2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3709-9/2014 O ceně rodinného domu v obci Pyšely, Zaječice č.p.11, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 236 m2 a p.č.36/1, zahrada, o velikosti 144 m2, vše zapsáno na LV č.36 pro k.ú.Zaječice

Objednatel znaleckého posudku:

Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9 14800 Praha 4

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 7.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 7.1.2014

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Pyšely, Zaječice č.p.11, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 236 m2 a p.č.36/1, zahrada, o velikosti 144 m2, vše zapsáno na LV č.36 pro k.ú.Zaječice

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Zaječice 11 251 67 Pyšely Středočeský Benešov Pyšely Zaječice 1 694

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2

Koeficienty obce č. III IV V I IV III

Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci

Pi 0,75 0,60 0,80 1,00 0,80 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 534,30 Kč/m2

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší -2-

č.

Pi

I

-0,06

než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV

0,00

III I IV

0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I

Pi 1,03

I

0,00

IV II

-0,02 -0,10

III

-0,05

VII

0,01

IV I

-0,02 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,845 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,761

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.1.2014 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

-3-

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.36 pro k.ú.Zaječice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

421104/076, Pan Jaroslav Bárta, Zaječice 11, 25167 Pyšely, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

421104/076, Pan Jaroslav Bárta, Zaječice 11, 25167 Pyšely, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo, kamenný základ. Má sedlovou střechu, krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, neúplné, většina chybí. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je vápenná hladká. Vnitřní dveře jsou plné svlakové. Podlahy jsou z betonu a prken, podstandardní. Schody nejsou. V domě je byt dispozice 1+1, bez vybavení kuchyně, jen torzo linky. WC jen venku suché. Koupelna není. V domě není rozvod vody ani odpadů. Jen elektřina v hliníku. Voda se nosí z veřejné studny. Vytápění je jedněmi kamínky na pevná paliva. Teplá voda není. Stav domu je špatný, objekt je k rekonstrukci, celkové vybavení je minimální. Dům je napojen na elektřinu.je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci i na plyn.

-4-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., a č. 340/2013 Sb a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 3 504,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí: Název podlaží přízemí:

11,58*5,51

=

Zastavěná plocha 63,81 m2

-6-

63,81 m2

Konstrukční výška 2,67 m

Obestavěný prostor

vrchní stavba: 63,81*3,2 zastřešení: 63,81*2,8/2 Obestavěný prostor - celkem:

204,19 m3 89,33 m3 293,52 m3

= = =

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

63,81 m2 63,81 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - morálně zastaralé provedení 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: -7-

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

II III I

0,00 0,02 -0,10

I I

-0,08 -0,10

I I I II

0,00 -0,05 -0,03 0,00

I

-0,10

V

0,40

s = 1 - 0,005 * 80 = 0,60 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,115 i=1

Index polohy Index polohy IP = 0,845

Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,900

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m3 * 0,115 = 35,06 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 293,52 m3 * 35,06 Kč/m3 * 0,900 * 0,845= 89 479,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

89 479,57 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemek

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice 2. Ztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 5. Geometrický tvar pozemku 6. Ostatní neuvedené - ze dvou stran průjezdná komunikace

-8-

č. IV III I I II I

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1

Index trhu IT = 0,900 Index polohy IP = 0,845 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,970 * 0,845 = 0,738 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 534,30

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st.6

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 36/1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena

Index 0,738

Upr. cena [Kč/m2] 394,31

Výměra [m2] 236,00

Jedn. cena [Kč/m2] 394,31

Cena [Kč] 93 057,16

144,00

394,31

56 780,64 149 837,80

=

-9-

Koef.

149 837,80 Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

89 479,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

89 479,60 Kč

2. Ocenění pozemků 149 837,80 Kč

2.1. Pozemek 2. Ocenění pozemků celkem

149 837,80 Kč

Celkem

239 317,40 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

239 317,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

89 479,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

89 479,60 Kč - 10 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

149 837,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

149 837,80 Kč

Celkem

239 317,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

239 317,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstětřicetdevěttisíctřistadvacet Kč

- 11 -

239 320,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní - zajištění pohledávky ve výši 51.600,- Kč zajištění budoucí pohledávky ve výši 83.600,- Kč Red orange s.r.o., Holušická 2221/3, Chodov, 148 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

prodej samostatného rodinného domu o velikosti 3+1 v obci Kamenný Újezdec, Praha-západ na pozemku o celkové výměře 322 m2 s výhledem na řeku. Objekt je umístěn na kopci - nezátopová oblast. Nachází se zde kuchyň, obývací pokoj, 2 ložnice a suché WC. Do objektu není zavedena voda (je zde možnost napojení na obecní vodovod). Nutná rekonstrukce. Výborná lokalita v blízkosti Prahy. Požadovaná cena 599.000,- Kč.

- 12 -

samostatně stojící patrový rodinný dům na vlastním oploceném pozemku, spíše využitelný jako chalupa , chata, upravená z bývalého drážního domku s dlouhou historií v 5 km od Benešova vzdálené lokalitě Baba// dispozice 2+1// k domu patří ještě kůlna a podsklepená pergola// cihlová konstrukce// pozemek o celkové výměře 502 m2// vlastní voda z kopané studny// vytápění lokální, kamny na tuhá paliva// suché WC// objekt vyžaduje rekonstrukci// přístup až na pozemek po nezpevněné komunikaci, parkování na pozemku//. Požadovaná cena 330.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.

- 13 -

Prodej chaty 2+1 v obci Pyšely osada Neřestky. Zděná podsklepená chata se nachází na vlastním oploceném pozemku. Chata je vytápěna kotlem na tuhá paliva s rozvodem do radiátorů. Teplá voda je z průtokového ohřívače, V koupelně s keramickým obkladem je umyvadlo, sprchový kout a WC. Na udržované zahradě stojí další zahradní domek. Široká občanská vybavenost je v obci Pyšely cca 2 km. Praha cca 30 km. Požadovaná cena 650.000,- Kč včetně provize RK a vnitřního vybavení.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 230.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 230.000,- Kč. Slovy: Dvěstětřicettisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 7.1.2014

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.59 Test.

- 14 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3709-9/2014 znaleckého deníku.

- 15 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 36 ze dne 26.11.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 16 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -