ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 251/6821/2014 o obvyklé ceně nemovitých věcí – pozemku čís. parcely 38 a bytového domu č.p. 205 s příslušenstvím, k.ú. Chrochvice, obec Děčín, část obce Děčín VII-Chrochvice, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 251/6821/2014
LV no.: 173
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 38 a bytový dům č.p. 205 s příslušenstvím, k.ú. Chrochvice, obec Děčín, část obce Děčín VII-Chrochvice, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Ústecká 205/130, 405 02 Děčín VII-Chrochvice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
919.230 Kč
Market value Tržní hodnota
460.000 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
485.800 Kč
Common price Obvyklá cena
460.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
461 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství:
1 bytový dům č.p. 205 venkovní úpravy (přípojky IS,
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost
38 144 m2
zpevněné plochy a oplocení) Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura
část obce Děčín VII-Chrochvice
Unit price: Jednotková cena
město Děčín s úplnou občanskou vybaveností
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha:
zastavěná plocha a nádvoří
400 Kč/m2
LEASE / PRONÁJEM
zděný
70
Type: Druh
Whole property: Celá nemovitost: m2
127 m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
127 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
770 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
Kč/m2 1929 70 %
Income: Příjem:
68.580 Kč
Cost: Náklady:
27.432 Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
6 %
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 173 jsou ve vlastnictví Josefa Heřmánka, Nová 1396/16, Střekov, 400 03 Ústí nad Labem Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 173 je evidováno:
zástavní právo exekutorské ve výši 480,- Kč ve prospěch Města Benešov nad Ploučnicí (IČO00261181) včetně příslušenství a nákladů soudního řízení na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Plzeň město č.j. 134 EX-08012/2013-012 ze dne 7.9.2013
zástavní právo smluvní pro pohledávky ve výši 1.600.000,- Kč a veškeré budoucí pohledávky až do výše 1.600.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s., (IČ 45244782), podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 23.4.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 23.4.2008,
rozhodnutí o úpadku usnesením insolvenčního soudu o úpadku Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. KSUL 81INS-2473/2014 – A-11 ze dne 4.3.2014, právní účinky zápisu ke dni 4.3.2014.
Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 173. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 173 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 173 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 480,- Kč ve prospěch Města Benešov nad Ploučnicí (IČO00261181) včetně příslušenství a nákladů soudního řízení na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Plzeň město č.j. 134 EX-08012/2013-012 ze dne 7.9.2013 - zástavní právo smluvní ve výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím a veškeré budoucí pohledávky do celkové výše 1.600.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s., (IČ 45244782), ze dne 23.4.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 23.4.2008. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 205 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - bytový dům se nachází v lokalitě s nepříznivým demografickým zatížením - dům je ve zhoršeném stavebně technickém stavu - řadová koncová stavba s malým pozemkem - oceňované nemovité věci se nacházejí v blízkosti řeky Labe - v případě povodní dochází k částečnému zaplavování oceňovaného domu (nemovité věci se nacházejí v povodňové zóně ČAP II. - území se zvýšenou pravděpodobností vzniku povodně nebo záplavy) - v těsné blízkosti frekventovaná silnice a železniční trať Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 173 pro k.ú. Chrochvice a obec Děčín, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chrochvice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 20.6.2014 za účasti pana Josefa Heřmánka.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
625086 Chrochvice 562335 Děčín 50.289 01.01.2013 CZ0421 Děčín Ústecký Okraj města
Infrastructure / infrastruktura: Město Děčín je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2006 je městem statutárním. Město Děčín má rozsáhlou infrastrukturu včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Město Děčín se nachází v severovýchodní části Ústeckého kraje, přibližně 110 km severně od centra hlavního města Prahy, 25 km severně od Ústí nad Labem a 14 km jižně od hranice se SRN (hraniční přechod Hřensko - Schmilka), na soutoku Labe, Ploučnice (pravý přítok) a Jílovského potoka (levý přítok). Území města Děčína je velmi rozlehlé a členité, rozkládá se na rozhraní 3 větších horských celků Děčínských stěn, Labských pískovců a Českého středohoří. V současnosti se Děčín skládá z 22 katastrálních území, na kterých leží 35 místních částí, místní části jsou číslované. Po dopravní stránce je statutární město Děčín velmi dobře dostupné, je významným říčním přístavem, důležitou železniční křižovatkou a leží na křižovatce několika významných silničních tahů. V Děčíně se střetávají silnice I. třídy I/13 a I/62. Silnice I/13 protíná celé severní Čechy a spojuje Podkrušnohorskou oblast s Libereckým krajem. Silnice I/62 vede z hraničního přechodu Hřensko přes Děčín do Ústí nad Labem. Místní komunikační síť zahrnuje sběrné a obslužné trasy včetně průtahových úseků silničních tahů. Děčín patří mezi nejdůležitější železniční uzly v severních Čechách. Stýká se zde pět železničních tratí, prochází jím i 1. železniční koridor. Plavba po Labi se v současnosti používá zejména pro přepravu nákladů. V děčínském Loubí se nachází největší český přístav s překladištěm. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází v jihozápadní části statutárního města Děčín, označené Děčín VII – Chrochvice v ulici Slepá, v prostoru mezi levým břehem řeky Labe se silnicí I/62 spojující města Ústí nad Labem - Děčín a železničním náspem, zastavěném několika objekty užívanými k bydlení. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, zemního plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 205: Bytový dům č.p. 205 je řadová koncová stavba situovaná na pozemku čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice. Dispoziční řešení: Bytový dům má jedno podzemní podlaží (suterén) a tři nadzemní podlaží (přízemí, 1. a 2. patro). Vnitřní dispozice domu je tvořena: - v podzemním podlaží schodištěm a suterénními prostory, - v každém ze tří nadzemních podlaží chodbou se schodištěm a jedním bytem o velikosti 1+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z pálených cihel, se založením pravděpodobně na základových pasech zděných z kamene, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je pultová s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště jsou betonové s povrchem stupňů z broušeného teraca, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, laminátové plovoucí podlahy a povlaky z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, na sociálních zařízeních a v kuchyních doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří stříkaná fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu, pitné a teplé užitkové vody, kanalizace a zemního plynu, topení je ústřední teplovodní s plynovým kotlem, příprava teplé vody je v elektrických zásobníkových ohřívačích (el. bojlerech), kuchyně a sociální zařízení bytů jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty, sociální zařízení jsou vybavena standardními zařizovacími předměty (část vybavení bytů chybí).
-4-
Stáří a stavební stav: Podle informace z archivu Stavebního úřadu města Děčín se nedochoval záznam o kolaudaci domu, nejstarší dochovaná dokumentace oceňovaného domu pochází z roku 1929, stáří domu je tedy cca 85 let. Dům byl v roce 2013 zasažen povodní, vlivem této skutečnosti jsou suterénní prostory a prostory bytu v 1. nadzemním podlaží ve špatném stavebně technickém stavu, dále vlivem zatopení části domu není funkční vytápění, jelikož plynový kotel se nachází v suterénu, který byl zaplaven. Vybavení bytů částečně chybí. Další stavby: Příslušenství bytového domu č.p. 205 tvoří venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a oplocení). Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství.
Pozemky: Pozemek čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice, o výměře 144 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zčásti zastavěný oceňovaným bytovým domem, nezastavěná část pozemku je tvořena prostorem před vstupem do domu. Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, zemního plynu, vody a kanalizace. Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Slepé) ve vlastnictví STATUTÁRNÍHO MĚSTA DĚČÍN. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 38 a bytového domu č.p. 205 s příslušenstvím, k.ú. Chrochvice, obec Děčín, část obce Děčín VII-Chrochvice, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 20.6.2014 celkem
460.000,- Kč Slovy: Čtyřistašedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 173 je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 173 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 173. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 251/6821/2014.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 24. června 2014
-6-
