2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 819 - 28/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Podíl na objektu bydlení Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Místek Adresa nemovité věci: Hálkova 928, 738 01 Frýdek-Místek Vlastníci stavby: pan Ján Ježo, Hálkova 928, 738 01 Frýdek-Místek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2415 / 10000 manželé Libor Kaloč a Kamila Kaločová, Hálkova 928, 738 01 Frýdek-Místek, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 5435 / 10000 paní Božena Valašíková, Hálkova 928, 738 01 Frýdek-Místek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2150 / 10000 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Brno - Město, JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, 60200 Brno

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petra Hralová Riegrova 814, 738 01 Frýdek-Místek IČ: 71231111 telefon: 737 985 736 DIČ: CZ6853061501

ÚČEL OCENĚNÍ:

210 000 Kč

podílu: 2415 / 10000

Počet stran:

fax:

Exekuční řízení - dáno usnesením č.j.056 EX 1800/11-68 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

e-mail: [email protected]

30.07. 2014

20 stran

Ve Frýdku-Místku, dne 12.8.2014

Stav ke dni :

Z toho příloh: 12

Ing. Petra Hralová

30. 07. 2014 Počet vyhotovení: 3

NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit obvyklou(/tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č. j. 056 EX 1800/11-11 ze dne 23. 05. 2011, resp. podíl id. 2415/10000 nemovitosti. Přehled podkladů usnesení projektová dokumentace fotodokumentace výpis z LV kopie katastrální mapy sdělení spoluvlastníků nemovitosti znalecký posudek ing. Barbory Bajerové č. 71-71/99 kupní smlouvy ze dne 12. 11. 2002 a 9. 10. 1999 sdělení magistrátu k prodeji pozemků pod bytovými domy Místopis Město Frýdek - Místek je statutárním městem s úplnou občanskou vybaveností. Oceňovaná nemovitost se nachází v blízkosti centra města, 100 m od autobusové zastávky MHD, na ulici Hálkova. Okolí tvoří obytné stavby a areál bývalého Slezanu, která je mimo provoz a v územním plánu je v zóně bez vlivu na životní prostředí. Životní prostřední je velmi dobré. Parkování je možné na oploceném pozemku nebo na ulici. Pozemek zastavěný stavbou je jiného vlastníka a je pronajat od města Frýdek-Místek. Užíván je také okolní oplocený pozemek. Pozemek je možno od města zakoupit. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř širší centrum - bytové domy zděné

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Jedná se o bytový dům původně s 4 byty 1+1 (každý s obytnou kuchyní, předsíní, spíží, WC, balkonem a pokojem) a 1 bytem 1+1 v podkroví, který byl postaven začátku 20. století jako dům pro pracovníky textilky. Dokončen byl roce 1922. Je plně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. Podle dokumentace se nachází dva byty na každém patře a 1 v podkroví. Ke dni ocenění byly provedeny dispoziční změny. Podle sdělení majitelů je podíl ve vlastnictví povinného spojen s užíváním bytu v 1.NP vlevo od vstupu. Smlouva nebyla předložena. Nebyly předloženy žádné smlouvy nájemní či jiné. Dům je zděný s vnější izolací 0,4 mm pěnovým polystyrénem bez dokončené fasády. Zastřešení je valbovým krovem s novou taškovou pálenou krytinou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Stropy jsou s rovným podhledem v patrech trámové. Schodiště je betonové a dřevěné. Je provedeno napojení na veřejnou kanalizaci, vodovod, plynovod a rozvod elektro.. Dveře jsou převážně dřevěné rámové, okna jsou v 1.PP jednoduchá ocelová a dřevěná, v ostatních podlažích dřevěná dvojitá. Bleskosvod je instalován.Vnitřní kanalizace - odpady ze všech záchodů, umývadel -2-

a van. Vnitřní plynovod - rozvod zemního plynu. Popis bytu: Jedná se o 1+1 s možností užívat koupelnu v suterénu. Obsahuje předsíň, WC, kuchyni, loggii, pokoj v 1.NP. Povrch podlah je z dřevěných prken, zčásti z PVC, v 1.PP je podlaha betonová. Vytápění je lokálním plynovým topidlem typu GAMAT. Elektroinstalace je světelná. Vnitřní vodovod - rozvod pouze studené vody. Ohřev vody - není. Vybavení kuchyně plynový sporák. WC splachovací. V kuchyni dřez. Koupelna v suterénu obsahuje volnou plechovou vanu , lázeňská kamna na tuhá paliva pro ohřev vody a elektrický bojler pro ohřev vody. Bytový dům je v průměrném stavu. Není dokončena fasáda po zateplení. Střešní krytina je nová. Byla zjištěna vlhkost v suterénu. Byt je ve špatném stavu. Na konci životnosti jsou okna, podlahy, zařizovací předměty. Silné stránky Situování. Slabé stránky Podílové vlastnictví. Technický stav bytu. Bez pozemku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace  Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka (podíl na bytovém domě) Lokalita / Popis Hálkova 928 Frýdek – Místek předsíň, WC, kuchyně, loggie, pokoj, + užívání koupelny v suterénu, zděný dům nízkopodlažní Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena 208 872 Kč 6 526 Kč/m2 zděná atypická z 34,80 m2 1.NP 1+1 roku 1922 -3-

Popis oceňované nemovité věci Podíl povinného byl porovnán s bytovými jednotkami obdobné velikosti v obdobných domech. Podíl povinného byl koupen v roce 1999 za 22 120,50 Kč od města Frýdek-Místek. Na základě smlouvy ze dne 12. 11. 2002 byl zakoupen manžely Kaločovými podíl 1440/10000 za smluvní cenu 70 000,- Kč. Tato cena je nižší než cena v místě obvyklá. Místnosti bytu k oceňovanému podílu: předsíň 6,6 m2 WC 1,45 m2 balkon 2,65 m2 kuchyně 5,05 m2 pokoj 19,05 koupelna v 1.PP 2,75*2,575 je podle sdělení majitelů společný prostor - není započtena --------------------celkem 34,80 m2

Popisy porovnatelných jednotek 1+1 Zděný dům z první republiky, lepší lokalita.Podíl na pozemku.Nepřizpůsobivý nájemník. 1+1 Neoblíbená okrajová lokalita. Dům po rekonstrukci z první republiky. Nové zař.předměty. Podíl na pozemku. 1+1 Velmi neoblíbená lokalita s nepřizpůsobivými obyvateli. Podíl na pozemku. Srovnatelné jednotky Název: 1+1 Lokalita: Frýdek Jana Švermy 485 Podlaží: 1.NP Dispozice: 1+1 s jádrem

Typ stavby

Užitná plocha zděná 33,73 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

370 000 Kč

10 969 Kč/m2 1,00 0,95 0,80 0,90 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,68

-4-

Upravená j. cena Kč/m2 7 503

Název: 1+1 Lokalita: Frýdek Jaroslava Haška Podlaží: 1.NP Dispozice: 1+1

Typ stavby

Užitná plocha ocelová konstrukce 43,25 m2 s heraklitem,zateple ná, zděné příčky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

380 000 Kč

8 786 Kč/m2

1,00 1,00 1,10 0,80 0,80 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,70

Upravená j. cena Kč/m2 6 185

Název: 1+1 Lokalita: Frýdek Vantucha Podlaží: 1.NP Dispozice: 1+1

Typ stavby

Užitná plocha zděná atyp z první 39,87 m2 republiky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

233 000 Kč

5 844 Kč/m2

1,00 1,00 1,20 0,80 1,00 1,00 1,05 Celkový koef. KC 1,01

-5-

Upravená j. cena Kč/m2 5 891

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 5 891 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 6 526 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 7 503 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 6 526 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 34,80 m2 227 105,- Kč Porovnávací hodnota před korekcí ceny Odečet nákladů na koupi pozemku - 18 233,25 = 208 871,75 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 208 872 Kč Popis: předsíň, WC, kuchyně, balkon, pokoj, + užívání koupelny v suterénu, zděný dům nízkopodlažní

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

Současný stav 208 872 Kč

Obvyklá cena podílu: 2415 / 10000 210 000 Kč slovy: Dvěstědesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění je podíl na bytovém domě. S těmito podíly se obchoduje málo. Obvykle se obchoduje s bytovými jednotkami. Podle sdělení povinného i spoluvlastníků je s podílem spojeno užívání bytové jednotky v 1.NP vlevo, přičemž je užívána koupelna v suterénu. Při stanovení obvykle ceny jsem vycházela z porovnání s bytovými jednotkami obdobné velikosti ve starších zděných domech, s podílem na pozemku. Při ocenění tak bylo vycházeno ze stavu bytu a společných částí domu, jako by byl rozdělen na bytové jednotky. Tento přístup se jeví jako nejkorektnější, s tím, že stav a vybavení ostatních bytů v užívání ostatních spoluvlastníku by neměl mít na cenu vliv, i když právně je předmětem ocenění ideální podíl na celé nemovitosti. Pozemek parc. č. 2200 zastavěná plocha o výměře 151 m2 je jiného vlastníka – města. Byl nabídnut k odkoupení. Závěr Předmětem ocenění je ideální podíl na bytovém domě. S vlastnictvím tohoto podílu je spojeno užívání bytu v 1.NP vlevo od vstupu. I když se jedná o ideální spoluvlastnictví, a tedy spoluvlastnictví ideálního podílu na celé nemovitosti, při ocenění bylo přihlédnuto především k vybavení tohoto bytu, protože především s ohledem na stav a vybavení tohoto bytu by se daný podíl uplatnil i na trhu. Rovněž z tohoto důvodu byla obvyklá cena podílu stanovena porovnáním s obdobnými byty, i když není dům rozdělen na bytové jednotky.

-6-

Ve Frýdku-Místku 12.8.2014 Ing. Petra Hralová Riegrova 814 738 01 Frýdek-Místek telefon: 737 985 736 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23.9.2004, č.j. Spr.3182/04 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 819 - 28/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. fa 819282014.

-7-