2014

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 9949-1449/2014

O ceně nemovitostního celku sestávajícího z: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 k nemovitým věcem - objektu č.p. 168 - rod. dům, příslušející k části obce Černovice, na pozemku p.č. St. 141, včetně pozemku p.č. St. 141 zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. St. 842 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 46 - zahrada, LV č. 1046 vše v k.ú. Černovice u Tábora, obec Černovice, okres Pelhřimov. II) nemovité věci - pozemku p.č. 45 - zahrada, LV č. 1502, v k.ú. Černovice u Tábora, obec Černovice, okres Pelhřimov. Objednavatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 26860/14-30

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 22.8.2014 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 23 stran a 14 stran příloh. V Přerově, dne 23.9.2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9949-1449/2014

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 13.8.2014 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 26860/14-30, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostního celku sestávajícího z: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 k nemovitým věcem - objektu č.p. 168 - rod. dům, příslušející k části obce Černovice, na pozemku p.č. St. 141, včetně pozemku p.č. St. 141 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. St. 842 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 46 zahrada, LV č. 1046 vše v k.ú. Černovice u Tábora, obec Černovice, okres Pelhřimov. II) nemovité věci - pozemku p.č. 45 - zahrada, LV č. 1502, v k.ú. Černovice u Tábora, obec Černovice, okres Pelhřimov. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 22.8.2014, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 22.8.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a syna povinné, pana Jiřího Doula. Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 1046, pro k.ú. Černovice u Tábora, obec Černovice, okres Pelhřimov, vyhotovený objednavatelem dne 13.8.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 1502, pro k.ú. Černovice u Tábora, obec Černovice, okres Pelhřimov, vyhotovený objednavatelem dne 13.8.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Černovice u Tábora, obec Černovice, okres Pelhřimov, vyhotovená objednavatelem dne 13.8.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán města Černovice. Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 1.4.2009. Údaje sdělené objednavatelem.

stránka č. 3


Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Vysočina Pelhřimov Černovice Černovice u Tábora (620530)

List vlastnictví číslo: 1046 Vlastníci: 1. Jirsová Alena Soběslavská 168, 39494 Černovice

Podíl: 3/4

2. Vojáčková Libuše Jižní 110, 27351 Velké Přítočno

Podíl: 1/4

List vlastnictví číslo: 1502 Vlastník: Jirsová Alena Soběslavská 168, 39494 Černovice

stránka č. 4


5. Celkový popis předmětu ocenění Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou betonovou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Černovice, jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Soběslavská č.p. 168, 39494 Černovice. Parkování je možné ve vlastním průjezdu. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 4904/1 ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Kraj Vysočina, Žižkova 1882/57, 58601 Jihlava a přes nezpevněnou komunikaci na pozemku p.č. 4956/2 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Černovice, Mariánské náměstí 718, 39494 Černovice. Zpevněná komunikace se nachází ve vzdálenosti cca 30 m od předmětu ocenění. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod. Dle sdělení účastníka místního šetření v obci Černovice je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: plynové vedení. Objekt sestává ze 2 bytových jednotek o velikosti 1+1 a 2+1 každá s kompletním sociálním zařízením a samostatnými vstupy. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku 1925. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. V roce 2002 byla vyměněna okna a opraveny fasádní omítky. V roce 2012 byly instalovány nová krbová kamna a bylo modernizováno sociální zázemí. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako horší. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na zadní část rodinného domu, vlevo (pohled z přístupové komunikace), navazuje vedlejší stavba pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Na pozemku p.č. St. 842 - zastavěná plocha a nádvoří je situována vedlejší stavba pod sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - kovová vrata s drátěným pletivem v ocelovém rámu - dřevěná vrata - schody do RD - část dvora z betonových dlaždic - skleník - přípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedeného věcného břemene. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

stránka č. 5


6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 168 2) Pozemky a) Pozemky na LV č. 1046 b) Pozemek na LV č. 1502 3) Věcná břemena a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 4) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 6


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 3/4, který je dále omezen věcným břemenem (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 4

Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost IV. Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů 11 Vlivy ostatní neuvedené

Pi 1,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 –0,03 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 0,968 i=2

stránka č. 7


Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 168 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,130 Podlaží: Název I.NP I.PP Součet:

Zastavěná plocha 19,62×6,17+5,77×2,12+14,20×7,47 7,20×2,25

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 7,20×2,25×2,21 Vrchní stavba 19,62×6,17×3,53+5,77×2,12×2,98+14,20×7,47×4,12 Zastřešení 19,62×6,17×3,03×0,50+5,77×2,12×1,15×0,50+14,20×7, 47×3,16×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené 2. Zdivo – smíšené 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem – klenbové 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – taška betonová 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody), keramické (parapety) 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady – keramické (koupelna, WC) 11. Schody – dřevěné s dřevěnými stupni – cihlové (I.PP)

= = =

239,36 m2 16,20 m2 255,56 m2

= =

35,80 m3 900,80 m3

= =

358,03 m3 1 294,63 m3

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 %

Hodnocení Podíl Podstandardní Podstandardní Standardní 90 % Podstandardní 10 % 7,30 % Standardní 3,40 % Standardní 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 %

Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní 50 % Standardní 50 % stránka č. 8


Název, popis Obj. podíl 12. Dveře – dřevěné do ocelových zárubní 3,20 % 13. Okna – plastová zdvojená 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, plovoucí podlahy, prkenné (původní), textilní krytina 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – betonové, keramická dlažba, PVC 1,00 % 16. Vytápění – lokální kamny na tuhá paliva 5,20 % 17. Elektroinstalace – 230V/400V 4,30 % 18. Bleskosvod 0,60 % 19. Rozvod vody – teplá i studená 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,90 % 21. Instalace plynu – ano, propanbutan 0,50 % 22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % 23. Vybavení kuchyně – kombinovaný sporák 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – umyvadlo, sprchový kout 4,10 % 25. Záchod – splachovací WC 0,30 % 26. Ostatní 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní

Podíl

Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 8,20 % 1. Základy 2. Zdivo –0,54 × 21,20 % 3. Stropy –0,54 × 7,90 % × 10 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,90 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 10. Vnitřní obklady –0,54 × 2,30 % 16. Vytápění –0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – – =

0,0443 0,1145 0,0043 0,0049 0,0050 0,0124 0,0281 0,0060 0,0340 0,7465 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 2,1300 Koeficient změny cen staveb Ki: 3 902,16 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 294,63 m × 3 902,16 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní 89 / (89 + 61) × 100 = 59,333 % 59,333 % × 8,20 % × 0,46 / 0,7465 2. Zdivo – podstandardní 89 / (89 + 31) × 100 = 74,167 %

+

=

5 051 853,40 Kč

2,998 %

stránka č. 9


74,167 % × 21,20 % × 0,46 / 0,7465 3. Stropy – standardní 90 % 89 / (89 + 31) × 100 = 74,167 % 74,167 % × 7,90 % × 90 % / 0,7465 3. Stropy – podstandardní 10 % 89 / (89 + 31) × 100 = 74,167 % 74,167 % × 7,90 % × 10 % × 0,46 / 0,7465 4. Střecha – standardní 89 / (89 + 31) × 100 = 74,167 % 74,167 % × 7,30 % / 0,7465 5. Krytina – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 3,40 % / 0,7465 6. Klempířské konstrukce – podstandardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 0,90 % × 0,46 / 0,7465 7. Vnitřní omítky – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 5,80 % / 0,7465 8. Fasádní omítky – standardní 12 / (12 + 18) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 2,80 % / 0,7465 10. Vnitřní obklady – podstandardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 2,30 % × 0,46 / 0,7465 11. Schody – standardní 50 % Opotřebení: 75,000 % 75,000 % × 1,00 % × 50 % / 0,7465 11. Schody – standardní 50 % Opotřebení: 75,000 % 75,000 % × 1,00 % × 50 % / 0,7465 12. Dveře – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 3,20 % / 0,7465 13. Okna – standardní 12 / (12 + 38) × 100 = 24,000 % 24,000 % × 5,20 % / 0,7465 14. Podlahy obytných místností – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 2,20 % / 0,7465 15. Podlahy ostatních místností – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 1,00 % / 0,7465 16. Vytápění – podstandardní 2 / (2 + 18) × 100 = 10,000 % 10,000 % × 5,20 % × 0,46 / 0,7465 17. Elektroinstalace – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 4,30 % / 0,7465 19. Rozvod vody – standardní

+

9,689 %

+

7,064 %

+

0,361 %

+

7,253 %

+

2,733 %

+

0,333 %

+

4,662 %

+

1,500 %

+

0,992 %

+

0,502 %

+

0,502 %

+

2,143 %

+

1,672 %

+

1,768 %

+

0,804 %

+

0,320 %

+

2,880 %

stránka č. 10


Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 3,20 % / 0,7465 20. Zdroj teplé vody – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 1,90 % / 0,7465 21. Instalace plynu – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 0,50 % / 0,7465 22. Kanalizace – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 3,10 % / 0,7465 23. Vybavení kuchyně – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 0,50 % / 0,7465 24. Vnitřní vybavení – standardní Opotřebení: 40,000 % 40,000 % × 4,10 % / 0,7465 25. Záchod – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 0,30 % / 0,7465 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 5 051 853,40 Kč × 58,030 % Cena po odečtení opotřebení:

+

2,572 %

+

1,527 %

+

0,402 %

+

2,492 %

+

0,469 %

+

2,197 %

+ 0,201 % = 58,030 % – =

2 931 590,53 Kč 2 120 262,87 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,960 Index polohy: IP = 0,968 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

2 120 262,87 Kč 0,929 1 969 724,21 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

3/4 1 477 293,15 Kč

Rodinný dům č.p. 168 – určená cena:

1 477 293,15 Kč

stránka č. 11


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 2.a.1) Pozemky na LV č. 1046 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Černovice Název okresu: Pelhřimov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku III. 1001 – 2000 obyvatel 1 Velikost obce III. Ostatní města a všechny obce v okr. 2 Hospodářsko-správní význam obce Praha-východ, Praha-západ V. Ostatní případy 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 6 Občanská vybavenost v obci zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení

Oi 0,75 0,85 0,80 1,00 0,90 0,98

Základní cena výchozí: ZCv = 520,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 233,91 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 5 027 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,840 Index trhu: IT = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 1 Svažitost pozemku a expozice ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky I. Mimo ochranná pásma 3 Ochranná pásma I. Bez omezení užívání 4 Omezení užívání pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 5 Geometrický tvar pozemku II. Bez dalších vlivů 6 Ostatní neuvedené

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,968 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,929

stránka č. 12


§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 182,5340 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 141 Zastavěná plocha a nádvoří 313 St. 842 Zastavěná plocha a nádvoří 61 46 Zahrada 4 653 Součet: 5 027 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky na LV č. 1046 – určená cena:

× =

Cena [Kč] 57 133,14 11 134,57 849 330,70 917 598,41

3/4 688 198,81 Kč 688 198,81 Kč

2.a.2) Pozemek na LV č. 1502 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Černovice Název okresu: Pelhřimov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ V. Ostatní případy 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci III. Železniční a autobusová zastávka 5 Dopravní obslužnost obce 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení

Oi 0,75 0,85 0,80 1,00 0,90 0,98

Základní cena výchozí: ZCv = 520,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 233,91 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 004 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,999 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 2 Vlastnické vztahy jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

stránka č. 13


5 Povodňové riziko

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 1 Svažitost pozemku a expozice ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky 2 Ztížené základové podmínky I. Mimo ochranná pásma 3 Ochranná pásma I. Bez omezení užívání 4 Omezení užívání pozemku 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití II. Bez dalších vlivů 6 Ostatní neuvedené

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,968 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,968 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 226,1985 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 45 Zahrada 1 004 Pozemek na LV č. 1502 – určená cena:

Cena [Kč] 227 103,29 227 103,29 Kč

Ceny pozemků: a) Pozemky na LV č. 1046 b) Pozemek na LV č. 1502 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

688 198,81 Kč 227 103,29 Kč 915 302,10 Kč 915 300,– Kč

stránka č. 14


3) Věcná břemena 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene užívání, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 3.3.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.4.2009. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch paní Ivany Ševčíkové. Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z výše uvedené listiny, která je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku. Dle zákona č. 151/1997 Sb. se právo odpovídající věcnému břemenu oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklého nájemného. Pro stanovení užitku z věcného břemene, v daném místě a čase, zpracovatel vychází z obvyklého nájemného získaného z vlastní databáze, databáze spolupracujících realitních kanceláří, znalců, odhadců a internetových realitních serverů (Sreality.cz, reality.cz., nemovitosti.cz, realitycechy.cz, realitymorava.cz). V dané lokalitě se běžně pronajímají srovnatelné nemovitosti, případně jejich části v rozmezí od 4.000,- Kč do 7.000,- Kč/měsíc. Na základě odborného odhadu zpracovatele odhadujeme měsíční užitek při nižší hranici uvedeného rozpětí ve výši 4.000,- Kč/měsíc. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: U = 4000×12 Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10 Zjištěná hodnota:

=

48 000,– Kč

= =

480 000,– Kč –480 000,– Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

–1

Hodnota věcného břemene:

=

–360 000,– Kč

3/4 –360 000,– Kč

stránka č. 15


4) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Černovice - Benešov, okres Pelhřimov Rodinný dům (chalupa) s uzavřeným dvorem a velkou zahradou se nachází na rozhraní Jihočeského kraje a Vysočiny v obci Benešov, která je vzdálena 4 km od Černovic, 8 km od Kamenice nad Lipou a 27 km od Pelhřimova, nemovitosti spolu se sousedním domem vytváří uzavřený dvůr, na který přímo navazuje velká zahrada, obytná část 2+1 (2 pokoje, kuchyně, koupelna, WC, chodba, spíž, veranda, sklep), vytápění lokální na tuhá paliva, voda z obecního vodovodu i z vlastní studny, odpadní vody svedeny do obecní kanalizace, el. 230/400, na obytnou část navazují bývalé chlévy a sklad, proti obytné části stodola s přístřeškem, ve dvoře studna, přístup k nemovitosti možný ze dvou stran (do dvora a přes zahradu), celková plocha pozemku je 3398 m2 (ZP 483 m2, dvůr 455 m2, zahrada 2460 m2), na zahradě možnost výstavby, v obci Černovice a Kamenice nad Lipou veškerá občanská vybavenost, v okolí krásná příroda, lesy, rybníky. Nabídková CENA: 1 190 000,- Kč stránka č. 16


2) RD Černovice - Dobešov, okres Pelhřimov Historická zemědělská usedlost v Dobešově, 30km od Tábora směrem na Pelhřimov. Zachovalá část této nemovitosti je po částečné rekonstrukci a má dispozice 5+2. Vodu z obecního vodovodu ohřívá bojler, topení je na pevná paliva v kamnech, v kuchyni je elektrický sporák a odpad je odveden místní kanalizací.Tato část je dvoupatrová, má zdravou střechu a je v dobrém stavu, připravena k okamžitému bydlení. Celá nemovitost je kamenná a díky tomu sklep na brambory a hlavně víno splňuje všechny parametry o uskladnění těchto komodit. Část této nemovitosti je nutno zásadně rekonstruovat. Obec leží v Českomoravské vrchovině a je dobře dostupná Jindřichohradeckou úzkokolejkou při přestupu v Táboře. Kolem obce jsou lesy bohaté na houby a jen malý kousek od ranče je velký lesní koupací rybník. Základní občanská vybavenost je ve 3 km. vzdálených Červnovicích. Celková plocha všech pozemků je 5 569m2. Jsou to hlavně zahrady a sad. Nabídková CENA: 1 262 000,- Kč 3) RD Černovice - Svatava, okres Pelhřimov Venkovský dům se zahradou na okraji obce Svatava u Černovic. Stavba domu je zděné konstrukce, jednopodlažní s nevyužitým podkrovím. Krovy sedlové pokryté pálenou taškou. Dům je průběžně opravovaný, nyní elektroinstalace v mědi, vodoinstalace v plastu, nové podlahy pokryté zátěžovým pvc a keramickou dlažbou. Bydlení sestává ze vstupní verandy, dále chodba ze které je vstup do koupelny s vanou a WC, světlá obytná kuchyň vybavená linkou s elektrickým sporákem, obývací pokoj a ložnice. Byt je v dobrém stavu, udržovaný a čistý. Po dohodě je možné přenechat většinu nábytku a vybavení bytu. Na bydlení navazuje kotelna s kotlem na pevná paliva a elektrokotlem, z kotelny schodiště na půdu. Dále sklad paliva, dílna, sklípek. V přístavbě kolna a garáž. U domu zatravněný dvůr. Za domem velká zahrada se skleníkem a chatkou. Ze zahrady výhled do okolní krajiny. Dům je vhodný k trvalému bydlení i rekreačním pobytům. Zdravé prostředí, krásná příroda v okolí. Veškerá občanská vybavenost v nedalekých Černovicích. Dobrá dostupnost do Pelhřimova, Kamenice nad Lipou i Tábora. Nabídková CENA: 1 480 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) stránka č. 17


Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost města na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - přístup k objektu je po nezpevněné komunikaci - údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni - pouze lokální vytápění objektu - dvougenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních zájemců - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný (bez zohlednění váznoucích věcných břemen). Seznam porovnávaných objektů: RD Černovice - Benešov, okres Pelhřimov Výchozí cena (VC): 1 190 000,– Kč Množství (M): 1,05 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 030 303,03 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 18


RD Černovice - Dobešov, okres Pelhřimov Výchozí cena (VC): 1 262 000,– Kč Množství (M): 1,05 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 1 095 379,14 Kč Váha (V): 1,0 RD Černovice - Svatava, okres Pelhřimov Výchozí cena (VC): 1 480 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 1 348 826,61 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (jako celek, bez zohlednění váznoucích práv a závad):

1 030 303,03 Kč 1 158 169,59 Kč 1 348 826,61 Kč

× =

1 160 000,– Kč 1,00 1 160 000,– Kč

1 160 000,– Kč

stránka č. 19


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (jako celek, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Movité věci

1 477 290,– 915 300,– –360 000,– 2 032 590,–

Kč Kč Kč Kč

1 160 000,– Kč 0,– Kč

Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.*

0,– Kč

- 360 000,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. Obvyklá hodnota RD č.p. 168 s příslušenstvím jako celku Pozemek p.č. 45 (LV č. 1502) Výměra pozemků zapsaných na LV č. 1502 Obvyklá hodnota pozemku za m2 Obvyklá hodnota pozemku – LV č. 1502 (zaokrouhleno)

1 160 000,- Kč

150 m2 1.004,- Kč 150 000,- Kč stránka č. 20


Objekt RD s pozemky a příslušenstvím (LV č. 1046) Obvyklá hodnota RD č.p. 168 po odečtení hodnoty pozemku – LV č. 1502 (1 160 000,- Kč - 150 000,- Kč = 1 010 000,- Kč) Id. spol. podíl ve výši 3/4 k RD č.p. 168 (LV č. 1046) „Obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 3/4 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit pouze jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. (1 010 000,- Kč / 4*3 * 0,80 = 610 000,- Kč (zaokrouhleno) Obvyklá hodnota pozemku na LV č. 1502 Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 610 000,- + 150 000,- = 760 000,-Kč (zaokrouhleno)

610 000,- Kč 150 000,- Kč 760 000,- Kč

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

760 000,– Kč(Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: sedmsetšedesáttisíc Kč

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

400 000,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: čtyřistatisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 23.9.2014

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 21


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9949-1449/2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 22


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Smlouva o zřízení věcného břemene

stránka č. 23

2014

Recommend Documents