ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 274/6844/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1742/10000 na bytovém domě č.p. 181 a stavbě bez č.p./č.e. a podílu 1742/10000 na pozemcích čís. parcel 237/7 a 237/12, k.ú. Louka u Litvínova, v ulici Ruských zajatců v Louce u Litvínova, okres Most, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 274/6844/2014
LV no.: 484
Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl ve výši 1742/10000 na bytovém domě č.p. 181 a stavbě bez č.p./č.e. a podíl 1742/10000 na pozemcích čís. parcel 237/7 a 237/12, k.ú. Louka u Litvínova, v ulici Ruských zajatců v Louce u Litvínova, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Ruských zajatců 181, 435 33 Louka u Litvínova Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
561.735 Kč
Market value Tržní hodnota
180.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
180.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
183.000 Kč
nestanoveno Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
podíl na bytovém domě
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
kolna
Size: Velikost
podíl 1742/10000 ze 410 m2, tj. 71 m2
Location in the town: Poloha v obci:
severní část obce
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídající velikosti obce
Unit price: Jednotková cena
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:
Floor area: Podlahová plocha bytu:
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
600 Kč/m2
LEASE / PRONÁJEM
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
237/7, 237/12
m2 84,78 m2
2123 Kč/m2 cca 1944 58 %
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 484 pro k.ú. a obec Louka u Litvínova je bytový dům č.p. 181 v podílovém spoluvlastnictví Anny Coníkové (podíl 902/10000), Petra Hammerschmidta podíl (1742/10000), společném jmění manželů Lenky a Petra Hrubých (podíl 1229/10000), Jiřího Kvíze (podíl 3689/10000) a Jany Švamberkové (podíl 2438/10000). Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 484 pro k.ú. a obec Louka u Litvínova není vlastnictví oceňovaného podílu ve výši 1742/10000 na bytovém domě č.p. 181 omezeno žádnými omezeními. Real burden / věcná břemena: Posle části C listu vlastnictví č. 484 pro k.ú. a obec Louka u Litvínova není vlastnictví oceňovaného podílu ve výši 1742/10000 na bytovém domě č.p. 181 omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 484 pro k.ú. a obec Louka u Litvínova není vlastnictví oceňovaného podílu ve výši 1742/10000 na bytovém domě č.p. 181 omezeno žádnými zástavními právy Legal and structural state / stavebně právní stav: Jde o spoluvlastnický podíl o velikosti 1742/10000 na bytovém domě č.p. 181. K tomuto podílu přísluší užívání bytu o dispozici 3+1, který se nachází v jižní části bytového domu v II. nadzemním podlaží (vlevo nad schodištěm). Na základě informací získaných během prohlídky na místě lze konstatovat, že byt byl užíván pro účely bydlení. Weak points / slabé stránky: - jde o spoluvlastnický podíl na bytovém domě, nikoli o jednotku – byt v osobním vlastnictví - zhoršený stavebně - technický stav Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - velmi dobré parkovací možnosti - možnost lokálního vytápění obývacího pokoje krbovými kamny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 484 pro k.ú. a obec Louka u Litvínova, prokazující stav evidovaný k datu 3.6.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. a obec Louka u Litvínova, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí, prokazující stav evidovaný k datu 5.7.2014 c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 1.7.2014.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
687219 Louka u Litvínova 567272 Louka u Litvínova 731 31.12.2013 CZ0425 Most Ústecký Severní část obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Louka u Litvínova patří mezi střední obce Ústeckého kraje, v okrese Most. Počet obyvatel je 731. Vzdálenost od Litvínova je necelé 2 km, od bývalého okresního města Most cca 13 km. Vzdálenost k hraničnímu přechodu Nové Ves v Horách/Deutschneudorf je 18 km. V blízkosti obce prochází silnice I. třídy č. 27 Most – Litvínov – Osek – Dubí. V obci se nachází také železniční stanice Louka u Litvínova, která je součástí tras Most – Litvínov – Louka u Litvínova - Dubí a Most – Litvínov – Louka u Litvínova – Teplice. V obci je základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, kulturního domu, základní a mateřské školy, pošty, sportovního zařízení, obchodů a restaurací. Property Location / poloha nemovitostí Bytový dům č.p. 181 se nachází v severní části obce Louka u Litvínova, v ulici Ruských zajatců. Jde o klidnou lokalitu, okolní zástavbu tvoří především bytové domy a garáže. Bytový dům č.p. 181 je napojen na rozvod elektřiny, vody a plynu. Odkanalizování domu je do septiku. Short description property / stručný popis majetku: Byt 3+1: K oceňovanému podílu o velikosti 1742/10000 na bytovém domě č.p. 181 náleží byt v 2. nadzemním podlaží dvoupodlažního bytového domu č.p. 181, vlevo nad schodištěm. Byt není označen číslem. Dispoziční řešení bytu: Dispozice bytu je 3+1, byt sestává z předsíně, kuchyně, tří pokojů, dvou komor a WC. V bytě není koupelna. Lze předpokládat, že k bytu náleží kolna, která se nachází ve stavbě bez č.p./č.e., na pozemku čís. parcely St. 237/12, k.ú. Louka u Litvínova. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu zděné, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je sedlová, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou betonová, okna jsou dřevěná a plastová, vnitřní omítky jsou štukované, vnější omítky tvoří břízolit. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, plynu a kanalizace. Vybavení bytu: Vybavení bytu tvoří krytiny podlah, nenosné příčky, dřevěná okna a dveře nacházející se uvnitř bytu, záchod, kuchyňská linka s pracovní deskou a dřezem, vodoměry, vnitřní instalace elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Vytápění je lokální plynové, v obývacím pokoji jsou také krbová kamna. Stáří a stavební stav domu: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě dostupných údajů, lez předpokládat, že byl dům kolaudován ve 40. letech minulého století. Pro účely ocenění lze tedy uvažovat stáří 70 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, nicméně stavebně-technický stav domu je zhoršený. Stavební stav bytu: Na stavebním stavu bytu je patrná zanedbaná údržba, stavebně-technický stav bytu lze tedy hodnotit jako podprůměrný. Pro využívání bytu k bydlení v souladu s dnešními standardy je nutné provést rozsáhlejší rekonstrukci, včetně vytvoření koupelny v jedné z místností.
-4-
Stavba bez č.p./č.e.: Jde o stavbu na pozemku St. 237/12 s jedním nadzemním podlažím, která je příčkami rozdělena na jednotlivé místnosti – kolny, které náleží k jednotlivým bytům v domě č.p. 181. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha pultová, krytinu tvoří svařované asfaltové pásy, dveře jsou svlakové, podlahy lze předpokládat betonové. Napojení na inženýrské sítě nebylo zjištěno. Pozemky: Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemcích St. 237/7 a 237/12, k.ú. Louka u Litvínova. Tyto pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek čís. parcely St. 237/7 je zastavěn stavbou bytového domu č.p. 181. Pozemek čís. parcely St. 237/12 je zastavěn stavbou bez č.p./č.e. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
ZPŮSOB OCENĚNÍ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle § 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle § 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění“. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
ANALÝZA OCENĚNÍ Vzhledem ke skutečnosti, že k oceňovanému podílu o velikosti 1742/10000 na bytovém domě č.p. 181 náleží právo užívat byt o dispozici 3+1, je odhad obvyklé ceny stanoven především na základě porovnání s obdobnými byty v podílovém spoluvlastnictví a osobním vlastnictví. Byty náležící k podílovému spoluvlastnictví bytových domů se běžně obchodují a cena je vytvářena principy poptávky a nabídky, proto je odhad obvyklé ceny stanoven především na základě porovnávací metody. Analýza je patrná z přiložené tabulky.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu ve výši 1742/10000 na bytovém domě č.p. 181 a stavbě bez č.p./č.e. a podílu 1742/10000 na pozemcích čís. parcel 237/7 a 237/12, k.ú. Louka u Litvínova, v ulici Ruských zajatců v Louce u Litvínova, okres Most, Ústecký kraj, vše zapsané na listu vlastnictví č. 484 pro k.ú. Louka u Litvínova, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 1. července 2014
180.000,- Kč Slovy: Stoosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 484, k.ú. Louka u Litvínova. Podle části C listu vlastnictví č. 484 pro k.ú. a obec Louka u Litvínova není vlastnictví oceňovaného podílu ve výši 1742/10000 na bytovém domě č.p. 181 omezeno žádnými omezeními nebo věcným břemenem.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 274/6844/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě dne 5. 7. 2014
-7-
