2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

986/17/2014

o obvyklé ceně nemovitosti - rozestavěné stavby rodinného domu nezapsané v katastru nemovitostí, stojící na pozemku parc.č. St. 23, a pozemku parc.č. St. 23 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 10144/10-324 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 5.11.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 23.11.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 18.1.2014

Znalecký posudek č. 986/17/2014

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rozestavěný rodinný dům s příslušenstvím .................................................................................... 10

7.3.

Pozemek .......................................................................................................................................... 10

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 11

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 12

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 12

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 13

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 13 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím vč. vyhodnocení ............................................ 13

8.1.1.

Srovnávací metoda – stav konstrukcí umožňuje dokončení ................................................... 13

8.1.2.

Srovnávací metoda - v případě nutnosti provedení demolice ................................................. 17

8.1.3.

Vyhodnocení srovnávací metody............................................................................................. 20

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 20

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 21

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 26

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 27

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 27

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 27



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu všech nemovitostí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 681 a rozestavěné stavby stojící na pozemku parc.č. St. 23, tj.: – rozestavěné stavby rodinného domu nezapsané v katastru nemovitostí, stojící na pozemku parc.č. St. 23, a pozemku parc.č. St. 23 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). Jedná se o aktualizaci mnou vypracovaného znaleckého posudku č. 541/177/2011 ze dne 23.09.2011 z důvodu postihu rozestavěné budovy rodinného domu exekučním příkazem na již dříve oceněném pozemku parc.č. St. 23.

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 681 pro k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové ALV: BLV:

Mocek Bohuslav, Kamenice 57, 29404 Dobšín; identifikátor: 560717/1625 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: parc.č. St. 23 zastavěná plocha a nádvoří stavba LV 177

Výměra: 2 829 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“


Stránka 3 z 27



3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 26.7.2011 a 23.11.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že se adresát z uvedené adresy odstěhoval dne 11.11.2013. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.


Stránka 4 z 27



5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 681 ze dne 5.11.2013, k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Žádost o aktualizaci posudku soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 10144/10-324 ze dne 5.11.2013 Sdělení ohledně nemovitosti č.p. 21 na St. parc.č. 23 ze dne 19.9.2013, č.j. Z-16980/2013-602 Žádost o poskytnutí součinnosti ze dne 17.9.2013, č.j. 167 EX 10144/10-318 Usnesení o dědictví 34 D 406/2010-30, Z-15239/10 ze dne 8.11.2010 Sdělení MÚ Nový Bydžov ke stavbě na parc.č. St. 23 ze dne 18.11.2013, č.j. V/18387/2013/Lon, že se k nemovitosti nedochovala žádná projektová dokumentace ani povolení Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k.ú. Kozojídky u Vinar – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Vinary Informace získané při místních šetření Informace zjištěné telefonicky od starostky obce Vinary Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012


Stránka 5 z 27



Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.–soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.


Stránka 6 z 27



Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 681 ze dne 5.11.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 7 z 27



Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí 681 ze dne 5.11.2013 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitosti. Dle evidence katastru nemovitostí stojí na oceňovaném pozemku cizí „stavba LV 177“ (č.p. 21), která však dle usnesení č.j. 34D 406/2010-30 neexistuje, ale nebyla z katastru nemovitostí odstraněna (vlastník nesplnil ohlašovací povinnost a změnu neohlásil). Na pozemku se však nachází rozestavěná stavba, která je ve vlastnictví povinného, avšak nebyla zapsána do evidence katastru nemovitostí (povinným nebylo doloženo stavební povolení a geometrický plán). Ke správnému zápisu je nutné doložit požadované dokumenty. K nemovitosti nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.


Stránka 8 z 27



Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je stavební pozemek s rozestavěnou stavbou rodinného domu, u kterého je většinou (nepřímo) možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Hradec Králové v obci Vinary – část obce Kozojídky ve vzdálenosti cca. 35 km západně (vzdušnou čarou) od Hradce Králové a asi 75 km severovýchodně od Prahy v k.ú. Kozojídky u Vinar. Obec leží mezi městy Kopidlno a Nový Bydžov, jedná se o malou zemědělsky orientovanou obec, ve které převažuje původní zástavba rodinných domů a zemědělských stavení. Nemovitost se nalézá na severovýchodním okraji zástavby části obce Kozojídky. V obci chybí občanská vybavenost, základní je k dispozici v obci Smidary (5 km) a Kopidlno (13 km), potřebná v rámci Nového Bydžova (10 km), veškerá v Hořicích (20 km), Jičíně (20 km) a Hradci Králové (38 km). Obec je průměrně dostupná osobní dopravou po silnici II. třídy č. 280 (Smidary - Kozojídky - Kopidlno), která prochází obcí, silnice je však je špatném stavu. Obslužnost veřejnou dopravou je umožněna autobusovým spojením do Kopidlna a Nového Bydžova, nevýhodou je však nízká intenzita spojení a absence nočních linek. Jedná se o klidnou lokalitu bydlení, v okolí zástavby převažují pole. Z inženýrských sítí je v obci možnost napojení na el. energii, kanalizaci a plynovod.


Stránka 9 z 27



Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0521 Vinary

Kód obce

Správní obvod 1

571083 5212

2 4

3 4

4

5

6

7

8

9

1078,1101 459 303 146 167

0

10 11 12 13 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rozestavěný rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o rozestavěný rodinný dům ve tvaru písmene „L“ stojící na pozemku parc.č. St. 23 v místě původního rodinného domu č.p. 21, který byl odstraněn. Objekt byl rozestavěn odhadem před 10-ti lety, provedeny byly základy, nosné stěny 1.NP z děrovaných cihel, strop nad 1.NP keramický zmonolitněný betonem a některá okna. Okenní otvory směrem do ulice jsou provizorně zazděné cihlami. Dle obyvatele sousedního domu objekt již delší dobu chátrá, což je i patrné z veřejně přístupných míst. Cihly se působením povětrnostních vlivů rozpadají, dle obyvatele sousedního domu se propadá strop objektu. Stavba je tedy ve velmi špatném stavu, nevylučuji nutnost jejího odstranění. Dle obyvatele sousedního domu se také jedná o nepovolenou stavbu, čemuž nasvědčuje také informace z MÚ Nový Bydžov, že se ke stavbě v jejich archivu nenachází žádná povolení. Tuto skutečnost také neoficiálně telefonicky potvrdila starostka obce Vinary. Dle jejich vzpomínek byla stavba stavěna svépomoci „horkou jehlou“, kvalita provedených stavebních prací je pravděpodobně nevalná. Telefonicky bylo na stavebním úřadě ověřeno, že stavbu lze dodatečně povolit, pokud budou doloženy potřebné dokumenty a splněny zákonné povinnosti, nebo musí být doloženo případné existující povolení – provedení pasportizace objektu. Informativní odhad obestavěného prostoru rozestavěného rodinného domu Podlaží

Výpočet

1.NP

24*9,25+6,1*7

Konstrukční výška 3 m

Zastavěná plocha 264,70 m

Obestavěný prostor

2

Obestavěný prostor 794 m

3

794 m

3

Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina vč. sloupku, kanalizace, plyn vč. sloupku b) Oplocení – z pletiva s kovovými sloupky ve špatném stavu

7.3. Pozemek Předmětem ocenění je také pozemek parc.č. St. 23, který je zapsán na LV č. 681 ze dne 5.11.2013 v k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry).


Stránka 10 z 27



Parkování je možné na vlastním pozemku či na okolním veřejném prostranství. Přístup k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci z pozemku parc.č. 121/8 (ostatní komunikace; vlastník: obec Vinary). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Sousední parcely: parc.č. St. 23: St. 24/3, 38/2, 121/8, 263, 674 Pozemek parc.č. St. 23 2 Pozemek s výměrou 829 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má nepravidelný tvar, je částečně zastavěn rozestavěným rodinným domem ve tvaru písmene „L“. Dle dálkového náhledu do KN zde stojí objekt č.p. 21, který však dle usnesení o dědictví neexistuje. Rozestavěná stavba není zanesena do evidence katastru nemovitostí, i když je dokončeno 1.NP a stropní konstrukce. V katastrální mapě je zakreslena původní stavba č.p. 21, a na jejím místě je postavena nová stavba s většími rozměry. Dle obyvatelů sousedního objektu se jedná o „černou“ stavbu postavenou bez povolení. Stavba již několik let chátrá, rozpadají se cihly a propadá se strop nad 1.NP (hurdis). Zbylá část pozemku je neudržovaná – pozemek je zarostlý plevelem a trávou. Pozemek jižním okrajem sousedí s příjezdovou komunikací parc.č. 121/8 , podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, plyn, kanalizace. Oplocení pozemku je provedeno částečně ze strojového pletiva s kovovými sloupky do betonových patek. Provedena je přípojka plynu (sloupek) a elektřiny (sloupek). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem, zakreslení stavby v katastrální mapě nesouhlasí se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Vinary se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „plochy smíšené obytné – venkovské“.


Stránka 11 z 27



7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemek nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Hradec Králové, obec Vinary - část obce Kozojídky Nemovitost:

stavební pozemek s rozestavěnou stavbou RD - pravděpodobně postavenou bez povolení ve špatném stavu

Datum výstavby:

Stav: odhadem před 10-ti lety základy, nosné konstrukce 1.NP, Rozestavěnost: Příslušenství: strop nad 1.NP 3 Obestavěný prostor: Zast. plocha 1.NP: 794 m 2 Výměra pozemku: 829 m

špatný - neudržovaný přípojka elektřiny a plynu, původní oplocení 2 265 m

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita Ponižující faktory: o špatný stav rozestavěné stavby postavené bez povolení o absence občanské vybavenosti v obci o nevalná dostupnost veřejnou dopravou o v regionu žije velké množství sociálně nepřizpůsobivých občanů o současný převis nabídky nemovitostí nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 12 z 27



C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím vč. vyhodnocení Rozestavěná stavba je ve špatném stavu – zdivo se povětrnostními vlivy rozpadá, strop se dle obyvatele sousedního domu propadá, do rozestavěné stavby zatéká díky neprovedenému zastřešení. Rychlost degradace konstrukcí se postupně zvyšuje. Výpočet srovnávací hodnoty je proveden ve dvou variantách. V první je uvažováno, že je stavbu možné dokončit – stav konstrukcí to umožňuje (není nutné stavbu odstranit). Ve druhé variantě se předpokládá nutnost demolice – stav konstrukcí neumožňuje řádné dokončení stavby.

8.1.1. Srovnávací metoda – stav konstrukcí umožňuje dokončení Při výpočtu srovnávací hodnoty nemovitosti je nemovitost uvažována jako dokončená ve standardním provedení, zkolaudovaná, řádně zapsaná do evidence katastru nemovitostí. Uvažováno je pouze obytné přízemí a nad ním provedené zastřešení. Výsledná srovnávací hodnota je následně upravena dle skutečné rozestavěnosti a stavu rozestavěných konstrukcí. 2 2 Za měrnou jednotku jsou zvoleny m předpokládané započitatelné plochy stavby, tj. cca. 200 m (cca odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.NP – odhadovaná výměra po odečtení stěn od zastavěné plochy). Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má


Stránka 13 z 27



lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, vým lepší stav čii vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě,, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná oce ovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Češov - Liběšice 35 Zrekonstruovaný (nová přestavba) p RD 6+1. Na pozemku hlavní stavba, sauna, 2x garáž, kryté posezení s krbem, udírna, zpevněné zpevn plochy. Dům je zčásti ásti podsklepený. V zahradě zahrad vzrostlé keře vytáp na plynovým kotlem, ohřev ohř vody el. bojler. V Popis: a stromy, udržovaný trávník. Stavba je vytápěna přízemí ízemí domu je kuchyně kuchyn spojená ojená s obytným prostorem, 2 pokoje, koupelna s vanou, WC. V podkroví jsou 4 pokoje a koupelna se sprchovým koutem a WC. Stavba je provedena precizně. precizn

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

zděný ěný RD 6+1 sklep + 1NP + podkroví

Stav: Vybavení: Příslušenství:

dobrý dobré 2x garáž, sauna, posezení

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena:

1 501 m

2

Zastavěná plocha:

165 m

2

240 m

2

Obestavěný prostor:

- m

3

3 900 000 Kč

2

Cena Kč/m ZP:

16 243 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 19.1.2014

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Ohnišťany ťany Novostavba 3+1 na pozemku 1960 m2. Dispozice: zádveří, zádve í, technická místnost, chodba, komora, koupelna, WC, ložnice, dětský d pokoj, obývací pokoj, kuchyně ě a komora. U domu do je zpevněná Popis: plocha pro garáž s projektem. Sítě: Sít E, V, P, vlastní ČOV. OV. Topení podlahové plynovým kotlem, příprava íprava na vytápění vytápě krbem.


zděný ěný RD 3+1 1NP


velmi dobrý dobré -

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:


1 960 m

2

Zastavěná plocha:

116 m

2

98 m

2


- m

3

3 250 000 Kč 33 163 Kč/m


datum: 21.12.2013

Stránka 14 z 27



Reprezentant č. 3 Adresa: obec Měník Dřevostavba evostavba RD 5+kk - bungalov se sedlovou střechou echou a integrovanou terasou. Pozemek rovinný, obdélníkový tvar, výměra vým 1.042 m2. Dům je dokončený dům ům vč vč. plotu s pojezdovou bránou, zahradních úprav, chodníčků chodní a terasy. Sítě:: E, P, V, K, akumula akumulační jímka na užitkovou Popis: vodu. Příprava říprava pro krbová kamna, podlahové krytiny – dlažba, pokoje PVC. V domě dom je podlahové vytápění. ní. Dispozice: zádve zádveří, í, WC, chodba, koupelna se sprchovým koutem a rohovou vanou, 3 neprůchozí chozí pokoje, obývací obývac pokoj s kuchyní. V podkroví je úložná půda ůda (stahovací sch schůdky).


dřevostavba řevostavba RD 5+kk 1NP + půda pů


velmi dobrý dobré -

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena:

1 042 m

2

Zastavěná plocha:

145 m

2

105 m

2


- m

3

3 130 000 Kč

2

Cena Kč/m ZP:

29 810 Kč/m

zdroj: vychodo.ceskereality.cz 2

datum: 25.7.2013

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Nepolisy Novostavba vba RD 4+kk s drobnými nedodělky nedod na pozemku s výměrou ěrou 1680 m2. Zd Zděný bungalov z vytáp ní krbem + plynové, koupelna je vybavena výřivkou výř pro 2 osoby. Na Popis: Qpor + zateplení, vytápění pozemku se nachází rozestavěná rozestav garáž.


zděný ěný RD 4+kk 1NP + půda pů


velmi dobrý dobré rozestav rozestavěná garáž

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

1 680 m

2

Zastavěná plocha:

160 m

2

98 m

2


- m

3

2 190 1 000 Kč 22 347 Kč/m


datum: 19.12.2013

Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Vinary na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 6 nemovitostí s nabídkovou cenou od 620.000,- Kč do 1.200.000,- Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 25 nemovitostí s nabídkovou cenou od 258.000,- Kč do 2.729.000,- Kč. Kč Nabídka nemovitostí v obci Vinary a okolí do 4 km na serveru www.reality.cz: bylo nalezeno nalezen 7 nemovitostí s nabídkovou cenou od 258.000,- Kč do 2.400.000,- Kč.


Stránka 15 z 27



Ve znaleckém posudku č. 541/177/2011 ze dne 23.9.2011 byla srovnávací hodnota nezastavěného pozemku 2 na základě srovnávací metody stanovena ve výši 250 Kč/m . Nově provedenou porovnávací metodou byla 2 srovnávací hodnota nemovitosti odhadnuta ve výši 234 Kč/m (výpočet viz.níže). V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. Koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká, v regionu žije poměrně velké množství sociálně nepřizpůsobivých občanů. Obchodovatelnost nemovitosti posuzuji i v případě úplného dokončení jako obtížnou. Obvyklé náklady vynaložené do výstavby RD se v místě ne zcela zohlední v obvyklé ceně. Obvyklá cena rozestavěné stavby RD Pro účely srovnávací metody je nemovitost uvažována jako 100% dokončená v dobrém stavu a dobře vybavená, i když stavba doposud nebyla dokončena. Tato skutečnost je následně zohledněna pomocí odhadované aktuální rozestavěnosti. Aktuální rozestavěnost je dle propočtu pomocí obvyklých objemových podílů konstrukcí dle oceňovací vyhlášky ve výši 33,92% (výpočet viz. bod 8.3.). Za horní hranici pro obvyklou cenu rozestavěné stavby vč. pozemku a příslušenství je považována obvyklá cena pozemku a poměrná část obvyklé ceny stavby s ohledem na dosažený stupeň rozestavěnosti, který je odvozen od funkce znázorněné grafem (viz.níže) a tvoří horní hranici pro výpočet obvyklé ceny rozestavěné nemovitosti v obvyklých případech. Pro rozestavěnost 33,92% je dle grafu cena stavby cca. 15% své obvyklé ceny za předpokladu úplného dokončení. Srovnávací hodnota nezastavěného stavebního pozemku 2

Srovnávací hodnota stavebního nezastavěného pozemku je odhadnuta ve výši 234 Kč/m (viz. bod. 8.1.2.), 2 2 srovnávací hodnota pozemku jako celek vč. příslušenství je pak 234 Kč/m x 829 m = 193.986,- Kč. Opotřebení rozestavěné stavby Opotřebení rozestavěné stavby je stanoveno odborným odhadem ve výši 50%, v čemž je také zohledněno předpokládané nekvalitní provedení stavebních prací svépomoci. Obchodovatelnost rozestavěné stavby s pozemkem a příslušenstvím ve špatném stavu Současné půdorysné a dispoziční řešení stavby nemusí potenciálním kupujícím vyhovovat. Člověk hledající nové bydlení v RD se raději realizuje stavbu zcela podle svých představ, nebo si může pořídit již dokončený dům bez větších starostí, než aby si pořídil rozestavěnou stavbu ve špatném stavu postavenou bez povolení. Všechny tyto faktory výrazně negativně ovlivňují obchodovatelnost, a proto je provedena srážka z vypočtené srovnávací hodnoty o 40% dolů, tj. na 60% vypočtené srovnávací hodnoty. Tato srážka byla stanovena odborným odhadem. Tabulka srovnání reprezentantů a stanovení obvyklé ceny Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4.

16 243 33 163 29 810 22 347

0,97 0,85 0,85 0,90

0,93 0,90 0,98 0,90

1,05 1,00 1,05 1,03

1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,70 0,70 0,85

0,95 0,70 0,70 0,70

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy 2

Měrná jednotka - m započitatelné plochy


Přepočtená 2 NC v Kč/m 11 693 12 431 12 776 11 093 11 998 200

Stránka 16 z 27



Předběžná srovnávací hodnota dokončené nemovitosti vč. pozemku

2 399 665

Srovnávací hodnota pozemku vč. příslušenství [Kč] Obvyklá cena dokončené stavby bez pozemku a příslušenství [Kč] Průběh obvyklé ceny stavby v závislosti na stupni rozestavěnosti (při rozestavěnosti % dle výše uvedeného grafu [%]: Obvyklá cena rozestavěné stavby bez opotřebení, pozemku a příslušenství [Kč] Odborný odhad opotřebení stavby [%] Obvyklá cena rozestavěné stavby bez pozemku a příslušenství [Kč]

193 986 2 205 679 15,00% 330 852 50,00% 165 426

Předběžná srovnávací hodnota rozestavěné stavby vč. pozemku a příslušenství [Kč] Obchodovatelnost rozestavěné stavby ve špatném stavu s pozemkem a příslušenstvím [%] Srovnávací hodnota rozestavěné stavby vč. pozemku a příslušenství po zohlednění obchodovatelnosti [Kč] Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací hodnota po zaokrouhlení (není nutné odstranění)

359 412 60,00% 215 647 215 000

8.1.2. Srovnávací metoda - v případě nutnosti provedení demolice Pro porovnání je také vypočtena srovnávací hodnota nemovitosti v případě, že by musela být odstraněna. V tomto případě je vypočtena srovnávací hodnota pro volný nezastavěný pozemek určený k zastavění rodinným domem, od které jsou následně odečteny předpokládané náklady na demolici. Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích; vybavení IS a stavbami. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 17 z 27



Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Slavhostice Rovinatý pozemek pro výstavbu rodinného domu na okraji obce. Pozemek je oplocen, p íštím roce obec bude zavádět zavád plyn. V okolí Popis: dostupné sítě: voda, el. energie, kanalizace, v příštím pozemku se již neplánuje další výstavba. výstavba. K dispozici projektová dokumentace.

Tvar: Svažitost: IS:

Příjezd: Poloha v obci: Příslušenství:

vhodný k výstavbě výstavb rovinný E, K, V

zpevněný okraj obce oplocení

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Nabídková cena:

1 354 m 400 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

295 Kč/m


datum: 28.11.2013

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Králíky - Podoliby Pozemek v klidné obci určený ur k výstavbě.. Pozemek má pravidelný tvar, je udržovaný a

Popis: oplocený, je veden eden a využíván jako zahrada, má rozlohu 423 m2. Tvar: Příjezd: pravidelný Svažitost: Poloha v obci: rovinný Příslušenství: IS: E, V

zpevněný okraj obce oplocení

Fotodokumentace:

2


423 m 99 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

234 Kč/m


datum: 29.7.2013

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Lužec nad Cidlinou Pozemek je rovinatý, má tvar nepravidelného obdélníku, jeho výměra výměra činí č 1.233 m2. Elektřina je sít (plyn, kanalizace) v blízkosti pozemku. Pozemek je Popis: ve sloupku na hranici pozemku, ostatní sítě v územním plánu veden jako určený ur k výstavbě rodinného domu.


obdélníkový rovinný E, možno P a K


zpevněný okraj obce -

Fotodokumentace:


Stránka 18 z 27



2


1 233 m 290 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

235 Kč/m


datum: 23.11.2013

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Barchov Popis:

Stavební pozemek určený ur ke stavbě RD o výměře 800 m2. Elektřina, řina, plyn, voda na hranici pozemku.



pravidelný mírná E, P, V

zpevněný okraj obce -

Fotodokumentace:

2


800 m 260 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

325 Kč/m


datum: 4.12.2013

Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Vinary na serveru www.sreality.cz: byla nalezena 1 nemovitost s nabídkovou 2 cenou 888.933 Kč, tj. 199 Kč/m . Jedná se o pozemek se zemědělskou zem lskou usedlostí vhodnou k demolici. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 18 nemovitostí s nabídkovou cenou od o 150.000,Kč do 1.664.463,- Kč. Nabídka nemovitostí v obci Vinary a okolí do 10 km na serveru www.reality.cz: byly nalezeny nalezen 3 nemovitosti 2 2 s nabídkovou cenou od 220 Kč/m do 312 Kč/m . Ve znaleckém posudku č.. 541/177/2011 ze dne 23.9.2011 byla srovnávací hodnota nezastavěného nezastav pozemku 2 na základě srovnávací metody stanovena ve výši 250 Kč/m K . Náklady na odstranění ní stavby Demoliční ní náklady jsou stanoveny ve výši směrných sm rných cen stavebních prací dle katalogu publikovaného ÚRS 3 Praha pro zděnou stavbu vbu ve výši 205 Kč/m K . Náklady na demolici jsou tedy odhadnuty ve výši 162.791,162.791, Kč. Tabulka srovnání reprezentantů a stanovení obvyklé ceny Zohledn Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4.

295 234 235 325

0,90 1,02 1,00 0,90

1,07 0,98 1,06 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,06 1,03 1,00

0,85 0,85 0,85 0,85

1,00 1,05 1,02 1,00

2

Průměrná přepočtená tená nabídková cena Kč/m K pozemku 2

Měrná jednotka - m volného pozemku Předběžná žná srovnávací hodnota volného pozemku


Přepočtená NC v 2 Kč/m 242 221 223 249 234 829 193 656

Stránka 19 z 27



3

Odhadované náklady na demolici stavby - katalog ÚRS Praha 205 Kč/m Předběžná srovnávací hodnota pozemku vč. stavby vhodné k demolici Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací hodnota po zaokrouhlení (v případě nutnosti odstranění stavby)

162 791 30 865 30 800

8.1.3. Vyhodnocení srovnávací metody Vzhledem ke skutečnosti, že lze, dle telefonického kontaktu s příslušným stavebním úřadem, stavbu legalizovat, lze stavbu dokončit a zkolaudovat, je obvyklá cena stanovena ve výši 215.000,- Kč. Obvyklá cena byla stanovena na základě srovnávací metody, ve které předpokládám zachování rozestavěné stavby, resp. její dokončení jako nejlepší možné využití nemovitosti. V případě, že by stavba nešla dokončit, nebo by bylo nařízeno odstranění stavby, by obvyklá cena nemovitosti byla stanovena na základě druhé varianty srovnávací metody, která předpokládá nutnost odstranění stavby. V současnosti však není nutné odstranění stavby ani nebylo nařízeno. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené obvyklé ceně nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik NE

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – údaje na výpisu z KN nejsou v souladu se skutečným stavem

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

NE

stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost – rozestavěná stavba je ve špatném stavu

NE

nemovitost je užívána v souladu s právním stavem – stavba byla postavena pravděpodobně bez povolení

NE

stavba je určena výhradně k bydlení – stavba byla postavena pravděpodobně bez povolení


Stránka 20 z 27



NE

stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční

ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

NE

stavba je dokončena

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel - elektřina 1.2.2. Pilíř zděný z obyčejných cihel - plyn 1.2.3. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Zjištěná cena i přes nejvyšší možnou korekci koeficientu Kp je výrazně vyšší než cena obvyklá. Stavba je v současném stavu vhodná k demolici.


Stránka 21 z 27



Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3520 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9464 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 24*9,25+6,1*7

2

[m ] 264,70

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP

Zastavěná. plocha 2 264,70 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (24*9,25+6,1*7)*(3,00) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Konstr. výška 3,00 m

3

=

Typ NP

[m ] 3 794,10 m

Obestavěný prostor 3 794,10 m 3 794,10 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 8,20 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 21,20 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 7,90 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 7,30 4. Střecha S 3,40 100 1,00 3,40 3,40 5. Krytina S 0,90 100 1,00 0,90 0,90 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 5,80 7. Vnitřní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,80 8. Fasádní omítky S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 9. Vnější obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,30 10. Vnitřní obklady S 1,00 100 1,00 1,00 1,00 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,20 12. Dveře S 5,20 100 1,00 5,20 5,20 13. Okna S 2,20 100 1,00 2,20 2,20 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,00 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 100 1,00 5,20 5,20 16. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 4,30 17. Elektroinstalace S 0,60 100 1,00 0,60 0,60 18. Bleskosvod S 3,20 100 1,00 3,20 3,20 19. Rozvod vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,90 20. Zdroj teplé vody S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 21. Instalace plynu S 3,10 100 1,00 3,10 3,10 22. Kanalizace S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 23. Vybavení kuchyně S 4,10 100 1,00 4,10 4,10 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 25. Záchod


Roz [%] 100,00 80,00 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Dok [%] 8,20 16,96 7,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Stránka 22 z 27



S 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:

3,40

100

1,00

3,40

3,40

10,00

0,34

33,92

100,00 Rozestavěnost: 1,0000

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Část [%] Stáří Živ. [%] [%] [%] části celku S 8,20 100,00 8,20 17,86 10 100 10,00 1,7860 1. Základy S 21,20 100,00 21,20 46,19 10 12 83,33 38,4901 2. Zdivo S 7,90 100,00 7,90 17,21 10 10 100,00 17,2100 3. Stropy S 5,20 100,00 5,20 11,33 10 50 20,00 2,2660 13. Okna S 3,40 100,00 3,40 7,41 10 10 100,00 7,4100 26. Ostatní 67,1621 Opotřebení: Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m ]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] 3

3

= * * * * =

2 290,1,0000 0,8500 2,1460 0,9464 3 953,29

=

3 139 307,59 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Opotřebení analytickou metodou: 67,1621 %

* = -

0,3392 1 064 853,13 Kč 715 177,73 Kč

Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena

=

349 675,41 Kč

Plná cena:

794,10 m * 3 953,29 Kč/m

1.2. Příslušenství 1.2.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel - elektřina Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.3.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel 3 0,5*0,84*1,2 = 0,50 m obestavěného prostoru 2224

Ocenění 3 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 0,50 m * 2 810,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

1 405,- Kč 0,8500 2,2340 0,9464 2 524,95 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,667 %

-

420,83 Kč

Pilíř zděný z obyčejných cihel - elektřina - zjištěná cena

=

2 104,12 Kč


Stránka 23 z 27



1.2.2. Pilíř zděný z obyčejných cihel - plyn Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

4.3.1 Pilíř zděný z obyčejných cihel 3 0,5*0,84*1,2 = 0,50 m obestavěného prostoru 2221

Ocenění 3 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 0,50 m * 2 010,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

1 005,- Kč 0,8500 2,2950 0,9464 1 855,42 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,667 %

-

309,24 Kč

Pilíř zděný z obyčejných cihel - plyn - zjištěná cena

=

1 546,18 Kč

1.2.3. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2 25*1,2 = 30,00 m pohledové plochy 2222

Ocenění 2 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 30,00 m * 240,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

7 200,- Kč 0,8500 2,3130 0,9464 13 396,82 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 10 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 10 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

11 387,30 Kč

Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - zjištěná cena

=

2 009,52 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu + 125 % užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených:


Stránka 24 z 27



Úprava cen: + 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. + 136,25 % Úprava cen celkem: 125% + 5% * (100 % + 125%) Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku neodpovídá výši sjednaných cen srovnatelných pozemků, a proto je provedena přirážka dle tabulky č. 1. 0,9464 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,1460 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,9464 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo St. 23

Výměra 2 [m ] 829,00

Pozemek - zjištěná cena

Úprava [%] 136,25

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 167,94

Upr. cena 2 [Kč/m ] 167,94 Cena [Kč] 139 222,26 139 222,26

=

139 222,26 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel - elektřina 1.2.2. Pilíř zděný z obyčejných cihel - plyn 1.2.3. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr

349 675,40 Kč 2 104,10 Kč 1 546,20 Kč 2 009,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

355 335,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

139 222,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

139 222,30 Kč

Celkem

494 557,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

494 557,50 Kč

494 560,- Kč

slovy: Čtyřistadevadesátčtyřitisícpětsetšedesát Kč


Stránka 25 z 27



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

215 000 Kč 494 560 Kč

I. Předmětem ocenění jsou veškeré nemovitosti a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 681 a rozestavěné stavby stojící na pozemku parc.č. St. 23, tj.: - rozestavěné stavby rodinného domu nezapsané v katastru nemovitostí, stojící na pozemku parc.č. St. 23, a pozemku parc.č. St. 23 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -

Venkovní úpravy

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 23.11.2013, částkou ve výši:

215 000,- KČ slovy: Dvěstěpatnácttisíc korun českých

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 18.1.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 26 z 27



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 986/17/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 681 ze dne 5.11.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 23.11.2013


Stránka 27 z 27

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 681

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa

Umístění nemovitosti v rámci části obce Kozojídky

Umístění nemovitosti v obci a okolní obce

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti Pohledy na pozemek parc.č. St. 23 a rozestavěnou stavbu rodinného domu z ulice

2014

Recommend Documents