2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3343/2014 o ceně nemovité věci v katastrálním území Přízřenice, obec Brno, okres Brno-město: pozemku parc. č. 483/77

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Zdeněk Ráček Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou Masarykovo náměstí 67, 595 01 Velká Bíteš

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce č.j. 179 EX 119/13

Posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341

Datum místního šetření:

15. listopadu 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

15. listopadu 2015 – k datu místního šetření

Datum vypracování:

26. listopadu 2015

Zvláštní požadavky objednatele:

Nejsou

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.

Tento posudek obsahuje 16 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních

2

0.

Úvod, použitá metodika ocenění

Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 179 EX 119/13-74 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovité věci ve vlastnictví povinného Ing. Radomíra Jonáše. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 15. listopadu 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.

3

1.

Nález

1.1

Podklady pro vypracování posudku

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 347 vyhotovený dne 11. 11. 2015 pro k.ú. Přízřenice: A: Vlastník: Jonáš Radomír Ing., Bednářova 146/14, Horní Heršpice, 61900 Brno RČ 540812/1631 B: Nemovitosti: Pozemky: Parcela: 483/77 – 5709 m2 orná půda C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva smluvní Zástavní práva exekutorská podle § 69a exekučního řádu Zajištění nemovitosti Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz příloha posudku.

1.1.2 Kopie katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Přízřenice z http://nahlizenidokn.cuzk.

1.1.3 Nabývací titul Kupní smlouva ze dne 2.11.2009, právní účinky vkladu vznikly ke dni 5.11.2009. V kupní smlouvě je uvedena kupní cena 6 051 540,- Kč.

1.1.4 Územní plán Výřez z platného územního plánu statutárního města Brna.

1.1.5 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovité věci bylo provedeno dne 15. listopadu 2015. Prohlídka byla provedena bez účasti povinného.

1.1.6 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)

1.1.7 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

1.1.8 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí.

4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.

1.2

Situace oceňované nemovité věci

Předmětem ocenění je následující nemovitá věc: •

Pozemek parc.č. 483/77 – orná půda o výměře 5 709 m2

Oceňovaný pozemek se nachází v jižní části k.ú. Přízřenice v městské části Brno-Přízřenice, jižně od ulice Moravanská v blízkosti železničního koridoru. Nachází se ve zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, je zde oset ozim. Tvar pozemku je obdélníkový, pozemek je přístupný z veřejných pozemků ve vlastnictví statutárního města Brna. Dle územního plánu se jedná o návrhové plochy pro železniční dopravu, vč. zařízení kontejnerové a kombinované dopravy a poštovního přepravního uzlu.

2.

Posudek II - ocenění cenovým porovnáním

Ocenění nemovité věci je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použito přímého porovnání. Porovnání spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena tržní cena oceňovaného objektu se zohledněním všech kladů a záporů porovnávané nemovité věci. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitých věcí a s objekty nabízenými v realitní inzerci www.sreality.cz (listopad 2015).

2.1

Cenové porovnání

Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality Základní popis

Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka

Okr. Brno – město, Brno, k.ú. Horní Heršpice, za ul. Košuličova Pozemek pro výstavbu komerční Výměra parcely je 2 137m2. Nově je vybudovaná komunikace, kde spoluvlastnictví je součástí prodeje. Výborná dostupnost jak do centra, tak i na dálnici. Bezproblémový příjezd i pro kamionovou dopravu. Orná půda Územní plán Plochy pro výrobu Není Záplavová oblast Ne IS jsou k dispozici na hranici pozemku ( el. bude dobudována v 09/2015). Část pozemku v ochranném pásmu ČD. 6 160 972 Výměra (m2) 2 137 Datum 05/2015 Prodávající Cena za (Kč/m2) 2 883 prodeje Pozemek za 5.769.900,-Kč Zdroj KC Podíl na příjezdové komunikaci za 391.072,-Kč

Fyzické osoby KS-vklad

5

Porovnávané objekty – realitní inzerce: Prodej komerčního pozemku 3 586 m² Brno - Dolní Heršpice, okres Brno-město 3 786 000 Kč (1 056 Kč za m²) Nabízíme prodej pozemek 3 586 m2, určený pro komerční využití, v katastrálním území Dolní Heršpice. Pozemek se nachází v blízkosti sjezdu z dálnice D1, leží souběžně s ulicí Vídeňská, nedaleko železniční tratě. Sítě jsou u hranice pozemku. Dle územního plánu je plocha určena pro průmyslovou výstavbu. Na pozemek těsně navazuje další pozemek o celkové ploše 23 366 m2, ležící v katastrálním území Přízřenice. Cena 1.000,- Kč/m2. Cena je k jednání. Číslo zakázky 22948. Celková cena: 3 786 000 Kč za nemovitost, včetně provize Aktualizace: 26.10.2015 Plocha pozemku: 3586 m2 Doprava: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus Prodej pozemku 2 264 m² Brno - Přízřenice, okres Brno-město 2 972 200 Kč (1 313 Kč za m²) Nabízíme prodej pozemek o celkové ploše 2702 m 2 v klidné části Brno - Přízřenice. Rozměry pozemku jsou cca 22 * 100 m, pozemek je rovinatý. Veškeré IS se nacházejí za silnicí. Příjezd po asfaltové komunikaci až k pozemku. Pozemek nyní není vhodný pro stavbu RD (záplavové území, čeká se na vybudování protipovodňových zábran), výborný jako investice. Nachází se mezi zástavbou rodinných domů. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Celková cena: 2 972 200 Kč za nemovitost, bez poplatků Aktualizace: 26.10.2015 Plocha pozemku: 2264 m2 Doprava: MHD, Autobus Prodej komerčního pozemku 23 366 m² Brno - Přízřenice, okres Brno-město 23 366 000 Kč (1 000 Kč za m²) Prodej pozemek 23 366 m2, v průmyslové zóně v katastrálním území Přízřenice. Pozemek se nachází v blízkosti sjezdu z dálnice D1, leží souběžně s ulicí Vídeňská, nedaleko železniční tratě. Sítě jsou u hranice pozemku. Dle územního plánu je plocha určena pro průmyslovou výstavbu. Na pozemek těsně navazuje další pozemek o celkové ploše 3856 m2, ležící v katastrálním území Dolní Heršpice. Cena 1.000,- Kč/m2. Cena je k jednání. Celková cena: 23 366 000 Kč za nemovitost, + provize RK Aktualizace: 26.10.2015 Plocha pozemku: 23366 m2 Doprava: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus Prodej komerčního pozemku 42 563 m² Moravanská, Brno - Přízřenice 51 075 600 Kč (1 200 Kč za m²)

6 Prodej pozemku pro komerční využití v jižní části Brna, přístup z ul. Moravanská (Vídeňská), dosah MHD a vybavenosti. Celková plocha pozemků je 42563m2, š. 83m (od komunikace). Rovinný pozemek je vhodný pro umístění stavebního dvoru, recyklačního dvoru, stavebnin a vzhledem k blízkosti železnice pro přepravní společnosti, jiné zaměření lze projednat. Na pozemku je elektřina, ostatní sítě nejsou řešeny (jsou v komunikaci). Dle územního plánu je pozemek ornou půdou. Lze koupit pouze 1 pozemek (cca ½ výměry)- dohoda o ceně poté nutná. Celková cena: 51 075 600 Kč za nemovitost při koupi celku Aktualizace: 09.11.2015 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 42563 m2 Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová

Prodej komerčního pozemku 23 503 m² Brno - Dolní Heršpice, okres Brno-město 25 853 300 Kč (1 100 Kč za m²) Exkluzivně nabízíme prodej stavební parcely pro komerční využití (služby, výroba) v lokalitě Dolní Heršpice. Pozemek leží souběžně s ulicí Havránkova. Blízko nájedzu na D1 a D2. Celková plocha pozemku je 23.503 m2, obecní přístupová cesta. Celková cena: 25 853 300 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Aktualizace: 16.10.2015 Umístění objektu: Centrum obce Plocha pozemku: 23503 m2

Prodej komerčního pozemku 23 366 m² Brno, okres Brno-město 24 767 960 Kč (1 060 Kč za m²) Nabízíme k prodeji rovinatý pozemek o celkové velikosti 23.366 m2, který je dle schváleného územního plánu určen ke komerční průmyslové výstavbě. Veškeré sítě do 500 m od hranice pozemku. Možno dokoupit ještě sousední pozemky a rozšířit tak celkovou velikost. Dobrá dopravní dostupnost z Vídeňské ulice. Celková cena: 24 767 960 Kč za nemovitost včetně provize a právních služeb. Aktualizace: 27.10.2015 Umístění objektu: Okraj obce

7 Plocha pozemku:

23366 m2

Prodej komerčního pozemku 12 137 m² Brno - Dolní Heršpice, okres Brno-město 7 282 200 Kč (600 Kč za m²) Exkluzivně vám nabízíme k prodeji parcelu určenou ke komerční výstavbě v brněnské části Dolní Heršpice. Vzhledem k poloze pozemku se jedná o velmi výhodnou investici.Celková plocha této rovinaté parcely je 12 137 m2 a dle územního plánu se jedná o plochu pracovních aktivit. Uliční šíře pozemku je 30,5 m. Parcela se nachází v blízkosti výrobních hal v průmyslové zóně. Celková cena: 7 282 200 Kč za nemovitost Exkluzivně. Bez provize. Financování zajistíme. Aktualizace: 01.10.2015 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 12137 m2 Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Neupravená

Na základě nabídek obdobných pozemků vedených v územním plánu ke komerčnímu využití ve srovnatelných lokalitách při jižním okraji Brna, které se pohybují v rozmezí 600 – 2 883 Kč/m2, s přihlédnutím k využitelnosti dle platného územního plánu, k napojení na inženýrské sítě, konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu oceňovaného pozemku, vzhledem k jeho možnému nezemědělskému využití - dle územního plánu se jedná o návrhové plochy pro železniční dopravu na 1100 Kč/m2. Parcela číslo 483/77

Druh pozemku orná půda

Porovnávací cena celkem

Využití - dle skutečného stavu orná půda

Výměra m2

ZC Kč/m2

5 709 1100,00

Cena Kč 6 279 900,00 6 279 900,00

8

3.

Práva a závady

Povinný pan Ing. Radomír Jonáš byl telefonicky kontaktován znaleckou kanceláří ve věci ocenění. Povinný podepsanému znalci nesdělil informaci o tom, že by oceňovaný pozemek pronajímal, informace o případném nájmu nebyly zjištěny. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 347 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitým věcem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovité věci tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.

4.

REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění

Cena 6 279 900,00 Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce

6 280 000,00 Kč

Obvyklá cena - slovy: šestmilionůdvěsteosmdesáttisíckorunčeských

V Brně dne 26. listopadu 2015

Ing. Tomáš Hudec

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3343/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 26. listopadu 2015 Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 347 Výřez z katastrální mapy Výřez z platného územního plánu města Brna Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

Ing. Tomáš Hudec

9

10

11

12

13 Výřez z katastrální mapy k.ú. Přízřenice

14 Výřez z územního plánu města Brna

15

Fotodokumentace nemovitosti stanoviště fotoaparátu: 49°8'40.314"N 16°36'26.334"E

stanoviště fotoaparátu: 49°8'40.416"N 16°36'26.358"E

16 Mapa oblasti