2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1045/98/2014

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/9 na pozemcích parc. č. st. 31 a 678 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 23 (rodinný dům), stojící na pozemku parc. č. st. 31; vše v k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora; - podílu ve výši id. 1/9 na pozemku parc. č. 949/2; v k. ú. Horka nad Sázavou, obec Horka II, okres Kutná Hora.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 482/08-110 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 24.2.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 16.4.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 35 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 20.5.2014

Znalecký posudek č. 1045/98/2014

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 5

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 9

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Pozemky s RD a příslušenstvím - LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou ...................................... 10

7.1.1.

Poloha a vnější vlivy ................................................................................................................ 10

7.1.2.

Rodinný dům č. p. 23, stojící na p. č. st. 31, a příslušenství ................................................... 11

7.1.3.

Pozemky .................................................................................................................................. 13

7.1.4.

Využití ploch – územní plán ..................................................................................................... 14

7.1.5.

Povodňový plán ČR ................................................................................................................. 15

7.1.6.

Shrnutí ..................................................................................................................................... 16

7.2.

Zemědělský pozemek – LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou ......................................................... 17

7.2.1.

Poloha a vnější vlivy ................................................................................................................ 17

7.2.2.

Pozemek .................................................................................................................................. 17

7.2.3.

Využití ploch – územní plán ..................................................................................................... 18

7.2.4.

Povodňový plán ČR ................................................................................................................. 18

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 19

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 19 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 19

8.1.1.

Pozemky s RD a příslušenstvím .............................................................................................. 20

8.1.2.

Zemědělský pozemek .............................................................................................................. 24

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 27

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 27

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 34

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 35

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 35

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 35



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 482/08-110: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 124 (k. ú. Kounice nad Sázavou) a LV č. 111 (k. ú. Horka nad Sázavou), tj.: - podíl ve výši id. 1/9 na pozemcích parc. č. st. 31 a 678 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 23 (rodinný dům), stojící na pozemku parc. č. st. 31; vše v k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora; - podíl ve výši id. 1/9 na pozemku parc. č. 949/2; v k. ú. Horka nad Sázavou, obec Horka II, okres Kutná Hora. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc: * LV č. 124 pro k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora ALV:

BLV:

Furch Pavel, Voltuš 12, 26242 Rožmitál pod Třemšínem; Identifikátor: 430612/020; Podíl 1/9 Furch Petr, Čs. Armády 3192, 27201 Kladno; Identifikátor: 701113/0280; Podíl: 1/18 Lhotáková Lenka, č.p. 26, 26801 Rpety; Identifikátor: 775627/0148; Podíl: 1/18 Rychlá Ilona, Malá Lada 1967/6a, Modřany, 14300 Praha; Identifikátor: 595208/0200; Podíl: 1/9 Sedláčková Helena, Údolní 999, 58401 Ledeč nad Sázavou; Identifikátor: 516129/010; Podíl: 1/3 Zelenka Miroslav, Kounice 23, 28522 Vlastějovice; Identifikátor: 430514/061; Podíl. 1/3 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. st. 31 zastavěná plocha a nádvoří 234 m Na pozemku stojí stavba: Kounice, č. p. 23, bydlení 2 parc. č. 678 zahrada 104 m


Stránka 3 z 35


FLV:


Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Kounice č. p. 23 bydlení st. 31 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 678 55600 104 m

* LV č. 111 pro k. ú. Horká nad Sázavou, obec Horka II, okres Kutná Hora ALV:

BLV:

FLV:

Furch Pavel, Voltuš 12, 26242 Rožmitál pod Třemšínem; Identifikátor: 430612/020; Podíl 1/9 Furch Petr, Čs. Armády 3192, 27201 Kladno; Identifikátor: 701113/0280; Podíl: 1/18 Lhotáková Lenka, č.p. 26, 26801 Rpety; Identifikátor: 775627/0148; Podíl: 1/18 Rychlá Ilona, Malá Lada 1967/6a, Modřany, 14300 Praha; Identifikátor: 595208/0200; Podíl: 1/9 Sedláčková Helena, Údolní 999, 58401 Ledeč nad Sázavou; Identifikátor: 516129/010; Podíl: 1/3 Zelenka Miroslav, Kounice 23, 28522 Vlastějovice; Identifikátor: 430514/061; Podíl. 1/3 Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původu Pozemkový katastr (PK) Parcela: Výměra: 2 949/2 4549 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 PK 949/2 52911 4549 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/2013.“


Stránka 4 z 35



4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; ZP – započitatelná plocha

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 16.4.2014 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinné nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučený dopis byl také zaslán dalším spoluvlastníkům nemovitých věcí. Na tento dopis reagovali 2 spoluvlastníci a to pan Zelenka, který prostřednictvím telefonního hovoru poskytl informace k daným nemovitým věcem a pan Furch, který zaslal smlouvu o nájmu k zemědělskému pozemku. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 124 ze dne 24.2.2014, k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 111 ze dne 24.2.2014, k. ú. Horka nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 482/08-110 ze dne 24.2.2014 Sdělení OÚ Vlastějovice, že se v archivu úřadu nenachází stavební dokumentace, ale je zde k dispozici náčrtek půdorysu stavby, který zasíláme; dne 27.2.2014 Sdělení MZA o zaslání stavební dokumentace ze dne 26.3.2014


Stránka 5 z 35



Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k. ú. Kounice nad Sázavou – dálkový náhled - viz.příloha Kopie katastrální mapy, k. ú. Horka nad Sázavou – dálkový náhled - viz.příloha Smlouva nájemní ze dne 26.8.2009 (pouze k části pozemku vlastněné panem Pavlem Furchem) Usnesení 27D 1194/2008-73 (dědická věc) ze dne 23.4.2009 Katastrální mapa na pozemek ve zjednodušené evidenci v k. ú. Horka nad Sázavou, ze dne 3.3.2014 Náčrt půdorysu domu z roku 1989 Půdorysy domu a řez z roku 1920 (neodpovídají skutečnému stavu) Územní plán obce Vlastějovice Územní plán obce Horka II Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovité věci panem Miroslavem Zelenkou Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 6 z 35



Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 7 z 35



faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 124 (k. ú. Kounice nad Sázavou) a LV č. 111 (k. ú. Horka nad Sázavou) ze dne 24.2.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z doložených dokumentů ani při místním šetření nebyly zjištěny žádná nájemní práva k oceňovaným nemovitým věcem (k oceňovanému podílu). Spoluvlastníkem zemědělského pozemku PK 949/2 v k. ú. Horka nad Sázavou panem Pavlem Furchem byla 2 doložena nájemní smlouva, která se však vztahuje pouze k části pozemku o výměře 505 m , což odpovídá 2 podílu id. 1/9 na pozemku (celková výměra 4549 m ). Prostřednictvím poštovní korespondence zaslal pan Pavel Furch (spoluvlastník) nájemní smlouvu k části pozemku ve zjednodušené evidenci parc.č. 949/2. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 124 (k. ú. Kounice nad Sázavou) a LV č. 111 (k. ú. Horka nad Sázavou) ze dne 24.2.2014 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny


Stránka 8 z 35



exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 124 (k. ú. Kounice nad Sázavou) a LV č. 111 (k. ú. Horka nad Sázavou) ze dne 24.2.2014 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j.: V-484/2014-205 a V-973/2014-205. Předmětem řízení je zástavní právo. Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Stavba rodinného domu a příslušenství nebyla zpřístupněna, a proto nemohlo být provedeno zaměření. Ke stavbě rodinného domu však byl získán náčrt půdorysu z roku 1989, který pravděpodobně souhlasí se skutečným stavem. Výšky rodinného domu a kompletní výměry vedlejší stavby kůlny jsou pouze odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících


Stránka 9 z 35



odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu vč. příslušenství a zemědělský pozemek, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Pozemky s RD a příslušenstvím - LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou 7.1.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Kutná Hora na území obce Vlastějovice v části Kounice v lokalitě zvané Hamry, která leží při levém břehu řeky Sávavy, v katastrálním území Kounice nad Sázavou. Jedná se o rekreační lokalitu přístupnou pouze po nezpevněné cestě vedoucí od obce Nová Ves u Dolních Kralovic (3 km). Absolutní centrum (zámek Vlastějovice) je vzdálen cca. 5km pěšky severozápadním směrem. Vzdálenost nemovitých věcí při jízdě po silnici od okresního města Kutná Hora je 41 km, jihovýchodní okraj Prahy je vzdálen cca 75 km. Okolní zástavba: Jedná se o rekreační lokalitu s převažující zástavbou rodinných domů a rekreačních chat. V docházkové vzdálenosti je také několik kempů s chatičkami.


Stránka 10 z 35



Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti není prakticky žádná občanská vybavenost, kempy jsou pravděpodobně otevřeny pouze v sezóně. Základní občanská vybavenost - obecní úřad, obchod s potravinami, pošta, MŠ a ZŠ je k dispozici v centrální části Vlastějovic (3 km). Potřebná občanská vybavenost se nachází ve Zruči nad Sázavou (13 km), veškerá pak v Kutné Hoře. Dopravní dostupnost: Lokalita je velice obtížně dostupná osobní i veřejnou dopravou, příjezd je po nezpevněné cestě. Nejbližší zastávka veřejné dopravy je v sousední obci Budčice, která se nachází na opačném břehu řeky – v mapě je uvedeno, že je v místě přívoz. Jedná se o železniční zastávku na trati Zruč nad Sázavou – Světlá nad Sázavou. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po nezpevněné veřejné komunikaci. Přístup a příjezd při zhoršených povětrnostních podmínkách může být zhoršený. Parkovací možnosti: Parkování je možné před pozemkem na veřejném prostranství a na vlastním pozemku. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě k dispozici pouze elektřina, voda je získávána ze společné studánky. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0205 Vlastějovice

Kód obce

Správní obvod 1

534561

2112

2 3

4

5

6

8 6 1 905 483 300

7 24

8

9 10 11 12 13

1 1

0

*

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.1.2. Rodinný dům č. p. 23, stojící na p. č. st. 31, a příslušenství Jedná se o nepodsklepený rodinný dům obdélníkového tvaru s 1 nadzemním podlažím a stavebně neupraveným podkrovím (půda) pod sedlovou střechou. Dle náčrtu půdorysu se v objektu nachází vstupní chodba umístěná uprostřed domu a 2 obytné místnosti přístupné z chodby. V objektu se nenachází sociální zařízení či kuchyňská linka. Do domu je zavedena pouze elektřina, voda je získávána z nedaleké osadní studánky. Na severní stranu stavby navazuje dřevěná kůlna, která tvoří příslušenství. Pozemek je oplocený, udržovaní nachází se na něm také dřevník a dřevěná budka suchého WC. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“. Dle sdělení spolumajitele pana Zelenky je objekt užíván k rekreaci, což také považuji za nejlepší možné využití.


Stránka 11 z 35



Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 90-ti lety (stavební plány z r. 1920) Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel a kamene Stropy: dřevěné trámové s rákosovým podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka vápenná, štítová strana - půdní část obitá dřevěným obložením Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Schody: nejsou Dveře: dřevěné hladké plné Povrch podlah: betonová mazanina Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno, pouze suché WC mimo objekt Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není provedena Údržba: průběžně prováděná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 23 dle náčrtu půdorysu Podlaží

Výpočet

1.NP

11,3*5 11,3*5

zastřešení

Konstrukční výška 3,3 m 0,7 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

56,50 m 2 56,50 m

11,3*5*2,6*0,5 - sedlová střecha

73 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží


3

186 m 3 40 m 3

299 m

3

2

57 m 2 113 m

Stránka 12 z 35



Výměry místností rodinného domu č. p. 23 dle náčrtu půdorysu Podlaží

Místnost

Podlahová plocha

Zohledněno

1.NP

chodba místnost místnost

2,80 16,60 17,07

100% 100% 100%

Započitatelná plocha 2

2,80 m 2 16,60 m 2 17,07 m 2

Započitatelná plocha 1.NP

36,47 m

Celková započitatelná plocha

36,47 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 90-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v udržovaném stavu, v průběhu posledních cca 30 letech byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce a opravena fasáda. Původní jsou okna, vstupní dveře a pravděpodobně také prvky krátkodobé životnosti v interiéru. Vybavení interiéru neodpovídá dnešním standardním požadavkům na obdobné objekty. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky - elektřina b) Oplocení – z pletiva s ocelovými sloupky c) Vstupní branka a vjezdová brána – ocelové konstrukce s nátěrem, částečně orezlé

-

Kůlna – navazuje na severní štítovou stěnu rodinného domu, stojí na pozemku parc. č. st. 31 a není zakreslena v katastrální mapě. Jedná se pravděpodobně o stavbu bez základů s dřevěnou trámovou konstrukcí, střecha sedlová, střešní krytina z pálených tašek, klempířské konstrukce (podokapní žlaby) z pozinkovaného částečně zkorodovaného plechu, okna dřevěná, vstupní dveře dřevěné svlakové. Stav objektu je špatný, stáří odhaduji obdobné jako u rodinného domu. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny - odměřeno z fotomapy Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 5*4 2 m 20 m zastřešení

5*4*1,8*0,5 - sedlová střecha

Obestavěný prostor

Obestavěný prostor 3 40 m 18 m

3

58 m

3

-

Suché WC – stojí na cizím pozemku parc.č. 677, má dřevěnou konstrukci, obdélníkový tvar cca 1,3 m x 0,8 m, slouží jako suché WC.

-

Dřevník – v severní části pozemku parc. č. 678 se také nachází dřevěný přístřešek sloužící jako dřevník

7.1.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl na pozemcích parc. č. st. 31 a 678, které jsou zapsané na LV č. 124 ze dne 24.2.2014 pro k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Společně s oceňovanými pozemky je také oplocen pozemek parc. č. 679 a západní část pozemku parc. č. 677. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 13 z 35



Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 31: 677, 678, 679, 683, 747/1 parc. č. 678: 677, st. 31, 675/1, 683 Pozemek parc. č. st. 31

Pozemek je mírně svažitý směrem k severu, má nepravidelný tvar, z převažující části travnatý udržovaný povrch, ve své východní části je zastavěn rodinným domem č. p. 23 a navazující kůlnou. Pozemek jižním okrajem sousedí s veřejnou příjezdovou nezpevněnou cestou parc. č. 747/1 (ostatní plocha / ostatní komunikace; vlastník: obec Vlastějovice). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, kůlna na pozemku není zakreslena v katastrální mapě. Pozemek parc. č. 678

Pozemek je mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží jako zahrada u rodinného domu. Na pozemku se také nachází dřevník. Zbylá část pozemku má travnatý udržovaný povrch. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.1.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Vlastějovice se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako RI – území pro individuální rekreaci. Nemovité věci se také nachází v záplavovém území 100-leté vody.


Stránka 14 z 35



Přípustné využití: - rekreační domy a chaty - rekreační plochy - zeleň liniová a plošná Podmíněné funkční využití: - hřiště a sportoviště - odstavná místa a garáže sloužící potřebě funkčního využití - příslušné komunikace pěší a vozidlové, parkoviště pro uživatele - nezbytné plochy technického vybavení Nepřípustné využití: - zařízení, nesloužící rekreačním aktivitám Prostorový regulativ: - objekty budou mít max. 2 nadzemní podlaží a podkroví

7.1.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se nemovité věci nachází v záplavové oblasti 100-leté vody (světle modrá barva). Při historických záplavách v roce 2002 byla zaplavena severní část pozemku, do domu se však voda dle pana Zelenky nedostala.


Stránka 15 z 35



7.1.6. Shrnutí Adresa: okres Kutná Hora, obec Vlastějovice - část obce Kounice, lokalita Hamry č. p. 23 Nemovité věci:

pozemky se zděným RD a příslušenstvím - podíl id. 1/9

Dispozice: Podlažnost:

Vybavení:

2+0

Příslušenství:

1NP + půda

Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

Stav:

299 m

3

Výměra pozemků:

36,47 m

2

Zast. plocha 1.NP:

střední až nevalný podstandardní kůlna, suché WC, dřevník, venkovní úpravy 2 338 m 57 m

2

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita vhodná především k rekreaci Ponižující faktory: o podstandardní vybavení – není zavedena voda, objekt bez sociálního zařízení o nemovité věci se nachází v záplavovém území 100 – leté vody, při historické povodni v r. 2002 se do objektu voda nedostala o v docházkové vzdálenosti není k dispozici občanská vybavenost o špatná dopravní dostupnost osobní i veřejnou dopravou o přístup po nezpevněný – možný obtížný přístup v zimních měsících o relativně malá výměra pozemků o neúplné inženýrské sítě – v místě je možnost napojení pouze na elektřinu o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty


Stránka 16 z 35


o


na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku

7.2. Zemědělský pozemek – LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou 7.2.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňovaný pozemek se nachází v okrese Kutná Hora v obci Horka II mezi částmi obce Onšovec a Hrádek v katastrálním území Horka nad Sázavou. Jedná se o zemědělský pozemek, který se nachází mimo zastavěné území obce. Přirozeným centrem regionu je město Zruč nad Sázavou, které je vzdáleno cca 5 km. Občanská vybavenost: V obci prakticky chybí občanská vybavenost, potřebná je k dispozici v nedaleké Zruči nad Sázavou, veškerá pak v Praze (65 km) či Kutné Hoře (30 km). Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou po silnicí II. třídy. Nájezd na dálnici D1 (exit 56) je vzdálen 7 km. Z veřejné dopravy jsou v obci pouze zastávky autobusů. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemek se nachází uprostřed okolních polí, zpevněná veřejná komunikace vede nejblíže asi 80 m východním směrem od pozemku. Inženýrské sítě: Pozemek nelze napojit na žádnou inženýrskou síť. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0205 Horka II

Kód obce

Správní obvod 1

534056 2112

2 5

3 2

4

5

6

1021,6083 384 270

7 14

8 1

9 0

10 11 12 13 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0)

7.2.2. Pozemek Předmětem ocenění je podíl na pozemku ve zjednodušené evidenci parc. č. PK 949/2, který je zapsán na LV č. 111 ze dne 24.2.2014 pro k.ú. Horka nad Sázavou, obec Horka II, okres Kutná Hora. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Sousední parcely: Pozemek neleží v místě kde je zpracovaná digitální mapa – nelze určit sousední parcely.


Stránka 17 z 35



Pozemek ve zjednodušené evidenci parc. č. PK 949/2

Pozemek je mírně svažitý, má lichoběžníkový tvar, slouží k zemědělsky činnosti jako orná půda. Ke dni místního šetření byl osetý. Pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, zástavba obce je vzdálena cca. 200 m od okraje pozemku.

7.2.3. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Horka II se oceňovaný pozemek nachází v území vymezeném jako plochy smíšené nezastavěného území – vodohospodářská produkce.

7.2.4. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemek nenachází v záplavové oblasti.


Stránka 18 z 35



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost podílu id. 1/9 na pozemcích s rodinným domem a příslušenstvím odhaduji na 80% obvyklé ceny a podílu na zemědělském pozemku na 90% z obvyklé ceny. Spoluvlastnický podíl je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Oceňované nemovité věci mají dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne 24.2.2014 celkem 6 vlastníků. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %."


Stránka 19 z 35



8.1.1. Pozemky s RD a příslušenstvím Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Vlastějovice - byly nalezeny pouze 2 rodinné domy s nabídkovou cenou od 1.000.000 Kč do 2.500.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 17 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 585.000 Kč do 3.490.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Vlastějovice a okolí do 5 km - bylo nalezeno celkem 5 rodinných domů s nabídkovou cenou od 585.000 Kč do 3.490.000 Kč. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 20 z 35



3.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v obci Vlastějovice nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Nemovité věci jsou umístěny v obtížně dostupném místě bez občanské vybavenosti, výhodou je naopak vhodnost k rekreaci. V regionu je nedostatek pracovních příležitostí, koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká. Obchodovatelnost posuzuji jako nevalnou i s ohledem na to, že předmětem ocenění je pouze minoritní podíl na nemovitých věcech.


Stránka 21 z 35



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3 pozemky s RD a příslušenstvím

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

pozemky s RD a příslušenstvím





Adresa:

Vlastějovice, Kounice 23

Zbizuby, Vranice 38

Rataje nad Sázavou 146 Zhoř 13

Kožlí - Bohumilice

Souboř

Zděné RD 3+1, zděná garáž. Dům je po část. rekonstrukci obytné části. Je část. podsklepen, skládá se z: kuchyně, obývacího pokoje, 2 pokojů, chodby, koupelny, WC a kotelny.

Zděný přízemní a v části přístavby podsklepený rodinný dům. Okna jsou dřevěná špaletová a v části jsou vyměněna za plastová, nové vchodové dveře. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva.

Zděný RD 2+1 na svažitém pozemku. K domu náleží stodola. Dům je napojen na obecní vodovod, topení lokální na tuhá paliva.

Zděný RD 2+1: veranda, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC a komora. Dům má novou kuchyňskou linku, jinak je v původním stavu. Vytápění je pomocí plynových WAW, v kuchyni jsou kamna na TP. Pitná voda je z obecní studny - vodovod.

zděné 4+1 sklep + 1NP + půda 3 229 929 170 136

zděné 2+1 sklep + 1NP + půda 473 nezjištěn 80 60

zděné 2+1 1NP + půda 448 nezjištěn 120 90

Fotografie:

zděné 2+0 1NP + půda 338 299 57 36,47

zděné 3+1 sklep + 1NP + půda 565 nezjištěn není uvedena 100

Zděný nepodsklepený RD s obytným podkrovím cca z r.1920. Dům obsahuje 2 byty po část. rekonstrukci - 2003 půdní vestavba, nová střešní krytina. Stavební práce byly provedeny amatérsky. Vytápění v podkroví je krbovými kamny. Dům je přistavěn ke skále - vlhké zdivo. zděné 2x 1+1 1NP + podkroví 514 623 123 116

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

x

738 000

650 000

730 000

400 000

599 000

Cena [Kč / m2] započ. pl.:

x

7 378

5 603

5 368

6 667

6 656

Doplňující popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

Variační koeficient [%]:

11,75% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Vlastějovice, Kounice 23; rekreační lokalita


méně atraktivní

lépe dostupná

méně vhodné k rekreaci



1,10

0,95

1,20

1,10

1,10

Stránka 22 z 35


K2 - Pozemek: K3 - Stav:


338 m2, mírně svažitý střední až nevalný

K4 - Vybavení, příslušenství:

podstandardní - bez soc. zař.; kůlna, suché WC

K5 - Velikost nemovitých věcí:

2+0, ZP = 36,47 m2; 1NP + půda

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní:

větší výměry 0,97 obdobný 1,00 soc.zař, voda 0,90 větší objekt 1,30 E, studna 0,96 znalecký posudek 0,95 v exekuci 1,00 obdobné 1,00

Váhy: Upravená cena [Kč / m2] zap. pl.: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:

větší, svažitý 0,99 nevalný 1,05 soc.zař, voda 0,90 větší objekt 1,35 E, V 0,96 vydražená cena 1,00 v exekuci 1,00 obdobné 1,00

větší 0,80 nevalný 1,05 soc.zař, voda 0,90 větší objekt 1,40 E, V, možno K 0,95 vydražená cena 1,00 v exekuci 1,00 obdobné 1,00

větší 0,99 střední až nevalný 1,00 soc.zař, voda 0,90 větší objekt 1,28 E, V 0,96 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

7 049

8 400

6 454

6 476

7 061

6 853

257 041 10,12%

306 300

235 357

236 165

257 475

249 907

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

257 041 26 014 235 357 231 027 257 041 283 055

Maximální upravená cena [Kč]:

306 300

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]:

257 041

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/9 na LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou

28 560

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/9 na LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

22 848

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/9 na LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou

23 000


větší 0,98 nevalný 1,05 soc.zař, voda 0,95 větší objekt 1,20 E, V 0,96 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

Stránka 23 z 35



8.1.2. Zemědělský pozemek Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitých věcí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích; např. vybavení IS a stavbami. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcí daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Horka II a okolí do 25 km - bylo nalezeno celkem 59 zemědělských pozemků 2 2 s nabídkovou cenou od 8 Kč/m do 50 Kč/m . 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Starý Kolín a okolí do 20 km - byly nalezeny 4 pozemky s nabídkovou cenou 2 2 od 26 Kč/m do 42 Kč/m . Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je nabídka obdobných nemovitých věcí přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech v průběhu finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich hodnota roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou.


Stránka 24 z 35



Reprezentanti – srovnávané nemovité věci Reprezentant č. 1 Adresa: obec Čestín - Polipsy Popis:

Zemědělské pozemky o celkové výměře 21 333 m2, které se nacházejí v blízkosti obce Polipsy. K pozemkům vedou příjezdové cesty. 2

Pozemek: Nabídková cena:

21 333 m 338 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

15,84 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 28.3.2014

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Dehtáře Popis: Zemědělské pozemky 25 797 m², jsou převážně zahrnuty v LPIS. 2 Pozemek: 25 797 m 386 955 Kč zdroj: www.sreality.cz Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

15,00 Kč/m

2

datum: 7.5.2014

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Habry Popis: Pozemky určené k zemědělské činnosti, možnost čerpání dotací EU na obhospodařování. 2


14 678 m 220 170 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

15,00 Kč/m


datum: 29.4.2014

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Vilice Popis:

Orná půda a trvalý travní porost o celkové výměře 5244 m2 u obce Vilice u Mladé Vožice. Pozemky jsou ve 3 celcích, 4050 m2, 522 m2, 672 m2. 2


5 244 m 62 928 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

12,00 Kč/m


datum: 7.5.2014

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Vojslavice Popis:

Zemědělské pozemky 17 411 m² mezi dálnicí a vodní nádrží Želivka. Pozemky jsou částečně zahrnuty v LPIS. 2


17 411 m 261 165 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

15,00 Kč/m


datum: 23.4.2014

Reprezentant č. 6 Adresa: obec Kamberk Popis:

Zemědělské pozemky - orná půda, čtyři parcely celkem 4,9317 ha. Pozemky jsou v současné době pronajaté s desetiletou výpovědní lhůtou, roční nájemné činí 2.400,-Kč/ha/rok.

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


2

49 317 m 789 072 Kč 16,00 Kč/m


datum: 6.5.2014

Stránka 25 z 35



Srovnávací metoda R. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Výměra 2 m 21 333 25 797 14 678 5 244 17 411 49 317

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Velikost

Stav

Zdroj

Ostatní

15,84 15,00 15,00 12,00 15,00 16,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Průměrná upravená nabídková cena zemědělského pozemku

Upravená NC v 2 Kč/m 12,68 12,00 12,00 9,60 12,00 12,80 11,85

Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Na obvyklou cenu pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Částečným vodítkem pro obvyklou cenu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle 2 kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňovaný zemědělský pozemek má průměrnou bonitu, dle BPEJ je jednotková cena dle oceňovací vyhlášky 2 ve výši 7,79 Kč/m (BPEJ 52911). Vzhledem k umístění v obci sousedící s obcí s 2–5 tisíci obyvateli se cena 2 upravuje o 20% nahoru. Upravená jednotková cena je pak 9,35 Kč/m . Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku byla indikována pomocí srovnávací metody ve 2 výši 11,85 Kč/m . Vzhledem k množství srovnávaných nemovitých věcí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemků určena na základě provedené srovnávací metody. U reprezentantů použitých při výpočtu srovnávací hodnoty nebyla zjištěna kvalita půdy dle BPEJ, bylo však nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků, které by mělo rozdíly v bonitě odstranit. Pozemek má navíc průměrnou bonitu, vypočtená srovnávací hodnota přibližně odpovídá ceně zjištěné. 2 Srovnávací hodnota pozemku je stanovena ve výši 11,85 Kč/m . Určení obvyklé ceny pozemků 2

Stanovená srovnávací hodnota [Kč/m ] 2 Měrná jednotka - m zemědělského pozemku Předběžná srovnávací hodnota [Kč] Srovnávací hodnota - podíl id. 1/9 na LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou Srovnávací hodnota - podíl id. 1/9 na LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou Horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota - podíl id. 1/9 na LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou


11,85 4 549 53 906 5 990 5 391 5 400

Stránka 26 z 35



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – v katastrální mapě není zakreslena kůlna

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena NE

Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) – není ve znaleckém posudku zohledněno

ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace 1.LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou - podíl id. 1/9 Adresa předmětu ocenění: 285 23 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Vlastějovice Katastrální území: Kounice nad Sázavou Počet obyvatel: 483


Stránka 27 z 35



2

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 580,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

č. V IV V III

Pi 0,50 0,60 0,80 0,70

III IV

0,90 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 215,01 Kč/m 2.LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou - podíl id. 1/9 Adresa předmětu ocenění: 285 22 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Horka II Katastrální území: Horka nad Sázavou Počet obyvatel: 384 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 580,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

2

č. V IV V III

Pi 0,50 0,60 0,80 0,70

IV V

0,80 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 180,50 Kč/m

2

2. Prohlídka a zaměření – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou - podíl id. 1/9 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba bydlení 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou - podíl id. 1/9 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 28 z 35



303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou - podíl id. 1/9 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba bydlení Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 90 let 3 3 504,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1NP: 11,3*5 Název podlaží 1NP:

= Zastavěná plocha 2 56,50 m

2

Konstrukční výška 3,30 m

Obestavěný prostor 1NP: (11,3*5)*(3,30) Podkorví: (11,3*5)*(0,70+2,6/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

56,50 m

3

= = =

ZP1 ZP

186,45 m 3 113,00 m 3 299,45 m

2

= =

56,50 m 2 56,50 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 - kůlna 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

III I I I I

0,03 0,00 -0,10 -0,08 -0,10

I II III

0,00 -0,03 0,05

II III III

0,00 0,00 0,85

Stránka 29 z 35



provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: s = 1 - 0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12

Index vybavení



IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,600 = 0,352

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než I nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté III vody)

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,95

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,855 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I III IV II

Pi 1,03 -0,02 -0,02 -0,10

III

-0,05

IV

-0,03

I

-0,10

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 0,700 i=2

Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m * 0,352 = 1 233,41 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 299,45 m * 1 233,41 Kč/m * 0,855 * 0,700= 221 052,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

221 052,76 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění


Stránka 30 z 35



Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

IO = 1 +  Pi = 1,000

Index omezujících vlivů

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než I nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté III vody)

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,95

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,855 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I III IV II

Pi 1,03 -0,02 -0,02 -0,10

III

-0,05

IV

-0,03

I

-0,10

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 0,700 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,855 * 1,000 * 0,700 = 0,598 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků


Stránka 31 z 35



Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 215,01

Zatřídění

Typ

Parcelní číslo st. 31

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 678 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Koef.

0,598

Upr. cena 2 [Kč/m ] 128,58

Výměra 2 [m ] 234,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 128,58

Cena [Kč] 30 087,72

104,00

128,58

13 372,32 43 460,04

Pozemky - zjištěná cena

=

43 460,04 Kč

LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou - podíl id. 1/9 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo

BPEJ

ZE PK 949/2 52 911 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: Pozemek - zjištěná cena


Výměra [m2] 4 549,00

20 % 20,00 % JC [Kč/m2] 7,79

Úprava [%] 20,00

UC [Kč/m2] 9,35

4 549,00 m2

Cena [Kč] 42 533,15 42 533,15

=

42 533,15 Kč

Stránka 32 z 35



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou - podíl id. 1/9 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba bydlení

221 052,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

221 052,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

43 460,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

43 460,- Kč

LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou - podíl id. 1/9 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Výsledná cena:

264 512,80 Kč 1/9 29 390,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

29 390,- Kč

slovy: Dvacetdevěttisíctřistadevadesát Kč

LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou - podíl id. 1/9 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek

42 533,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

42 533,20 Kč

LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou - podíl id. 1/9 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

*

42 533,20 Kč 1/9 4 725,90 Kč

4 730,- Kč

slovy: Čtyřitisícesedmsettřicet Kč


Stránka 33 z 35



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny LV č. 124, k. ú. Kounice Srovnávací hodnota - obvyklá cena nad Sázavou, podíl 1/9 Zjištěná cena dle vyhlášky Srovnávací hodnota - obvyklá cena LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou, podíl 1/9 Zjištěná cena dle vyhlášky

23 000 Kč 29 390 Kč 5 400 Kč 4 730 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 124 (k. ú. Kounice nad Sázavou) a LV č. 111 (k. ú. Horka nad Sázavou), tj.: - podíl ve výši id. 1/9 na pozemcích parc. č. st. 31 a 678 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 23 (rodinný dům), stojící na pozemku parc. č. st. 31; vše v k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora; - podíl ve výši id. 1/9 na pozemku parc. č. 949/2; v k. ú. Horka nad Sázavou, obec Horka II, okres Kutná Hora.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 24.2.2014 částkou ve výši: -

oceňované nemovité věci v k. ú. Kounice nad Sázavou:

23 000,- KČ slovy: Dvacettřitisíc korun českých

-

oceňované nemovité věci v k. ú. Kounice nad Sázavou:

5 400,- KČ slovy: Pěttisíc korun českých

b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Kůlna, Suché WC, Dřevník, Venkovní úpravy - příslušenství k LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny


Stránka 34 z 35



Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 20.5.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1045/98/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 98 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 124 ze dne 24.2.2014 Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 111 ze dne 24.2.2014 Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled - Vlastějovice Příloha č. 4: Mapa oblasti Příloha č. 5: Katastrální mapa - dálkový náhled – Horka Příloha č. 6: Mapy oblasti Příloha č. 7: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 16.4.2014


Stránka 35 z 35

2014

Recommend Documents