2014

ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 2608-63/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Rodinný dům Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Koberovy, k.ú. Koberovy Chloudov 18, 468 22 Koberovy SJM Bogacz Jacek a Bogaczová Marie, Chloudov 18, 46822 Koberovy, vlastnictví: SJM SJM Bogacz Jacek a Bogaczová Marie, Chloudov 18, 46822 Koberovy, vlastnictví: SJM

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, 40001 Ústí nad Labem

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov IČ: 65711432 telefon: DIČ: CZ510713231 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro dobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

10

e-mail: [email protected]

stran

V Turnově, dne 31.3.2014

450 000 až 600 000Kč 17.3.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 2

Zdeněk Bartoš

17.3.2014 Počet vyhotovení:

NÁLEZ Přehled podkladů -výpis z KN LV č. 243 ze dne 9.12.2013, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy ze dne 10.3.2014, vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -informace sdělené paní Maškovou -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.15/014 ze dne 10.3.2014 .

Místopis Chloudov je místní část obce Koberovy. Koberovy mají počet obyvatel 1040 (lexikon měst a obcí), základní občanská vybavenost v místě, vybavenost vyššího stupně ve 4 km vzdáleném městě Železný Brod. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů a hospodářských objektů. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, která se nachází podél pozemku. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - vody, plynu a elektřiny.

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Vlastník nemovitosti se nedostavil a tím neumožnil řádné řízení. Znalec musel objekt ocenit podle vnějších znaků a z informací sdělených sousedkou paní Maškovou. Samostatně stojící rodinný dům je obdélníkového půdorysného tvaru, částečně podsklepený, jednopodlažní s využitým podkrovím a sedlovou střechou s krytinou z eternitových šablon. Základy kamenné, nosné stěny zděné z cihel, stropy dřevěné omítané, okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné, povrchy podlah PVC a keramická dlažba, vnitřní omítky vápenné, fasáda zhotovena z PVC lamelů, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vytápění je lokální na pevné palivo, hygienické zařízení - koupelna a WC, ohřev TUV el.bojlerem, keramické obklady stěn v koupelně. Elektroinstalace 230/400 V. Rodinný dům obsahuje : Sklep - 1 x prostor. Přízemí - veranda, chodba se schodištěm do podkroví, kuchyň, 1 x pokoj, koupelna s WC. Podkroví : chodba, terasa nad verandou, 2 x pokoj, 2 x komora a půda. Rodinný dům byl postaven v roce 1914. V roce 2005 byla zhotovena fasáda z PVC lamelů. Stavebně technický stav je podprůměrný, jedná se o objekt neobydlený se zanedbanou údržbou. Součástí nemovitosti jsou přípojky vody, elektřiny, plynu, dřevěná kolna a oplocení. V ocenění nejsou samostatně oceněny, jejich existence je zahrnuta do obvyklé ceny.

Silné stránky Rodinný dům je vystavěn na vlastním pozemku. Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné komunikace Koberovy - Železný Brod. Slabé stránky Rodinný dům je dlouhodobě neobydlený, celkový stav objektu je velmi sešlý. Nemovitost se nachází ve zhoršeném životním prostředí, v sousedním objektu se nachází stáj s hovězím dobytkem (zápach). -2-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti:  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území  Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: V sousedním objektu se nachází živočišná výroba - stáj s hovězím dobytkem (zápach)

Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.243 nejsou zohledněny v obvyklé ceně nemovitosti.

Ostatní rizika:  Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Jedná se o nemovitost 2 roky neobydlenou se zanedbanou údržbou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky. Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek stp.č. 251 je zastavěná plocha rodinným domem. Pozemek p.č.1565 je zahrada, tvoří jednotný vlastnický a funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Celkový pozemek je obdélníkového půdorysného tvaru, mírně svažitý, oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek napojený na inženýrské sítě elektřiny, plynu, kabelové televize a vody, bez možnosti napojení na kanalizaci.

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků

Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena pozemků v obci Koberovy se pohybuje v rozmezí 300-550,- Kč/m2 dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Pro celkový pozemek je k charakteru zástavby a jeho velikosti zvolena jednotková cena 300,- Kč/m2.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 251 nádvoří zahrada 1565 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 74

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 300

91 165

300 Hodnota pozemků celkem

-3-

Celková cena pozemku [Kč] 22 200 27 300 49 500

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor spodní stavba 2,5*2*2,1 vrchní stavba 10*6,3*4,4+2,4*3,9*3,2 zastřešení 10*6,3*2,8*0,5

= = =

[m3] 10,50 m3 307,15 m3 88,20 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 10,50 m3 307,15 m3 88,20 m3 405,85 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna

Provedení kamenné bez izolace zděné rovné sedlová osinkocementové šablony pozinkovaný plech vápenné PVC lamely běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová -4-

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

PVC keramická dlažba kamna na tuhá paliva světelná, třífázová

S S P S C S S S P S S S C

ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn částečné odkanalizování plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S S S S S S S C S S S S S S P S C S S S P S S S C

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

-5-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 1,43 0,50 4,10 0,30 0,00 86,59 0,8659

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * =

405,85 m3 * 4 249,39 Kč/m3

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,9 % Koeficient opotřebení: (1- 76,9 % / 100)

*

Rodinný dům. - zjištěná cena

=

Plná cena:

2 290,1,1200 0,8659 0,9000 2,1260 4 249,39 1 724 614,93 Kč

0,231 398 386,05 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v regionu. Jednalo se o prodej rodinných domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z internetové nabídky www.reality.cz. Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Plocha pozemku:

110,00 m2 405,85 m3 165,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí : Rodinný dům. Prodej rodinného domu v obci Pulečný okr. Jablonec n.N. Nabízíme k prodeji dvoupodlažní rodinný dům situovaný v části obce Pulečný - Klíčnov. Dům je dispozičně řešen jako obývací pokoj, kuchyň, koupelna a WC v přízemí a 2 pokoje s balkónem v patře. Příslušenství tvoří sklep a půda. Dům je v původním, ale dobrém technickém stavu. Jedná se o klidné místo. Zastávka ČSAD cca. 100 m od domu. vloženo 12.7.2013, aktualizace 7.1.2014 nemovitost nabízí exkluzivně tento inzerent Pozemek celkem: 743 m^(2) Zastavěná plocha: 124 m^(2) Podlahová plocha: 150 m^(2) Typ budovy: samostatně stojící Voda: vlastní zdroj -6-

Elektroinstalace: Kanalizace: Topení: Sklep: Garáž: Stav objektu:

220/380 V ne ÚT tuhá paliva ano ano dobrý

Rodinný dům Prostorný rodinný dům v blízkosti Jablonce nad Jizerou Nabízíme k prodeji rodinný dům v blízkosti obce Jablonec nad Jizerou. Dispozice: 1.NP - 2 místnosti a koupelna, 1.NP - 3 místnosti a WC, půda, sklep. Elektřina 220/380V, žumpa (možnost připojení na veřejnou kanalizaci), kopaná studna (pitná voda), kotel na pevná paliva, bojler, dílna a garáž. K domu náleží pozemek - stráň. Celková výměra pozemku je 768 m^(2). vloženo 12.6.2012, aktualizace 10.1.2014 nemovitost nabízí exkluzivně tento inzerent Podlahová plocha: 170 m^(2)

Rodinný dům Prodej, RD Smrčí u Železného Brodu Jedná se o starší RD k rekonstrukci cca 3km od Železného Brodu u místní komunikace. Dispozice - 1NP: chodba, 2x pokoj, spíž, koupelna, suché WC, vstup do sklepa, 2NP: chodba, 4x pokoj, 3NP: prostorná půda vhodná k vestavbě. Součástí objektu je bývalá stodola a menší oplocená zahrada. Veřejný vodovod, elektro 220/380V, žumpa, vytápění na TP, plynová přípojka na hranici pozemku, parkování před domem. Zakázka číslo 46244. vloženo 11.1.2014 Umístění v obci: kraj obce Zastavěná plocha: 242 m^(2) Zahrada: 287 m^(2) Podlahová plocha: 242 m^(2) Typ budovy: cihlová Počet bytů: 1 Počet NP: 4 Počet PP: 1 Voda: vodovod Plyn: Ano Elektroinstalace: Ano Topení: tuhá paliva Sklep: Ano Stav objektu: před rekonstrukcí

-7-

Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům. Lokalita Pulečný

Užitná plocha 150,00 m2

Výměra pozemku. 743 m2

Celková cena 650 000 Kč

Jednotková cena 4 333 Kč/m2

Výměra pozemku. 768 m2

Celková cena 680 000 Kč

Jednotková cena 4 000 Kč/m2

Výměra pozemku. 529 m2

Celková cena 550 000 Kč

Jednotková cena 3 873 Kč/m2

Název: Rodinný dům Lokalita Jablonec nad Jizerou

Užitná plocha 170,00 m2 Název: Rodinný dům Lokalita Smrčí

Užitná plocha 142,00 m2

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

-8-

3 873 Kč/m2 4 069 Kč/m2 4 333 Kč/m2 4 069 Kč/m2 110,00 m2 447 590 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 447 590 Kč 0 Kč 447 886 Kč 49 500 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 450 000 až 600 000,- Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.2

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Odhad rodinného domu č.p.18 je proveden na základě dostupných údajů z důvodu neumožnění znalci vstupu do domu a provedení prohlídky. Znalec vycházel z předložených podkladů a prohlídky rodinného domu z vnějšku. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.243 nejsou zohledněna v obvyklé ceně. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi, dalším vlivům současné krize a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu ve výši 450 000 až 600 000 Kč. Velmi negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti skutečnost, že je nemovitost neobydlena, neumožnění znalci vstupu do domu a provedení prohlídky nemovitosti.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2608-63/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014054. V Turnově dne 31.3.2014.

Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 511 01 Turnov

-9-

Fotodokumentace oceňované nemovitosti

- 10 -