2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4031-331/2014 O ceně bytové jednotky č.47/6 v obci Vavřinec, Chmeliště č.p.47, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5558/31900 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 357 m2, p.č.126/16, trvalý travní porost, o velikosti 429 m2, p.č.126/26, zahrada, o velikosti 204 m2, p.č.126/27, ostatní plocha, o velikosti 240 m2 a p.č.126/28, ostatní plocha, o velikosti 146 m2, vše zapsáno na LV č.10059 pro k.ú.Chmeliště

Objednatel znaleckého posudku:

Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 11.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 11.8.2014

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.47/6 v obci Vavřinec, Chmeliště č.p.47, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5558/31900 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 357 m2, p.č.126/16, trvalý travní porost, o velikosti 429 m2, p.č.126/26, zahrada, o velikosti 204 m2, p.č.126/27, ostatní plocha, o velikosti 240 m2 a p.č.126/28, ostatní plocha, o velikosti 146 m2, vše zapsáno na LV č.10059 pro k.ú.Chmeliště

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.47/6 Chmeliště 47 285 04 Vavřinec Středočeský Kutná Hora Vavřinec Chmeliště 500

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 580,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

-2-

č. V IV V III

Pi 0,50 0,60 0,80 0,70

I

1,00

V

0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 225,62 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.8.2014 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.10059 pro k.ú.Chmeliště - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

620123/1685, Pan Miloš Janoušek, Chmeliště 47, 28504 Vavřinec, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

620123/1685, Pan Miloš Janoušek, Chmeliště 47, 28504 Vavřinec, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací sousedů. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. V domě je celkem 6 bytových -3-

jednotek. Má valbovou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, v horším stavu, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Výtah v domě není. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. Stav domu je zhoršený, stáří je 54 roků. Dům je zřejmě napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizace je do jímky.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy:

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I -5-

Pi 1,03 0,00 -0,02 0,00

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

-0,05 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,937 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,843

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace -6-

č. I

Pi 0,00

2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu

I I I I II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900

Index polohy pozemku IP = 0,937

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,937 = 0,843

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 225,62

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st.60

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost 126/16 § 4 odst. 1 zahrada 126/26 § 4 odst. 1 ostatní plocha 126/27 § 4 odst. 1 ostatní plocha 126/28 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena

Index 0,843

Upr. cena [Kč/m2] 190,20

Výměra [m2] 357,00

Jedn. cena [Kč/m2] 190,20

Cena [Kč] 67 901,40

429,00 204,00 240,00 146,00

190,20 190,20 190,20 190,20

81 595,80 38 800,80 45 648,27 769,20 261 715,20

=

-7-

Koef.

261 715,20 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemky

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

261 715,20Kč 261 715,20 Kč

=

261 715,20 Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 54 let 14 280,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu podlahová plocha: Započítaná podlahová plocha bytu:

55,58 * 1,00 =

55,58 m2 55,58 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II -8-

Vi 0,10 0,00 0,00

4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 54 let: s = 1 - 0,005 * 54 = 0,730

II III

0,00 0,03

II

-0,10

II

-0,01

III III III

0,00 0,00 0,85

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,730 = 0,633

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900

Index polohy pozemku IP = 0,937

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 280,- Kč/m2 * 0,633 = 9 039,24 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 55,58 m2 * 9 039,24 Kč/m2 * 0,900 * 0,937= 423 674,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

423 674,73 Kč

Zjištěná cena pozemku: 261 715,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 558 / 31 900 Hodnota spoluvlastnického podílu: 261 715,20 Kč * 5 558 / 31 900 = 45 599,16 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

45 599,16 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

469 273,89 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

-9-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

469 273,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

469 273,90 Kč

Celkem

469 273,90 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

469 273,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

469 273,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

469 273,90 Kč

Celkem

469 273,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

469 273,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Čtyřistašedesátdevěttisícdvěstěsedmdesát Kč

- 10 -

469 270,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 30.000,- Kč a pohledávky budoucí do výše 120.000,Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

byt 3+1 v osobním vlastnictví s balkonem o celkové podlahové ploše 65 m2 ve 2. patře panelového domu, ulice Jungmannova, 400 m od centra Uhlířských Janovic. Byt je v původním stavu, prakticky - 11 -

řešený s prostorným obývacím pokojem s balkonem, dvěma neprůchozími pokoji, kuchyní, chodbou. Koupelna + WC umakart, myšleno bylo i na úložný prostor v podobě spíže v kuchyni a komory v chodbě. Byt je vhodný k rekonstrukci, což je zohledněno cenou - nabízí se tak ideální příležitost ke zbudování bydlení dle vlastního vkusu a představ budoucího majitele. Dům prochází postupnou rekonstrukcí - vyměněny stoupačky, z poloviny vyměněna okna za plastová (kuchyně + pokoj). Vytápění dálkové, voda obecní, odpad sveden do jímky. K domu náleží rozlehlá zahrada, dostatek míst na parkování. Školka i základní škola do 200 m od domu. Uhlířské Janovice jsou na pravidelných autobusových linkách ze stanice metra Háje. Požadovaná cena 799.000,- Kč včetně provize, včetně DPH.

byt se zahrádkou v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 a obytné ploše 70 m2 + 32 m2, ležící na pozemku cca 1 500 m2 u Uhlířských Janovic, obec Rašovice-Netušil. Jedná se o klidnou lokalitu uprostřed zeleně v těsné blízkosti lesů. Byt se nachází ve 2. patře cihlového rodinného domu o 4 bytových jednotkách. Ze schodiště se vchází do prostorné chodby 8 m2 odkud je vstup do kuchyně 7,5 m2, spíže 1 m2, obývacího pokoje s krbem 20 m2 a zastřešeným balkonem 3,5 m2, dětského pokoje 14,5 m2, ložnice 14,5 m2 s lodžií 4 m2, koupelny s plastovou vanou 3 m2 a oddělenou toaletou 1 m2. Plastová okna jsou orientována na východ/západ s výhledem do zatravněného dvora, kde se nachází dětské hřiště a pískoviště, což především náležitě ocení maminky s dětmi. Vše přístupné pouze pro majitele bytů. Vytápění je zajištěno elektrickými přímotopy s možností využití krbových kamen. Byt je teplý, světlý a působí velice příjemným dojmem. K bytu patří vlastní garáž, 2 sklepy 2x7 m2, možnost využívat prádelnu a sušárnu, dílna v přízemí 21 m2, zahrádka s udírnou, posezení, zděná kůlna a oplocená zahrada o výměře 350 m2. Voda z vlastní studně, odpady do - 12 -

septiku. Jedná se o velice levné bydlení, celkové náklady pro 3 osoby cca 3 000 Kč. Výpis o spotřebě energií k dispozici. Po dohodě je možné ponechat vybavení bytu i dílny. Obec Rašovice Netušil je malebná obec na pokraji sázavských lesů, je zde obecní úřad, pohostinství, obchod s potravinami, dětské, tenisové a volejbalové hřiště. Je vzdálena 3 km od Uhlířských Janovic, kde se nachází veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 645.000,- Kč včetně právních služeb, provize a DPH.

bytová jednotka o velikosti 2+kk, o výměře 51 m2 v obci Uhlířské Janovice. Byt je situován ve 2. nadzemním podlaží cihlového domu bez výtahu ve stavu vhodném k rekonstrukci. Byt je připravený nabídnout novému majiteli pěkný prostor k realizaci vlastních představ o hezkém bydlení v samém centru Uhlířských Janovic. Bytová jednotka je vytápěna lokálními kamny na tuhá paliva a ohřev TUV je řešen el. bojlerem. Koupelna se sprchovým koutem, splachovací WC. Byt má původní dřevěná špaletová okna. Dům je napojený na vodovod, kanalizaci a elektroinstalaci 230 V. V domě není zaveden plyn. Základní občanská vybavenost v místě. Požadovaná cena 250.000,Kč včetně provize, včetně poplatků.

- 13 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 490.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 490.000,- Kč. Slovy: Čtyřistadevadesáttisíc Kč

V Tršicích 11.8.2014

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13. - 14 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4031-331/2014 znaleckého deníku.

- 15 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.10059 ze dne 11.7.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 16 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -