2014

Znalecký posudek č. 60/2014

O ceně 1/3 spoluvlatnického podílu rekreační chalupy č.e. 32 na st.p.č. 654, včetně st.p.č. 654 v obci Abertamy a k.ú. Hřebečná.

Objednatel posudku:

JUDr. Jana Škofová soudní exekutor Exekutorský úřad Kladno Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno

Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení č.j. 088EX 572/12

Podle stavu ke dni 18.4.2014 posudek vypracoval:

Ing. Petr Zítek Svobody 1 350 02 Cheb

Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. v Chebu, 25.4. 2014

2

Nález Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny 1/3 spoluvlastnického podílu rekreační chalupy č.e. 32 na st.p.č. 654, včetně pozemku st.p.č. 654 v obci Abertamy a k.ú. Hřebečná. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.4. 2014 za přítomnosti spolumajitele nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku Místní šetření znalce dne 18.4.2014. Informace z katastru nemovitostí o budově č.e. 32 na st.p.č 654 ze dne 18.4.2014. Informace z katastru nemovitostí o st. p.č. 654 ze dne 18.4.2014. nímek katastrální mapy. Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 76 jsou spoluvlastníky vlastníky stavby pro rodinnou rekreaci č.e. 32 a st.p.č 654, v obci Abertamy a k.ú. Hřebečná: Roman Höfler, Nádražní 280, 362 25 Nová Role Dimitr Vasilev, Kubelíkova 733/60, 130 00, Praha 3 - Žižkov

podíl 2/3 podíl 1/3

Na výpisu z katastru nemovitosti je v části Omezení vlastnického práva uvedeno nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji a zástavní právo exekutorské. Dle sdělení vlastníka není objekt pronajímán. Celkový popis nemovitosti Rekreační chalupa č.e. 32 se nachází v obci Abertamy, v části Hřebečná, cca 15 km severně od Karlových Varů. Obec Abertamy je rekreační středisko, které leží na hřebenu Krušných Hor v nadmořské výšce kolem 900 m. Místní část Hřebečná je severně od Abertam podél silnice na Boží Dar. Rekreační chalupa leží na severní okraji Hřebečné jako pozůstatek původní rozptýlené zástavby, dnes spíše již rekreačních chalup. Osada Hřebečná byla v minulosti známá především těžbou cínu. Oceňovaná nemopvitost se nachází v bezprostřední blízkosti vstupu do bývalého dolu Mauritius. S tím souvisí také památková ochrana pozemku.

3

Objekt je přístupný je po hlavní silnici a po nezpevněné místní komunikaci. V místní části obci chybí jakákoliv občanská vybavenost, do obce zajíždí autobusová doprava z Karových Varů. Rekreační chalupa leží dle územního plánu v území rekreačního využití, občanské vybavení – přestavba části domu na muzeum hornické činnosti. Podrobnosti tohoto záměru nejsou známy. Objekt prochází rekonstrukcí, je na samém jejím začátku. V současnosti nerní napojen na žádné inženýrské sítě a je neobyvatelný. Dům je částečně podsklepený, s dvěma nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Objekt je starý cca 85 let, v poslední době byl užíván pouze k občasné rekreaci, teď je bez využití. Okolní pozemky, trvalé porosty ani venkovní úpravy nejsou předmětem tohoto ocenění.

Obsah posudku I. Ocenění dle vyhlášky Rekreační chalupa č.e. 32 Pozemky na LV číslo 76

II. Ocenění cenovým porovnáním Rekreační chalupa č.e. 32 včetně pozemku

4

Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Rekreační chalupa č.e.32 na st.p.č. 654 Rekreační chalupa je ve stadiu stavby. V současnosti není obyvatelná. V objektu zcela chybí vnitřní rozvody instalací, jakékoli vybavení a zařizovací předměty, stejně tak jako podlahy, vnitřní i vnější omítky, obklady, veškerá okna a dveře.

Nosné stěny objektu jsou zděné ze smíšeného cihelného a kamenného zdiva, místy jsou nosné zdi výrazně narušené. Stropy jsou dřevěné trámové, krytina z azbestocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou dochované pouze z malé části a v naprosto dožilém stavu. Vzhledem ke svému technickému stavu bude objekt oceněn nákladovou metodou s vyznačením všech chybějících konstrukcí, s výrazným opotřebením.

Podlaží: Název surén přízemí patro střecha Součet:

Výška 2,30 m 2,50 m 2,50 m 1,20 m 8,50 m

Zastavěná plocha 3,0×3,3 8,0×6,8+4,2×3,1 8,0×6,8+4,2×3,1 8,0×6,8+4,2×3,1

Obestavěný prostor (OP): surén 2,30 × 3,0×3,3 přízemí 2,50 × (8,0×6,8+4,2×3,1) patro 2,50 × (8,0×6,8+4,2×3,1) střecha 1,20 × (8,0×6,8+4,2×3,1) Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

9,90 m2 67,42 m2 67,42 m2 67,42 m2 212,16 m2

= = = = =

22,77 m3 168,55 m3 168,55 m3 80,90 m3 440,77 m3

5

I. Ocenění dle vyhlášky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky MF České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost 5 Povodňové riziko Index trhu:

Pi –0,06 –0,01 –0,03 –0,04 1,00

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku III. Rekreační oblasti IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě III. V okolí nemovité věci není dostupná obč vybav III. Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné p I. Zastávka ve vzdálenosti nad 1000 m I. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů

Pi 0,85 0,05 0,08 –0,05 –0,01 –0,03 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

IT = P5 × (1 + å Pi) = 0,860

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení na inženýrské sítě 5 Občanská vybavenost v okolí 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku z hlediska komerční 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené Index polohy:

Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka III. Pozemek ve spoluvlastnictví II. Negativní změny I. Negativní IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu

IP = P1 × (1 + å Pi) = 0,858

Rekreační objekt č.e. 32 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chalupa: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.3 chalupy pro rekreaci Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

Název, popis Základy – bez izolace Zdivo – smíšené Stropy – dřevěné trámové Střecha – krov dřevěný, sedlová střecha Krytina – šablony azbestocementové Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se

6 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000

Úprava koeficientu K4: 1. Základy 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

–0,54 × 7,10 % –0,54 × 1,852 × 6,20 % –0,54 × 1,852 × 3,10 % –0,54 × 1,852 × 0,40 % –0,54 × 1,852 × 2,30 % –0,54 × 1,852 × 2,40 % –0,54 × 1,852 × 3,30 % –0,54 × 1,852 × 5,20 % –0,54 × 1,852 × 2,20 % –0,54 × 1,852 × 1,10 % –0,54 × 1,852 × 4,40 % –0,54 × 1,852 × 4,10 % –0,54 × 1,852 × 0,60 % –0,54 × 1,852 × 3,00 % –0,54 × 1,852 × 1,80 % –0,54 × 1,852 × 0,50 % –0,54 × 1,852 × 2,80 % –0,54 × 1,852 × 0,50 % –0,54 × 1,852 × 5,10 % –0,54 × 1,852 × 0,40 % –0,54 × 1,852 × 3,60 %

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – =

Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: Základní jednotková cena: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Základní jednotková cena upravená:

× × × =

0,0383 0,0620 0,0310 0,0040 0,0230 0,0240 0,0330 0,0520 0,0220 0,0110 0,0440 0,0410 0,0060 0,0300 0,0180 0,0050 0,0280 0,0050 0,0510 0,0040 0,0360 0,4317

0,8000

1 975,– Kč/m3 0,8000 1,0000 2,1260 3 359,08 Kč/m3

Základní cena upravená: 440,77 m3 × 3 359,08 Kč/m3

=

1 480 581,69 Kč

– =

20 580,09 Kč 1 460 001,60 Kč

– =

1 241 001,36 Kč 219 000,24 Kč

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 6. Klempířské konstrukce 0,80 % / 0,4317 × (100 – 25) % + 1,390 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 1,390 % Úprava ceny: 1 480 581,69 Kč × 1,390 % Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 1 460 001,60 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

7 Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,860 Index polohy: IP = 0,858 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

219 000,24 Kč 0,738 161 622,18 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/3 53 874,06 Kč

Rekreační objekt č.e. 32 – určená cena:

53 874,06 Kč

Pozemky na LV číslo 76 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Abertamy Název okresu: Karlovy Vary Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: 1 2 3 4 5 6

Popis znaku Velikost obce Hospodářsko-správní význam obce Poloha obce Technická infrastruktura v obci Dopravní obslužnost obce Občanská vybavenost v obci

Základní cena výchozí: Základní cena pozemku: Index trhu: IT = 0,860

Hodnocení znaku III. 1001 – 2000 obyvatel III. Ostatní města V. Ostatní případy I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn IV. Železniční, nebo autobusová zastávka II. Rozšířená vybavenost

Oi 0,75 0,85 0,80 1,00 0,80 0,98

ZCv = 2 400,– Kč/m2 ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 959,62 Kč/m2

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů:

IO = 1 +

å

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Pi = 1,000

Index polohy: IP = 0,858 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,738 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 708,1996 Kč/m2 Parc. č. Název st. 654 zastavěná plocha a nádvoří Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky na LV číslo 76 – určená cena:

Výměra [m2] 68

× =

Cena [Kč] 48 157,57

1/3 16 052,52 Kč 16 052,52 Kč

8

II. Ocenění cenovým porovnáním Ocenění je provedeno cenovým porovnáním se srovnatelnými objekty. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými věcmi, na základě řady hledisek. Porovnávané nemovitosti jsou srovnatelné rodinné domy, či rekreační chalupy nabízené v současné době v širším okolí Karlových Varů. Pro porovnání byly získány pět vhodných nemovitostí z dané lokality:

RO 01

Lokalita:

Plesná

Cena inzerovaná: podlahová plocha:

449 000 Kč 142 m2

Zdroj – Sreality.cz Rodinný domek v rekonstrukci s pozemkem 451 m2, u lesa, Plesná, Sokolská ul. Exkluzivně nabízíme k prodeji rodinný domek s pozemkem v klidné lokalitě u lesa. Jedná se o starší dvoupodlažní rodinný domek, jehož současný majitel započal s celkovou rekonstrukcí. Jsou vybourány vnitřní příčky, osazena nová el. instalace. V nové přístavbě z tvárnic Ytong je postaven nový komín a přípojky na vodu a kanalizaci. Nová plastová okna jsou rovněž připravena k osazení. Na pozemku je vlastní kopaná studna, přípojka plynu a veřejného vodovodního řadu jsou na hranici pozemku. Výhodou tohoto domu je kromě příjemné lokality možnost dispozice vnitřních prostor dle přání nového majitele v rámci dokončení rekonstrukce. S financováním jsme připraveni účinně pomoci.

RD 02 Lokalita:

Toužim

Cena inzerovaná: podlahová plocha:

199 000 Kč 200 m2

Zdroj – Sreality.cz Nabízíme k prodeji rodinný dům k rekonstrukci v krásném okolí obce Smilov u Štědré. Místo je vhodné jak na trvalé bydlení, tak na rekreaci. Nabízená nemovitost se nachází v malé vesničce pět km na východ od Toužimi. Bývalý rodinný dům, připravený k totální rekonstrukci. Výhodou jeho rozpoložení je okolní příroda, lesy, louky. Prochází tudy železniční trať Rakovník - Bečov nad Teplou.

9

RD 03 Lokalita:

Žlutice

Cena inzerovaná: podlahová plocha:

440 000 Kč 150 m2

Zdroj – Sreality.cz Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Protivec u Žlutic. Jedná se o rodinný dům s pozemkem o výměře 1201 m2 s výhledem na krajinu okolí řeky Střely. Dům je situován na polosamotě v klidném místě a je jej možné využít jako chalupu či k trvalému bydlení. Dům potřebuje rekonstrukci.

RD 04 Lokalita:

Merklín

Cena inzerovaná: podlahová plocha:

480 000 Kč 90 m2

Zdroj – Sreality.cz Nabízíme k prodeji samostatně stojící menší rodinný dům, využívaný jako rekreační objekt, který se nachází v Merklíně v blízkosti cyklistické stezky a potoka Bystřice. Jedná se o kamennou stavbu s dřevěnou nástavbou tvořící podkroví domu. V přízemí domu se nachází pokoj s krbovými kamny, kuchyň, kotelna, sprchový kout a chemické WC. Z těchto prostor je přístupný klenutý zemní sklep s jímkou, odkud je proveden rozvod pitné vody v domě. V podkroví se nachází obývací místnost, ložnice, dvě komory. V celém domě jsou dřevěná okna, v předsíni, kuchyni a sociálním zařízení je dlažba, v obývacím pokoji je dřevěná podlaha. K domu patří oplocená zahrada a dřevěná kůlna. V Merklíně je možné využívat lyžařský vlek, cyklostezku a tenisové kurty. Ve vlastnictví je pozemek o celkové ploše 332 m2, z toho zastavěná plocha je 65 m2. Vybavení: elektro 220V, přípojka plynu, voda ze studny, ale obecní vodovod v dosahu, ústřední vytápění s kotlem na zemní plyn, ohřev vody elektrickým bojlerem.

RD 05 Lokalita:

Abertamy

Cena inzerovaná: podlahová plocha:

750 000 Kč 300 m2

Zdroj – Sreality.cz Nabízíme k prodeji stavbu rodinného dvojdomu celkové ZP 202 m2 v Abertamech - Rybné. Jedná se o původní stavbu se dvěma č.p.na okraji obce s do brým přístupem a napojením na sítě vodovodní, elektrickou a plynovodní, kanalizace je plánovaná. Stavba je před rekonstrukcí. Velmi výhodná poloha k trvalému bydlení i rekreaci. Tuto zimu bude zprovozněn lyžařžský areál Plešivec, vzdálený 2 km!

10

Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě není příliš veliká. Uvedené nemovitosti jsou přesto vhodné k porovnání. V blízkosti oceňované nemovitosti leží pouze RD 05, ta je zase podstatně větší a ve výrazně lepším stavu. Ostatní objekty se nacházejí v širším okolí. První dvě z nich jsou ve srovnatelném technickém stavu. Nabídkovou cenu nejvíce ovlivňuje velikost domu, jeho technický stav, rozsah a kvalita příslušenství, vybavení a především jeho poloha. Oceňovaný objekt je vzhledem k jeho technickému astavu zařadit k objektu RD 02. Nižší cena je dána také absencí zahrady u rekreační chalupy. Z porovnání nabízených nemovitostí s oceňovaným objektem se zohledněním jejich vzájemné velikosti, stavebně technického stavu, vybavení, polohy a velikosti pozemků stanovuji porovnávací cenu na 180.000,- Kč.

Cena porovnávací 1/3 podílu =

60 000,- Kč

Rekapitulace

Ocenění dle vyhlášky Výsledné ceny: a)Rekreační objekt č.e. 32 b)Pozemky na LV číslo 76 Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

53 874,06 Kč 16 052,52 Kč 69 926,58 Kč 69 930,– Kč

Cenové porovnání Porovnávací – výsledná cena činí celkem:

60 000,- Kč

Určení ceny obvyklé:

Cena zjištěná

Cena

Cena zjištěná dle vyhlášky

69 930,00 Kč

Cena zjištěná cenovým porovnáním

60 000,00 Kč

Průměr zjištěných cen

64 965,00 Kč

Obecná (obvyklá, tržní) cena současná

60 000,00 Kč

11

Závěr Odborný odhad ceny obvyklé Pro stanovení tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod pro stanovení ceny dle vyhlášky. Ocenění cenovým porovnáním bylo provedeno z dostupných relevantních podkladů a srovnávacích nemovitostí z dané lokality. Při stanovení tržní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti, její technický stav, polohu, lokalitu apod. Pro základ ceny obvyklé byl stanoven průměr zjištěných cen s větší vahou danou ceně porovnávací.

Obvyklá (obecná, tržní) cena 1/3 spoluvlastnického podílu rekreační chalupy č.e. 32 na st.p.č. 654, včetně pozemku st.p.č. 654 v obci Abertamy a k.ú. Hřebečná podle odborného odhadu znalce činí

60 000,–  Kč Cena slovy: šedesáttisíc Kč

v Chebu, 25.4.2014 Ing. Petr Zítek Svobody 1 350 02 Cheb

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 1.11.2006 č.j. Spr 489/2006, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 60/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.