2014

Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/6 rodinného domu č.p. 66 na parcele parc. č. st. 722/1, parcel parc. č. st. 722/2 a parc. č. 2333/3, včetně příslušenství, vše kat. území Valcha, obec Plzeň, zapsané na listu vlastnictví č. 15

Zhotovitel:

ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076

Zadavatel:

Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako „Zadavatel“) JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Č. j. 132 EX 3189/13-23

Posudek obsahuje celkem 16 stran textu včetně titulní strany a 27 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/6 rodinného domu č.p. 66 na parcele parc. č. st. 722/1 a parcel parc. č. st. 722/2 a parc. č. 2333/3, včetně příslušenství, vše kat. území Valcha, obec Plzeň, zapsané na listu vlastnictví č. 15 (dále též jako „Nemovitost“).

Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 10. 9. 2014 činí:

320 000 Kč Slovy: tři sta dvacet korun českých

Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 15 tohoto znaleckého posudku.

2

Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014 ....................................... 2 1

NÁLEZ............................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12

2

Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4 Místní šetření ............................................................................................................. 4 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4 Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4 Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 5 Poloha ....................................................................................................................... 6 Dopravní poměry ....................................................................................................... 6 Občanská vybavenost ................................................................................................ 7 Infrastruktura ............................................................................................................. 7 Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 7 Majetkoprávní vztahy ................................................................................................. 8 Územní plán .............................................................................................................. 9

OCENĚNÍ ........................................................................................................................ 10 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ..................................................................... 10 Analýza trhu ............................................................................................................ 10 Metody ocenění ....................................................................................................... 10 Nákladová metoda ................................................................................................... 10 Výnosová metoda .................................................................................................... 11 Porovnávací metoda ................................................................................................ 11 Volba metody........................................................................................................... 12

3

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 14

4

ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 15

5

PŘÍLOHY......................................................................................................................... 16

Tabulky: Tabulka č. 1: Odhad užitné plochy............................................................................................. 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel................................................................................. 5

Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy ..................................................................................... 8 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu pro danou oblast ........................................................... 9

3

1 Nález 1.1

Účel a předmět ocenění

Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/6 rodinného domu č.p. 66 na parcele parc. č. st. 722/1 a parcel parc. č. st. 722/2 a parc. č. 2333/3, včetně příslušenství, vše kat. území Valcha, obec Plzeň, zapsané na listu vlastnictví č. 15 (dále též jako „Nemovitost“). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 10. 9. 2014.

1.2

Místní šetření

Místní šetření proběhlo dne 10. 9. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka a pana Jaromíra Rouse.

1.3

Hlavní používané zkratky a pojmy

LV KN k. ú. parc. č. č.p. GP NP PP ÚP Povinný id. IVS nemovitost

1.4

– list vlastnictví – katastr nemovitostí – katastrální území – parcelní číslo – číslo popisné – geometrický plán – nadzemní podlaží – podzemní podlaží – územní plán – ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění – ideální podíl – Mezinárodní oceňovací standardy – pojem odpovídající pojmu „nemovitá věc“, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.

Identifikace vlastníka

Podíl: Jméno: RČ: Trvalé bydliště:

1/6 Jiří Rous 630109/1786 Lábkova 858/41, 318 00 Plzeň

Podíl: Jméno: Trvalé bydliště:

5/6 Jaromír Rous Severní 66/20, Valcha, 301 00 Plzeň

4

1.5

Popis Nemovitosti

Oceňovanou Nemovitost tvoří:  Podíl o velikosti 1/6 na st. parcele č. 722/1, o výměře 478 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří,  Podíl o velikosti 1/6 na st. parcele č. 722/2, o výměře 27 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří,  Podíl o velikosti 1/6 na parcele č. 2333/3, o výměře 581 m 2, zahrada,  Podíl o velikosti 1/6 na budově, Valcha, č.p. 66, rodinný dům na st. parcele č. 722/1, včetně příslušenství, kat. území Valcha, obec Plzeň, zapsané na listu vlastnictví č. 15. Jedná se o „klasický“ rodinný dům se suterénem, přízemím a podkrovím. Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné (suterén kamenný), střecha je šikmá s dřevěným krovem. Krytina je tvořena eternitovými šablonami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Topení lokální na tuhá paliva. Prohlídka podkroví nebyla umožněna. Vybavení a technický stav interiéru přízemí je podprůměrný, zařizovací předměty jsou často za hranicí své životnosti. Vedle domu je umístěna dřevěná kolna, v současnosti využívaná jako garáž. Za domem je zděná a další dřevěná kolna. Oplocení z přední strany je tvořeno drátěnými rámy v kamenné podezdívce, ostatní strany pozemku jsou oploceny drátěným pletivem. Tabulka č. 1: Odhad užitné plochy1

Výměra (m 2 ) 98

Typ plochy Zastavěná plocha Koeficient UP/ZP pro 1 podlaží

0,8

Koeficient UP/ZP pro 2. podlaží (podkroví)

0,7

Užitná plocha (UP)

147

Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha

Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel

Parc. č. 722/1 722/2

2333/3 Celkem

1

Výměra (m 2 )

Druh

478 zastavěná plocha a nádvoří 27 zastavěná plocha a nádvoří

581 zahrada 1 086

Užitná plocha odměřena z katastrální mapy. 5

1.6

Poloha

Oceňovaná Nemovitost se nachází ve čtvrti Valcha, jež je součástí plzeňského městského obvodu Plzeň 3. Městský obvod Plzeň 3 patří svou rozlohou 3 546 ha mezi největší plzeňské obvody. Počet obyvatel k 1. 1. 2014 činil 50 017. Souřadnice GPS: 49°42'32.93"N, 13°19'43.68"E

1.7

Dopravní poměry

Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní komunikaci (Severní). Parkování je možné v ulici před domem nebo na zahradě. Z Valchy je dobrá dostupnost automobilem do centra Plzně, a to přes ulici Dobřanská. Valcha leží na železniční trati č. 183, zastávka 753152 Plzeň-Valcha. Z Valchy je dobrá dostupnost do centra Plzně i autobusem (linka 26). Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti

6

Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti

1.8

Občanská vybavenost

Jelikož je městská část Valcha součástí krajského města Plzeň, lze konstatovat, že v katastrálním území Valcha se nachází veškerá běžná občanská vybavenost. V obvodu se rovněž nacházejí všechny formy školských zařízení, včetně sídla Západočeské univerzity. Pro volný čas obyvatel slouží rekreační oblast České údolí s vodní nádrží, Borský park, sportovnímu využití například stadion ve Štruncových sadech, tenisové kurty u Borského parku, různé tělovýchovné jednoty či Zimní stadion na Štefánikově náměstí.

1.9

Infrastruktura

V Nemovitosti je zaveden veřejný vodovod, kanalizace a elektrický proud.

1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků.

7

Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy

1.11 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji, nařízením exekuce a zahájením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví. Ve výpisu z katastru nemovitosti (č. 15) je uvedeno v části E „Nabývací tituly a jiné podklady zápisu“ skutečnost, že k dané Nemovitosti byla uzavřena smlouva o převodu nemovitosti RI 70/1965 ve prospěch Jaromíra Rouse. V stejné části výpisu z katastru nemovitostí je dále uvedeno, že k dané rozhodnutí o dědictví D 1346/1976, které bylo následně potvrzeno Usnesením Okresního soudu Plzeň – město 29 D92/2003 ze dne 11. 10. 2005 ve prospěch Jaromíra Rouse, Severní 66/20, Valcha, 301 00 Plzeň.

8

1.12 Územní plán Oceňovaná Nemovitost je v současném územním plánu vedena v ploše BČ – bydlení čisté. Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu pro danou oblast

9

2 Ocenění 2.1

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti

Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou rezidenční zástavbou v lokalitě, kde územní plán uvažuje s využitím jako BČ – bydlení čisté. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k rezidenčním účelům za nejlepší a nejvyšší.

2.2

Analýza trhu

Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy okolí. Rodinné domy jsou v této lokalitě poměrně žádané. Nemovitost je však v původním stavu bez rekonstrukcí se zanedbanou údržbou. Vzhledem k těmto faktům předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu.

2.3

Metody ocenění

Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod.

2.4

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 10

2.5

Výnosová metoda

Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

2.6

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 11

2.7

Volba metody

Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě městské části Plzeň 3 – Valcha. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 12

Rodinný dům situovaný v Plzni na Valše, v Sedlákově ulici. Jedná se o podsklepený dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Suterén je rozdělen na dva pokoje, koupelnu s WC, chodbu, kotelnu a komoru. Přízemí je členěno na chodbu, kuchyni s jídelnou, obývací pokoj, ložnici, koupelnu se sprchovým koutem, WC a schodiště vedoucí do podkroví, kde jsou k dispozici dva pokoje, chodba, koupelna s vanou, WC a terasa. Podlahy v budově pokrývá plovoucí lamino, dlažba nebo beton. Okna jsou nová, plastová. Vytápění zajišťuje centrálně kotel na tuhá paliva s násypkou, teplou vodu zajišťuje bojler. Součástí nabídky je i oplocený, upravený pozemek s bazénem, pergolou a velkou garáží s dílnou a zázemím.

2

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/plzen-valcha-sedlakova/2704666716

12

Porovnávaná nemovitost č. 23

Rodinný dům je situován v lokalitě Plzeň-Valcha. Dům o dispozici 4+kk je celý podsklepen, má plastová okna a na podlahách je dlažba a PVC. Dům stojí na pozemku o výměře 680 m2. Podlahová plocha je 110 m2. Součástí domu je prostorná garáž. Vytápění zajišťuje plynový kotel či kotel na tuhá paliva. Odpad je sveden do septiku. Možnost připojení internetu přes tel. linku. Na pozemku se též nachází bazén s pískovou filtrací a UV lampou. Porovnávaná nemovitost č. 34

Rodinný dům je dispozičně řešen jako 5+1 a nachází se v Plzni na Valše. Jedná se o patrový dům s rozlehlou garáží, dílnou a zahradou. Na pozemku je vlastní studna a do domu je zaveden veřejný vodovod. Vytápění domu je ústřední kotlem na tuhá paliva, plyn a kanalizace je na hranici pozemku, ohřev vody el. bojlerem. Dům má novou střechu. Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení

3 4

zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/plzen-valcha-lasitov/2375057500 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/plzen-valcha-/2443894876

13

3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 10. 9. 2014 stanovena: a) Cena 1/6 rodinného domu č.p. 66 na parcele parc. č. st. 722/1 a parcel parc. č. st. 722/2 a parc. č. 2333/3, včetně příslušenství, vše kat. území Valcha, obec Plzeň, zapsané na listu vlastnictví č. 15 činí: 322 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – Nezjištěno Věcná břemena – Vlastník pozemku parc. č. 2333/3 (zahrada za domem) nesmí na tomto pozemku pěstovat žádný vysoký les v šířce 22 m od osy koleje dráhy Plzeň – Chomutov. Toto věcné břemeno, vzhledem k jeho charakteru, oceňujeme celkem paušální částkou 10 000 Kč. Při podílu id. 1/6 na Nemovitostí činí hodnota věcného břemene zaokrouhleně - 1 700 Kč.

c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena 1/6 rodinného domu č.p. 66 na parcele parc. č. st. 722/1 a parcel parc. č. st. 722/2 a parc. č. 2333/3, včetně příslušenství, vše kat. území Valcha, obec Plzeň, zapsané na listu vlastnictví č. 15 činí k datu ocenění 8. 9. 2014 po zaokrouhlení:

320 000 Kč Slovy: tři sta dvacet korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

14

4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Ivan Korčák

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Ing. Andrea Paslerová

V Praze dne 20. 9. 2014

15

5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Fotopříloha

16

Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 5: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS6  „odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,  „by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,  „k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,  „mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,  „ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,  „při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),  „po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,  „ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,  „a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 5

International Valuation Standards 2005, str. 82-83. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 6

Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:    

Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření.

Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

Použitá literatura       

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 5: List vlastnictví

Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

Porovnávací nemovitosti Poř. č.

Lokalita

Celk. nabídková cena (Kč)

Koef.

Koef.

Plocha

Koef. Koef. Nabídková tech. nab. vybavení Polohy cena stavu ceny

Koef. provize RK

Koef. Upravená cena Celkem

(m 2 )

(Kč/m 2 )

-

-

-

-

-

-

(Kč/m 2 )

1

Valcha, ul. Sedlákova

2 890 000 Kč

207

13 961 Kč

0,90

1,00

0,95

0,90

1,00

0,77

10 743

2

Valcha - Lašitov

2 800 000 Kč

110

25 455 Kč

Valcha, ul Sulkovská

3 270 000 Kč

219

14 932 Kč

1,00 1,00

0,95 0,95

0,95 1,00

1,00 0,97

0,81 0,83

20 675

3

0,90 0,90

Průměr

12 383

14 601

Oceňovaná Nemovitost Lokalita

Plzeň 3 - Valcha, ul. Severní č.p. 66

Cena obvyklá

Koef. vlivu spoluvlastnictví

Celkem podíl zaokrouhleno

Hodnota

(Kč)

(m )

(Kč/m 2 )

2 146 347

147,0

14 601

2

Částk a

Spoluvlastnick ý podíl Spoluvlastnický podíl

Plocha

0,167

357 725 Kč

0,9

321 952 Kč

322 000 Kč

Příloha č. 7: Fotopříloha