-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1439-25/2014 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci: rodinném domě č.p. 542 na pozemku parc.č. st. 1455/1, garáže bez čp/če stojící na pozemku p.č. st. 1455/3, budovy bez čp/če stojící na pozemku p.č. st. 4078, budovy bez čp/če stojící na pozemku p.č. st. 4079 a pozemků p.č. st. 1455/1, st. 1455/3, st. 4078, st. 4079 a p.č. 645/6 a příslušenství, v k.ú. Hranice, obci Hranice, okres Přerov (LV č. 1530)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 445/12
Podle stavu ke dni 6.1.2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 23.1.2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
rodinný dům č.p. 542 Erbenova 542 Přerov Hranice Hranice
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 6.1.2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovité věci, spoluvlastník nemovité věci neumožnil znalci prohlídku ani přes výzvu. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1530 pro k.ú. Hranice ze dne 23.1.2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 445/12-071 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1530 zapsán: Malek Lukáš, Erbenova 542, 753 01 Hranice I podíl 1/2 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 1/2 Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
-3-
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v Hranicích, při ulici Erbenova. Nemovitá věc je tvořena pozemkem p.č. st. 1455/1 a na něm stojícím rodinným domem č.p. 542, pozemkem p.č. st. 1455/3 a na něm stojící garáží bez čp/če, pozemkem p.č. st. 4078 a na něm stojící stavbou bez čp/če, pozemkem p.č. st. 4079 a na něm stojící stavbou bez č.p. a pozemkem p.č. 645/6 a příslušenství, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby na pozemku p.č. st. 1455/1 se nachází přízemní vedlejší stavba – jedná se o zděný objekt s pultovou střechou, který slouží jako hospodářská budova. Dále se na pozemku nachází přízemní zděná garáž s pultovou střechou. b) venkovní úpravy oplocení, přípojky IS, zpevněné plochy. Na zahradě se dále nachází bazén.
Nemovitá věc se nachází v zastavěném území, ve vzdálenosti cca 1 km od centra města. Ve městě veškerá občanská vybavenost. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou oblast k bydlení. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - nesoulad právního stavu se skutečným – viz popis v kapitole B) části I) Popis
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 542 stojící na pozemku p.č. st. 1455/1 Oceňovaný rodinný dům má jedno nadzemní podlaží a podkroví pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné se zateplením. Okna plastová. Fasádní omítky nedokončené (chybí finální vrstva). Klempířské konstrukce provedeny. Zastavěná plocha objektu činí cca 145 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 200 m2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění. Standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van případně sprchových koutů, a vybavení kuchyní linkami a sporáky. Stáří původního domu odhaduji na více než 50 let. Na objektu byla provedena přístavba a rekonstrukce objektu. Rozsah rekonstrukce objektu není znalci znám. Technický stav objektu předpokládám dobrý. Objekt bude vyžadovat přesto další investice na dokončení fasády. 2) garáž stojící na pozemku p.č. st. 1455/3 V katastru nemovitostí je zapsána na pozemku p.č. st. 1455/3 garáž. Prohlídkou na místě samém znalec zjistil, že předmětná garáž se stala v rámci přístavy rodinného domu jeho součástí, nad garáží bylo vybudováno obytné podkroví. 3) objekt bydlení bez čp/če na pozemku p.č. st. 4078 V katastru nemovitostí je na p.č. st. 4078 evidována stavba bez čp/če, objekt bydlení. Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno, že se jedná o přízemní zděnou stavbu s pultovou střechou, která slouží zřejmě jako hospodářská budova.
-5-
3) jiná stavba bez čp/če na pozemku p.č. st. 4079 V katastru nemovitostí je na p.č. st. 4079 evidována jiná stavba. Jedná se o přízemní stavbu s pultovou střechou sloužící zřejmě jako kůlna.
B) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 1455/1 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. st. 1455/3 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. st. 4078 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. st. 4079 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 645/6 zahrada
o výměře 319 m2 o výměře 17 m2 o výměře 49 m2 o výměře 8 m2 o výměře 653 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 1046 m2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 500 tis. až 4 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce.
-6oceňovaná Hranice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans.
1046 145 200
Srov. 1 Hranice
Srov. 2 Hranice
580 125 300 4 690 000 nabídka
datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
1585 208 269 3 900 000 nabídka
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
srov.
příslušenství korekce pro příslušenství
horší
nabídka 0,9
0,85
XII.13 1
XII.13 1
XII.13 1
lepší 1
lepší
1002 112 200 2 600 000
0,85
srov.
vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
Srov. 3 Hranice
horší 0,85
lepší
1,1 horší
0,9
0,9 srov.
1,05 srov.
1
1 horší
1 horší
1,05
1,1
1,05
korekce pro velikost domu
0,8
0,85
1
korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovité věci
1,1
0,95
1
3 315 173
2 385 084
2 680 178
2 793 478
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
2 793 478 Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 800 000,Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
2 800 000,- Kč
-7-
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku p.č. st. 1455/1 a na něm stojící rodinný dům č.p. 542, pozemku p.č. st. 1455/3 a na něm stojící garáží bez čp/če, pozemku p.č. st. 4078 a na něm stojící stavbou bez čp/če, pozemku p.č. st. 4079 a na něm stojící stavbou bez č.p. a pozemku p.č. 645/6 a příslušenství, v k.ú. a obci Hranice, okresu Přerov (LV č. 1530), je stanovena ke dni 6.1.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 2 800 000,- Kč. Úprava ceny spoluvlastnickým podílem: Spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí
1 400 000,- Kč
-8-
C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci následovně:
Cena obvyklá -
1 400 000,- Kč
Slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 23.1.2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1439-25/2014 znaleckého deníku.
-9Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
- 11 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 12 -
Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Dům v Hranicích Cena: 4 690 000,- Kč Zastavěná plocha: 125 m2 Užitná plocha: 400 m2 Velikost pozemku: 580 m2 Prodej nadstandardního třípodlažního domu s podzemní garáží Hranice. Dům o zastavěné ploše 125 m2 se nachází v lukrativní lokalitě v blízkosti centra, na pozemku o výměře 580 m2. V 1.PP. se nachází garáž (cca 10 aut), technická místnost. 1.NP. - cca 100 m2. 2.NP. - cca 100 m2. 3.NP. z původního prostoru vybudována bytová jednotka. Dům je po celkové rekonstrukci (zateplený, okna, instalace, omítky, atd.). Vhodné pro advokátní kanceláře, lékařské ordinace, sídlo firmy nebo po menších stavebních úpravách k bytovým účelům.
Nemovitá věc č. 2 RD v Hranicích Cena: 3 900 000,- Kč Zastavěná plocha: 208 m2 Užitná plocha: 269 m2 Velikost pozemku: 1585 m2
dvoupodlažní, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami o dispozici 4+1 a 3+1, s dvojgaráží a zahradou ve vyhledávané lokalitě města Hranice - U Kostelíčka.
.
Nemovitá věc č. 3 RD v Hranicích Cena: 2 600 000,- Kč Zastavěná plocha: 112 m2 Užitná plocha: 200 m2 Velikost pozemku: 1002 m2
Nabízíme k prodeji rodinný dům se zahradou, celková výměra pozemku je1002 m2. Dům je po rekonstrukci, zateplení, nová fasáda, v části domu plastová okna. Vytápění kotlem na pevná paliva i plyn, solární kolektory, kopaná studna, nový plynový kotel. Podlahy v pokojích dubové parkety, plovoucí podlahy a dlažba. V suterénu domu je sauna, sklep a garáž pro jedno auto.
