2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2230-98/2014 pozemků st.p.č.115, p.č.6/4 s rodinným domem čp.93 a příslušenstvím v kat.území: Libovice u Slaného, obec: Libovice, okres: Kladno.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Kladno - č.j.088EX 5422/12 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno

Účel znaleckého posudku:

nařízení exekuce

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 30.9.2014 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.

Ve Velké Dobré 31.10.2014

-2-

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu pozemků st.p.č.115, p.č.6/4 s rodinným domem čp.93 a příslušenstvím v k.ú.Libovice u Slaného, obec: Libovice, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Libovice 93 273 79 Libovice Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Libovice Katastrální území: Libovice u Slaného Počet obyvatel: 351 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 160,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. V IV V II

Pi 0,50 0,60 0,80 0,85

IV V

0,80 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 299,64 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.9.2014 za přítomnosti p.Faktorové Daniely.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 30.9.2014 - fotodokumentace pořízená znalcem při prohlídce dne 30.9.2014 - informace sdělené p.Faktorovou Danielou při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne 14.7.2014 (č.j.088EX 5422/12) - exekuční příkaz ze dne 6.12.2012 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 3.9.2014 - výpis z KN ze dne 3.9.2014 - snímek katastrální mapy ze dne 14.9.2014 - údaje zjištěné na OÚ Libovice dne 16.10.2014: a/ nákres na zřízení kolny u domu čp.93 z února r.1925 b/ plán stavebních úprav (přístavba verandy a WC) z 06/1973 vypracovaný p.Josefem Zvárou c/ plán kanalizační přípojky z 10/2003 d/ v r.2004 výměna oken špaletových dřevěných za plastová okna e/ kolaudační rozhodnutí na přípojku splaškové kanalizace ze dne 16.3.2005

-3-

vydané pod č.j.SÚ 407/2005/Mu f/ povolení odstranění přístavku ze dne 25.5.2005 vydané MěstÚ Slaný pod č.j.SÚ 1049/05/Th - na Městském úřadě ve Slaném zjištěno: žádné doklady nedochovaly..!

5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.

6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky st.p.č.115, p.č.6/4 s rodinným domem čp.93 a příslušenstvím v západní části obce Libovice. Příslušenství rodinného domu tvoří 2 vedlejší stavby a venkovní úpravy.

7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.115, p.č.6/4

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku

-4-

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,04 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,948 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,948

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.115, p.č.6/4 Jedná se o pozemky přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na vodovod, kanalizaci; bez možnosti napojení na plynovod. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,948 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,948 = 0,948

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

-5-

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 299,64 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st.115

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 6/4 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

0,948

284,06

Výměra [m2] 374,00

Jedn. cena [Kč/m2] 284,06

Cena [Kč] 106 238,44

102,00

284,06

28 974,12 135 212,56

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Jedná se o přízemní rodinný dům, částečně podsklepený, se sedlovou střechou nad původní částí (tašková krytina) a pultovou nad přístavbou. Původní část byla postavena cca v r1920 a po r.1999 byla provedena rekonstrukce s přístavbou (dokončena cca v r.2004). Obvodové zdivo u původní části je smíšené o tl.75 cm (kámen, cihla) a u přístavby z plynosilikátových tvárnic o tl.30 cm. Přízemí je dispozičně členěno na vstupní verandu, průjezd, kuchyň, obývací pokoj, chodbu, koupelnu , WC, ložnici a pokoj (se vstupem na terasu); nad přízemím je půdní prostor a v suterenu je kotelna (kotel na pevná paliva) a sklad s klenbovými stropy. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci; vytápění je ústřední, teplovodní (kotel na pevná paliva) ;ohřev TUV je zajištěn el.bojlerem. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy: přípojky vody, kanalizace a elektro; zpevněné betonové plochy dvorka (beton. dlažba), terasa, venkovní schody, oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 94 let 3 504,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 12,15*7,30+6,55*4,70 1.podz.podl.: 7,30*3,50 Název podlaží 1.nadz.podl.: 1.podz.podl.:

Zastavěná plocha 119,48 m2 25,55 m2

= =

119,48 m2 25,55 m2

Konstrukční výška 2,80 m 2,40 m

-6-

Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (12,15*7,30+6,55*4,70)*(2,80) zastřešení: 12,15*7,30*(0,70+3,0/2)+6,55*4,70*0,70/2 1.podz.podlaží: 7,30*3,50*2,40 podezdívka nep.č.: (119,48-25,55)*0,20 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,21

= = = = =

334,54 m3 205,90 m3 61,32 m3 18,79 m3 620,55 m3 119,48 m2 145,03 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 10 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (10 + 15)= 0,875

č. I

Vi typ A

II I

-0,01 -0,08

III II IV

0,03 0,01 0,04

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

III II

0,00 1,00

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,875 = 0,866

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,948 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m3 * 0,866 = 3 034,46 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 620,55 m3 * 3 034,46 Kč/m3 * 1,000 * 0,948= 1 785 116,- Kč

-7-

Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 785 116,- Kč

Vedlejší stavba (kolna) Jedná se o zděný objekt s pultovou střechou s otevřenou přední stěnou, využívaný jako kolna (k uskladnění); přestavěno z bývalé stodoly. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 8,0*3,50 1.nadz.podl.

=

[m2] 28,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,00 m2 4,60 m

Název 1.nadz.podl. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.nadz.podl. 8,0*3,50*(3,0+4,60)/2

=

[m3] 106,40 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.nadz.podl. Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 106,40 m3 106,40 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce

Obj. podíl [%] S S C S S C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70

Část [%] 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 0,00

-8-

7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S X C C S C

6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00

6,10 0,00 0,00 0,00 8,20 0,00 68,60 0,6860

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,6860 0,8000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 106,40 m3 * 1 423,- Kč/m3

= =

1 423,151 407,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,250 37 852,- Kč 0,948 35 883,70 Kč

Vedlejší stavba (kolna) - zjištěná cena

=

35 883,70 Kč

Vedlejší stavba (dílna,sklad) Jedná se o zděnou vedlejší stavbu, využívanou jako dílna a sklad; stáří je stanoveno odhadem. Objekt má pultovou střechu a krytinu z eternitových vlnovek. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.nadz.podl. 5,20*5,60

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

=

[m2] 29,12

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.nadz.podl.

Zastavěná. Konstr. výška plocha 29,12 m2 2,90 m

-9-

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.nadz.podl. (5,20*5,60)*(2,90) zastřešení 5,20*5,60*1,60/2

= =

[m3] 84,45 m3 23,30 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.nadz.podl. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 84,45 m3 23,30 m3 107,75 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S X S S S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,1,0000 0,8000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 107,75 m3 * 2 075,- Kč/m3

= =

2 075,223 581,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 %

-10-

Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,250 55 895,- Kč 0,948 52 988,46 Kč

Vedlejší stavba (dílna,sklad) - zjištěná cena

=

52 988,46 Kč

Cena staveb celkem

=

1 873 988,16 Kč

Pozemky st.p.č.115, p.č.6/4 - zjištěná cena

=

2 009 200,72 Kč

-11-

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.115, p.č.6/4

2 009 201,- Kč

1. Ocenění pozemků celkem

2 009 201,- Kč

Celkem

2 009 201,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

2 009 201,- Kč

2 009 200,- Kč

Stanovení obvyklé ceny: Uskutečněný prodej přímo v obci Libovice v r.2014 jsem neměl k dispozici, a proto jsem provedl porovnání s uskutečněnými prodeji rodinných domů z mojí databáze v okrese Kladno: 1/ Rodinný dům čp.127, Dřetovice......05/2014............2,1 mil.Kč

(zast.plocha....138m2, obest.prostor.........561m3, přízemní rodinný dům bez podkroví, částečně podsklepený, původní část z r.1922, později přístavba a modernizace, garáž vedle domu, 2 vedlejší stavby, ústřední vytápění s plynovým kotlem, poloha na okraji obce, kanalizace do septiku, pozemky celkem.... 430m2)

2/ Rodinný dům čp.5, Doksy u Kladna,ul.V.Melena.......07/2014.........3,0 milKč

(zast.plocha....105,4m2,obest.prostor....792m3, užíváno od r.1988, přízemní s podkrovím, částečně podsklepený, původní dřevěná okna, částečně zanedbaná údržba, pozemky celkem.....427m2)

3/ Rodinný dům čp.273, ul.Sadová, Buštěhrad.......06/2014..........1,5 mil.Kč (zast.plocha...130,8m2 ,obest.prostor...891,8m3, původní část domu z r.1900, dům před celkovou rekonstrukcí, bez vytápění, poloha v severním svahu, pozemek pouze...237m2 )

Dále jsem provedl porovnání se současnými 5 porovnatelnými nabízenými prodeji v této lokalitě (jsou uvedeny v příloze č.5), jsou nabízeny v cenovém rozsahu cca 1,8mil.Kč-2,6 mil.Kč (u těchto nabízených prodejů uvažuji se skutečností, že prodejní ceny jsou nižší tj.cca 85-90 % z nabízených cen...!) Přímo v obci Libovice není v současné době nabízen žádný prodej rodinného domu... Na základě analýzy trhu s nemovitostmi a po uvedeném porovnání, mohu konstatovat, že dle mého názoru:

-12-

Výsledná cena zjištěná dle cenového předpisu cca odpovídá tržní hodnotě nemovitosti (obvyklé ceně).

Obvyklá cena nemovitosti ..............................2 000 000,-Kč (slovy:dvamilionyKč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré 31.10.2014

Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2230-98/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2230-98/2014.

-13-

Rodinný dům čp.93, Libovice, okres: Kladno Pohled uliční (jižní)

Pohled jihozápadní

-14-

Pohled severní (zadní)

Přízemí – kuchyň (původní část RD)

Přízemí – ložnice (přístavba)

-15-

Přízemí – koupelna (původní část)