2014

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.882/127/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rekreační chata bez garáže v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova č.e. 8, LV č. 281 na pozemku parc.č. St. 10 pozemek parc.č. St. 10, LV č. 281 pozemek parc.č. 380/6, LV č. 281 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Všeměry Část obce dle LV Přídolí

Obec Ulice

Přídolí Všeměry

Počet obyvatel 679 č.e. 8

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 38101 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA

Tel. E-mail IČ DIČ

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

Ne

Vacková Tereza - Český Krumlov, Vyšehrad 151, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 795123/1244

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

380 711 410 [email protected] 662 54 132 CZ7412231882

Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996 Počet stran příloh

96.77 m2

18.6.2014 14.3.2014 14.3.2014

12

8 250 Kč/m2

798 400 Kč

800 000 Kč Osmset tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou min. 12 měsíců

-1-

Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 281. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní

NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-1576/2014.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 281. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní

NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou min.12 měsíců týkající se rekreační chaty, Všeměry ev.č. 8 , 381 01 Přídolí , okres Český Krumlov, kraj Jihočeský na parcele p.č. St. 10 v k.ú. Všeměry na LV 281.

NE NE NE NE NE NE NE

Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva kupní ze dne 29.4.2011. Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 281, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov 14.10.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Všeměry, vyhotovil Dálkový náhled do KN 16.6.2014. Nájemní smlouva, vyhotovil Tereza Vacková 30.12.2013. Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu 12.6.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 7.2.2014. Datum předání kompletních podkladů 16.6.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 281, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov 14.10.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Všeměry, vyhotovil Dálkový náhled do KN 16.6.2014. Nájemní smlouva, vyhotovil Tereza Vacková 30.12.2013. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 7.2.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Přídolí patří územně do okresu Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Český Krumlov. Obec Přídolí se rozkládá asi čtyři kilometry jihovýchodně od Českého Krumlova. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 620 obyvatel. Přídolí se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Dubová, Práčov, Přídolí, Sedlice, Spolí, Všeměry, Zahořánky a Záluţí u Přídolí. Obec je vzdálená přibližně 18 km od rakouských hranic. Část obce Všeměry se nachází 6 km jižně od Přídolí a od Českého Krumlova cca 10 km. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Oceňovaná nemovitost je umístěna v okrajové části obce. Občanská vybavenost - žádná. Kompletní občanská vybavenost v Českém Krumlově (cca 10 km). Dopravní dostupnost po silnici II. třídy směr z Českého Krumlova Pracovní příležitosti - dojíždění do Českého Krumlova (cca 10 km) a do Českých Budějovic (cca 33 km) Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů není hromadná doprava Nákupní možnosti dostupné v místě Ne

33 Km

Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je rekreační chata stará cca. 30 let, nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím. Rekreační chata je postavena na obdélníkovém půdoryse se sedlovou střechou, krov dřevěný a střešní krytina je z betonových tašek. Rekreační chata je zděná tl. 30 cm. Okna jsou dřevěná zdvojená a stropy jsou dřevěné. Podlahy jsou betonové s povrchem PVC, jekor a ker. dlažba. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější – vápenné. RCH je napojena na el. síť, voda z vl. studny a odpady jsou svedeny do kanalizační jímky. Vytápění je lokální krbovými kamny. TUV je zajištěno el. bojlerem. RD má dispozici 3 + kk. V 1.NP je sklad, zádveří, chodba, obývací pokoj s kk, koupelna s WC a chodba. V podkroví se nachází chodba a 2 x pokoj. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 380/7 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Pozemkový fond ČR. Přístupová komunikace

-3-

Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: štěrkový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet bytových jednotek

1

Počet podkroví

1

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba přístřešek

70 m2

Zastavěná plocha 1.NP Ne

Ano Výměra [m2] Stáří [roků] 12.0 14

Popis Dřevěná pergola navazující na RCH

Technický stav Budova

Stav velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

odhadem 30 35 % nevykazuje

Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 287 m3 Cena

4 500 Kč/m3

Cena celkem

1 292 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 529 m2 Cena pozemků

150 Kč/m2

Cena celkem

79 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno napojeno není není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

vápenná omítka štuková obklad dřevěný vchodové dřevěné z masivu PVC, jekor a ker.dlažba světelný rozvod svislé a vodorovné potrubí bojlerem

Počet koupelen Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo

1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

není není napojeno není není

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení zděné v tloušťce 30 cm

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění vnitřní vodovod

pozinkované

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

není není

omítka vápenná hladká dřevěné dřevěná zdvojená lokální krbovými kamny rozvod studené a teplé

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

0

-4-

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností chodba zádveří chodba obývací pokoj s kuchyňským koutem koupelna s WC sklad

plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 3.12 m2 1.0 3.00 m2 1.0 8.30 m2 1.0 22.45 m2 1.0 5.62 m2 1.0 12.60 m2

55.09 m2

55.09 m2

3.12 3.00 8.30 22.45 5.62 12.60

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností chodba pokoj pokoj

plocha

Součet ploch za podlaží

8.97 m2 12.97 m2 19.74 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 8.97 m2 1.0 12.97 m2 1.0 19.74 m2

41.68 m2

41.68 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 12.6.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 110.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 150 000 Kč 10 % 1 035 000 Kč

59.0 m2 2328.0 m2 10 500 Kč/m2 9 400 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o zděnou rekreační chatu, která se nachází v obci Silniční Domky u Českého Krumlova. Celkový pozemek činí 2328 m2, zastavěná plocha je 59 m2. Součástí chaty je krásná zahrada, kde se nachází prostor pro parkování vozidel. Chata je určena k nastěhování, dřevěné podlahy a dlažba. V přízemí se nalézá kotelna a technická místnost. V 1. patře se nachází kuchyň s novou kuchyňskou linkou ze dřeva, předsíň, koupelna,WC, menší ložnice a obývací pokoj s krbem a terasou. V podkroví jsou k dispozici dva pokoje a balkon. Objekt je vytápěn krbovými kamny a kotlem na tuhá paliva. Chatu je možno využít jak k rekreaci tak k celoročnímu bydlení.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 25.3.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 46.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

450 000 Kč 10 % 405 000 Kč

-5-

26.0 m2 915.0 m2 9 800 Kč/m2 8 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o zděnou rekreační chatu na svažitém pozemku o výměře 915 m2 v kolonii několika málo zahrad 12 km jižně od Českého Krumlova ( mezi Větřní a Zátoňí ), na vyvýšeném místě nad řekou Vltavou. Strategicky nezátopová oblast nabízí před 24 lety založenou a udržovanou zahradu v jihozápadním svažitém terénu s citlivě umístěnou vyzděnou chatou z roku 1987, zastřešenou sedlovou střechou. Půdorys chaty o výměře plochy 26 m2 nabízí ve svém přízemí prostornou prosvětlenou obytnou místnost s kuchyňským koutem, chodbu a záchod se splachováním napojeným také na vnitřní rozvod užitkové vody. Vytápění je zde vyřešeno kamny Petra se zaústěním do zděného venkovního komína. Do podkroví o stejném půdorysu je možné umístit podle potřeby až čtyři lůžka a slouží víceméně jako ložnice. Okna jsou dřevěná jednoduchá a zdivo víkendového objektu je kombinováno z tvárnic a cihel. Chata je ze dvou třetin podsklepena. Sklep je přístupný dveřmi ze spodní úrovně svažitého terénu. Chata má bílou fasádu, tmavé pobití z palubek a krytinu z osinkocementových šablon. Z přípojek instalací je objekt přímo napojen na přípojku elektriky a dále na přípojku užitkové vody z potoka. Zcela zatravněná zahrada se vzrostlými dřevinami ovocných stromů, jedná se o jabloně a keře s jedlými plody, je ze 3 oplocena, na zbylé oplocení je materiál k dispozici. Velká plocha a terén jednotlivých teras zahrady nabízí i možnosti k založení záhonů a třeba i skleníku. Části zahrady vévodí svým vzhledem stříbrný smrk a urostlé tisy chrání hranice pozemku proti větru. Nechybí ji ani malý dřevník na palivo zároveň sloužící i jako sklad drobného nářadí. Veškerá občanská vybavenost se nachází v nedalekém Českém Krumlově a ve Větřní.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 4.6.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 128.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 160 000 Kč 10 % 1 044 000 Kč

92.0 m2 531.0 m2 9 100 Kč/m2 8 200 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o samostatně stojící rekreační dům ve volném terénu na území bývalé osady Záhoří, rekreační části obce Větřní, poblíž osady Nahořany, cca 1 km od řeky Vltavy. Přístup je po zpevněné komunikaci. Přízemní budova je bez podsklepení, s celkovým podkrovím a podezdívkou o různých výškách vyrovnávajících terén, má venkovní terasu o výměře 19 m2 a balkon v podkroví. Objekt má zdivo o tl. 30 cm, polospalné stropy, sedlovou střechu krytou eternitovými šablonami. V přízemí objektu je zádveří, vstupní hala, pokoj, kuchyně, spíž, soc. zařízení. V podkroví přístupném po otevřeném schodišti z haly jsou 3 ložnice přístupné z galerie. V objektu je proveden rozvod vody z vlastní studny, kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. Dále je zde rozvod ústředního topení napojený na zděný masivní krb s teplovodní vložkou. Dveře a okna dřevěná, podlaha keramická dlažba, parkety a prkna. Koupelna a WC s běžným vybavením a keramickými obklady. Na stropech jsou viditelné trámy. El. proud rozveden světelný i motorový. Nemovitost je na pěkném a klidném místě s možností všestranného rekreačního využití, vhodná i k trvalému bydlení.

-6-

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

8 200 - 9 400 Kč/m2

405 000 - 1 044 000 Kč 8 250 Kč/m2

Obvyklou cenu rekreační chaty č.e. 8 zapsané na LV č. 281 v katastrálním území Všeměry, obce Přídolí, část obce Všeměry včetně pozemků p.č. St. 10 a p.č. 380/6, vše zapsané na LV č. 281 v katastrálním území Všeměry odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 8.250 Kč/m2 užitné plochy, tj. 800 tis.Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pronajata třetí osobě Nájemné Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou Rekreační chata, Všeměry ev.č. 8 , 381 01 Přídolí , okres Český Krumlov, kraj Jihočeský na parcele p.č. St. 10 v k.ú. Všeměry na LV 281. Plocha Výměra [m2] Kč/m2/měsíc Sklad, zádveří, chodba, obývací pokoj s kk, koupelna s WC, 2x 96.77 chodba, 2x pokoj Výměra [m2] Kč/měsíc 96.77

CELKEM Míra kapitalizace [%]

6.0

Kč/m2/rok 16

186 Kč/rok

1 500

Je výše nájemného uvedená ve Smlouvě v místě a čase obvyklá

17 999 Ne

Nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou min.12 měsíců týkající se rekreační chaty, Všeměry ev.č. 8 , 381 01 Přídolí , okres Český Krumlov, kraj Jihočeský na parcele p.č. St. 10 v k.ú. Všeměry na LV 281. Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

-7-

Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)

Při místním šetření byl zjištěn nájemní vztah. Následně byla dodána kopie platné nájemní smlouvy. Nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou min.12 měsíců týkající se rekreační chaty, Všeměry ev.č. 8 , 381 01 Přídolí , okres Český Krumlov, kraj Jihočeský na parcele p.č. St. 10 v k.ú. Všeměry na LV 281. Vzhledem k 12 – ti měsíční výpovědní lhůtě a k výši nájemného, které je dle mého názoru podhodnocené je obvyklá cena jednotlivých

práv a závad ke dni ocenění:

50 000,- Kč.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 882/127/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014068.

V Českém Krumlově dne 18.6.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-8-

Fotodokumentace

Pohled na RCH

Pohled na RCH

Pohled na pozemek

1.NP - sklad

1.NP - zádveří

1.NP - chodba

-9-

Fotodokumentace

1.NP - kuchyňský kout

1.NP - obývací pokoj s kk

1.NP - chodba

1.NP - koupelna s WC

1.NP - koupelna s WC

Podkroví - chodba

- 10 -

Fotodokumentace

Podkroví - pokoj

Podkroví - pokoj

- 11 -

Fotodokumentace - mapy

část obce Všeměry, Přídolí

Všeměry ev.č. 8 - umístění nemovitosti v obci

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -