2014

Ing. Viktor MRŇOUS Puškinova 18 616 00 B R N O soudní znalec v oborech ekonomika a stavebnictví telefon: 546 421 013 mobil: 606 220 200 e-mail: [email protected]

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1284 - 31 / 2014 ve věci :

stanovení obvyklé ceny nemovitostí (též cena tržní, obecná), rodinného domu č.p. 201 a pozemků vedených na listu vlastnictví č. 259, katastrální území Kuřim, obec Kuřim, okres Brno - venkov, Jihomoravský kraj

Objednatel posudku :

Exekutorský úřad Písek, JUDr.Stanislav Pazderka, soudní exekutor Prokopova 339/ 14, 397 01 Písek

Účel posudku :

odhad ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé, vedených na LV č. 259 v k.ú. Kuřim, dle Usnesení č.j. 117 EX 3516/13-43 Exekutorského úřadu Písek ze dne 03.07.2014

Posudek vypracoval :

Ing. Viktor Mrňous Puškinova 18, 616 00 Brno

Datum vyhotovení :

25.08.2014

Datum, ke kterému je provedeno ocenění :

20.08.2014

Použitý oceňovací předpis : - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhláška MF č. 441/2014 Sb., ve znění pozdějších předpisů - znalecký standard ke zjištění obvyklé ceny nemovitosti (též tržní cena) Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně, Posudek obsahuje 8 listů + 3 listy příloh. Předáno v jednom vyhotovení + elektronicky ve formátu PDF.

Výtisk číslo :

1

Znalecký posudek č. 1284-31/2014

list č. 2

A. ÚVOD POSUDKU - NÁLEZ 1.) Vlastnické právo Jméno

adresa

podíl

SJM Vašek Michael a Vašeková Petra

Podhoří 201/15, 664 34 Kuřim

Informace o budově Číslo popisné/evidenční

201

Na parcele:

925/1

Způsob využití:

Rodinný dům

Informace o pozemcích Parc.č. 924/3 925/1 925/2 925/3 925/4 926/1 926/2 926/3 Celkem

Výměra 17,00 290,00 84,00 33,00 24,00 173,00 29,00 29,00 679,00

Druh pozemku Zahrada Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zahrada Zahrada Zahrada

Způsob využití Zemědělský půdní fond Rodinný dům č.p. 201 Společný dvůr Společný dvůr Společný dvůr Zemědělský půdní fond Zemědělský půdní fond Zemědělský půdní fond

Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 259 v územním obvodu Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - venkov.

PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Informace o nemovitostí získané dálkovým přístupem z KN - z Internetu. Projektová dokumentace: výkresová dokumentace RD ke stavebnímu povolení z r.2001 Další podklady: - výsledek prohlídky a měření opatřený znalcem, včetně pořízené fotodokumentace, - zaměření objektu bylo provedeno pomocí laser. přístroje HILTI PD-25, - kopie katastrální mapy (viz kopie v příloze posudku) - údaje sdělené zástupcem objednatele posudku - SOFTWARE REAL a KROS - URS Praha a.s., číslo smlouvy 130/146/96, - SOFTVARE Pluto Olt s.r.o. Praha, smlouva z roku 2011. Oceněná nemovitost prohlédnuta dne : 20.08.2014 Pan Michael Vašek byl o termínu prohlídky nemovitosti písemně informován doporučeným dopisem ze dne 8.8.2014. V daném termínu byla prohlídce přítomna paní Vašeková, pan Michael Vašek nebyl přítomen a prohlídka interiéru nemovitosti nebyla umožněna. Proto veškeré údaje, uvedené v tomto ocenění vycházejí pouze z dostupných informací a nebyly ověřeny vizuálně či měřením. Prohlídka domu byla uskutečněna pouze zvenčí.


list č. 3

Popis předmětu ocenění: Obecná situace Obec/město:

Kuřim ( 10.814 obyvatel)

Lokalita:

Město se nachází severně od krajského města Brna (okraj města cca 10 km, centrum města cca 15 km), při komunikaci č.385 vedoucí z Brna do Tišnova.

Komunikační vztahy:

Nemovitost se nachází v jižním okraji města při ulici Podhoří, která odbočuje z hlavní průjezdné komunikace ve městě (ulice Tišnovská), se kterou je téměř souběžná, jedná se klidnou vedlejší ulici s minimálním automobilovým provozem.

Situování nemovitostí: Občanská vybavenost: Okolní zástavba: Životní prostředí:

RD je začleněn do uliční zástavby jako samostatně stojící, pozemek je svažitý. Nemovitost je tvořena rodinným domem a pozemky. Město Kuřim má dobrou občanskou vybavenost, kompletní možnosti jsou v blízkém krajském městě Brně. Domy určené k bydlení, zejména domy rodinné. Běžná zástavba rodinných domů ve vedlejší ulici s minimálním automobilovým provozem. Přístup k nemovitosti je ze zpevněné komunikace (ulice Podhoří), vedoucí po pozemku parc.č. 813, který je ve vlastnictví města. V lokalitě jsou rozvedeny inženýrské sítě v rozsahu: elektro 230/380, vodovodní řád, kanalizační řád a plyn, oceňovaný objekt je napojený na všechny tyto veřejné inženýrské sítě.

Přístup k nemovitosti: Inženýrské sítě:

Popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je tvořena rodinným domem, základními venkovními úpravami a pozemky.

Rodinný dům Objekt je veden na LV 259 jako rodinný dům s číslem popisným 201 na pozemku parc.č. 925/1, funkční celek s objektem tvoří pozemky vedené na LV č. 259. Objekt je začleněn do uliční zástavby jako samostatně stojící, je částečně Situování: podsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím. Dům je osazen ve svahu. Dispoziční řešení: Půdorysně je objekt ve tvaru obdélníka s připojenou obdélníkovou garáží. Dle předložené projektové dokumentace se v 1.PP nachází úložné prostory, v 1.NP se nachází zádveří, chodba se schodištěm, WC, prádelna, obývací pokoj s jídelním a kuchyňským koutem, obytný pokoj a prádelna. V obytném podkroví se nachází čtyři obytné pokoje (nedokončené), koupelna (nedokončená) a WC (nedokončené). Evidence dle KN:


list č. 4

Nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sklonitá sedlová, s krytinou taškovou, stropy nespalné s rovným podhledem. Fasáda je zateplená (5 cm minerální vaty) s omítkou, okna dřevěná zdvojená, podlahy s keramickými dlažbami, v obytných prostorách chybí (plovoucí), dveře jsou standardní dřevěné, v podkroví neprovedeny. ÚT plynové, koupelny nejsou dokončeny, dle sdělení paní Vašekové je zde pouze umyvadlo a WC v 1.NP (bez sprchového koutu), kuchyně je standardního provedení se sklokeramickou deskou. Dle předložené projektové dokumentace bylo v r.2001 zažádáno o Stáří: stavební povolení na výstavbu rodinného domu na místě původního RD, který byl odstraněn. RD byl stavěn postupně částečně svépomocí. Údajně byl dokončen do současného stavu zhruba před deseti lety. V domě nejsou dokončeny koupelny, a WC, v obytných prostorách nejsou provedeny podlahy, v podkroví nejsou provedeny dveře vč. zárubní, podlahy (pouze beton). Nejsou provedeny vstupní venkovní schody a vjezd do garáže, není dokončena terasa v 1.NP a venkovní schody na ní jsou provizorní. Dobrý, v posledních letech však není rodinný dům obýván, vnitřní Technický stav: úpravy nejsou dokončeny a postupně se zde projevují známky postupného chátrání. Stanoveno odborným odhadem 15% Opotřebení: Zastavěná plocha: 119 m2 Podlahová plocha: Započitatelná podlahová plocha činí 160 m2. 702 m3 Obestavěný prostor: Konstrukční řešení:

Ostatní stavby, venkovní úpravy K nemovitosti náleží běžné venkovní úpravy (terasa, oplocení, zpevněné plochy, přípojky sítí), které však nejsou zcela dokončeny nebo úplně chybí.


list č. 5

B. POSUDEK A OCENĚNÍ Věcná hodnota: Stavby Rodinný dům Obestavěný prostor celkem Výchozí jednotková cena dle ÚRS Koeficient úpravy Jednotková cena upravená Reprodukční cena dokončené stavby Opotřebení Odpočet za opotřebení Věcná hodnota dokončené stavby Rozpracovanost Odpočet za nedokončené konstrukce Věcná hodnota objektu ke dni ocenění

Reprodukční cena všech staveb Podíl venkovních úprav a vedlejších staveb Reprodukční cena venkovních úprav a vedlejších staveb Opotřebení Odpočet za opotřebení Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb Rozpracovanost Odpočet za nedokončené konstrukce Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb ke dni ocenění

m³ Kč/ m³ x Kč/ m³ Kč % Kč Kč % Kč Kč

702,00 6 050,00 0,90 5 445,00 3 820 000,00 15,00 570 000,00 3 250 000,00 90,00 330 000,00 2 920 000,00

Kč % Kč % Kč Kč % Kč

Venkovní úpravy a vedlejší stavby 3 820 000,00 0,05 190 000,00 10,00 20 000,00 170 000,00 70 % 120 000,00

Kč

50 000,00

m² m² m² Kč Kč Kč

679,00 679,00 0,00 1 400,00 0,00 950 000,00

Kč Kč Kč Kč

4 010 000,00 2 970 000,00 950 000,00 3 920 000,00

Pozemky Výměry pozemků: - z toho výměra hlavních pozemků - z toho výměra ostatních pozemků Jednotková cena hlavních pozemků Jednotková cena ostatních pozemků Hodnota pozemků celkem

Rekapitulace věcné hodnoty Reprodukční cena staveb dokončených Věcná hodnota staveb dokončených Hodnota pozemků Věcná hodnota staveb a pozemků celkem


list č. 6

Výnosová hodnota: Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňované nemovitosti. Pronájem rodinných domů však neposkytuje dostatečný výnos, aby výnosová hodnota korespondovala na obvyklou cenu.

Porovnávací hodnota: Porovnatelné rodinné domy se v této lokalitě nabízejí k prodeji v cenových relacích 2.000.000,- Kč až 7.000.000,- Kč u novostaveb v jihovýchodní části města. V daném případě je vzhledem k nedokončenosti a dlouhodobému neužívání rodinného domu uvažováno s průměrnou hodnotou uvedeného cenového rozpětí. Při porovnání je uvažováno jisté riziko ve stanovení ceny, které je vyjádřeno rizikovým koeficientem. V nabídkách realitních kanceláří byly vyhledány porovnatelné rodinné domy, jejich cena byla upravena do podmínek oceňované nemovitosti. 1. RD 3+kk Kuřim Rodinný dům řadový koncový, jednopodlažní se sedlovou střechou, s vedlejšími stavbami a zahradou, po částečné rekonstrukci (rozvody, koupelna, kuchyně, ÚT), všechny IS. Podlahová plocha je cca 75 m² a celková plocha pozemku 346 m². Požadovaná cena: 2.050.000,Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve stejné lokalitě, je starší, s nutnou další rekonstrukcí, má menší výměru podlahových ploch i pozemku. 2. RD 7+kk Kuřim Rodinný dům řadový koncový, dvoupodlažní s obytným podkrovím ve velmi dobrém technickém stavu a vybavení (plastová okna, garáž v 1.NP, plovoucí podlahy, centrální vysavač, infrasauna, kuchyně s vestavěnými spotřebiči, vestavěné skříně). Výměra pozemku 577 m², podlahová plocha 220 m². Požadovaná cena: 5.800.000,Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve stejné lokalitě, je v lepším technickém stavu a vybavení, větší podlahové plochy a srovnatelné výměry pozemku. 3. RD 4+1 Kuřim Novostavba RD 4+1 s dvojgaráží, RD řadový koncový, jednopodlažní s obytným podkrovím, velmi dobrý technický stav, v 1.NP podlahové vytápění, všechny inženýrské sítě. Pozemek má výměru 530 m², podlahová plocha 180 m². Požadovaná cena 8.000.000,Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v zástavbě novostaveb na okraji města, je v lepším technickém stavu a vybavení (jedná se o novostavbu), má srovnatelnou výměru pozemku i podlahové ploch. 4. RD 3+1 a 4+1 Kuřim RD řadový koncový, částečně podsklepený, dvoupodlažní se dvěma bytovými jednotkami (na každém podlaží jedna), po rekonstrukci v r. 2003. U RD dvojgaráž, kolna, zahrada, parkovací místa, dům je zateplen. Výměra pozemku činí 800 m², podlahová plocha 180 m². Požadovaná cena 5.890.000,Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve srovnatelné lokalitě, je v lepším technickém stavu a vybavení, větší podlahové plochy i výměry pozemku.


list č. 7

Výpočet č.

K0 Koef. red. na

Výměra

Výměra

bytových pozemku ploch

pramen

Cena

K1

K2

K4

K5

K6

KC

Cena po

resp.

redukci

zaplacená

poloha

velikost

ceny Kč 160

K3

požadovaná příslušenství a vybavenost

stav

pozemek

Odborná úvaha

Kč

679

(1)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

1

0,90

75

346

2 050 000

1,00

0,90

0,95

0,95

1,10

1,00

0,80

3 520 000

2

0,90

220

577

5 800 000

1,00

1,00

0,85

0,90

1,05

1,00

0,72

3 050 000

3

0,90

180

530

7 000 000

1,00

1,00

0,85

0,80

1,05

1,00

0,64

4 000 000

4

0,90

180

800

5 890 000

1,00

1,00

0,85

0,90

1,00

1,00

0,69

3 600 000

Celkem průměr

3 540 000

Minimum

3 050 000

Maximum

4 000 000

Stanovená porovnávací hodnota

3 300 000

Porovnávací hodnota celkem

Kč

Rizikový koeficient Porovnávací hodnota celkem

3 300 000 90,00%

Kč

2 970 000


list č. 8

C. REKAPITULACE Věcná hodnota staveb Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Odhad obvyklé ceny:

3 920 000,– Kč Neuvažuje se 2 970 000,– Kč 2 970 000,– Kč

Obvyklá ceny nemovitostí (též cena tržní, obecná), rodinného domu č.p. 201 a pozemků vedených na listu vlastnictví č. 259, katastrální území Kuřim, obec Kuřim, okres Brno venkov, Jihomoravský kraj, ke dni 20.08.2014 dle odhadu znalce činí:

2.970.000,--Kč Cena slovy: dvamilionydevětsetsedmdesáttisíc Kč

ZNALECKÁ DOLOŽKA : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne 11. 12. 1995 pod č.j. Spr 3058/94 pro základní obor stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a zemědělské, obor ekonomika odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti, dále dne 17. 8. 1999 pod č.j. Spr 2727/99 v oboru ekonomika se specializací oceňování podniků. Znalecký posudek je zapsán pod č. 1284-31/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle likvidace – faktura č. 31/2014.

Brno 25.08.2014 Ing. Viktor Mrňous

2014

Recommend Documents