vestav. spotřebiče na ZP umývadlo, vana, sprch. kout WC závěsné digestoř, krbová kamna není
C S S S S S S N S
0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
K4
Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Celkem
1,00000
Koeficient vybavení Zákl. cena upravená Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena
S
roků
O CN
% Kč
Stupeň dokončení stavby D % Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč Odpočet na opotřebení 30,00 % O Kč Cena po odpočtu opotřebení Kč Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0% Kč CS
Cena ke dni odhadu
Kč
Výpočet stupně dokončení Pol. č. (1) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
(2)
(10)
Stupeň dokončení % (11)
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu
0,08113 0,20975 0,07816 0,07222 0,03364 0,00890 0,05738 0,04266 0,00495 0,02276 0,00989 0,03166 0,05145 0,02177 0,00989 0,05145 0,04254 0,00000 0,03166 0,01880 0,00495
100 100 70 100 100 100 80 100 100 70 100 70 90 75 90 80 100 100 100 100 100
Konstrukce a vybavení
Přepočt. podíl
Dokončení z celku (12) 0,08113 0,20975 0,05471 0,07222 0,03364 0,00890 0,04591 0,04266 0,00495 0,01593 0,00989 0,02216 0,04630 0,01632 0,00890 0,04116 0,04254 0,00000 0,03166 0,01880 0,00495
0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00
0,00000 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00462 0,03400 0,00000 1,01074 1,01074 4 920,83 2014 1910 104 30,00 3 522 244,00 92,31 3 251 383,44 -975 415,03 2 275 968,41 ne 0,00 2 275 968,41
10 22 23 24 25 26 27
Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
0,03067 0,00495 0,04056 0,00457 0,03364 0,00000
95 100 100 50 100 100
1,00
Celk.
0,92307
Stupeň dokončení stavby
2.3
0,02914 0,00495 0,04056 0,00229 0,03364 0,00000 92,31 %
Vedlejší stavby
Výměry vedlejších staveb byly stanoveny odhadem Vedlejší stavba 1 – navazující na rodinný dům o
1.NP Část VS 1 Celkem 1.NP
Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
délka m 4,28
šířka m 9,75
výška m 3,00
ZP m2 41,73 41,73
OP m3 125,19 125,19
délka m 4,28
šířka m 9,75
výška m
ZP m2 41,73
OP m3
0,00 3,50
0,00 73,03 73,03
ZP m2 41,73
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení Celkem
41,73
OP m3 125,19 73,03 198,22
Vedlejší stavby 2, 3, 4 – nacházející se ve dvoře, kolmo k domu o
1.NP Část VS 2 - průjezd VS 3 VS 4 Celkem 1.NP
délka m 13,00 8,10 5,40
šířka m 5,20 6,75 6,70
výška m 3,00 3,50 3,50
ZP m2 67,60 54,68 36,18 158,46
OP m3 202,80 191,36 126,63 520,79
Zastřešení
délka m 13,00
šířka m 5,20
výška m
ZP m2 67,60
OP m3
Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou 2. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou
0,50 2,50 8,10
6,75
33,80 84,50 54,68
0,00 3,00
0,00 82,02
11 3. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
5,40
6,70
36,18 0,00 3,00
0,00 54,27 254,59
ZP m2 158,46
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení Celkem
OP m3 520,79 254,59 775,38
158,46
2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Vedlejší stavba 1 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Obestavěný prostor objektu OP Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki
typ
A
zděná
nepodsklepená
sklonitá
podkroví nezřízeno 2014 1910 104 1 250,00 1,00 1 250,00 198,22 1,00 CZ-CC 1274 2,075
roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
(1)
(2)
(3)
1 2 3 4 5
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina
6
Klempířské práce
7 8 9 10 11 12 13
Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
základové pasy zděné tl. 40 cm rovné dřev. umožňující podkroví betonové tašky žlaby, svody z pozinkovaného plechu omítky vápenné, vnitřní chybí chybí chybí chybí betonové chybí není
Stand . (4)
Podíl (př.21) (5)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(6)
(7)
(8)
(9)
S S S S S
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
100 100 100 100 100
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
P C C C S C
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00
0,02254 0,00000 0,00000 0,00000 0,06800 0,00000 0,00000
K4
-
Celkem Koeficient vybavení
1,00000 ( z výpočtu výše )
0,84554 0,84554
12 Zákl. cena upravená
Kč/m3
ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena
S
roků
O CN
% Kč
2 193,12 2014 1910 104 40,00 434 720,25
Stupeň dokončení stavby D % Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč Odpočet na opotřebení 40,00 % O Kč Cena po odpočtu opotřebení Kč Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 20 odst. 4 vyhlášky) 0% Kč CS
Cena ke dni odhadu
Výpočet ceny
75,00 326 040,19 -130 416,08 195 624,11 ne 0,00
Kč
195 624,11
Vedlejší stavby 2,3,4 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Obestavěný prostor objektu OP Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki
typ
A
zděná
nepodsklepená
sklonitá
podkroví nezřízeno 2014 1910 104 1 250,00 1,00 1 250,00 775,38 1,00 CZ-CC 1274 2,075
roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
(1)
(2)
(3)
1 2 3 4 5
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina
6
Klempířské práce
7 8 9 10 11 12 13
Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
základové pasy zděné tl. 45-60 cm dřev. záklop dřev. umožňující podkroví pálené tašky žlaby, svody z pozinkovaného plechu omítky vápenné dřevěné žebřík. chybí chybí betonové, dlažby chybí není
Stand . (4)
Podíl (př.21) (5)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(6)
(7)
(8)
(9)
S S P S S
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
100 100 100 100 100
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
1,00 1,00 0,46 1,00 1,00
0,06200 0,30400 0,08878 0,10800 0,06900
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
S P C C S C
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00
0,04900 0,01748 0,00000 0,00000 0,06800 0,00000 0,00000
Celkem
1,00000
Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená
ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří
K4
S
0,78526
-
0,78526
Kč/m3
2 036,77
roků
2014 1910 104
13 Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena
O CN
% Kč
80,00 1 579 270,72
Stupeň dokončení stavby D % Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč Odpočet na opotřebení 80,00 % O Kč Cena po odpočtu opotřebení, Kč Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 20 odst. 4 vyhlášky) 0% Kč Cena ke dni odhadu
2.4
CS
100,00 1 579 270,72 -1 263 416,58 315 854,14 ne 0,00
Kč
315 854,14
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot dřevěný prkenný, plot z ocelových rámů s drátěným pletivem, betonová podezdívka, plot z drátěného pletiva, zpevněné plochy dlážděné, jímka, zemní sklep). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013 Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč 2 275 968,41 511 478,25 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč 0,00 Garáže tvořící příslušenství Kč Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu 3,5 % až 5 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Kč Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
2.5
2 787 446,66 3,5 % 5,0 % 5,0 % 139 372,33
Pozemky stavební
Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – květen 2014. Stavební pozemky: pozemek parc.č. St. 21/1 tvoří zastavěnou plochu pod domem a dvorem, pozemek parc.č. 436 tvoří zahradu u jižní strany domu, přes ni je vstup do domu. Oba pozemky tvoří jednotný funkční celek. Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky: Prodej, pozemek pro bydlení, 2 537 m² Celková cena: 770 000 Kč Cena za m²: 304 Kč za m² Adresa: Míchov (okres Blansko) Datum aktualizace: 01.05.2014 Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 2 537 m2
14 K prodeji stavební pozemek Míchov u Boskovic o výměře 2537m2. Pozemek je na rovině, je vhodný na stavbu samostatně stojícího RD, dvojdomku, příp. lze realizovat i 2 RD. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Na hranici pozemku je obecní voda, vlastní studna, elektřina v dosahu.
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 683 m² Celková cena: 589 050 Kč Cena za m²: 350 Kč za m² Adresa: Lazinov (okres Blansko) Datum aktualizace: 12.05.2014 Plocha pozemku: 1 683 m2 Prodej stavební parcely určené ke stavbě samostatně stojícího rodinného domu, umístěné v u Letovické přehrady – Křetínky. Celková výměra pozemkové parcely je 1683m2 s rozměry cca 26 m x 65 m. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci ze dvou stran a je umístěn ve velmi mírném svahu s orientací na JV. Na hranici pozemku se nacházejí veškeré IS kromě plynového vedení, dle územního plánu obce je pozemek určen k výstavbě samostatně stojícího rodinného domu.
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 126 m² Celková cena: 520 000 Kč Cena za m²: 462 Kč za m² Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: U koupaliště, Letovice Datum aktualizace: 29.04.2014 Plocha pozemku: 1 126 m2 Pozemek určený pro stavbu samostatně stojícího rodinného domu v blízkosti rekreační části Letovic. Sítě jsou u hranice pozemku. Plocha pozemku 830 m2, příjezdová cesta 296 m2.
15 Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 304 - 462 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 350 Kč/m2, cenu zahrady na 200 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku číslo st. 21/1 436
Výměra m2
Umístění
zastavěná plocha a nádvoří plocha pod domem a dvorem zahrada před domem
523 655
ZC Kč/m2 350,00 200,00
183 050,00 131 000,00
314 050,00
Celkem parcely
2.6
Cena Kč
Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav
Objekt
Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč)
Rodinný dům č.p. 53 Vedlejší stavba 1 Vedlejší stavby 2,3,4 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem
2 275 968,41 195 624,11 315 854,14 139 372,33 2 926 818,99
Pozemky : st. 21/1 436
183 050,00 131 000,00
Pozemky celkem
314 050,00
Celkem
3 240 868,99
Celkem po zaokrouhlení
3.
3 240 870,00
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (rodinnými domy a lesními pozemky) v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na www.sreality.cz (09/2013-05/2014).
16
3.1 Cenové porovnání – rodinný dům Porovnávané objekty – rodinné domy – realizovaný prodej: Lokalita Podlaží Tech. stav
Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Okres Blansko, město Letovice, ulice „Na Vyhlídce“, v okrajové části města 1.PP/2.NP Typ 2+1, 3+1 Dům postaven v roce 1932. V roce 1998 nástavba zadní části podkroví spojená s rekonstrukcí původní části domu (rozvody elektroinstalace, oprava vytápění, nová krytina na zadní části domu.) V roce 2004 výměna radiátorů. Ostatní vybavení a konstrukce jsou převážně původní. Údržba stavby je běžná. Vybavení standardní, vytápění ústřední plynové 198 Obest. prostor (m3) 1007 131 Podl. plocha celková (m2) 2 Podl. plocha redukovaná (m ) 182 z celkové p.p. plocha Navíc podl.pl. 32,42 z celkové p.p. pl. garáže (m2) průjezdu (m2) (m2) E,V,K,P 912 Napojení na sítě Garáž (přízemní zděná s plochou střechou), vedlejší stavba (zděná s pultovou střechou, vedle garáže) 1 900 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 10 440 Datum prodeje 04/2013 Součástí prodeje byl i pozemek o výměře 134 m2, trvalý travní porost, situovaný naproti domu přes silnici, tvoří svah s okrasnými porosty u Zdroj BKS místní komunikace
Porovnávané objekty – rodinné domy – realitní inzerce: Prodej, dům rodinný, 104 m² Celková cena: 1 600 000 Kč včetně provize Celková cena: 1 538 000 Kč bez provize 14 788 Kč/m2 Adresa: Vanovice (okres Blansko) Datum aktualizace: 07.04.2014 Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 95 m2 Plocha užitná: 104 m2 Plocha pozemku: 312 m2 Parkovací stání: 1x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Prodej rodinného domu 4+kk s krytým parkovacím stáním a menší zahradou ve Vanovicích. Dům je možné využívat jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. Dispozice domu - v přízemí zádveří 5,3 m2, kuchyň s jídelnou 33 m2, obývací pokoj 34 m2, dětský pokoj 11 m2,
17 koupelna 6,5 m2 a WC. Obývací pokoj je otevřen až do krovu. V patře domu je ložnice 13 m2, která je přístupná schodištěm z obývacího pokoje. Dále je zde prostorná půda, kterou je též možné upravit pro bydlení. Na dům navazuje přístřešek s letním posezením. IS : obecní vodovod, elektřina 230 a 400 V, odpady jsou svedeny do septiku. Vytápění domu (podlahové vytápění) a ohřev teplé vody zajišťuje elektrokotel, dále je k vytápění možné využívat krb. Přípojka plynu je u domu.
Prodej, dům rodinný, 220 m² Celková cena: 3 900 000 Kč bez provize 17 727 Kč/m2 Adresa: Crhov (okres Blansko) Datum aktualizace: 11.05.2014 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží počet: 2 Plocha užitná: 220 m2 Plocha pozemku: 1 032 m2 Parkovací stání: 2x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Prodej rodinného domu 6+1 v obci Crhov. Celková plocha pozemku 1032 m2. Dům je po celkové rekonstrukci - nová střecha, izolace, okna, podlahy, omítky, rozvody elektřiny, odpady, topení, vodo instalace, kuchyně, koupelny, terénní úpravy.
Prodej, dům rodinný, 130 m² Celková cena: 1 895 000 Kč včetně provize Celková cena: 1 822 000 Kč bez provize 14 015 Kč/m2 Adresa: Velké Opatovice (okres Blansko) Datum aktualizace: 05.05.2014 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý
18 Podlaží počet: 1 Plocha užitná: 130 m2 Plocha pozemku: 2 788 m2 Terasa: 22 m2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Prodej RD 3+1 ve středu obce Velké Opatovice, přímo u autobusového nádraží - IDOS. Za domem jsou rozlehlé stodoly a bývalé hospodářské prostory (440 m2) obklopující zatravněný dvůr (425 m2). Na velkou zahradu (1509 m2) je možný také samostatný přístup (možnost ev. další stavby). 1.NP: předsíň, prosklená veranda (22 m2), kuchyně (18 m2), pokoj (20 m2), pokoj (19 m2), pokoj (20 m2), koupelna, spíž, WC, předsíň. Dům je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem. Součástí nabídky je i starší, neobývaná a neudržovaná nemovitost oddělená od domu průjezdem do dvora, je možné její odstranění.
Pro stanovení porovnávací ceny rodinného domu je do celkové užitné plochy domu započítána redukovaná užitná plocha 1. podzemního podlaží - tj. násobená koeficientem 0,5. Započitatelná užitná plocha domu je 134 m2 . Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Č.
Lokalita
Oceň. Dolní Smržov objekt (Letovice)
Počet místností (pokoje+ kuchyně)
Garáž
Pozemek m2
Jiné
4+kk
průjezd
1 178
RD asi r. 1910, 2007- celková rekonstrukce, 2 pokoje nedokončeny. 1PP+1NP. Dřev eurookna, ÚT plyn, koupelna, lamino, dlažba. Velký dvůr, velké vedl. stavby, zahrada. (6)
(1)
(2)
1
(4)
(5)
1
Letovice, Na Vyhlídce
2+1, 3+1
ano
912
2
Vanovice
4+kk
ne
312
3
Crhov
6+1
ne
1032
4
Velké Opatovice
3+1
průjezd
2788
RD 1932, 1PP+2NP. 1998- nástavba části podkroví a rekonstrukce: el., krytina, opr. vytápění. ÚT- kotel na ZP, okna dřev. Zahrada, garáž u domu, sklad. RD po celk. rekonstrukci. 1NP+podkroví. Krb, koberce, dlažba, ÚT- el.-kotel, podlah. vytápění. Septik, Malá zahrada, přístřešek pro parkov, krytá terasa. RD po celk. rekonstrukci. 1NP+podkroví. Lamino, koberce, dlažba, Lokální top. plyn a TP. Septik, zahrada, krytá terasa. RD 1NP. Udržovaný, vybavení cca 1960. Okna původ. dřev, ÚT kotel ZP, kanalizace. Stodola, chlévy, starý dům, velká zahrada.
19 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč/m2
pramen ceny
Kč
(1) (7) (8) (9) 1 10 440 1,00 10 440 2 14 788 0,95 14 049 3 17 727 0,95 16 841 4 14 375 0,95 13 656 Jednotková porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena Z toho cena RD bez pozemku Rozestavěnost RD 92 % (x koef. 0,92) Rozestavěný RD včetně pozemku
K1
K2
K3
K4
K5
přísstav a polo lušen- garáž vyba-ha ství vení
pozemek
(10) 1,03 1,00 1,00 1,03
(14) 0,97 0,94 1,00 1,04
(11) 0,92 0,90 0,90 1,00
(12) 1,01 0,99 0,99 1,00
(13) 0,92 1,00 1,00 0,82
Porovnávací cena - zaokrouhleno
3.2
Cena oceňovaného objektu odvozená
K6
I
úvaha znalce
K1× … × K6
(15) 0,90 1,00 1,00 0,85
(16) 0,77 0,84 0,89 0,75 Kč/m2 m2 Kč
(17) 13 558 16 725 18 922 18 208 16 853 134 2 258 336 1 944 286 1 788 743 2 102 793
Kč
2 103 000
ze srovnávacího Kč
Cenové porovnání – lesní pozemek
Lesní pozemek: navazuje na pozemek zahrady a na pozemek zastavěný rodinným domem, v jižní části je přímo přístupný ze zpevněné komunikace procházející obcí. Pozemek je v prudkém svahu orientovaném k západu, nachází se na něm lesní porost – vzrostlý smíšený les. Těžba je vzhledem ke sklonitosti terénu velmi obtížná, vlastník les využívá k občasnému pokácení pro vlastní potřebu. Porovnávané objekty – lesní pozemky - realitní inzerce: Prodej, pozemek les, 50 000 m² Celková cena: 150 000 Kč Cena za m²: 3 Kč za m² Adresa: Kuřimská Nová Ves (okres Brno-venkov) Datum aktualizace: 14.04.2014 Plocha pozemku: 50 000 m2 Soubor lesních pozemků, 46 128 m2 Kuřimská Nová Ves. Původní smíšený les (smrk, borovice, buk, jedle, bříza) připravený k nové výsadbě. Nabízíme k prodeji lesní pozemky v katastru Kuřimská Nová Ves. Původní smíšený les (smrk, borovice, buk, jedle, bříza) je z velké části vytěžen a pozemek je připraven k nové výsadbě. Pozemky se nacházejí na svažitém terénu se severozápadním sklonem v oblíbené rekreační lokalitě. K pozemkům vedou dvě příjezdové cesty. Na pozemcích se nachází i část původního porostu s některými stromy starými až 120 let. Vzhledem k velikosti a poloze s výhledem do údolí je perspektivně možné i rekreační využití (v okolí je několik chat). Na pozemku je větší množství odtěženého palivového dřeva, které je možno odvézt k okamžité spotřebě. V případě zájmu možnost prodeje po částech.
20
Prodej, pozemek les, 13 269 m² Celková cena: 70 000 Kč Cena za m²: 6 Kč za m² Adresa: Velká Bíteš (okres Žďár nad Sázavou) Datum aktualizace: 23.09.2013 Plocha pozemku: 13 269 m2 Prodej lesa ve 3 celcích v k.ú. Jestřabí u Velké Bíteše, okres Žďár nad Sázavou o výměře 13.269 m2. Les je po těžbě, zůstává zde cca 0,25 ha borovice - stáří 125 let. Klest zůstal na ploše.
Prodej, pozemek les, 74 000 m² Celková cena: 900 000 Kč Cena za m²: 12 Kč za m² Adresa: Olšany (okres Vyškov) Datum aktualizace: 12.05.2014 Plocha pozemku: 74 000 m2 Nabízené parcely se nachází vlevo a vpravo od místní silniční komunikace Habrovany Olšany. Přičemž parcela č. 462/2 a na ní navazující parcela č. 462/5 leží ve svahu a navazuje na ni těžební lom, parcela č. 464/1 leží ve svahu vpravo od silnice u obce Olšany. Parcela č. 462/2 leží v jihovýchodním, mírně zvlněném svahu terénu. Velikost pozemků k prodeji: P.č.: 464/1 - 2,3398 ha; P.č.: 462/5 - 0,26 ha; P.č.: 462/2 - 4,7915 ha. Pozemky k prodeji celkem cca 7,4 ha
21 Prodej, pozemek les, 27 400 m² Celková cena: 395 000 Kč Cena za m²: 15 Kč za m² Adresa: Bystřice nad Pernštejnem (okr. Žďár n. Sáz.) Datum aktualizace: 20.09.2013 Plocha pozemku: 27 400 m2 K prodeji ucelený soubor převážně lesních pozemků s porosty 50 let (BR, SM) a 95 let (SM,BO,BK) u Bystřice nad Pernštejnem. LHP i mapy porostů k dispozici v RK, decenium do 31.12.2016. Část pozemků jsou orná půda, ostatní plocha. Pozemky tvoří jednotný celek.
Stanovení porovnávací ceny lesního pozemku Ceny lesních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 3 - 15 Kč/m2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu lesního pozemku na 12 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku číslo 407/3
lesní pozemek
Celkem parcely
4.
Umístění nad domem a zahradou
Výměra m2 6 408
ZC Kč/m2 12,00
Cena Kč 76 896,00
76 896,00
Práva a závady
Podle sdělení partnerky povinného při místním šetření není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 184 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.
22
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rodinný dům č.p. 53 s pozemky parc.č. St. 21/1 a 436 Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Cena 3 240 870,00 Kč 2 103 000,00 Kč
2 100 000,00 Kč
Slovy: dvamilionyjednostotisíckorunčeských Lesní pozemek parc.č. 407/3 Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Cena 76 896,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
80 000,00 Kč
Slovy: osmdesáttisíckorunčeských
Celkem Způsob ocenění Obvyklá (tržní) cena rodinného domu Obvyklá (tržní) cena lesního pozemku Celkem obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Cena 2 100 000,00 Kč 80 000,00 Kč
2 180 000,00 Kč
Slovy: dvamilionyjednostoosmdesáttisíckorunčeských
V Brně dne 15. května 2014
Ing. Tomáš Hudec
23
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3177/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 15. května 2014
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 184 – str. 1, 5, 6 Výřez z katastrální mapy Zákres katastrální mapy do fotomapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
24
Fotodokumentace nemovitosti
Pohled z ulice
Pohled ze zahrady
Dvůr – průjezd
Dvůr
Lesní pozemek nad domem
