2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1076/147/2014

o obvyklé ceně nemovitých věcí - stavby rodinné rekreace č. e. 12 (rekreační chata), stojící na cizím pozemku parc. č. 335/4, vč. příslušenství; vše v k. ú. Korno, obec Korno, okres Beroun.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 10578/12-29 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 5.8.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 7.8.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 13.8.2014

Znalecký posudek č. 1076/147/2014

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovité věci..................................................................................................................... 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rekreační chata č. e. 12, stojící na cizím pozemku p. č. 335/4, a příslušenství ............................. 10

7.3.

Pozemek - cizí ................................................................................................................................. 12

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 12

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 12

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 14 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 14

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 18

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 18

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 22

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 23

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 23

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 23



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 10578/12-29: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 117, tj.: - stavba rodinné rekreace č. e. 12 (rekreační chata), stojící na cizím pozemku parc. č. 335/4, vč. příslušenství; vše v k. ú. Korno, obec Korno, okres Beroun. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc: * LV č. 117 pro k. ú. Korno, obec Korno, okres Beroun ALV: BLV:

Vlastník Coufal Jan, Vrázova 513/9, Smíchov, 150 00 Praha 5; Identifikátor: 630402/1185 Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Korno, č. e. 12 rodinná rekreace 335/4, LV 10001

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1:


Stránka 3 z 23



„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/2013.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; ZP – započitatelná plocha

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena při místním šetření konaném dne 7.8.2014 za přítomnosti povinného pana Jana Coufala. Místní šetření však bylo umožněno pouze z exteriéru. Povinný znalci dodatečně zaslal smlouvu o pronájmu pozemku. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Povinný se dle svého vyjádření z uvedené adresy odstěhoval. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.


Stránka 4 z 23



5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 117 ze dne 5.8.2014, k. ú. Korno, obec Korno, okres Beroun – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 10578/12-29 ze dne 5.8.2014 Sdělení MěU Beroun ze dne 11.8.2014; č. j. MBE/51386/2014/VYST-Pv; vyřizuje: Pecharová; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné opatření či rozhodnutí úřadu Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 10001 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Korno – dálkový náhled - viz.příloha Smlouva o pronájmu pozemku ze dne 18.5.2009 Informace získané při místním šetření mj. od povinného pana Jana Coufala Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 5 z 23



Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 6 z 23



faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 117 ze dne 5.8.2014 vázne na oceňované nemovité věci zástavní právo – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Oceňovaná nemovitá věc stojí na cizím pozemku, ke kterému byla získána smlouva o pronájmu pozemku ze dne 18.5.2009. Pozemek však není předmětem ocenění. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 117 ze dne 5.8.2014 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí viz.přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.


Stránka 7 z 23



5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. K nemovitým věcem nebyla získána výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.


Stránka 8 z 23



6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rekreační chata stojící na cizím pozemku, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňovaná nemovitá věci se nachází v okrese Beroun při jižním okraji obce Koda na území spadající pod obec a do katastrálního území Korno v severně orientovaném zalesněném svahu nad železniční tratí Praha – Beroun. Přístup k nemovité věci je z jižního konce ulice K Císařské rokli přes trať v místě podjezdu, kterým protéká potok. Centrum okresního města Beroun (Husovo náměstí) je vzdáleno cca 9 km jízdy autem severozápadním směrem, do Prahy je to cca 40 km severovýchodním směrem. Centrální část obce Korno se rozkládá na kopci jižním směrem od břehů řeky Berounky. Okolní zástavba: Jedná se o chatovou oblast umístěnou ve svažitém zalesněném terénu spadajícím do NPR Koda. V blízkosti se nachází Císařská rokle s vodopády a Aragonitovou jeskyní. V místě je zvýšená hlučnost od železnice. Občanská vybavenost: V obci Koda není ani základní občanská vybavenost, ta je k dispozici nejblíže v sousední obci Srbsko (pošta, restaurace, ZŠ, MŠ). Veškerá potřebná občanská vybavenost je v nedalekém Berouně či v Praze. Dopravní dostupnost: Díky frekventované železniční trati (Praha – Beroun) je lokalita poměrně dobře obslužná veřejnou dopravou – stanice Srbsko je vzdálena cca 800 m pěšky. Dostupnost osobní dopravou je spíše nevalná po silnicích III. třídy. Nejbližší nájezd na dálnici D5 (exit 18) je vzdálen cca 7 km jízdy autem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Nemovité věci jsou přístupné posledních cca 100 m pouze pěšky přes obecní pozemek parc. č. 335/1, dále již navazuje zpevněná veřejná komunikace.


Stránka 9 z 23



Parkovací možnosti: Parkování je možné pouze na veřejném prostranství asi 100 m severním směrem od nemovitých věcí. Inženýrské sítě: V místě pravděpodobně není možnost napojení na žádné inženýrské sítě. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado Název okresu vé číslo obce CZ0202

28

Korno

Kód obce

Správní obvod 1

533793

2102

2 1

3

4

1 518

5

6

95

61

7 0

8

9

0 0

10 11 12 13 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rekreační chata č. e. 12, stojící na cizím pozemku p. č. 335/4, a příslušenství Jedná se o celodřevěnou rekreační chatu s úložnými prostory v 1.PP a obytnými v 1.NP, která byla dle povinného postavena v 50-tých letech minulého století. Objekt je ve zhoršeném stavu bez zavedené elektřiny, vody a odvodu odpadu, vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. V blízkosti chaty se nachází suché WC a přístřešek s posezením, což slouží jako příslušenství. Chata a příslušenství stojí na cizích pozemcích parc. č. 335/4 a 335/1. Od obce je na základě nájemní smlouvy 2 2 pronajata pouze část pozemku o výměře 30 m za 9,50 Kč/m /rok, tj. 285 Kč/rok. Dle nájemní smlouvy se jedná o dočasné užívání pozemku pod chatou číslo 12 na parcele 335/1. Nájemní smlouva byla tedy pravděpodobně sepsaná ještě před provedením pozemkových úprav – „digitalizace“. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinná rekreace“, což je v souladu s nejlepším možným využitím. V současnosti však objekt povinný využívá k bydlení. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení povinného v 50-tých letech minulého století, tj. cca 60 let Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 1 nadzemní podlaží Základy: betonové Nosné konstrukce: dřevěné Stropy: dřevěné Střecha: tvar sedlový nízký, krov dřevěný Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: nejsou provedeny Vnější povrchy: dřevěné s nátěrem Vstupní dveře do objektu: dřevěné Vrata: nejsou Okna: dřevěná jednoduchá Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x


Stránka 10 z 23



POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dřevěné Povrch podlah: dřevěné s PVC Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: suché WC mimo objekt Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: není provedena Výtahy: nejsou Vybavení kuchyně: není provedeno Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rekreační chaty č. e. 12 - odměřeno z KM + odhad Konstrukční výška

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

Podlaží

Výpočet

1.PP

4*4

2,2 m

16,00 m

2

35 m

3

1.NP

4*4

2,4 m

16,00 m

2

38 m

3

Obestavěný prostor

74 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

16 m 2 32 m

Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 2,31 zastavěná plocha - obvodové zdivo 0,37 zastavěná plocha - vnitřní příčky 2,68 zastavěná plocha celková všemi zdmi 13,32 započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi 0,83 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Informativní odhad vnitřní výměry rekreační chaty č. e. 12 Podlaží

Místnost

vnitřní výměra - odhad 0,83 x zastavěná plocha 1.PP Započitatelná plocha 1.PP vnitřní výměra - odhad 0,83 x zastavěná 1.NP plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 1.PP

Celková započitatelná plocha

Podlahová plocha

Zohledněno

13,28

50%

Započitatelná plocha 6,64 m

2

2

6,64 m 13,28

100%

13,28 m

2

2

13,28 m

19,92 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven odhadem před 60-ti lety. Ke dni místního šetření je v nevalném až špatném stavu, dle povinného do objektu zatékalo střechou, dřevěná konstrukce je částečně shnilá, v objektu se vyskytují plísně, propadá se podlaha v 1.NP. Objekt díky stavu a vybavení neodpovídá dnešním standardním požadavkům na rekreační chatu.


Stránka 11 z 23



Příslušenství -

Suché WC – na pozemku parc. č. 335/1 se nachází dřevěná stavba s rozměry cca 1,2 m x 1 m x 2,1 m, která slouží jako suché WC.

-

Přístřešek – na pozemku parc. č. 335/1 u suchého WC se nachází dřevěný přístřešek s pultovou střechou s krytinou z asfaltové lepenky a rozměry cca 2 m x 3 m.

7.3. Pozemek - cizí Rekreační chata stojí na pozemku parc. č. 335/4 v k. ú. Korno, který je ve vlastnictví obce Korno. Pozemek je mírně svažitý, má pravidelné obdélníkový tvar a je částečně zastavěn rekreační chatou č. e. 12. Pozemek po celém svém obvodu sousedí s lesním pozemkem parc. č. 335/1, který je také ve vlastnictví obce Korno.

7.4. Využití ploch – územní plán Obec Korno nemá územně plánovací dokumentaci. Oceňované nemovité věci se nachází mimo zastavěné území obce.

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se nemovité věci nenachází v záplavové oblasti. Případné záplavy na úrovni 100-leté vody však negativně ovlivňují dostupnost.


Stránka 12 z 23



7.6. Shrnutí Adresa: okres Beroun, obec Korno č. e. 12 Nemovité věci:

dřevěná rekreační chata stojící na cizím pozemku s příslušenstvím

Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

neznámá 1PP + 1NP 3 74 m 2 19,92 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Pronajatý pozemek: Zast. plocha 1.NP:

nevalný až špatný podstandardní - bez IS Suché WC; Přístřešek 2 30 m 2 16 m

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o turisticky a rekreačně atraktivní krajina v okolí o poměrně dobrá obslužnost veřejnou dopravou - vlakem Ponižující faktory: o celkově nevalný až špatný stav a podstandardní vybavení o stavba a příslušenství je umístěno na cizím pozemku o v místě není možnost napojení na žádnou inženýrskou síť o zvýšená hlučnost od železniční tratě o přístup k objektu je možný pouze pěšky o umístění pod severně orientovaným zalesněným svahem o současný převis nabídky nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 13 z 23



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U realizovaných transakcí je použit koeficient 1,00 s ohledem na data uskutečnění prodejů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 14 z 23



Analýza trhu – rekreační chaty 1.) www.sreality.cz Nabídka rekreačních chat v obci Korno a okolí do 1 km - byla nalezena pouze 1 rekreační chata s nabídkovou cenou 585.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce bylo na tomto serveru nalezeno celkem 28 rekreačních chat s nabídkovou cenou od 280.000 Kč do 3.350.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka rekreačních chat v obci Korno a okolí do 10 km - bylo nalezeno celkem 10 rekreačních chat s nabídkovou cenou od 395.000 Kč do 3.350.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Na tomto serveru nebyla v obci Korno nalezena žádná rekreační chata. V sousední obci Srbsko byla nalezena pouze 1 rekreační chata s nabídkovou cenou 585.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla nalezena žádná nedobrovolná dražba rekreační chaty. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Poptávka je spíše po objektech s pozemky a po zrekonstruovaných objektech, které svým vybavením odpovídají dnešním standardním požadavkům na rekreační objekty (zavedená voda, elektřina, odpady, sociální zařízení). Oceňovaný objekt má velké množství negativ, obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 15 z 23



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Nemovité věci:

dřevěná chata na cizím pozemku



dřevěná chata na vlastním pozemku

zděná chata na cizím pozemku


Adresa:

Korno 12

Hradišťko 115

Štěchovice 142

Lešany - Nová Ves 19

Ondřejov 118

Jílové u Prahy 177

Dřevěná rekreační chata ve svahu na cizím pozemku, přístup 150 m pěšky, Chata má 1NP a podkroví, konstrukce srubová, topení kamny na TP, WC suché, zavedena je elektřina. Obecní studna je vzdálena cca 50 m. Exekuční dražba ze dne 24.7.2013.

Dřevěná rekreační chata stojící na cizím pozemku na skále nad vodní nádrží. Vytápění je řešeno kamny na TP, v místě není možnost napojení na inženýrské sítě. Exekuční dražba ze dne 25.7.2013.

Dřevěná rekreační chata obdélníkového tvaru s verandou na vlastním mírně svažitém pozemku. S chatou je užíván i cizí pozemek. Chata není podsklepena, má obytné 1.NP a půdu s nízkou světlou výškou. Objekt je napojen na elektřinu. Exekuční dražba ze dne 13.5.2014.

Nepodsklepená zděná chata na cizím pozemku s 1NP a zavedenou elektřinou. WC je suché, stav je střední až nevalný. Pozemek okolo chaty je mírně svažitý, udržovaný. Exekuční dražba ze dne 25.7.2012.

Dřevěná a částečně zděná chata stojící na úpatí zalesněného prudkého jižního svahu nad řekou Sázavou na cizím pozemku. Přístup k chatě je pouze pěší po kamenných stupních. Na chatu navazuje dřevěná kolna. Exekuční dražba ze dne 16.8.2012.

dřevěné srubové neznámá 1NP + podkroví nezjištěno 40 13 18

dřevostavba neznámá 1NP nezjištěno 50 16 13

dřevostavba neznámá 1NP 50 131 45 36

zděné neznámá 1NP nezjištěno 140 52 41

dřevostavba + zdivo 2+0 1.NP nezjištěno 128 45 37

60 000

40 000

160 000

182 000

90 000

3 353

3 106

4 410

4 417

2 449

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Fotografie:

Doplňující popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Pronajatý / vlastní pozemek [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

dřevostavba neznámá 1PP + 1NP 30 74 16 19,92

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2] započ. pl.: Variační koeficient [%]:


0 21,62%

Stránka 16 z 23


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody Korno č. e. 12; hluk od železnice

K1 - Lokalita: K2 - Pozemek:

cizí - pronajatý, svažitý

K3 - Stav:

nevalný až špatný

K4 - Vybavení, příslušenství:

podstandardní / suché WC, přístřešek

K5 - Velikost nemovitých věcí:

1PP + 1NP; zastavěná plocha cca 16 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

není provedeno - v místě není možnost

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní:

dřevostavba

Váhy: 2

Upravená cena [Kč / m ] zap. pl.: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:

1,00 cizí - pronajatý, svažitý 1,00 střední až nevalný 0,85 suché WC 1,00 větší chata, 1NP 0,95 bez IS 1,00 dražba 16.8.2012 1,00 v exekuci 1,00 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

klidná, hůře dostupná

klidná, hůře dostupná

0,85 cizí - pronajatý, svažitý 1,00 střední 0,80 suché WC 1,00 obdobná 1,00 E 0,80 dražba 24.7.2013 1,00 v exekuci 1,00 obdobné 1,00

0,90 cizí - pronajatý, skalnatý 1,05 nevalný 0,90 suché WC 1,00 menší chata, 1NP 0,80 bez IS 1,00 dražba 25.7.2013 1,00 v exekuci 1,00 obdobné 1,00

0,20

0,20

klidná, horší přístup

1 989

1 824

2 113

1 931

2 098

1 978

39 614 5,41%

36 340

42 092

38 457

41 790

39 393

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

39 614 2 144 36 340 37 470 39 614 41 758

Maximální upravená cena [Kč]:

42 092

Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]:

40 000


0,90 část.vlastní, mírný svah 0,80 udržovaný 0,80 suché WC 1,00 větší chata, 1NP 0,95 E 0,80 dražba 13.5.2014 1,00 v exekuci 1,00 obdobné 1,00

klidnější, dostupná autem 0,80 cizí - pronajatý, svažitý 1,00 střední až nevalný 0,85 suché WC 1,00 větší chata, 1NP 0,97 E 0,80 dražba 25.7.2012 1,00 v exekuci 1,00 zděný objekt 0,90

klidnější

Stránka 17 z 23



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – zakreslení stavby v katastrální mapě dle mísntího šetření neodpovídá skutečnému stavu

NE

Stavba je umístěna na vlastním pozemku

ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k rekreačním účelům ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. evidenční ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:


267 27 Středočeský Beroun Korno Korno 95

Stránka 18 z 23



2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č. e. 12

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II I III I IV

Pi -0,03 -0,03 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti III 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek III nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem I 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více III jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 -0,02 -0,02 -0,20 0,00 -0,08 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

 Pi) = 0,670

IP = P1 * (1 +

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,603

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č. e. 12


Stránka 19 z 23



Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):

Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 60 let 3 4 337,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 4*4 1.NP: 4*4 Název podlaží 1.PP: 1.NP:

2

= = Zastavěná plocha 2 16,00 m 2 16,00 m

16,00 m 2 16,00 m

Konstrukční výška 2,20 m 2,40 m

Obestavěný prostor 1.PP: (4*4)*(2,20) 1.NP: (4*4)*(2,40) Obestavěný prostor - celkem:

3

= = =

35,20 m 3 38,40 m 3 73,60 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. venkovní gril, pergoly apod.) suché WC, přístřešek 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 60 let: s = 1 - 0,005 * 60 = 0,700

č. III

Vi typ F

II II

0,00 -0,03

I I

-0,01 -0,06

II II IV

-0,06 0,00 0,04

II I V

0,00 -0,06 0,40

9

Index vybavení

IV = (1 +



Vi) * V10 * 0,700 = 0,230

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,670 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 337,- Kč/m * 0,230 = 997,51 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 73,60 m * 997,51 Kč/m * 0,900 * 0,670= 44 270,29 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem


=

44 270,29 Kč

Stránka 20 z 23



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č. e. 12

44 270,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

44 270,30 Kč

Celkem

44 270,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

44 270,30 Kč

44 270,- Kč

slovy: Čtyřicetčtyřitisícdvěstěsedmdesát Kč


Stránka 21 z 23



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

40 000 Kč 44 270 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 117, tj.: o

stavba rodinné rekreace č. e. 12 (rekreační chata), stojící na cizím pozemku parc. č. 335/4, vč. příslušenství; vše v k. ú. Korno, obec Korno, okres Beroun.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 13.8.2014, částkou ve výši:

40 000,- KČ slovy: Čtyřicettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Suché WC; Přístřešek

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 22.8.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 22 z 23



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1076/147/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 147 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 117 ze dne 5.8.2014 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 7.8.2014


Stránka 23 z 23

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 117

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa nemovité věci č. e. 12

Umístění nemovité věci v blízkosti ulice K Císařské rokli

GPS: 49°55'51.95"N, 14°08'00.09"E

Umístění nemovité věci v rámci obce Korno

Umístění nemovité věci v rámci okresu Beroun

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Rekreační chata č. e. 12

Rekreační chata č. e. 12

Suché WC a navazující dřevěný přístřešek

2014

Recommend Documents