2014

Ing. Tomáš Vingrálek se sídlem Kratochvílova 120/16, Přerov, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected]

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 679-4/2014

O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 115, příslušející k části obce Pavlovice u Přerova, na pozemku p.č. St. 142, včetně pozemku p.č. St. 142 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 378/3 - zahrada, vše v k.ú. Pavlovice u Přerova, obec Pavlovice u Přerova, okres Přerov. Objednatel posudku: Radek Zahradník Wurmova 9 750 02 Přerov IČ: 72987596 Účel posudku:

Zjištění obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby dražby dle zákona 26/2000 Sb.

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 19.12.2013 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Vingrálek Kratochvílova 120/16 750 02 Přerov tel.: +420 608 251 025 e-mail: [email protected] Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 22 stran a 4 stran příloh. V Přerově, dne 6.1.2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 679-4/2014

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé hodnoty nemovitostí - rodinného domu č.p. 115, příslušející k části obce Pavlovice u Přerova, na pozemku p.č. St. 142, včetně pozemku p.č. St. 142 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 378/3 - zahrada, vše v k.ú. Pavlovice u Přerova, obec Pavlovice u Přerova, okres Přerov. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 19.12.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.12.2013 za přítomnosti znalce Ing. Tomáše Vingrálka a objednavatele znaleckého posudku.

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 677, pro k.ú. Pavlovice u Přerova, obec Pavlovice u Přerova, okres Přerov, vyhotovený objednavatelem dne 1.9.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Pavlovice u Přerova, obec Pavlovice u Přerova, okres Přerov, vyhotovená znalcem dne 19.12.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Přerov Pavlovice u Přerova Pavlovice u Přerova (718581)

List vlastnictví číslo: 677 Vlastník: Novotný Martin č.p. 115, 75111 Pavlovice u Přerova

stránka č. 3


5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zděný, nepodsklepený rodinný dům bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou betonovou. Objekt je situovaný do půdorysného nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Pavlovice u Přerova, v řadové zástavbě jako řadový koncový. Předmět ocenění se nachází na adrese Pavlovice u Přerova 115, 751 11. Parkování je možné ve vlastní garáži a v průjezdu rodinného domu. Pozemky leží v sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1695 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Olomoucký kraj, Jeremenkova 1191/40a, Olomouc, Hodolany, 779 11. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení a vlastní studnu. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 3+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření z roku 1933. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupnými rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. V roce 2010 byly provedeny rozvody elektra, vody a odpadů. V průběhu své životnosti byly na objektu osazeny plastová zdvojená okna. Ke dni ocenění probíhají ve vnitřní obytné části rodinného domu rekonstrukce (koupelny a obytných místností). S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažován jako - mírně zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na obytnou část rodinného domu, při její horní, levé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, zděný objekt „stodoly“ se sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Za rodinným domem, při pravé hranici pozemku (pohled z přístupové komunikace), na dvorním traktu je situován přízemní, zděný objekt „garáže“ s mírnou pultovou střechou krytou standardní krytinou. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - ocelové pletivo v ocelových rámech na ocelových sloupcích včetně betonové podezdívky - venkovní schody betonové - přístupový chodník dlážděný - dvorní trakt z kamenných kostek - betonová plocha - opěrná betonová zídka - žumpa - přípojky IS

stránka č. 4


6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 115 b) Objekt „stodoly“ c) Studna d) Trvalé porosty e) Garáž 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Přerov Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 115 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 0,863 (Rodinné domy) Podlaží: I. NP Zastavěná plocha:

16,63×9,24+2,53×3,59

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 16,63×9,24×5,83+2,53×3,59×3,28 Zastřešení 16,63×9,24×3,75×0,5 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – kamenné bez izolací 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – taška betonová 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech (žlaby, svody,

=

162,74 m2

= = =

925,64 m3 288,11 m3 1 213,75 m3

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 6


7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis parapety) Vnitřní omítky – vápenné hladké Fasádní omítky – břízolitové, vápenné hladké (z části) Vnější obklady Vnitřní obklady – keramický obklad (kuchyně, WC) Schody Dveře – masivní do dřevěných zárubní Okna – plastová zdvojená Podlahy obytných místností – betonové, dřevěné Podlahy ostatních místností – betonové Vytápění – lokální vytápění plyn. top. WAF (2x) Elektroinstalace – 240/400V Bleskosvod Rozvod vody – studená Zdroj teplé vody – elektrický bojler, průtokový elektrický ohřívač Instalace plynu – je provedenen Kanalizace – kompletní odkanalizování Vybavení kuchyně – kombinovaný sporák, kuchyňská linka, dřez Vnitřní vybavení – vana Záchod – splachovací WC Ostatní – krbová kamna

Obj. podíl Hodnocení 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 %

Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní

0,50 % Standardní 3,10 % Standardní 0,50 % Standardní 4,10 % Podstandardní 0,30 % Standardní 3,40 % Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 11. Schody –0,54 × 1,852 × 1,00 % 16. Vytápění –0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 19. Rozvod vody –0,54 × 3,20 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 4,10 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – =

0,0443 0,0100 0,0281 0,0060 0,0173 0,0221 0,8722

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8722 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8630 3 144,21 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 213,75 m3 × 3 144,21 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní 80 / (80 + 70) × 100 = 53,333 % 53,333 % × 8,20 % × 0,46 / 0,8722

+

=

3 816 284,89 Kč

2,306 % stránka č. 7


2. Zdivo – standardní 80 / (80 + 40) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 21,20 % / 0,8722 3. Stropy – standardní 80 / (80 + 30) × 100 = 72,727 % 72,727 % × 7,90 % / 0,8722 4. Střecha – standardní 80 / (80 + 40) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 7,30 % / 0,8722 5. Krytina – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 3,40 % / 0,8722 6. Klempířské konstrukce – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 0,90 % / 0,8722 7. Vnitřní omítky – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 5,80 % / 0,8722 8. Fasádní omítky – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 2,80 % / 0,8722 9. Vnější obklady – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 0,50 % / 0,8722 10. Vnitřní obklady – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 2,30 % / 0,8722 12. Dveře – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 3,20 % / 0,8722 13. Okna – standardní 3 / (3 + 47) × 100 = 6,000 % 6,000 % × 5,20 % / 0,8722 14. Podlahy obytných místností – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 2,20 % / 0,8722 15. Podlahy ostatních místností – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 1,00 % / 0,8722 16. Vytápění – podstandardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 5,20 % × 0,46 / 0,8722 17. Elektroinstalace – standardní 3 / (3 + 22) × 100 = 12,000 % 12,000 % × 4,30 % / 0,8722 19. Rozvod vody – podstandardní 3 / (3 + 17) × 100 = 15,000 % 15,000 % × 3,20 % × 0,46 / 0,8722 20. Zdroj teplé vody – standardní Opotřebení: 50,000 %

+ 16,204 %

+

6,587 %

+

5,580 %

+

2,339 %

+

0,722 %

+

4,655 %

+

2,247 %

+

0,344 %

+

1,582 %

+

2,201 %

+

0,358 %

+

1,766 %

+

0,803 %

+

1,920 %

+

0,592 %

+

0,253 %

stránka č. 8


50,000 % × 1,90 % / 0,8722 21. Instalace plynu – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 0,50 % / 0,8722 22. Kanalizace – standardní 3 / (3 + 27) × 100 = 10,000 % 10,000 % × 3,10 % / 0,8722 23. Vybavení kuchyně – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 0,50 % / 0,8722 24. Vnitřní vybavení – podstandardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 4,10 % × 0,46 / 0,8722 25. Záchod – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 0,30 % / 0,8722 26. Ostatní – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 3,40 % / 0,8722 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 3 816 284,89 Kč × 56,112 % Cena po odečtení opotřebení: Rodinný dům č.p. 115 – zjištěná cena:

+

1,089 %

+

0,287 %

+

0,355 %

+

0,287 %

+

1,514 %

+

0,172 %

+ 1,949 % = 56,112 % – =

2 141 393,78 Kč 1 674 891,11 Kč 1 674 891,11 Kč

1.a.2) Objekt „stodoly“ – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,276 (Sklady) Podlaží: I. NP Výška: Zastavěná plocha:

7,20×9,19+8,20×5,53

=

3,19 m 111,51 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

3,19 m 111,51 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 7,20×9,19×3,19+8,20×5,53×3,19 Zastřešení 7,20×9,19×3,06×0,5+8,20×5,53×3,06×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

355,73 m3 170,62 m3 526,35 m3

stránka č. 9


Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – kamenné bez izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 4. Krov, střecha – vaznicová sedlová 5. Krytiny střech – taška pálená 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech (žlaby, svody, parapety) 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké (z části) 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 13,20 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,0713 – 0,0040 = 0,9247

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9792 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9583 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9247 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0950 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,2760 893,41 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 526,35 m3 × 893,41 Kč/m3

=

470 246,35 Kč

stránka č. 10


Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – podstandardní 79 / (79 + 71) × 100 = 52,667 % 52,667 % × 13,20 % × 0,46 / 0,9247 2. Svislé konstrukce – standardní 79 / (79 + 41) × 100 = 65,833 % 65,833 % × 30,40 % / 0,9247 3. Stropy – standardní 79 / (79 + 31) × 100 = 71,818 % 71,818 % × 13,80 % / 0,9247 4. Krov, střecha – standardní 79 / (79 + 41) × 100 = 65,833 % 65,833 % × 7,00 % / 0,9247 5. Krytiny střech – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 2,90 % / 0,9247 6. Klempířské konstrukce – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 0,70 % / 0,9247 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 4,20 % / 0,9247 8. Úprava vnějších povrchů – standardní Opotřebení: 80,000 % 80,000 % × 2,90 % / 0,9247 10. Schody – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 1,80 % / 0,9247 11. Dveře – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 2,40 % / 0,9247 12. Vrata – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 3,00 % / 0,9247 13. Okna – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 3,40 % / 0,9247 14. Povrchy podlah – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 2,90 % / 0,9247 16. Elektroinstalace – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 5,80 % / 0,9247 25. Ostatní – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 5,20 % / 0,9247 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 470 246,35 Kč × 67,450 % Cena po odečtení opotřebení:

+

3,458 %

+ 21,643 %

+ 10,718 %

+

4,984 %

+

1,882 %

+

0,530 %

+

3,179 %

+

2,509 %

+

1,363 %

+

1,817 %

+

2,271 %

+

2,574 %

+

2,195 %

+

4,391 %

+ 3,936 % = 67,450 % – =

317 181,16 Kč 153 065,19 Kč stránka č. 11


Objekt „stodoly“ – zjištěná cena:

153 065,19 Kč

1.a.3) Studna – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 10,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,276 (Sklady)

Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 5,00 m á 3 810,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + + =

9 750,– 19 050,– 10 780,– 39 580,–

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:

× × × =

0,8500 2,3130 0,2760 21 477,29 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 79 roků Předpokládaná další životnost: 21 roků Opotřebení: 100 × 79 / (79 + 21) = 79,000 % Odpočet opotřebení: 21 477,29 Kč × 79,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

16 967,06 Kč 4 510,23 Kč

Studna – zjištěná cena:

Kč Kč Kč Kč

4 510,23 Kč

stránka č. 12


1.a.4) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny a vinná réva zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. 50 m2 Ovocné porosty 378/3 0,045 20,0000 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:

Celková cena 45,– Kč 45,– Kč

Trvalé porosty – zjištěná cena:

45,– Kč

1.a.5) Garáž – § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,973 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,276 (Sklady) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 3,06×5,64×2,35 Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové 2. Obvodové stěny – zděné 3. Stropy – betonové 4. Krov 5. Krytina – plechová 6. Klempířské konstrukce – pozinkované 7. Úprava povrchů – vápenné hladké 8. Dveře 9. Okna – ocelová jednoduchá 10. Vrata – kovová 11. Podlahy – betonový potěr 12. Elektroinstalace – 240V Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,70 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

=

40,56 m3

Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní

1,0000 – 0,0270 = 0,9730 stránka č. 13


Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9730 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,2760 656,92 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 40,56 m3 × 656,92 Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 30 / (30 + 50) = 37,500 % Odpočet opotřebení: 26 644,68 Kč × 37,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Garáž – zjištěná cena:

=

26 644,68 Kč

– =

9 991,75 Kč 16 652,92 Kč 16 652,92 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 115 b) Objekt „stodoly“ c) Studna d) Trvalé porosty e) Garáž Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1 674 891,11 Kč 153 065,19 Kč 4 510,23 Kč 45,– Kč 16 652,92 Kč 1 849 164,45 Kč 1 849 160,– Kč

stránka č. 14


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 723 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Sklady) × Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 142 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 401 35,– 22,2615 2

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Sklady) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

× × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m ] základní upravená Zahrada 378/3 389 35,– 20,0000* 2 *) cena byla upravena na 20 Kč/m podle § 28 odst. 9 2

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:

=

1,100 2,095 0,276 Cena [Kč] 8 926,86

1,100 2,095 0,276 0,400 Cena [Kč] 7 780,–

16 706,86 Kč 16 706,86 Kč

stránka č. 15


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Lhota, okres Přerov RD 2+1 s garáží, pozemkem 1000m2, hospodářskou budovou, stodolou a dílnou. V domě se nachází kuchyň, ložnice, pokoj, spíž, 2x komora, letní kuchyňka, chodba, WC a koupelna. IS: el, voda vl. studna, přívod na obecní přípojku v plánu, plyn, kanalizace, vytápění ústřední plynové. Příjezd po obecní komunikaci. Nabídková CENA: 930 000,- Kč

stránka č. 16


2) RD Týn nad Bečvou, okres Přerov Rodinný dům 6+1, pozemek o výměře 298 m2, z toho zastavěná plocha 151 m2. V přízemí je kuchyň a čtyři pokoje, koupelna s WC, veranda, dřevěné schodiště a komora. V podkroví jsou dva pokoje a terasa. Budova je izolovaná. Možnost dalšího rozšíření v půdním prostoru. Vytápění kamny na tuhá paliva, prostorný, klenutý sklep. Nabídková CENA: 860 000,- Kč 3) RD Sušice, okres Přerov RD 4+1 v centru obce, ve dvoře zachovalé prostory pro hospodářská zvířata, používán k rekreaci. Po rekonstrukci vhodný k bydlení. Prostorná zahrada 831m2, se skleníkem. V okolí možnost koupání, turistika, blízkost lesů. Dostupnost do Přerova cca 10 minut. Nabídková CENA: 840 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu porovnávané (než vzorek)

než nemovitosti než nemovitosti než nemovitosti než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastní garáži - dobrá dopravní dostupnost do správního centra oblasti města Přerova - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost obce Pavlovice u Přerova na dobré úrovni - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví

stránka č. 17


Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni - pouze lokální vytápění objektu - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Lhota, okres Přerov Výchozí cena (VC): 930 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 885 714,29 Kč Váha (V): 1,0 RD Týn nad Bečvou, okres Přerov Výchozí cena (VC): 860 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 862 155,39 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 18


RD Sušice, okres Přerov Výchozí cena (VC): 840 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 761 904,76 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

761 904,76 Kč 836 591,48 Kč 885 714,29 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

840 000,– Kč 1,00 celek 840 000,– Kč

× =

stránka č. 19


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 849 160,– 16 710,– 1 865 870,– 840 000,–

Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

840 000,– Kč Cena slovy: osmsetčtyřicettisíc Kč Výsledné hodnoty jsou bez odpočtu váznoucích práv, závad, zástav či exekucí. V Přerově, dne 6.1.2014 .................................................... Ing. Tomáš Vingrálek Kratochvílova 120/16 750 02 Přerov tel.: +420 608 251 025 e-mail: [email protected] stránka č. 20


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 18.9.2007, č.j. Spr 3355/07 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí) a pro obor stavebnictví (odvětví stavby obytné, stavby průmyslové).

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 679-4/2014 znaleckého deníku.

............................................ Ing. Tomáš Vingrálek

stránka č. 21


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 22

2014

Recommend Documents