2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 780 - 14 / 2014 O ceně nemovitých věcí : stavební parcely č.201 jejíž součástí je stavba č.p.195, stavební parcely č.202, stavební parcely č.203, stavební parcely č.205, pozemku - parcely č.186/11, pozemku - parcely č.186/12, pozemku - parcely č.186/13, pozemku - parcely č.186/17, pozemku - parcely č.186/18 a pozemku - parcely č.194/5 se všemi ostatními součástmi a příslušenstvím v obci a katastrálním území Mšené-lázně, Ústecký kraj.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Praha 3, Soudní exekutor Mgr. Jan Vedral Senovážné náměstí 977/24 110 00 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu, obecnou cenu, cenu práv, závad a nájemních práv ke spisové značce 140 EX 00154/12 - 029.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 15.05. 2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Edvard Vajgl Školní 303 412 01 Litoměřice telefon: 606810700 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litoměřicích 22.05. 2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitých věcí, a to stavební parcely č.201- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 473 m2 jejíž součástí je stavba č.p.195 se zapsaným způsobem využití pro bydlení, stavební parcely č.202 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226 m2, stavební parcely č.203 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 219 m2, stavební parcely č.205 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 31 m2, pozemku parcely -186/11- ostatní plocha o výměře 2770 m2, pozemku - parcely č.186/12 - trvalý travní porost o výměře 1238 m2, pozemku - parcely č.186/13 - zahrada o výměře 2391 m2, pozemku - parcely č.186/17 - ostatní plocha o výměře 96 m2, pozemku - parcely č.186/18 - zahrada o výměře 246 m2 a pozemku - parcely č.194/5 - zahrada o výměře 32 m2 se všemi ostatními součástí a příslušenstvím, ceny obecné a ceny práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. Nemovité věci jsou zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví :- LV č.324 pro obec a katastrálním území Mšené-lázně u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj - Katastrální pracoviště Litoměřice.

2. Základní informace Název předmětu ocenění:

Stavební pracela č.201se součástí č.p.195 a parcely v k.ú. Mšené-lázně Adresa předmětu ocenění: ul. Nádražní 195 411 19 Mšené-lázně Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Mšené-lázně Katastrální území: Mšené-lázně Počet obyvatel: 1 739 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Města, která byla k 31. 12. II 0,90 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I 1,00 služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 552,96 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.05. 2014 za přítomnosti p.Josefa Franka.

-2-

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie Výpisu z KN - LV č.324 pro obec a katastrálním území Mšené-lázně Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj - Katastrální pracoviště Litoměřice ze dne 23.04. 2014; - kopie části katastrální mapy pro obec a katastrálním území Mšené-lázně Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj - Katastrální pracoviště Litoměřice ze dne 23.04. 2014; - informace sdělené objednavatelem ZP; - údaje zjištěné na OÚ Mšené-lázně; - údaje zjištěné na KP Litoměřice - Pozemková kniha;. - údaje zjištěné při místním šetření.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z příslušných dokladů - viz. přílohy.

6. Dokumentace a skutečnost Při studiu dokladů doložených mi pro vypracování znaleckého posudku a po porovnání s poznatky z místního šetření jsem shledal nesrovnalosti u stavebních parcel č.202; č.203 a č.205 které jsou zastavěné objekty neznámého vlastníka..

7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nacházejí při jihovýchodním okraji souvisle zastavěné části katastrálního území Mšené-lázně.Parcely jsou dlouhodobě bez údržby, porostlé náletovými křovinami, parkosy stromů a plevely. Nemovité věci jsou s možností napojení na elektrickou síť, bez možnosti napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační, plynofikační a částečně jsou přístupné po zpevněné komunikaci místního významu- viz tabulka při jejich ocenění. Mšené-lázně jsou obec s počtem obyvatel nad jeden tisíc a do dvou tisíc.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p.195 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č.201 2.2. Stavební parcela č.202 2.3. Stavební parcela č.203 2.4. Stavební parcela č.205 2.5. Pozemek - parcela č.186/11 2.6. Pozemek - parcela č.186/12 2.7. Pozemek - parcela č.186/13 2.8. Pozemek - parcela č.186/17 2.9. Pozemek - parcela č.186/18 2.10. Pozemek - parcela č.194/5 -3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p.195 Objekt bydlení č.p.195 je postavený na části stavební parcely č.201 a je samostatně stojící. Objekt má půdorys složený ze tří obdélníků, je částečně podsklepený jedním podzemním podlažím se zastavěnou plochou větší než je polovina zastavěné plochy 1.NP, má jedno nadzemní podlaží a podkroví větší než jsou 2/3 zastavěné plochy 1.NP. Prvky jak dlouhodobé životnosti - základové pasy bez hydro izolace proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné, vodorovné nosné konstrukce polospalné s rovným podhledem, schodiště půlkruhové do PP betonové a do podkroví dřevěné, zastřešení dřevěným vázaným krovem s kombinací valbové s půdní nadezdívkou, sedlové a pultové střechy Prvky krátkodobé životnosti jsou ve valné většině demontované - rozkradené a zbývající jejich část je poničená vandalismem. Běžná údržba je ke dni ocenění dlouhodobě neprováděná a objekt je postupně rozkrádán. Stavební dokumentace mi nebyla doložená a pro výpočet obestavěného prostoru jsou použité světlé výšky v objektu. Dle údaje získaného na Katastrálním pracovišti v Litoměřicích - Pozemková kniha je objekt z roku 1914. Dispoziční řešení : Hlavní vstup do objektu č.p.195 je z jeho východní strany přes rizalit do předsíně se schodištěm do PP a do podkroví. Po levé straně předsíně je WC, kuchyně, rovně a vpravo je přístup do pokojů V podkroví je hala s přístupem do pokoje a do půdního prostoru. Podzemní podlaží má čtyři místnosti o dvou konstrukčních výškách a je zároveň přímo přístupné vedlejším vchodem při severovýchodním rohu objektu, a to s využitím svažitosti okolního terénu. Zatřídění : Objekt bydlení č.p.195 nemá žádné nebytové prostory, které slouží pro podnikání, proto se jedná o bytový dům, částečně podsklepený jedním podzemním podlažím se zastavěnou plochou větší než je polovina zastavěné plochy 1.NP, má jedno nadzemní podlaží, byt o velikosti 1 + 4 s místností pro WC. Objekt sloužil pro rodinné bydlení a proto se jedná o rodinný dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 2 301,- Kč/m3

-4-

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 2,05*4,05+10,25*9,50 1.NP: 2,05*4,05+6,45*1,50+10,25*9,50 Název podlaží 1.PP: 1.NP:

Zastavěná plocha 105,68 m2 115,35 m2

= =

Konstrukční výška 2,40 m 3,30 m

Obestavěný prostor Spodní stavba:

(2,05*4,05+10,25*9,50)*2,40+(2,05*4,05+5,2 0*4,50)*0,75 Vrchní stavba: 2,05*4,05*(5,55+6,00)/2+6,45*1,50*3,30+10, 25*9,50*3,30 Zastřešení: 6,45*1,50*2,45+6,45*1,50*1,60/2+6,45*1,60/ 2*3,50/210,25*9,50*0,95+10,25*9,50*3,90/24,90*4,30*2,45/3 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,92

105,68 m2 115,35 m2

=

277,40 m3

=

401,21 m3

=

204,89 m3

=

883,50 m3

115,35 m2 221,03 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 -5-

č. III III III II II II

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05

I II

-0,08 -0,05

I I II

0,00 -0,05 0,00

III I V

0,01 -0,10 0,40

Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12

Index vybavení

IV = (1 +

S Vi) * V13 * 0,600 = 0,166

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

II

-0,02

VI

0,00

IV I

-0,02 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 1,000 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,876 i=2

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 301,- Kč/m3 * 0,166 = 381,97 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 883,50 m3 * 381,97 Kč/m3 * 1,000 * 0,876= 295 624,15 Kč

-6-

Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

295 624,15 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Kopaná studna je vybudovaná na severovýchodní hranici parcely č.186/11,k datu ocenění bez využití. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 9,00 m 2222

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený vlastnický stav staveb na stavebních parcelách č.202, č.203 a č.205. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 -7-

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

I I I

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,876 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,841 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 4,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Studna neslouží trvale svému účelu: Upravená cena studny

+ + = * * * =

9 750,- Kč 15 240,- Kč 24 990,- Kč 1,0500 2,3020 0,2000 12 080,67 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 110 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 1 812,10 Kč 0,841 1 523,98 Kč

Studna - zjištěná cena

=

1 523,98 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č.201 Stavební parcela č.201 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 473 m2 je částečně zastavěná budovou pro bydlení č.p.195, s možností napojení na veřejný řad elektro, bez možnosti napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační, plynofikační a přístupná ze zpevněné komunikace.místního významu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku -8-

Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Finančně značně nákladné napojení (vlastní investice) parcely na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační.

č. II

Pi -0,02

III I I II I

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,30

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

II

-0,02

VI

0,00

IV I

-0,02 0,00

II II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

S Pi = 0,680 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 1,000 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost -9-

11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem.

I

-0,30

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,567 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,680 * 0,567 = 0,386 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,96 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st.201

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 473,00

Index

Koef.

0,386 Jedn. cena [Kč/m2] 213,44

Stavební parcela č.201 - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2] 213,44 Cena [Kč] 100 957,12 100 957,12

=

100 957,12 Kč

2.2. Stavební parcela č.202 Stavební parcela č.202 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226 m2 je zastavěná budovou občanské vybavenosti bez č.p./č.e., bez zápisu na LV, s možností napojení na veřejný řad elektro, bez možnosti napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační, plynofikační a přístupná je přes parcelu č.186/11. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavební parcela č.202 je přístupná přes parcelu č.186/11 která je svažitá a nezpevněná. - 10 -

č. I

Pi 0,00

I I I I I

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,30

6


IO = 1 +

S Pi = 0,700 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený právní stav budovy občanské vybavenosti (viz. příloha LV) postavené na st.p.č.202. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

I III I

-0,03 0,00 -0,04

IV

1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

II

-0,02

I IV I

-0,08 -0,02 0,00

II II I

0,00 0,00 -0,30

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 0,930 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem. 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,484 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,700 * 0,484 = 0,315

- 11 -

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,96 Typ


Název

§ 4 odst. 1


Výměra [m2] 226,00

Index

Koef.

0,315 Jedn. cena [Kč/m2] 174,18



=

39 364,68 Kč

2.3. Stavební parcela č.203 Stavební parcela č.203 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 219 m2 je zastavěná budovou pro zemědělství bez č.p./č.e., bez zápisu na LV, s možností napojení na veřejný řad elektro, bez možnosti napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační, plynofikační a přístupná je přes parcelu č.186/11. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavební parcela č.203 je přístupná přes parcelu č.186/11 která je svažitá a nezpevněná.

č. IV

Pi 0,00

III I I II I

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,30

č. III

Pi 0,00

I III

-0,03 0,00

6


IO = 1 +

S Pi = 0,700 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - 12 -

4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený právní stav budovy pro zemědělství (viz. příloha LV) postavené na st.p.č.203. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

I

-0,04

IV

1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

II

-0,02

I IV I

-0,08 -0,02 0,00

II II I

0,00 0,00 -0,30

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 0,930 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,484 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,700 * 0,484 = 0,315 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,96 Typ

Název

Parcelní číslo - 13 -

Výměra [m2]

Index

Koef.

0,315 Jedn. cena [Kč/m2]

Upr. cena [Kč/m2] 174,18 Cena [Kč]

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a st.203 219,00 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem


174,18

38 145,42 38 145,42

=

38 145,42 Kč

2.4. Stavební parcela č.205 Stavební parcela č.205 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 31 m2 je zastavěná budovou pro zemědělství bez č.p./č.e., bez zápisu na LV, s možností napojení na veřejný řad elektro, bez možnosti napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační, plynofikační a přístupná je ze zpevněné komunikace místního významu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití Malá výměra 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavební parcela č.205 má malou výměru, finančně značně nákladné napojení (vlastní investice) parcely na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační.

č. IV

Pi 0,00

I I I I

0,00 0,00 0,00 -0,02

I

-0,30

č. III

Pi 0,00

I III I

-0,03 0,00 -0,04

IV

1,00

6


IO = 1 +

S Pi = 0,680 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený právní stav budovy pro zemědělství postavené (viz příloha LV) na st.p.č.205. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

- 14 -

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 0,930 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem.

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

II

-0,02

VI

0,00

IV I

-0,02 0,00

I I I

0,00 0,00 -0,30

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,567 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,680 * 0,567 = 0,359 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,96 Typ § 4 odst. 1

Název



- 15 -

Výměra [m2] 31,00

Index

Koef.

0,359 Jedn. cena [Kč/m2] 198,51



=

6 153,81 Kč

2.5. Pozemek - parcela č.186/11 Pozemek - parcela č.186/11 - ostatní plocha o výměře 2770 m2 se zapsaným způsobem využití manipulační plocha tvoří jednotný funkční celek se stavebními parcelami č.201 s č.p.195; č.202, č.203 a č.205. Hranice parcely nejsou v terénu zcela zřetelné. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavebními parcelami č.202, č.203 a č.205 na kterých jsou stavby s nevyřešeným vlastnickým stavem a je značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační.

č. II

Pi -0,01

III I I II I

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,30

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

6


IO = 1 +

S Pi = 0,690 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený vlastnický stav staveb na stavebních parcelách č.202, č.203 a č.205. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 0,960 i=1

Index polohy pozemku - 16 -

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem.

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

II

-0,02

VI

0,00

IV I

-0,02 0,00

II II I

0,00 0,00 -0,30

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,567 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,690 * 0,567 = 0,376 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,96 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 ostatní plocha 186/11 2 770,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ

Název

Pozemek - parcela č.186/11 - zjištěná cena

Index

Koef.

0,376

Upr. cena [Kč/m2] 207,91

Jedn. cena [Kč/m2] 207,91

Cena [Kč] 575 910,70 575 910,70

=

575 910,70 Kč

2.6. Pozemek - parcela č.186/12 Pozemek - parcela č.186/12 - trvalý travní porost o výměře 1238 m2 tvoří jednotný funkční celek se stavební parcelou č.201 s č.p.195; č.202, č.203 a č.205. Hranice parcely nejsou v terénu zcela zřetelné.

- 17 -

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavebními parcelami č.202, č.203 a č.205 na kterých jsou stavby s nevyřešeným vlastnickým stavem a je značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační.

č. II

Pi -0,01

I I I I I

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,30

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

6


IO = 1 +

S Pi = 0,690 i=1


Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 0,960 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci

- 18 -

5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem.

II

-0,02

VI

0,00

IV I

-0,02 0,00

I I II

0,00 0,00 -0,30

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,567 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,690 * 0,567 = 0,376 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,96 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 trvalý travní porost 186/12 1 238,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ

Název


Index

Koef.

0,376



Cena [Kč] 257 392,58 257 392,58

=

257 392,58 Kč

2.7. Pozemek - parcela č.186/13 Pozemek - parcela č.186/13 - zahrada o výměře 2391 m2 tvoří jednotný funkční celek se stavební parcelou č.201 s č.p.195. Hranice parcela nejsou v terénu zcela zřetelné. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky - 19 -

č. I

Pi 0,00

I

0,00

3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavební parcelou č.201 jejíž součástí je budova č.p.195. Parcela je velmi obtížně přístupná a značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační - nutno budovat vlastním nákladem.

I I I I

0,00 0,00 0,00 -0,30

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

II

-0,02

I IV I

-0,08 -0,02 0,00

I I

0,00 0,00

6


IO = 1 +

S Pi = 0,700 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Parcela není samostatně přístupná. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 0,960 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost

- 20 -

11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem.

I

-0,30

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,484 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,700 * 0,484 = 0,325 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,96 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 zahrada 196/13 2 391,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ

Název

Index

Koef.

0,325



Cena [Kč] 429 686,61 429 686,61

=

429 686,61 Kč


2.8. Pozemek - parcela č.186/17 Pozemek - parcela č.186/17 - ostatní plocha o výměře 96 m2 se zapsaným způsobem využití manipulační plocha tvoří jednotný funkční celek se stavebními parcelami č.201 s č.p.195; č.202, č.203 a č.205. Hranice parcela nejsou v terénu zcela zřetelné. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití Malá výměra

- 21 -

č. II

Pi -0,01

I I I I

0,00 0,00 0,00 -0,02

6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavebními parcelami č.202, č.203 a č.205 na kterých jsou stavby s nevyřešeným vlastnickým stavem a je značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační.

I

-0,30

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

II

-0,02

I

-0,08

IV I

-0,02 0,00

I I I

0,00 0,00 -0,30

6


IO = 1 +

S Pi = 0,670 i=1


Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 0,960 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem Parcela je přístupná přes parcelu č.186/11. 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem.

- 22 -

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,484 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,670 * 0,484 = 0,311 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,96 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 ostatní plocha 186/17 96,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ

Název

Index

Koef.

0,311



Cena [Kč] 16 509,12 16 509,12

=

16 509,12 Kč


2.9. Pozemek - parcela č.186/18 Pozemek - parcela č.186/18 - zahrada o výměře 246 m2 tvoří jednotný funkční celek se stavební parcelou č.201 s č.p.195. Hranice parcela nejsou v terénu zcela zřetelné. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavební parcelou č.201 jejíž součástí je budova č.p.195,je velmi obtížně přístupná a značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační nutno budovat vlastním nákladem. 6


IO = 1 +

S Pi = 0,690 i=1

- 23 -

č. II

Pi -0,01

I I I I I

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,30

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Parcela není samostatně přístupná. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

II

-0,02

I IV I

-0,08 -0,02 0,00

I I I

0,00 0,00 -0,30

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 0,960 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,484 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,690 * 0,484 = 0,321 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 24 -

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,96

Zatřídění

Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 zahrada 186/18 246,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ

Název

Index

Koef.

0,321



Cena [Kč] 43 665,43 665,-

=

43 665,- Kč


2.10. Pozemek - parcela č.194/5 Pozemek - parcela č.194/5 - zahrada o výměře 332 m2 tvoří jednotný funkční celek se stavební parcelou č.201 s č.p.195. Hranice parcela nejsou v terénu zcela zřetelné. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavební parcelou č.201 jejíž součástí je budova č.p.195,je velmi obtížně přístupná a značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační nutno budovat vlastním nákladem.

č. II

Pi -0,01

I I I I I

0,00 0,00 0,00 -0,02 -0,30

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

6


IO = 1 +

S Pi = 0,670 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Parcela není samostatně přístupná. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - 25 -

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

S Pi) = 0,960 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavební parcelou č.201 jejíž součástí je budova č.p.195. Parcela je velmi obtížně přístupná a značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační - nutno budovat vlastním nákladem.

č. I

Pi 1,03

I

0,00

III II

-0,01 -0,10

II

-0,02

I IV I

-0,08 -0,02 0,00

I I I

0,00 0,00 -0,30

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

S Pi) = 0,484 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,670 * 0,484 = 0,311 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,96 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 zahrada 194/5 332,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ

Název

- 26 -

Index

Koef.

0,311 Jedn. cena [Kč/m2] 171,97



=

57 094,04 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p.195 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna

295 624,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

305 784,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č.201 2.2. Stavební parcela č.202 2.3. Stavební parcela č.203 2.4. Stavební parcela č.205 2.5. Pozemek - parcela č.186/11 2.6. Pozemek - parcela č.186/12 2.7. Pozemek - parcela č.186/13 2.8. Pozemek - parcela č.186/17 2.9. Pozemek - parcela č.186/18 2.10. Pozemek - parcela č.194/5

100 957,10 Kč 39 364,70 Kč 38 145,40 Kč 6 153,80 Kč 575 910,70 Kč 257 392,60 Kč 429 686,60 Kč 16 509,10 Kč 43 665,- Kč 57 094,- Kč

10 159,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

1 564 879,- Kč

Celkem

1 870 663,- Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

- 27 -

1 870 663,- Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p.195 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna

295 624,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

297 148,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č.201 2.2. Stavební parcela č.202 2.3. Stavební parcela č.203 2.4. Stavební parcela č.205 2.5. Pozemek - parcela č.186/11 2.6. Pozemek - parcela č.186/12 2.7. Pozemek - parcela č.186/13 2.8. Pozemek - parcela č.186/17 2.9. Pozemek - parcela č.186/18 2.10. Pozemek - parcela č.194/5

100 957,10 Kč 39 364,70 Kč 38 145,40 Kč 6 153,80 Kč 575 910,70 Kč 257 392,60 Kč 429 686,60 Kč 16 509,10 Kč 43 665,- Kč 57 094,- Kč

1 524,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

1 564 879,- Kč

Celkem

1 862 027,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 862 027,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

slovy: Jedenmilionosmsetšedesátdvatisíctřicet Kč

- 28 -

1 862 030,- Kč

Závěr : Analýza trhu - rozbor cen : a) administrativní cena cena zjištěná podle platného znaleckého předpisu činí

1 862 030,- Kč b) cena obvyklá, obecná Vzhledem k tomu, že pro dané místo a daný čas nemám k dispozici žádnou kupní smlouvu obdobného charakteru a ani v inzerci jsem nenašel podobnou nabídku, t.j. nabídku, kdy k prodeji je nabízená stavba objektu bydlení s pozemky, ale stavební parcely jsou zastavěné objekty ve vlastnictví neznámého subjektu, s možností napojení pouze na elektrickou síť, bez možností napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační, a to i přesto, že oceňované parcely (mimo p.č.186/12) jsou dle platného územního plánu obce Mšené-lázně zařazené do zóny pro rodinné bydlení - část městská a příměstská (červená barva) Taková nabídka prodeje nemovitých věcí není v dané lokalitě běžná a proto nejsou k dispozici potřebné údaje pro cenu obecnou, obvyklou a vzhledem na současnou situace na trhu s nemovitými věcmi odhaduji cenu obecnou, obvyklou, okolo

1 500 000,- Kč c) cena práv, závad a nájemních práv jsem při místním šetření nezjistil a ani mi nebyla žádná doložená.

Ocenění je zpracované k datu uvedeném na titulní straně. Jeho platnost je omezená faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V Litoměřicích 22.05. 2014

Ing. Edvard Vajgl Školní 303 412 01 Litoměřice telefon: 606810700 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9.

- 29 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem, pod č.j. Spr. 3863/99 ze dne 22. června 1999, pro obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 780 - 14 / 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14 / 2014.

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: - kopie Výpisu z KN - LV č.324 pro obec a katastrálním území Mšené-lázně ze 3 dne 23.04. 2014; - kopie části katastrální mapy pro obec a katastrálním území Mšené-lázně ze dne 1 23.04. 2014; - mapový list. 1

- 30 -

2014

Recommend Documents