2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4200-500/2014 O ceně pozemku p.č.4629/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 253 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1985 v ulici Nová, České Budějovice 3 a p.č.4629/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 23 m2, jehož součástí je garáž bez čp/če v ulici Nová, České Budějovice 3, včetně příslušenství a pozemku p.č.4630, zahrada, o velikosti 453 m2, vše zapsáno na LV č.38 pro k.ú.České Budějovice 3

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 22.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 22.12.2014

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.4629/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 253 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1985 v ulici Nová, České Budějovice 3 a p.č.4629/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 23 m2, jehož součástí je garáž bez čp/če v ulici Nová, České Budějovice 3, včetně příslušenství a pozemku p.č.4630, zahrada, o velikosti 453 m2, vše zapsáno na LV č.38 pro k.ú.České Budějovice 3

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům a garáž Nová 1985/38 370 01 České Budějovice 3 Jihočeský České Budějovice České Budějovice České Budějovice 3 93 467

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 290,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.12.2014 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.38 pro k.ú.České Budějovice 3 - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR -2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

641020/1127, Pan Mgr. Jiří Stárek, Nová 1985/38, 37004 České Budějovice 3, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

641020/1127, Pan Mgr. Jiří Stárek, Nová 1985/38, 37004 České Budějovice 3, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly částečně změřeny, částečně odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, zdivo smíšené, tl.90 cm. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová a vápenná hrubá. Vnitřní dveře jsou plné svlakové. Podlahy jsou z prken. Celkové vybavení předpokládám minimální. Stav domu je zhoršený, k rekonstrukci. Stáří domu odhaduji na nejméně 70 roků. V posledních letech byla započata modernizace. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a zřejmě i plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby, garáž a porosty.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD a garáží 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s RD a garáží

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

-4-

č. I I

Pi 0,00 0,00

I I

0,00 0,00

I I

0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,900

i=1

Index polohy pozemku

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,070 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,070 = 0,963 -5-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 290,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 4629/1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 4629/2 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 4630 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Koef.

0,963

Upr. cena [Kč/m2] 2 205,27

Výměra [m2] 253,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 205,27

Cena [Kč] 557 933,31

23,00

2 205,27

50 721,21

453,00

2 205,27

998 987,31 1 607 641,83

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda České Budějovice 75 let 3 071,- Kč/m3

-6-

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí: Název podlaží přízemí:

= Zastavěná plocha 101,00 m2

101,00 m2

Konstrukční výška 2,50 m

Obestavěný prostor

vrchní stavba: 101,0*2,97 zastřešení: 101,0*3,6/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = =

299,97 m3 181,80 m3 481,77 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

101,00 m2 101,00 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD -7-

č. I

Vi typ A

II I

-0,01 -0,08

III I V

0,03 0,00 0,08

II II

-0,04 -0,05

8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 75 let: s = 1 - 0,005 * 75 = 0,625

I III III

0,00 0,00 0,05

II

0,00

III V

0,00 0,40

či rozsáhlejšími stavebními

12

Index vybavení

Σ Vi) * V13 * 0,635 = 0,249

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

č. I

Pi 1,00

I

0,04

II

0,02

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce -8-

4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,070 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 071,- Kč/m3 * 0,249 = 764,68 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 481,77 m3 * 764,68 Kč/m3 * 0,900 * 1,070= 354 769,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

354 769,09 Kč

Garáž

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):

Garáž § 37 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec nad 50 000 obyvatel 45 let 1 948,- Kč/m3

-9-

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí:

=

Název podlaží přízemí:

Zastavěná plocha 23,00 m2

23,00 m2

Konstrukční výška 2,50 m

Obestavěný prostor

vrchní stavba: 23,0*2,5 Obestavěný prostor - celkem:

= =

57,50 m3 57,50 m3

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1 - 0,005 * 45 = 0,775 5

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V6 * 0,775 = 0,646

i=1

- 10 -

č. II

Vi typ B

II II II III III III

0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,85

Index trhu s nemovitými věcmi

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy pozemku

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,070 i=2

- 11 -

0,04 0,02 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 948,- Kč/m3 * 0,646 = 1 258,41 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 57,50 m3 * 1 258,41 Kč/m3 * 0,900 * 1,070= 69 681,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

69 681,31 Kč

Cena staveb celkem

=

424 450,40 Kč

Pozemky s RD a garáží - zjištěná cena

=

2 032 092,23 Kč

=

150 000,- Kč

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti

2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno užívání - Korandová Hana

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 15 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 15 000,00 Kč * 100 % = 15 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 15 000,- Kč * 10 let = 150 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí

- 12 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD a garáží

2 032 092,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

2 032 092,20 Kč

Celkem

2 032 092,20 Kč

Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

150 000,- Kč 150 000,- Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 882 092,20 Kč

1 882 092,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD a garáží

2 032 092,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

2 032 092,20 Kč

Celkem

2 032 092,20 Kč

- 13 -

Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

150 000,- Kč 150 000,- Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 882 092,20 Kč

1 882 092,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionosmsetosmdesátdvatisícdevadesát Kč

- 14 -

1 882 090,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Věcné břemeno užívání pozemku p.č.4629/2 s garáží.. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny.

Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 29.300,- Kč s příslušenstvím - Central system s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 700.000,- Kč s příslušenstvím a úplatou ve výši 200.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 2.660.000,- Kč apohledávky vyplývající z čl. V. a VI. zást. smlouvy - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Domek o dispozici 4+1 se nachází v klidné části čtvrti Čtyři Dvory v Č.Budějovice. Dům je situován na úzké parcele o výměře 313m2, s přístupem ze severu po asfaltové komunikaci s dobrou možností parkování a s klidnou zahrádkou orientovanou na jih. Pro dosažení současného standardu - 15 -

bydlení domek potřebuje kompletní rekonstrukci. Domek je napojen na městskou kanalizaci a vodovod, je zavedena elektřina. Plyn vyveden do HUP na hranici pozemku. Parkování na vlastním pozemku na zastřešeném parkovacím stání. Požadovaná cena 1.850.000,- Kč vč. právních služeb, provize RK a DPH.

Prodej menšího rodinného domu v Českých Budějovicích v klidné části Suchého Vrbného, ul. Želivského, s dispozicí 2+1 o ploše cca 75 m2. Vytápění ústředním plynovým topením. Na pozemku samostatná dílna o CP 18 m2 a zahradou o ploše 246 m2. Veškerá občanská vybavenost je v místě. Požadovaná cena 1.999.000,- Kč včetně provize.

- 16 -

objekt v Suchém Vrbném - ulice Jiřího z Poděbrad. Jedná se prakticky o skelet budovy, kterou je možno využít dle záměru nového vlastníka. Open space cca 200 m2. Napojeno na veškeré inženýrské sítě. Nová střešní krytina. Požadovaná cena 2.160.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu (k jednání).

Obvyklou cenu, garáže, vedlejších staveb a porostů určuji částkou 150.000,- Kč (obsaženo v celkové obvyklé ceně).

Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.100.000,- Kč Obvyklá cena závad : 150.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.950.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 22.12.2014

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5.

- 17 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4200-500/2014 znaleckého deníku.

- 18 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 38 ze dne 1.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 19 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 20 -

Mapa oblasti

- 21 -

- 22 -

- 23 -