2014

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.981/226/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 552, LV č. 1276 součástí pozemku parc.č. St. 864 pozemek parc.č. St. 864, LV č. 1276 pozemek parc.č. 649/9, LV č. 1276 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Vodňany Část obce dle LV Vodňany

Město Ulice

Vodňany Chmelenského

Počet obyvatel 6976 č.p. 552

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 38101 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA

Tel. E-mail IČ DIČ

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

Ne

Zárubová Augustina - Vodňany, Chmelenského 552, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 676110/1160

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

380 711 410 [email protected] 662 54 132 CZ7412231882

Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže samostatné

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996 Počet stran příloh

120 m2 1 x

20.10.2014 17.10.2014 17.10.2014

10

12 750 Kč/m2

1 530 000 Kč 70 000 Kč

1 600 000 Kč Jeden milion šestset tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti

-1-

+ nemovitost umístěna v klidné zástavbě rodinných domů - rodinný dům z roku cca. 1980 v původním stavu Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

2 310 000 Kč Dva miliony třistadeset tisíc Kč

Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 1276. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - toto zástavní právo není v obvyklé ceně zohledněno. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 1276. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zárubová Augustina Zahájení exekuce - Zárubová Augustina Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Usnesení soudu ve věci projednání dědictví. Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1276, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice 29.7.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vodňany, vyhotovil Dálkový náhled do KN 20.10.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu 17.10.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 13.10.2014. Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 15.10.2014. Datum předání kompletních podkladů 20.10.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1276, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice 29.7.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vodňany, vyhotovil Dálkový náhled do KN 20.10.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu 17.10.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 13.10.2014. Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 15.10.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Vodňany patří administrativně pod okres Strakonice a náleží pod Jihočeský kraj. Vodňany je také obcí s rozšířenou působností. Obec Vodňany se rozkládá asi dvacet šest kilometrů jihovýchodně od Strakonic. Trvalý pobyt na území tohoto menšího města má nahlášeno asi 7030 obyvatel. Vodňany se dále dělí na devět části, konkrétně to jsou: Čavyně, Hvožďany, Křtětice, Pražák, Radčice, Újezd, Vodňanské Svobodné Hory, Vodňany I a Vodňany II. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Na školní docházku využívají děti v obci dvě základní školy vyššího stupně a pro děti jež do školy ještě nechodí je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Vodňany má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Informace o nemovitosti Rodinný řadový dům č.p. 552 na pozemku p.č. St. 864 na LV č. 1276. Rodinný dům je řadový koncový, nepodsklepený s dvěma podlažími. Na pozemku p.č. 649/9 vedle RD se nachází samostatně stojící garáž, která není vedená v KN. Dále dle dálkového náhledu byla nemovitost částečně přistavena. Tato přístavba není zapsaná v KN. RD je zděná stavba se dvěma bytovými jednotkami. Krov je dřevěný sedlový. Střecha je pokryta vlnitým eternitem ??? Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnější omítky jsou z břizolitu, vnitřní omítky jsou nejspíš vápenné ??? RD je napojen na el. síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace ???. Vytápění je ústřední na TP nebo plyn. kotlem ???. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup !!! Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků:

-3-

Parcela parc.č. 648/2

Vlastník Řehoř Karel a Řehořová Marie, Nádražní 463, Vodňany II, 38901 Vodňany

Způsob využití pozemku ostatní plocha

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen jinak. Dle ústního sdělení městského úřadu Vodňany je pozemek p.č. 648/2, k.ú. Vodňany veden v pasportu obce jako místní komunikace. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet bytových jednotek 2 Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné

2

Počet podkroví

0

70 m2

Zastavěná plocha 1.NP

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Ne

vchod, vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný

Ano

Technický stav Budova RD

Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

odhadem 34 34 % nevykazuje

Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Garáž je zkolaudována Ano

Počet garážových stání Datum kolaudace

1

20.0 m2

Plocha

Popis provedení garáže Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

%

Provedení

dokonč

zděné

100

stropy

betonové montované ???

100

pultový ??? ocelová není ???

100 100 100

střešní krytina podlahy elektro

těžké izolační pásy ??? betonová mazanina ??? světelný rozvod ???

100 100 100

Popis garáže Jedná se o samostatně stojící garáž na pozemku p.č. 649/9. Klasická zděná stavba obdélníkového tvaru s pultovou střechou a ocelovými vraty. Z inženýrských sítí pouze elektro ??? Garáž není zapsána v KN a není zkolaudována !!! Do nemovitosti nebyl umožněn vstup !!! Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 420 m3 Cena

5 500 Kč/m3

Cena celkem

2 310 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 327 m2 Cena pozemků

800 Kč/m2

Cena celkem

262 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není není není

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

není

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

Konstrukce

-4-

napojeno napojeno není napojeno není

Provedení

základy a zemní práce vodorovné konstrukce, stropy krytina střech

z prostého betonu

svislé konstrukce

zděné v tloušťce ??? cm

keramické ???

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

vlnitý eternit ???

pozinkované

úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady

vápenná omítka ??? obklad keramický ???

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody

dveře a vrata povrch podlah

vchodové dřevěné z masivu ??? PVC + ker. dlažba ???

okna vytápění

elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

světelný rozvod

vnitřní vodovod

svislé a vodorovné potrubí bojlerem ???

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo ???

1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

omítka ze škrábaného břizolitu betonové s úpravou stupňů dřevem ??? dřevěná zdvojená ústřední s kotlem na pevná paliva ??? rozvod studené a teplé rozvod plynu ??? není

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem ??? Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností zádveří, chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj,..?

plocha koeficient KZp započit. plocha 60.00 m2 1.0 60.00 m2 60.00 m2

Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj, ... ???

60.00 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 2 60.00 m 1.0 60.00 m2 60.00 m2

Součet ploch za podlaží

60.00 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 1.10.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 124.8 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 100 000 Kč 0 % 2 100 000 Kč

99.1 m2 395.0 m2 16 800 Kč/m2 16 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 144 / 2014. Oceňovanou nemovitostí je zděný řadový nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovím se sedlovou střechou v okrajové části města Vodňany. Půdorys domu je obdélníkový. Současná podoba nemovitosti vznikla kompletní rekonstrukcí v roce 1998. RD je postaven z cihel Porotherm 44cm, stropy jsou keramické a SDK podhledy v podkroví. Podlahy jsou betonové, okna plastová. Krov dřevěný sedlový a střešní krytina betonová. Interiérové dveře dýhované, schody dřevěné. Vytápění domu je zajištěno ÚT s plynovým kotlem + krbová kamna s výměníkem. Ohřev teplé vody plyn. kotlem. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Dispozice rodinného domu: 1.NP - garáž, prádelna, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC Podkroví - chodba, pokoj, ložnice, wc, pokoj Součástí nemovitosti je i vedlejší stavba - kůlna a dále zahrada.

-5-

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 15.10.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 110.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 700 000 Kč 10 % 1 530 000 Kč

110.0 m2 510.0 m2 15 500 Kč/m2 13 900 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o řadový rodinný dům v okrajové části města Vodňany, CP 510 m2, část. podsklepený, uzavřený dvůr. Dům tvoří tři místnosti, kuchyně, spíž, koupelna, WC, chodba a půda s možností vestavby (krov v dobrém stavu). K objektu náleží kůlna, dílna, altán a zahrada s ovocnými stromy. Vytápění novým plynovým kotlem nebo kotlem na TP, ohřev vody - bojler. Občanská vybavenost v místě, Strakonice cca 26 km.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 122.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 799 000 Kč 10 % 1 619 000 Kč

122.0 m2 0.0 m2 14 700 Kč/m2 13 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Řadový rodinný dům ve Vodňanech. Dům prošel v r. 2013 celkovou rekonstrukcí. V přízemí 2+1, jídelní kout, chodba, WC, sprcha a technická místnost. Na zadní východ navazuje malý dvorek s kolnou, dále zadní výstup na obecní komunikaci. Parkování možné před i za domem. Okna jsou nová plastová, vytápění je ústřední ze samostatného plynového kotle. Dále nové rozvody el. energie, vody, nové stropy. Dům je částečně podsklepen -plynový kotel, sklad potravin. Půda je prostorná s možností vybudování dalších místností. Střešní krytina - Bramac lesklý. V dosahu náměstí, poliklinika, pošta, nákupní centra a kulturní dům.

-6-

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

13 300 - 16 800 Kč/m2

1 530 000 - 2 100 000 Kč 12 750 Kč/m2

Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 552 zapsaného na LV č. 1276 v katastrálním území Vodňany, ulice Chmelenského včetně pozemků p.č. St. 864 a p.č. 649/9, vše zapsané na LV č. 1276 v katastrálním území Vodňany odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 12.750 Kč/m2 užitné plochy, tj. 1.600 mil.Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti !!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)

Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění:

0,- Kč.

-7-

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 981/226/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2014111. V Českém Krumlově dne 20.10.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-8-

Fotodokumentace

pohled na RD

pohled na RD

pohled na RD

Pohled na garáž

-9-

Fotodokumentace - mapy

Město Vodňany

Chmelenského 552 - umístění nemovitosti v obci

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -