-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1476-62/2014 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci: objektu rodinné rekreace č.e. 397 na pozemku parc.č. st. 1034, pozemků p.č. st. 1034 a p.č. 1991/19 a příslušenství, v k.ú. a obci Čeladná, okresu Frýdek-Místek (LV č. 526)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 070 Ex 2973/11
Podle stavu ke dni 18.2.2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 28.2.2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18.2.2014 za účasti spoluvlastníka, paní Messnerové Antonie. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 526 pro k.ú. Čeladná ze dne 5.12.2013 Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala sp.zn. 070 EX 2973/11-53 o ustanovení znalce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastník nemovité věci je v KN na LV č. 526 zapsán: Messner Monika Alisa, Fibichova 220/7, 736 01 Havířov-Město
podíl 1/2
Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – podíl ½ Zástavní právo soudcovské – podíl ve výši 1/2 Nařízení exekuce – podíl ve výši ½ Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské – podíl ve výši 1/2 blíže viz LV v příloze
5. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Čeladná, mimo souvisle zastavěné území obce, v osadě vzdálené cca 3 km od centra obce, poblíž Penzionu Obora. Nemovitá věc je tvořena pozemkem p.č. st. 1034, pozemkem p.č. 1991/19, objektem rodinné rekreace č.e. 397 stojícím na pozemku parc.č. st. 1034 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku.
-3Příslušenství nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby Na pozemku p.č. 1991/19 se nachází vedlejší stavba. Jedná se o přízemní dřevěnou kůlnu ve tvaru A. Objekt se nachází ve špatném technickém stavu. Přístřešek na dřevo, situován u zadní štítové stěny chaty. b) venkovní úpravy přípojka elektřiny, venkovní předložené schodiště, zemní sklípek, žumpa. c) trvalé porosty Na zahradě se nachází trvalé porosty. Jedná se o okrasné stromy a keře. Nemovitá věc se nachází v odlehlé poloze, v osadě vzdálené cca 3 km od centra obce. Přístup po zpevněné komunikaci, posledních 50m k hranici pozemku po nezpevněné komunikaci ve vlastnictví třetí osoby – ošetřeno věcnými břemeny. Omezené parkovací možnosti. V okolí nemovité věci se nachází pouze restaurační zařízení, jinak žádná občanská vybavenost. Další občanská vybavenost v centru obce, vzdálené cca 3 km. Z pohledu rekreace se jedná o vyhledávanou oblast k rekreaci se zvýšenou úrovní sjednaných cen. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k rekreaci Negativa oceňované nemovité věci: - nemožnost napojení na další inženýrské sítě, zejména vodovod - technický stav vyžadující další investice.
6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rekreační chata č.e. 397 Oceňovaná stavba je rekreační chata. Chata je částečně podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a podkroví pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné v tl. 30 cm. Střecha sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnější vápenné. Schody dřevěné příkré. Dveře náplňové. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy prkenné a PVC. Vytápění lokální pecem na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová. Rozvod vody chybí. Odkanalizování do žumpy. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák napojen na láhev PB. WC suché. Dispoziční řešení: vstup do sklepa venkovním betonovým schodištěm. Sklepní prostor cca 3 m2, o světlé výšce pouze 1,20 m. V 1. NP se nachází předsíň se schodištěm do podkroví, obývací pokoj s pecem, kuchyňě, pokoj. V podkroví jsou dva pokoje. Zastavěná plocha objektu 36 m2. Celková užitná plocha činí 53 m2. Stáří chaty je 52 let. Objekt se nachází v průměrném technickém stavu. Na stěnách jsou viditelné známky vlhkosti a plísní. Znalec předpokládá menší náklady na opravy a údržbu. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 1034 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 1991/19 ostatní plocha, neplodná půda
o výměře 81 m2 o výměře 319 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rekreační chatou. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 400 m2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 5.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a blízkém okolí běžně obchoduje s rekreačními objekty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 450 tis. až 700 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Čeladná ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans.
srov. 1 NováVes
400 36 53
298 21 32 500 000 nabídka
srov. 2 Ostravice
srov. 3 Čeladná
450 44 76 500 000 nabídka
2110 60 50 599 000 nabídka
0,85
0,85
0,85
datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
XII.13 1,00
I.14 1,00
XII.13 1,00
srov. 1,00
horší 1,05
srov. 1,00
vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
srov. 1,00
horší 1,05
horší 1,05
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
srov. 1,00
srov. 1,00
srov. 1,00
příslušenství korekce pro příslušenství
srov. 1,00
horší 1,05
srov. 1,00
korekce pro velikost domu korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovité věci
1,15 1,10
1,00 1,00
1,00 0,85
537 625
491 991
454 416
494 677
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
494 677 Kč
-6Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav stavby, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 494 677,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, staveb, tak i příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
500 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: stavby rodinné rekreace č.e. 397 na pozemku parc.č. st. 1034, pozemků p.č. st. 1034 a p.č. 1991/19 a příslušenství, v k.ú. a obci Čeladná, okresu Frýdek-Místek (LV č. 526), je stanovena ke dni 18.2.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 500 000,- Kč. Úprava ceny spoluvlastnickým podílem: Spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí
250 000,- Kč
-7-
V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci následovně:
Cena obvyklá -
250 000,- Kč
Slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 28.2.2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1476-62/2014 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 526
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Pohled od cesty
Zadní pohled
kuchyně
Pokoj v podkroví
Obývací pokoj v přízemí
Druhý pokoj v podkroví
kůlna
- 10 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Chata v Nové Vsi Cena: 500 000,- Kč Zastavěná plocha: 21 m2, Užitná plocha: 42 m2 Velikost pozemku: 298 m2
Dřevěná chata se zahradou ve Frýdlantu nad Ostravicí, v části Nová Ves. Chata je dřevěná a je ve velmi pěkném a udržovaném stavu. Zastavěná plocha činí 21 m2 a díky využitému podkroví, kde je místnost na spaní má celkem 42 m2 užitné plochy. K chatě přináleží krytá terasa o rozloze 16 m2. Oplocená zahrada o rozloze 298 m2 je vybavena venkovním krbem a jsou na ní vysazeny okrasné stromy. Přístup k pozemku je po obecní komunikaci. Vytápění je zajištěno buď tuhými palivy nebo elektrickými přímotopy. Součástí zahrady je i nářaďovna, která je umístěna za chatou. Chata se prodává vč. zařízení. Poloha pozemku zaručuje klidnou rekreaci v přírodě a zároveň jeho umístění je v dobré dostupnosti od dopravního spojení na vlak nebo autobus – cca 20 minut pěšky.
Nemovitá věc č. 2 Chata v Ostravici Cena: 500 000,- Kč Zastavěná plocha: 44 m2 Užitná plocha: 76 m2 Velikost pozemku: 450 m2 Prodej pěkné chaty 2+1. Podsklepená. Pěkný rovinatý pozemek o
celkové výměře 450m2. Krb. Vytápění na tuhá paliva nebo elektrické přímotopy. WC a koupelna v suterénu (sklep). V chatě je elektřina. Jedná se o velmi klidnou lokalitu. Chata se nachází nad hotelem Zlatý orel. V ceně je i zařízení a vybavení.
Nemovitá věc č. 3 Chata v Čeladné Cena: 599 000,- Kč Zastavěná plocha: 60 m2 Užitná plocha: 50 m2 Velikost pozemku: 2110m2
prodej velké zahrady 2110 m² obdélníkového tvaru na rovině, situovanou v krásném prostředí Beskyd - Čeladná Podolanky s výhledem na okolní hory, zahrada je velmi dobře celoročně přístupná. Na zahradě je postavena chata s číslem evidenčním, není evidována v katastru nemovitostí ( nutno dodatečně legalizovat ). Chata je dřevěná se zděnými základy - podsklepena, v původním stavu. V chatě je příprava vody na kuchyňskou linku a vanu nově v plastu - zdroj vlastní studna. Na hranici pozemku je vodovod i kanalizace. Pozemek lze využít k výstavbě bydlení v souladu s územním plánem obce.
