ZNALECKÝ POSUDEK č. 4034-334/2014 O ceně rodinného domu v obci Sebranice č.p.108, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.138, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 296 m2 a p.č.804, zahrada, o velikosti 1070 m2, vše zapsáno na LV č.59 pro k.ú.Sebranice u Boskovic, dále o ceně podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.1059/50, orná půda, o velikosti 4604 m2, zapsáno na LV č.60 pro k.ú.Sebranice u Boskovic
Objednatel znaleckého posudku:
Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 25.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 25.8.2014
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Sebranice č.p.108, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.138, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 296 m2 a p.č.804, zahrada, o velikosti 1070 m2, vše zapsáno na LV č.59 pro k.ú.Sebranice u Boskovic, a ceny podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.1059/50, orná půda, o velikosti 4604 m2, zapsáno na LV č.60 pro k.ú.Sebranice u Boskovic. Ocenění se provádí jako aktualizace vlastního ocenění č.3717-17/2014.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Sebranice 108 679 31 Sebranice Jihomoravský Blansko Sebranice Sebranice u Boskovic 609
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 740,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. IV IV V II
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85
IV IV
0,80 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 332,24 Kč/m2 -2-
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.1.2014 a 22.8.2014 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.59 pro k.ú.Sebranice u Boskovic - výpis z LV č.60 pro k.ú.Sebranice u Boskovic - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
700401/3742, Pan Petr Jančík, Sebranice 108, 67931 Sebranice, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
700401/3742, Pan Petr Jančík, Sebranice 108, 67931 Sebranice, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, zdivo smíšené, kamenný základ. Má sedlovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, neúplné. Okna jsou dřevěná dvojitá, fasáda je vápenná hladká. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Vytápění v domě je zřejmě lokální kamny na pevná paliva. Stav domu je zhoršený, nutné větší opravy, celkové vybavení je podstandardní. Stáří domu odhaduji na nejméně 80 roků. Dům je pravděpodobně napojen na elektřinu, veřejný vodovod, -3-
kanalizaci. Na fasádě je HUP. Na pozemku se nacházejí vedlejší stavby a porosty. Pozemek p.č.1059/50 se nachází mimo zastavěné území obce. Jde o zemědělský pozemek, a je takto i využíván. S jiným využitím se neuvažuje.
8. Obsah znaleckého posudku
LV č.59 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD
LV č 60 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III I 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 100-leté vody)
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,95
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,855 i=1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy:
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -5-
Pi 1,03 0,00 -0,02 0,00
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek pod I úrovní průjezdné komunikace 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,566 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,484
LV č.59 Pozemky s RD
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky s RD
Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 366,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 366,00) / 1 366,00 = 0,946
-6-
-0,05 -0,02 -0,02 0,00 0,00 -0,04 -0,30
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek pod úrovní sousední komunikace 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,855
Index polohy pozemku IP = 0,566
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,855 * 0,970 * 0,566 = 0,469
-7-
č. IV
Pi 0,00
III I I II I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 314,30 0,469 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,946
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st.138
Výměra [m2] 296,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 804 1 070,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 147,41
Jedn. cena [Kč/m2] 147,41
Cena [Kč] 43 633,36
147,41
157 728,70 201 362,06
Ocenění staveb na pozemcích
Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 2 300,- Kč/m3
-8-
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí:
11,82*5,58+6,32*3,59
Název podlaží přízemí:
Zastavěná plocha 88,64 m2
=
88,64 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 88,64*3,22 zastřešení: 88,64*2,95/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
285,42 m3 130,74 m3 416,16 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
88,64 m2 88,64 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD -9-
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
III I IV
0,03 0,00 0,04
I II
-0,08 -0,05
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
I I II
0,00 -0,05 0,00
III III IV
0,01 0,00 0,65
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,700 = 0,369
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,855
Index polohy pozemku IP = 0,566
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 300,- Kč/m3 * 0,369 = 848,70 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 416,16 m3 * 848,70 Kč/m3 * 0,855 * 0,566= 170 921,65 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
170 921,65 Kč
Cena staveb celkem
=
170 921,65 Kč
Pozemky s RD - zjištěná cena
=
372 283,71 Kč
- 10 -
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemek
Ocenění
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
20 % 20,00 %
Výměra [m2] 3 317,00 1 287,00
orná půda 1059/50 31 000 orná půda 1059/50 34 511 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 4 604,00 m2
JC Úprava [Kč/m2] [%] 17,92 20,00 10,07 20,00
Pozemek - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 21,50 12,08
86 862,46 =
- 11 -
Cena [Kč] 71 315,50 15 546,96
86 862,46 Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
LV č.59
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD
372 283,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
372 283,70 Kč
LV č.59 celkem
372 283,70 Kč
LV č 60
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
86 862,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
86 862,50 Kč
LV č 60 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
86 862,50 Kč 1/2 43 431,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
- 12 -
415 715,- Kč
Rekapitulace výsledných cen
LV č.59
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD
372 283,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
372 283,70 Kč
LV č.59 celkem
372 283,70 Kč
LV č 60
1. Ocenění pozemků 86 862,50 Kč
1.1. Pozemek 1. Ocenění pozemků celkem
86 862,50 Kč
LV č 60 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
86 862,50 Kč 1/2 43 431,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
415 715,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Čtyřistapatnácttisícsedmsetdvacet Kč
- 13 -
415 720,- Kč
Závěr :
Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní - zajištění pohledávky ve výši 25.000,- Kč s příslušenstvím a zajištění budoucí pohledávky do výše 100.000,- Kč s příslušenstvím - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha, Rozhodnutí o úpadku. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
rodinný dům 3+1 se zahradou v klidné lokalitě Újezd u Kunštátu. Jedná se o přízemní, samostatně stojící rodinný dům, který je z větší části podsklepený a je zde možnost nástavby. Podlahy jsou dřevěné, okna původní dřevěná, vytápění je zajištěno plynovým kotlem. V kuchyni jsou kamna na tuhá paliva. Za domem je prostorná zahrada a menší dvorek. Lokalita je velmi vyhledávaná díky krásné přírodě a klidu. Požadovaná cena 550.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu.
- 14 -
rodinný dům Nýrov, 4+1 v krásném prostředí nedaleko přehrady Křetínka. Jedná se o jednopodlažní dům, asi 70 let starý. Dům je částečně podsklepený a může sloužit jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. Nemovitost se nachází na okraji obce Nýrov. Nýrov leží na východních výběžcích Českomoravské vrchoviny mezi městy Kunštát a Letovice. Před domem je malá zahrádka, která může sloužit i jako užitková. Zde je i funkční studna s užitkovou vodou. Vpravo je umístěna zděná garáž, do které je vjezd přímo z ulice. K domu přiléhá i prostorná stodola. Dům má téměř všechna okna orientována na jih.Ve sklepních prostorách je kotelna, kde je umístěn plynový kotel a bojler na ohřev teplé vody, je zde příprava i pro kotel na tuhá paliva.V rozlehlých půdních prostorách je možnost vybudovat i další pokoje. Požadovaná cena 740.000,- Kč.
samostatně stojící rodinný dům ve Svitávce s bytem o velikosti 3+kk, který je určený ke kompletní rekonstrukci. Podlahová plocha rodinného domu je cca 100m2. Napojení na elektřinu 220/380V, zemní plyn, vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do jímky, možnost napojení na veřejnou kanalizaci, na veřejný vodovod také. Pozemek je rovinatý o rozloze 560m2. Příslušenství tvoří zděná kůlna, oplocení. Možnost parkování na vlastním pozemku. Požadovaná cena 499.000,- Kč.
- 15 -
sousedící pozemky o celkové ploše 5.259 m2 v k. ú. Újezd u Kunštátu. K pozemkům je příjezd po nezpevněné cestě, pozemky jsou oploceny, užívaly se jako výběh pro koně, jsou zde i dřevěné přístřešky. Část rovina, část mírný svah, na okraji obce. Dvě parcely orná půda, dvě parcely trvalý travní porost. V současné době celá plocha zatravněna, udržována. Na okraji pozemku sloupy s elektr. vedením, možnost napojení. Možnost vrtané studny, momentálně na pozemku není. Požadovaná cena 23,- Kč/m2.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 410.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti na LV č.59 stanovuji na 410.000,- Kč. Slovy: Čtyřistadesettisíc Kč
- 16 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 70.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Negativně působí prodej podílu
Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti na LV č.60 stanovuji na 22.000,- Kč. Slovy: Dvacetdvatisíce Kč
V Tršicích 25.8.2014
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13. - 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4034-334/2014 znaleckého deníku.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 59 ze dne 19.6.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 60 ze dne 19.6.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 19 -
počet stran A4 v příloze: 2 2 2 1 3
Fotodokumentace nemovitosti
Pozemek p.č.1059/50
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
- 22 -
- 23 -
