ZNALECKÝ POSUDEK 4148-448/2014 O ceně pozemku p.č.st.1264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.638 v ulici Lázeňská, místní část Budějoviceké Předměstí, obec Písek, včetně příslušenství a pozemku p.č.1824/5, zahrada, o velikosti 98 m2, vše zapsáno na LV č.2155 pro k.ú.Písek
Objednatel posudku:
Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8, 11000 Praha 1
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 25.11.2014
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.1264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.638 v ulici Lázeňská, místní část Budějoviceké Předměstí, obec Písek, včetně příslušenství a pozemku p.č.1824/5, zahrada, o velikosti 98 m2, vše zapsáno na LV č.2155 pro k.ú.Písek
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Lázeňská 638/34 397 01 Písek Jihočeský Písek Písek Písek 29 769
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 125,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.11.2014 za přítomnosti znalce a oprávněného z věcného břemene, p.Václava Českého.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2155 pro k.ú.Písek - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
626217/1102, Paní Eva Česká, Lázeňská 638/34, 39701 Písek, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
626217/1102, Paní Eva Česká, Lázeňská 638/34, 39701 Písek, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo z cihel a kamene. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná zdobená, ze dvora zateplená. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je ze zásobníku. WC a koupelna jsou standardní, sprchový kout. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou plastová. Schody jsou dřevěné a betonové, standardní. Dispozičně jde o byt 4+1. K domu náleží vedlejší stavby s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1912, v roce 2009 byla provedena modernizace interiéru a vestavba podkroví. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu. Na domě vázne věcné břemeno bytu a spoluužívání. Týká se dvou pokojů vlevo od chodby v přízemí, WC, sklepa, půdy, a dále pozemků. Věcné břemeno bylo zřízeno na dožití p.Václava Českého. Oprávněný je povinen přispívat 1/4 na náklady na provoz objektu (energie), a také 1/4 na veškeré náklady na údržbu a opravy nemovitosti.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Písek 101 let 2 202,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
sklep: přízemí: podkroví:
5,8*4,57 11,07*11,55 5,89*4,9
= = =
-5-
26,51 m2 127,86 m2 28,86 m2
Název podlaží sklep: přízemí: podkroví:
Zastavěná plocha 26,51 m2 127,86 m2 28,86 m2
Konstrukční výška 2,10 m 3,23 m 2,50 m
Obestavěný prostor
spodní stavba: 26,51*(2,1-0,6) vrchní stavba: 127,86*4,14 zastřešení: 127,86*4,07/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
39,77 m3 529,34 m3 260,20 m3 829,31 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,43
127,86 m2 183,23 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství -6-
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
III II V
0,03 0,01 0,08
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
- vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 101 let: s = 1 - 0,005 * 101 = 0,495 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
II
0,00
III III
0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
Σ Vi) * V13 * 0,700 = 0,625
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
č. I
Pi 1,00
I
0,04
II I
0,02 0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -7-
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 202,- Kč/m3 * 0,625 = 1 376,25 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 829,31 m3 * 1 376,25 Kč/m3 * 0,900 * 1,060= 1 088 836,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 088 836,34 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití -8-
č. I
Pi 0,00
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI
Pi 1,00
6
IO = 1 + Σ Pi = 1,000
Index omezujících vlivů
i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy pozemku
-9-
0,04 0,02 0,00 0,00 0,00
dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
0,00
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,060 = 0,954
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 125,-
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st.1264
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 1824/5 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index 0,954
Výměra [m2] 228,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 073,25
98,00
1 073,25
=
- 10 -
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 1 073,25 Cena [Kč] 244 701,105 178,50 349 879,50
349 879,50 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti
3.1. Věcné břemeno Věcné břemeno bytu
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům
Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 66 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 66 000,00 Kč * 100 % = 66 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 66 000,- Kč * 10 let = 660 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
660 000,- Kč
=
150 000,- Kč
3.2. Věcné břemeno Věcné břemeno spoluužívání
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům
Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 30 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 30 000,00 Kč * 50 % = 15 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 15 000,- Kč * 10 let = 150 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
- 11 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 088 836,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 088 836,30 Kč
2. Ocenění pozemků 349 879,50 Kč
2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem
349 879,50 Kč
Celkem
1 438 715,80 Kč
Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno
660 000,- Kč
3.2. Věcné břemeno
150 000,- Kč
Hodnota věcného břemene činí:
810 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
628 715,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
- 12 -
628 715,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 088 836,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 088 836,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
349 879,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
349 879,50 Kč
Celkem
1 438 715,80 Kč
Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno
660 000,- Kč
3.2. Věcné břemeno
150 000,- Kč
Hodnota věcného břemene činí:
810 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
628 715,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
628 715,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Šestsetdvacetosmtisícsedmsetdvacet Kč
- 13 -
628 720,- Kč
Závady, váznoucí na nemovitosti:
Věcné břemeno bytu, Věcné břemeno spoluužívání. Oprávněná Marie Česká již nežije (zemřela v roce 2001). Břemena ve prospěch p.Václava Českého jsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny.
Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 116.537,- Kč s příslušenstvím - AB 4 B.V., soukromá spol. s r.o., id.č.34186049, Strawinskylaan 933/Wtc Twr B, 1077XX Amsterodam, Nizozemsko, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 600.000,- Kč s příslušenstvím a všech budoucích pohledávek do výše 2.400.000,- Kč a příslušenství - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov, Zahájení exekuce 120EX-41425/2013-7 ze dne 28.1.2014, Rozhodnutí o úpadku 25INS-8769/2014 ze dne 27.5.2014, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-41425/2013-19 ze dne 25.2.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
- 14 -
Rodinný dům o dispozici 2+1 v klidné a velice žádané lokalitě Svatý Václav. Celková plocha je 222 m2, z toho zastavěná 111 m2. Dům je v původním, ale udržovaném stavu. V prvním podlaží je obývací pokoj situovaný do ulice, ložnice s kuchyní situovaná do zahrady. Dům je podsklepen a má prostornou půdu s možností půdní vestavby a rozšíření domu o další místnosti. Součástí je zahrada o výměře 111 m2. Požadovaná cena 1.990.000,- včetně provize a služeb RK
- 15 -
samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený rodinný dům s obytným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná z pálených plných cihel a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. V roce 2004 proběhla rekonstrukce domu. V roce 2010 byla vyměněna střešní krytina a okna. Krov je dřevěný vaznicový. Střecha budovy je z části pultová a sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna domu jsou plastová a střešní. Vchodové dveře do objektu jsou plastové prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné částečně prosklené nebo dřevěné plné. Podlahy jsou kryté PVC a dlažbou. Obklady jsou z keramických dlaždic. Vnější omítka je v průměrném stavu, fasáda není zateplená. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci. Z inženýrských sítí je nemovitá věc napojena na přípojku elektřiny, vodovodu a kanalizace. Užitkovou vodu lze také získat z vlastního zdroje kopané studny. Vytápění budovy je ústřední kotlem na tuhá paliva s rozvody do radiátorů nebo lokální krbovými kamny na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je bojlerem. V přízemí rodinného domu se nachází veranda (7,10 m2), pokoj (18,68 m2), pokoj (15,96 m2), kuchyně (18,44 m2), koupelna se sprchovým koutem a WC (7,55 m2). Vstup do podkroví je dřevěným schodištěm. V podkroví budovy je pokoj (18,32 m2), pokoj (9,80 m2), pokoj (16,89 m2) koupelna s vanou a WC (5,14 m2) a volný půdní prostor. Příslušenstvím nemovité věci je samostatně stojící, zděná garáž s pultovou střechou na pozemku parc. č. St. 244. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata do garáže jsou dřevěná dvoukřídlá. Vchodové dveře jsou dřevěné plné. Okna garáže jsou dřevěná, a další samostatně stojící, zděná garáž s pultovou střechou na pozemku parc. č. St. 253, která je využívaná jako venkovní posezení, dílna nebo sklad. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Na zahradě je venkovní nekrytý bazén. Požadovaná cena 2.000.000,- Kč včetně provize, bez poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.
- 16 -
řadový rodinný dům se zastavěnou plochou cca 80 m2 v klidné lokalitě města Písek, v zástavbě rodinných domů, nedaleko řeky a lesa, v blízkosti veškerá občanská vybavenost a MHD. Dům o dispozici 4+1 je po částečné rekonstrukci (kompletně nová plastová okna, fasáda, elektrické rozvody, které nejsou dokončeny). Nemovitost je podsklepená. Je zde k dispozici garáž, zahrada o celkové výměře cca 100 m2. Dům je potřeba stavebně dokončit (štuky, podlahy). Výhodou jsou také 2 lodžie. Topení je řešeno plynovým kotlem či krbem s průduchy do dalších místností, ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. Požadovaná cena 1.799.000,- Kč, kompletní, včetně právních služeb, provize RK a DPH.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.560.000,- Kč Obvyklá cena závad : 810.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 750.000,- Kč. Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč
V Tršicích 25.11.2014
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2.
- 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4148-448/2014 znaleckého deníku.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2155 ze dne 18.8.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 19 -
počet stran A4 v příloze: 3 1 4 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Mapa oblasti
- 23 -
- 24 -
- 25 -
