2014

ZNALECKÝ POSUDEK 1947 - 117/2014 o odhadu obvyklé hodnoty nemovitých věcí - pozemku p.č. 822, jehož součástí je stavba čp. 467; pozemku p.č. 823 jehož součástí je stavba bez čp./če.; pozemku p.č. 824, jehož součástí je stavba bez čp./če. - garáž a pozemků p.č. 13/4;13/12; 13/20; 13/21; 13/22 a 1564/2, které tvoří areál firmy Industrial park Trutnov a.s., ul. Kolmá 467, obec Trutnov, okres Trutnov, k.ú. Poříčí u Trutnova. Kód území 769223.

Pohled na vjezd do areálu a administrativní budovu Objednavatel posudku:

JUDr. Ivan Erben, soudní exekutor Exekutorský úřad 021 P8 U Okrouhlíku 1820/3, 150 00 Praha 5 sp. zn. 021 EX 5665/13-19

Účel posudku:

Zjištění obvyklé hodnoty nemovitosti

Oceněno ke dni:

23.září 2014

Posudek vypracoval:

Ing. Radko Pöschl U Klimentky 1/2703, 150 00 Praha 5

Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 49 stran. V Praze, dne 26. září 2014

OBSAH

1

Úvod:

1.1 1.2

Znalecký úkol Způsob ocenění

.............................................................. ………………………………………..

str. str.

2 2

2

Nález:

2.1 2.2 2.3

Podklady dodané ............................................................... str. Podklady zajištěné ………………………………………... str. Poloha a popis nemovitosti ………………………….………. str.

3 4 5

3

Posudek a ocenění:

3.1 3.1.4

………………………………………. str. Věcná hodnota Věcná hodnota celkem ………………………………………. str.

3.2

Výnosová hodnota Hodnota

………………………………………… str. ………………………………………… str.

28 nestanovena

3.3

Porovnávací hodnota ………………………………………… str. Hodnota ………………………………………… str.

29 32

3.4

Omezení vlastnických práv ………………………………….. str.

32

3.5

Radon

………………………………………… str.

33

3.5

Rekapitulace

………………………………………… str.

34

4

Znalecký závěr

.......................................................... …. str.

35

Znalecká doložka Přílohy

................................................................ str. ................................................................ str.

36 37

1

7 28

1

ÚVOD

1.1

Úkol znalce Úkolem znalce je odhad obvyklé hodnoty nemovitých věcí - pozemku p.č. 822, jehož součástí je stavba čp. 467; pozemku p.č. 823, jehož součástí je stavba bez čp./če.; pozemku p.č.824, jehož součástí je stavba bez čp./če. - garáž a pozemků p.č. 13/4;13/12; 13/20; 13/21; 13/22 a 1564/2, které tvoří areál firmy Industrial park Trutnov a.s., který se nachází v ulici Kolmé na východním okraji Trutnova ve čtvrti Poříčí. Ocenění je prováděno na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena, Exekutorský úřad 021 Praha 8 vydaného dne 15. září 2014 pod sp.zn. 021 EX 5665/13-19 s nabytím právní moci k 16.září 2014. Znalecký posudek je prováděn pro účely odhadu obvyklé hodnoty věcí nemovitých po nařízení exekuce prodejem nemovitých věcí. Obvyklou hodnotu nemovitosti odhaduji v souladu se zněním odst. (1) § 2 zák. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších zákonů, zejména zák. 303/2013 Sb. Pro její stanovení používám metodu porovnávací, jako podpůrnou stanovuji i nákladovou (věcnou) hodnotu. V souladu se zák. 89/2012 Sb. – NOZ přitom vycházím z ustanovení § 498 tohoto zákona.

1.2

Způsob ocenění Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů, zejména zák. 303/2013 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

2

2

NÁLEZ

2.1

Podklady dodané

2.1.1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena, Exekutorský úřad 021 Praha 8, sp. zn. 021 EX 5665/13-19 ze dne 15.9.2014 2.1.2 Výpis z KN list vlastnictví č. 5125, obec Trutnov, okres Trutnov, k.ú. Poříčí u Trutnova, vyhotovený dálkovým přístupem do KN k datu 15.9.2014 pro účel: Provedení exekuce 5665/13 pro JUDr. Ivan Erben Vlastníkem nemovitosti je: Industrial Park Trutnov s.r.o.

24286460

V oddíle C jsou zapsána věcná břemena chůze a jízdy s povinností pro p.č. 13/12, zástavní právo smluvní a další úkony související s exekucemi B1,D bez zápisu.

2.1.3

Kopie mapy katastrální k.ú. Poříčí u Trutnova, mapový list Trutnov 1-1/32, okres Trutnov, obec Trutnov, k.ú. Poříčí u Trutnova, vyhotovilo KP Trutnov dne 30.7.2014 pod č. PÚ 3109/2014-610 – předáno zástupcem povinného

2.1.4

Nájemní smlouva uzavřená mezi Industrial park Trutnov s.r.o. jako pronajímatelem, Tyco Electronics EC Trutnov s.r.o. jako nájemcem a Průmyslovým Parkem Trutnov, s.r.o., v likvidaci jako původním vlastníkem na pronájem některých částí areálu, uzavřená dne 28.6.2012. Termín ukončení pronájmu 31.12.2014. – předáno zástupcem povinného

2.1.5

Kupní smlouva a smlouva o věcném břemeni uzavřená mezi SAMKA,a.s. jako prodávajícím a Hradecká pekárna, s.r.o. jako kupujícím uzavřená dne 2.11.2000, právní účinky vkladu do KN vznikly ke dni 3.11. 2000 pod čj. V3 4224/2000-4

2.1.6

Zjednodušená projektová dokumentace administrativní budovy na pozemku p.č. 822, neautorizováno – předáno zástupcem povinného

2.1.7

Zjednodušená projektová dokumentace halového objektu na pozemku p.č. 823, neautorizováno – předáno zástupcem povinného

2.1.8

Výkres č. B.3.6/1: Příčný řez halou vypracovala Projekta v.o.s. Trutnov, vypracoval Ing. Miloslav Rázek v 06/2005, pod zak. č. 15/05, pro potřeby stavebního řízení stavby „Stavební úpravy a opravy v areálu Trutnov – Poříčí, Kolmá ulice“ – předáno zástupcem povinného

2.1.9

Informace poskytnuté znalci zástupcem oprávněného a povinného při místních šetřeních.

3

2.2

Podklady zajištěné znalcem

2.2.1

Zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17.6.1997 ve znění pozdějších předpisů, zejména zák. 303/2013 Sb.

2.2.2

Úřední oceňování majetku 2013 – zák. 151/1997 Sb. a vyhl. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2009 Sb. a vyhl. 460/2009 Sb. a vyhl. 364/2010 Sb. a vyhl. č. 387/2011 Sb. a vyhl. 450/2012 Sb. ze dne 5.12.2012, účinná od 1. ledna 2013 autoři: Prof. Ing. Albert Bradáč, Dr.Sc. , Ing. Pavel Krejčíř a Ing. Vlasta Scholzová., vydal Cerm – akademické nakladatelství, s.r.o. Brno v prosinci 2012 pod ISBN 978-80-7204-825-0

2.2.3

Úřední oceňování majetku 2014 – zák. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů, zejména zák. č. 303/2013 Sb. a vyhl. č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku ze dne 17.12.2013, účinná od 1. ledna 2014 autoři: Prof. Ing. Albert Bradáč, Dr.Sc. , Ing. Pavel Krejčíř a Ing. Vlasta Scholzová., vydal Cerm – akademické nakladatelství, s.r.o. Brno pod ISBN 978-80-7204-867-0 v prosinci 2013

2.2.4

Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů publikované v časopise Materiály 6/2014

2.2.5

Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí, verze 3.0, vydala Česká komora odhadců majetku v rámci Vzdělávací knižnice odhadce sv. 1

2.2.6

Zákon č. 89/2012 Sb. – občanský zákoník – publikace „Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem“ prof. Dr. JUDr. Karel Eliáš a kol., vydalo nakladatelství Sagit, a.s. v roce 2012 pod č. ISBN 978-80-7208-922-2

2.2.7

Sborník stanovisek veřejného ochránce práv „Veřejné cesty – místní a účelové pozemní komunikace“, autorský kolektiv: Otakar Motejl, Michaela Černínová, Karel Černín a Veronika Gabrišová, vydala Kancelář veřejného ochránce práv v rámci edice Sborníky stanovisek veřejného ochránce práv

2.2.8

Informace z Územního plánu města Trutnov týkající se oblasti Poříčí.

2.2.9

Informace z realitních serverů o nabízených komerčních areálech a pozemcích v období let 2013 – 2014

2.2.10 Místní šetření, které provedl znalec dne 23.září.2014 za účasti zástupce oprávněného Ing. Radka Zábrodského a 31. července 2013 za účasti zástupce povinného Ing. Jana Jerieho.

4

2.3

Poloha a popis nemovitosti Všeobecné místopisné údaje Trutnov je okresní město v Královéhradeckém kraji v severovýchodních Čechách. Město leží v Krkonošském podhůří na řece Úpě v Trutnovské pahorkatině na východě Podkrkonošské pahorkatiny, která je součástí celku Krkonošské podhůří. Trutnovem protéká řeka Úpa, která v Poříčí přibírá zleva Ličnou. Okres Trutnov je okresem v Královéhradeckém kraji. Jeho metropolí je město Trutnov. Z královéhradeckých okresů sousedí na jihozápadě s okresem Jičín a na jihu částečně i s okresem Hradec Králové a na jihovýchodě a východě pak s okresem Náchod. Dále pak na západě sousedí s okresem Semily Libereckého kraje. Ze severu je okres vymezen státní hranicí s polským Slezskem. Okresem prochází silnice I. třídy I/14, I/16 a I/37. Trutnov má cca 31 tis. obyvatel. Skládá se z 21 částí města: Adamov, Babí, Bohuslavice, Bojiště, Dolní Předměstí, Dolní Staré Město, Horní Předměstí, Horní Staré Město, Kryblice, Lhota, Libeč, Nový Rokytník, Oblanov, Poříčí, Starý Rokytník, Střední Předměstí, Střítež, Studenec, Vnitřní Město, Volanov a Voletiny. Dále k Trutnovu patří např. osady a čtvrtě: Bezděkov, Debrné, Dolce, Dolníky (část), Kacíř, Kalná Voda (část), Kouty, Luční Domky, Nové Dvory, Nové Voletiny, Peklo, Rubínovice, Zelená Louka aj. Jedná se o tradiční středisko textilního průmyslu, dále je zde průmysl strojírenský, elektrotechnický, dřevozpracující, kožešnický (Kara). Významné je i potravinářství s hlavními zástupci Trutnovským pivovarem, jatkami a dalšími. U města je tepelná elektrárna (Poříčí). Je zde úplná infrastruktura služeb, základního i středního školství i lékařství. Město je křižovatkou významných komunikací směřujících z vnitrozemí do Polska i do turistických středisek východních Krkonoš. Spojení s ostatními městy ČR, kraje a okresu je zajištěno husou sítí silnic I.třídy, je zde autobusové nádraží pro linky dálkové i místní a nádraží ČD. Je významným železničním i silničním uzlem. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu v oblasti průměrnou, využitelnou pro lehkou nerušící výrobu a skladování. Pro město byl schválen územní plán. Dle tohoto schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. Území, kde se věci nemovité nacházejí, je v ÚP vedeno jako plochy VL s určením výroba a skladování, lehký průmysl, pozemek p.č. 1564/2 je zařazen mezi plochy dopravní infrastruktury.

Údaje o oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je průmyslový areál tvořený třemi budovami a souvisejícími pozemky. Areál leží vpravo od Kolmé ulice. Pozemek pod touto ulicí je rovněž ve vlastnictví povinného. Areál leží v průmyslové zóně města cca 2 km od centra. Popisné číslo má pouze původní administrativní budova. Druhý objekt je výrobní a skladová hala rozdělená na tři oddělené části se sociálním a kancelářským zázemím. Třetím objektem je budova řadových garáží. Administrativní budova a část garáží nebyly v době prohlídky pronajaty ani užívány vlastníkem. 5

Výrobní a skladová hala byla pronajata pouze zčásti. Areál je oceňován jako nepronajatý, důvodem je skutečnost, že současná nájemní smlouva je uzavřena jen do 31.12.2014. Areál byl do provozu uveden v roce 1975 pro potřeby n.p. Potraviny. Objekty garáží a dvůr byl však postaven již v roce 1968. Areál stojí v průmyslové zóně Trutnova, okolní nemovitosti jsou využívány pro služby, nerušící výrobu a skladování. Využití nemovitosti je v souladu s územním plánem obce. Technický a dispoziční popis jednotlivých objektů je uveden v rámci stanovení věcné hodnoty jednotlivých částí areálu. Součástí areálu jsou nejen pozemky p.č. 822, 823 a 824 zastavěné budovami a pozemek p.č. 13/4, který tvoří vnitřní nádvoří areálu a plochy za halovým objektem, ale i pozemky další. Jedná se o pozemek p.č. 13/20, který umožňuje příjezd k severní části pozemku p.č. 13/4 za halou a pozemek p.č. 13/21 před administrativní budovou. Jsou však jimi i pozemky p.č. 13/12 a p.č. 31/22, které jsou součástí ulice Kolmé, která je veřejnou komunikací umožňující nejen příjezd k oceňovanému areálu, ale i k dalším komerčním objektům v sousedství. Ke stejnému účelu slouží i větší část p.č. 13/20, na kterém je umístěno i parkoviště využívané i pro potřeby sousedních, cizích nemovitostí. Dalším pozemkem je p.č. 1564/2. Na tomto pozemku byla původně umístěna vlečka vedoucí k areálu. Tato vlečka je již zrušena, její využití pro jiný účel je zamezeno územním plánem, kde je pozemek určen jako plocha dopravní infrastruktury, dalším omezením je poloha v ochranném pásmu železniční trati. Z pohledu oceňované nemovitosti ve vztahu k areálu se jedná o polohu průměrnou, pozemky jsou rovinné, ležící ve vedlejší ulici. Při stanovení věcné hodnoty určuji hodnotu hlavní a vedlejších staveb, cena venkovních úprav a porostů nemá na obvyklou hodnotu zásadní vliv. V tomto případě tvoří příslušenství nemovitosti přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro, přístupové komunikace, drobné stavební objekty a vjezdová vrata a oplocení pozemku. Hodnota vedlejších staveb, venkovních úprav a porostů je zahrnuta v obvyklé hodnotě věcí nemovitých, v rámci věcné hodnoty stanovuji pouze hodnotu pozemků a hlavních staveb, ostatní příslušenství nemá na cenu základní vliv.

Údaje o vlivech na obvyklou cenu Věcná břemena se k oceňovanému majetku vážou. Jedná se o smlouvu o věcném břemeni chůze a jízdy [2.1.5], kterým se ukládá vlastníkovi pozemku p.č. 13/12 (ulice Kolmá) umožnit jízdu a chůzi pro zajištění přístupu na pozemky p.č. 13/11 a st.p.č. 1281 a budově čp. 536 jejich vlastníkům. Vzhledem k tomu, že p.č. 13/12 je součástí veřejné komunikace ulice Kolmé nemá toto věcné břemeno zásadní vliv na obvyklou hodnotu oceňovaných věcí nemovitých. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Za halou však stojí značně poškozená spalovna tvořená Regenerační termicko oxidační jednotkou na likvidaci VOC z tiskařského provozu, nepatřící vlastníku nemovitostí, která však bude muset být z areálu odstraněna, není však zatím jasné, kdo tuto likvidaci bude muset provést.

6

3

POSUDEK A OCENĚNÍ

3.1

Věcná hodnota Věcnou hodnotu stavby určuji s využitím postupů podle vyhl. 450/2012 Sb. s úpravou koeficientu inflace platným ke dni ocenění (přejímám jej z vyhl. 441/2013 Sb.) a s úpravou Kp, který nahrazuji koeficientem výpočtovým Kv, kterým upravuji upravenou základní cenu za jednotku obestavěného prostoru. Kv stanovuji ve vztahu k orientačním cenám rozpočtových ukazatelů stavebních objektů pro jednotlivá období roku a s přihlédnutím ke skutečnému konstrukčnímu řešení jednotlivých staveb. Propočet podle 441/2013 Sb. nepoužívám, protože do propočtu věcné hodnoty stavby vnáší vlivy trhu, které by na věcnou hodnotu stavby vliv mít neměly.

Předmětem ocenění jsou -

Pozemek p.č. 822 se součástmi: - Administrativní budova č.p. 467 - Pozemek p.č. 822

-

Pozemek p.č. 823 se součástmi: - Hala na st.p.č. 823 - Přístřešek rampy nádvorní - Přístřešek rampy zadní - Rampa k nádvoří - Rampa zadní - Pozemek p.č. 823

-

Pozemek p.č. 824 se součástmi: - Garáže a dílny na st.p.č. 824 - Pozemek p.č. 824

-

Pozemek p.č. 13/4 se součástmi: - Plocha nádvoří na p.č. 13/4 - Pozemek p.č. 13/4

-

Pozemek p.č. 13/21 se součástmi: - Pozemek p.č. 13/21

-

Pozemek p.č. 13/20 se součástmi: - Pozemek p.č. 13/20

-

Pozemek p.č. 1564/2 se součástmi: - Pozemek p.č.1564/2

-

Pozemky p.č. 13/12 a 13/22 se součástmi: - Pozemky p.č.13/12 a 13/22

7

3.1.1 Pozemek p.č. 822 se součástmi Popis Jedná se o stavební pozemek p.č. 822 jehož součástí je stavba administrativní budovy s vrátnicí čp. 467

3.1.1.1 Administrativní budova č.p. 467 Popis Jedná se o původní administrativní budovu se čtyřmi nadzemními podlažími. Dispozičně je členěn jako podélný třítakt. V přízemí je vstupní chodba vpravo s vrátnicí, vlevo jsou šatny, sociální zařízení a technické zázemí budovy s výměníkovou stanicí. Ve středu východního traktu je schodiště do vyšších podlaží. Ve 2. - 4.NP. jsou kanceláře se zázemím – čajové kuchyňky a WC. Konstrukčně se jedná o železobetonový montovaný skelet, založený na patkách. Štítové stěny a boční v I.NP. jsou vyzděny, boční stěny od 2. NP. výše jsou tvořeny lehkým pláštěm "Kord". Stropy jsou s rovnými podhledy, střecha je plochá s živičnou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Vnitřní omítky jsou štukové, v sociálních zařízeních jsou obklady. Vnější břízolitové omítky jsou provedeny pouze na vyzdívaných částech. Sokl je obložen kabřincem. Schodiště je betonové s PVC. Vstupní dveře v I.NP. jsou lehké kovové, ostatní jsou dřevěné hladké s ocelovými zárubněmi. Okna jsou dřevěná zdvojená, v části I.NP. kovová. Podlahy v přízemí a v sociálních zařízeních je keramické, v chodbách a kancelářích ve vyšších podlažích jsou s PVC, v části s lepenými textilními povlaky Jekor. Ve výměníkové stanici je pouze betonová mazanina. Vytápění je centrální, s plechovými radiátory. Rozvod vody je teplé a studené, s ohřevem centrálním. Elektroinstalace je světelná a motorová, bleskosvod je proveden. Vybavení sociálních buněk je standardní. Výtah je pouze malý nákladní a jen do II. NP. V době prohlídky byly užívány pouze prostory vrátnice a sociální zařízení v I.NP. Ostatní prostory byly prázdné, rozvody ÚT jsou poškozené, původní rozvody SLP jsou nefunkční. Svítidla a elektrické rozvody jsou částečně vytrhané, vypínače a zásuvky rovněž chybí. Střešní krytina je poškozena do objektu zatéká. Vzhledem k datu výroby a typu LOP Kord, lze navíc předpokládat výskyt konstrukcí s obsahem azbestu a proto případná rekonstrukce budovy musí počítat i se zvýšením nákladů spojených s likvidací tohoto nebezpečného materiálu. Celkově lze konstatovat, že je údržba objektu velmi zanedbána a prvky s krátkodobou životností jsou na konci své technické i ekonomické životnosti. Do provozu byla budova uvedena v roce 1975. Opotřebení stanovuji pomocí analytické metody, prvky, důvodem je skutečnost, že většina prvků s krátkodobou životností je z důvodu zanedbané údržby a poškození objektu nutno kompletně vyměnit. Při použití Kp podle vyhl. 450/2012 Sb. vychází základní jednotková cena ve výši cca 2.930,00 Kčm-3. Tuto hodnotu považuji, po srovnání s cenami uváděnými ÚRS, pro oceňovaný objekt vzhledem k chybějícímu vybavení za vyšší, nežli obvyklou, při použití Kv v hodnotě 1,00 vychází základní cena cca 5.060,00 Kčm-3, tuto hodnotu upravuji indexem Kv 0,9875 na hodnotu 5.000,00 Kčm-3.

8

Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ podle účelu užití: Druh konstrukce:

122 46.21.14.3..1 F - budovy pro administrativu Montované z dílců betonových tyčových

Obestavěný prostor Spodní stavba 25,00*13,50*0,30 Vrchní stavba 25,00*13,50*(3*3,30+3,40)

101.25 m3 4488.75 m3

= =

_________________________________________ 3

celkem =

4590.00 m

Podlaží Označení

Rozměry zastavěné plochy Světlá Zastavěná plocha výška

Výška podlaží

_____________________________________________________________________________________________________

1.NP - 3.NP 4.NP

25,00*13,50 337.50 m2 25,00*13,50 337.50 m2

3.00 m

3.30 m

3.00 m

3.40 m

Celkem: žádné podzemní a 4 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 337.50 m2 a prům.výška podlaží je 3.32 m.

Vybavení stavby Pol.

Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Obj.podíl

Podíl části

n

_____________________________________________________________________________________________________

2. 20. 24.

Svislé konstrukce podstandard Vnitřní plynovod chybí Výtahy podstandard chybí

0.17400

50%

-0.087

0.00200

100%

-0.002*1.852

0.01400 0.01400

30% 70%

-0.0042 -0.0098*1.852 ________________________________________________

-0.11305 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.11305) = 0.9390

9

Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. Obj.podíl (B) (C) (A)

Podíl části

Opotřebení konstrukce B/C * 100 A

_____________________________________________________________________________________________________

1. 2.

3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21.

Základy vč. zemních prací 39 80 0.08733 Svislé konstrukce 39 80 0.09266 39 40 0.04262 Stropy 39 80 0.09905 Zastřešení mimo krytinu 39 70 0.07775 Krytiny střech 39 39 0.02237 Klempířské konstrukce 39 39 0.00639 Úpravy vnitřních povrchů 39 39 0.07349 Úpravy vnějších povrchů 39 40 0.03515 Vnitřní obklady keramické 39 39 0.01917 Schody 39 80 0.03089 Dveře 39 39 0.03302 Vrata 0.00000 Okna 39 40 0.05538 Povrchy podlah 39 39 0.03408 Vytápění 39 39 0.04473 Elektroinstalace 39 39 0.06071 Bleskosvod 39 39 0.00320 Vnitřní vodovod 39 39 0.03408 Vnitřní kanalizace 39 39 0.03301 Vnitřní plynovod 0.00000 Ohřev vody 39 39 0.01810

100%

4.2573%

50% 50%

4.5172% 4.1554%

100%

4.8287%

100%

4.3318%

100%

2.237%

100%

0.639%

100%

7.349%

100%

3.4271%

100%

1.917%

100%

1.5059%

100%

3.302%

100% 100%

5.3996%

100%

3.408%

100%

4.473%

100%

6.071%

100%

0.32%

100%

3.408%

100%

3.301%

100% 100%

10

1.81%

22. 23. 24.

25. 26.

Vybavení kuchyní 0.00000 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 39 39 0.03194 Výtahy 39 39 0.00205 0.00000 Ostatní 39 39 0.06283 Instalační prefabrik.jádra 0.00000

100% 100%

3.194%

30% 70%

0.205%

100%

6.283%

100% ______________________________

80.34% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 80.34%.

Výpočet ceny objektu Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č. 4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 337.50 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.32 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb Kv: výpočtový

= Kč

2.807,x 0.9930 x 0.9396 x 0.9325 x 0.9390 x 1.0500 x 2.1030 x 0.9875

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 4590.00 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 80.34% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč

5.000,52 22.952.386,80 22.952.386,80 18.439.947,56 4.512.439,24

_____________________________________________________________________________________________________

Administrativní budova č.p. 467

Cena celkem Kč

4.512.439,-

_____________________________________________________________________________________________________

3.1.1.2 Pozemek p.č. 822 Popis Jedná se o pozemek p.č. 822, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je pravidelného obdélníkového tvaru a je celý zastavěn budovou s čp. 467, která je jeho součástí. Obvyklou hodnotu základní ceny pozemku uvažuji, na základě porovnání s podobnými pozemky nabízenými v okolí v úrovni 600,00 Kč/m2 . Porovnání je uvedeno v příloze č. 5 posudku.

11

Výměra stavebního pozemku Katastrální území Poříčí u Trutnova Celkem

Číslo parcely 822

Výměra (m2) 422 422

Kultura zast.pl.

Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 27 vyhlášky) Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 422.00 m2

= Kč = Kč

600,253.200,-

_____________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č. 822

Cena celkem Kč

253.200,-

_____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č. 822 se součástmi

Cena celkem Kč

4.765.639,-

_____________________________________________________________________________________________________

3.1.2 Pozemek p.č. 823 se součástmi Popis Jedná se o stavební pozemek p.č. 823 jehož součástí je stavba halového objektu s bočními rampami, částečně zakrytými přístřešky.

3.1.2.1 Hala na st.p.č. 823 Popis Jedná se o průmyslovou halu s nosnou konstrukcí montovanou z železobetonového skeletu. Modulová síť 9,00*24,00 m, základní modul 6,00 m. V podélném směru jsou rozpony po 3 modulech, s dilatacemi. Založení objektu je provedeno na betonových patkách, nosné konstrukce je skeletová s ŽB sloupy 600/500 mm, doplněná po obvodu sloupy 400/500 mm. Střešní konstrukce je tvořena příhradovými průvlaky na jsou uloženy sedlové vazníky, střešní plochu tvoří skořepinové panely. Krytina je živičná, tepelné izolace jsou nefunkční. V části využívané nájemcem je krytina z modifikované folie. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Podlahová deska je izolována, obvodový plášť je vyzdívaný. Vestavby sociálních a kancelářských prostor jsou zděné s rovnými podhledy, v patrech zavěšenými. Vnitřní povrchy jsou vápenné, jednovrstvé, vnější dvouvrstvé. Schody do vložených patrových vestaveb jsou ocelové. Dveře jsou kovové a dřevěné, hladké. Okna jsou kovová, v části plastová. Podlahy v halových částech jsou betonové se stěrkou, v kancelářích byly lepené koberce, dnes převážně strhané v ostatních částech jsou dlažby a PVC. Vytápění je centrální, vzduchotechnickými jednotkami, v části poškozenými mrazem. Rozvody vnitřního vodovodu a kanalizace jsou provedeny, vybavení sociálních zařízení je standardní. Elektrické rozvody jsou světelné a motorové. Bleskosvod je proveden. Mimo část používanou nájemcem, je větší část objektu neužívána. Hala byla postavena v roce 1975. Celkovou životnost odhaduji na 80 let.

12

V části v současnosti neužívané jsou rozvody vytápění převážně vyřezané, vzduchotechnické jednotky odstraněné, v kancelářské části chybí radiátory ÚT. Elektrické rozvody jsou strhány, zařizovací předměty v sociálních zařízeních částečně poškozené. V části dosud pronajaté je většina vybavení ve vlastnictví nájemce, přístup do těchto prostor, je z provozních důvodů přístupné jen na zvláštní povolení při nutnosti zachování zvýšené čistoty. Při použití Kp podle vyhl. 450/2012 Sb. vychází základní jednotková cena ve výši cca 670,00 Kčm-3. Tuto hodnotu považuji, po srovnání s cenami uváděnými ÚRS, pro oceňovaný objekt vzhledem k chybějícímu vybavení za nižší, nežli obvyklou, při použití Kv v hodnotě 1,00 vychází základní cena cca 1.930,00 Kčm-3, to je hodnota, vzhledem ke stavu části objektu a celkovému konstrukčnímu řešení haly, dle mých zkušeností neodpovídající. Proto používám Kv = 0,5200 při jehož použití je základní cena cca 1.000,00 Kčm-3, tuto hodnotu považuji za odpovídající. Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ podle účelu užití: Druh konstrukce:

1251 46.21.13.1..2 E - budovy pro průmysl bez jeřábových drah Monolitické betonové tyčové

Obestavěný prostor Spodní stavba 49,00*(73,35+55,2)*1,35 Vrchní stavba 49,00*(73,35+55,25)*8,65

8503.58 m3 54507.11 m3

= =

_________________________________________ 3

celkem =

63010.69 m


Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška

Výška podlaží

_____________________________________________________________________________________________________

1.NP

49,00*(73,35+55,25) 6301.40 m2

8.33 m

8.65 m

Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 6301.40 m2 a prům.výška podlaží je 8.65 m. Vybavení stavby Pol.


Obj.podíl

Podíl části

n

_____________________________________________________________________________________________________

3.

Stropy chybí

0.08200

10%

-0.0082*1.852 ________________________________________________

-0.01519 výpočet koeficientu K4. Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.01519) = 0.9918

13

Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. Obj.podíl (B) (C) (A)

Podíl části


_____________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3.

4. 5.

6. 7. 8. 9. 10. 11.

12.

13.

14. 15.

16.

17. 18.

Základy vč. zemních prací 39 150 0.09478 Svislé konstrukce 39 80 0.20468 Stropy 39 80 0.07441 0.00000 Zastřešení mimo krytinu 39 70 0.10284 Krytiny střech 10 20 0.01754 39 40 0.01170 Klempířské konstrukce 39 40 0.00706 Úpravy vnitřních povrchů 39 50 0.06957 Úpravy vnějších povrchů 39 40 0.03932 Vnitřní obklady 0.00000 Schody 39 80 0.00807 Dveře 39 39 0.01936 15 20 0.01291 Vrata 25 30 0.01391 39 39 0.00928 Okna 39 40 0.02621 15 20 0.02621 Povrchy podlah 39 40 0.04840 Vytápění 15 20 0.00524 39 39 0.00786 Elektroinstalace 15 25 0.03347 39 39 0.05021 Bleskosvod 39 40 0.00403 Vnitřní vodovod 15 20 0.00363 39 39 0.00544

100%

2.4643%

100%

9.9781%

90% 10%

3.6275%

100%

5.7297%

60% 40%

0.877% 1.1408%

100%

0.6884%

100%

5.4265%

100%

3.8337%

100%

14

100%

0.3934%

60% 40%

1.936% 0.9682%

60% 40%

1.1592% 0.928%

50% 50%

2.5555% 1.9657%

100%

4.719%

40% 60%

0.393% 0.786%

40% 60%

2.0082% 5.021%

100%

0.3929%

40% 60%

0.2722% 0.544%

19.

20. 21.

22. 23.

24. 25.

Vnitřní kanalizace 15 30 0.00323 39 39 0.00484 Vnitřní plynovod 0.00000 Ohřev vody 15 20 0.00202 39 39 0.00202 Vybavení kuchyní 0.00000 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 15 30 0.01109 39 39 0.01109 Výtahy 0.00000 Ostatní 15 20 0.03479 39 39 0.03479

40% 60%

0.1615% 0.484%

100% 50% 50%

0.1515% 0.202%

100% 50% 50%

0.5545% 1.109%

100% 50% 50%

2.6093% 3.479% ______________________________


Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č. 4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 6301.40 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 8.65 m PV) + 0.30 >= 0.60 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb Kv: výpočtový

= Kč

1.620,x 1.0400 x 0.9210 x 0.6237 x 0.9918 x 1.0500 x 2.0950 x 0.5200

_________________________________________



1.097,95 69.182.587,09 69.182.587,09 46.047.238,14 23.135.348,95

_____________________________________________________________________________________________________

Hala na st.p.č. 823

Cena celkem Kč

23.135.349,-

_____________________________________________________________________________________________________

15

3.1.2.2 Přístřešek rampy nádvorní Popis Jedná se o přístřešek u nádvorní strany haly, nosná konstrukce ocelová, střecha pultová, vlaštovková, krytina z pozinkovaného plechu. Kv používám shodná s halou. Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ: Druh konstrukce:

1274 46.21.19.9 G1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Přístřešky

Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,00*128,60*(3,80+4,00)*0,5

=

1504.62 m3

Vybavení stavby Všechny konstrukce a vybavení mají standardní vybavení a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 Opotřebení stavby Při stáří 39 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 65%. Výpočet ceny objektu (§ 7 vyhlášky) Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl. 8) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb Kv: výpočtový

= Kč

750,x 1.0000 x 1.0000 x 1.0500 x 2.0930 x 0.5200

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1504.62 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 65% Cena stavby po započtení opotřebení


857,08 1.289.579,71 1.289.579,71 838.226,81 451.352,90

_____________________________________________________________________________________________________

Přístřešek rampy nádvorní

Cena celkem Kč

451.353,-

_____________________________________________________________________________________________________

16

3.1.2.3 Přístřešek rampy zadní Popis Jedná se o přístřešek u zadní strany haly, nosná konstrukce ocelová, střecha pultová, vlaštovková, krytina z pozinkovaného plechu. Kv používám shodné s halou.

Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ: Druh konstrukce:

1274 46.21.19.9 G1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Přístřešky

Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,00*(128,60-36,00)*(3,80+4,00)*0,5

=

1083.42 m3

Vybavení stavby Všechny konstrukce a vybavení mají standardní vybavení a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 Opotřebení stavby Celkové opotřebení je vyšší nežli u rampy nádvorní a bylo stanoveno odborným odhadem ve výši 70%. Výpočet ceny objektu (§ 7 vyhlášky) Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl. 8) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb Kv: výpočtový

= Kč

750,x 1.0000 x 1.0000 x 1.0500 x 2.0930 x 0.5200

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1083.42 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 70% Cena stavby po započtení opotřebení


857,08 928.577,61 928.577,61 650.004,33 278.573,28

_____________________________________________________________________________________________________

Přístřešek rampy zadní

Cena celkem Kč

278.573,-

_____________________________________________________________________________________________________

17

3.1.2.4 Rampa k nádvoří Popis Jedná se o rampu na nádvorní straně haly, nosná konstrukce žel.bet.

Dílčí velikosti objektu Výměra 1

73,35+55,25

=

128,60

Opotřebení stavby Při stáří 39 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 65%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) Cena za 128.60 m CZCC: 242 SKP: 46.21.64.3 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb Kv: výpočtový

x 5.410,- Kč/m = Kč

695.726,-

x 1.0500 x 2.3180 x 0.5200 _________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 65% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč - Kč = Kč

880.530,31 880.530,31 572.344,70 308.185,61

_____________________________________________________________________________________________________

Rampa k nádvoří

Cena celkem Kč

308.186,-

_____________________________________________________________________________________________________

3.1.2.5 Rampa zadní Popis Jedná se o rampu u zadní strany haly směrem k bývalé vlečce. Konstrukce shodná s rampou u nádvorní strany objektu. Dílčí velikosti objektu Výměra 1

128,60-36,00

=

Opotřebení stavby Celkové opotřebení bylo stanoveno odborným odhadem ve výši 70%.

18

92,60

Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) Cena za 92.60 m CZCC: 242 SKP: 46.21.64.3 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb Kv: výpočtový

x 4.040,- Kč/m = Kč

374.104,-

x 1.0500 x 2.3180 x 0.5200 _________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 70% Cena stavby po započtení opotřebení


473.476,50 473.476,50 331.433,55 142.042,95

_____________________________________________________________________________________________________

Rampa zadní

Cena celkem Kč

142.043,-

_____________________________________________________________________________________________________

3.1.2.6 Pozemek p.č. 823 Popis Jedná se o pozemek p.č. 823, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je obdélníkového tvaru a je celý zastavěn budovou bez čp./če., která je jeho součástí. Jedná se o halový objekt s bočními nakládacími rampami. Obvyklou hodnotu základní ceny pozemku uvažuji, na základě porovnání s podobnými pozemky nabízenými v okolí v úrovni 600,00 Kč/m2 . Porovnání je uvedeno v příloze č. 5 posudku. Výměra stavebního pozemku Katastrální území Poříčí u Trutnova Celkem

Číslo parcely 823

Výměra (m2) 6.973 6.973

Kultura zast.pl.


= Kč = Kč

600,4.183.800,-

_____________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č. 823

Cena celkem Kč

4.183.800,-

_____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________


Cena celkem Kč

28.499.304,-

_____________________________________________________________________________________________________

19

3.1.3 Pozemek p.č. 824 se součástmi Popis Jedná se o stavební pozemek p.č. 824 jehož součástí je stavba objektu řadových garáží s dílnou a výměníkovou stanicí.

3.1.3.1 Garáže a dílny na st.p.č. 824 Popis Jedná se i jednopodlažní nepodsklepenou budovu, stojící na jižní hranici areálu. V budově je 11 garáží se samostatnými vraty, výměníková stanice užívaná společností ČEZ Teplárenská a.s., dílna, kancelář mistra, sklad, strojovna ÚT a sociální zařízení. Mimo výměníkovou stanici není objekt dlouhodobě užíván. Nosnou konstrukci tvoří montovaný skelet, založení je na patkách a pasech s izolacemi. Obvodové a dělící stěny jsou vyzdívané. Zastřešení je nízké sedlové s ocelovými vazníky, azbestocementové desky tvoří strop a zároveň podbití střechy, krytina je z trapézových plechů. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinku. Podlahy jsou betonové s potěrem, vnitřní omítky jsou hladké, vnější břízolitové. Vrata jsou kovová, dveře rovněž. Okna jsou ocelová s jednoduchým zasklením. Vytápění je ústřední s ocelovými registry, rozvod vody je pouze v prostoru dílny, kanalizace je provedena. Elektrické rozvody jsou světelné a motorové, tažené po povrchu, bleskosvod je proveden. Sociální zařízení je obloženo, ohřev vody malým průtokovým ohřívačem, pouze v dílně - ve větší části budovy se nevyskytuje. Schodiště je pouze v dílně, ocelové bez podstupnic, vedoucí do prostoru nad kanceláří. Garáže byly postaveny v roce 1968, údržba je zanedbaná, sociální zařízení nefunkční. Strojovna ÚT je ve zhoršeném technickém stavu, prvky s krátkodobou životnosti jsou na pokraji životnosti. Při použití Kp podle vyhl. 450/2012 Sb. vychází základní jednotková cena ve výši cca 1.012,00 Kčm-3. Tuto hodnotu považuji, po srovnání s cenami uváděnými ÚRS, pro oceňovaný objekt vzhledem k chybějícímu vybavení za odpovídající hodnotě obvyklé a proto s ní i dále pracuji.

Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ podle účelu užití: Druh konstrukce:

1242 46.21.14.5.1 R - garáže Montované z dílců betonových tyčových

20

Obestavěný prostor Spodní stavba 82,05*12,80*0,25

=

262.56 m3

Vrchní stavba 82,05*12,80*4,25

=

4463.52 m3

Zastřešení

=

682.66 m3

82,05*12,80*1,30*0,5

_________________________________________ 3

celkem =

5408.74 m


Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška

Výška podlaží

_____________________________________________________________________________________________________

1.NP

82,05*12,80 1050.24 m2

5.35 m

5.55 m

Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 1050.24 m2 a prům.výška podlaží je 5.55 m.

Vybavení stavby Pol.


Obj.podíl

Podíl části

n

_____________________________________________________________________________________________________

3.

10.

18.

21.

23.

Stropy chybí

0.12000

75%

-0.09*1.852

Schody chybí

0.02200

100%

-0.022*1.852

Vnitřní vodovod chybí

0.02200

80%

-0.0176*1.852

Ohřev vody chybí

0.00500

90%

-0.0045*1.852

Vnitřní hyg.zařízení vč.WC podstandard

0.02000

100%

-0.02 ________________________________________________

-0.26835 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.26835) = 0.8551

21

Opotřebení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. Obj.podíl (B) (C) (A)

Podíl části


_____________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3.

4. 5. 6. 7. 8. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 21.

23. 25.

Základy vč. zemních prací 46 150 0.12747 Svislé konstrukce 46 80 0.30172 Stropy 46 80 0.03508 0.00000 Zastřešení mimo krytinu 46 70 0.07368 Krytiny střech 46 50 0.02690 Klempířské konstrukce 46 46 0.00819 Úpravy vnitřních povrchů 46 46 0.05029 Úpravy vnějších povrchů 46 46 0.03508 Dveře 46 50 0.02690 Vrata 46 46 0.03158 Okna 46 50 0.03859 Povrchy podlah 46 46 0.03625 Vytápění 46 46 0.01403 Elektroinstalace 46 46 0.08420 Bleskosvod 46 46 0.00351 Vnitřní vodovod 46 46 0.00515 Vnitřní kanalizace 46 46 0.02222 Ohřev vody 46 46 0.00058 0.00000 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 46 46 0.01076 Ostatní 46 46 0.06782

100%

3.9091%

100%

17.3489%

25% 75%

2.0171%

100%

4.8418%

100%

2.4748%

100%

0.819%

100%

5.029%

100%

3.508%

100%

2.4748%

100%

3.158%

100%

3.5503%

100%

3.625%

100%

1.403%

100%

8.42%

100%

0.351%

20%

0.515%

100%

2.222%

10% 90%

0.058%

100%

1.076%

100%

6.782% ______________________________


22

Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č. 4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 1050.24 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 5.55 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb Kv: výpočtový

= Kč

2.460,x 0.9930 x 0.9263 x 0.6784 x 0.8551 x 1.0500 x 2.1120 x 0.3480

_________________________________________



1.012,98 5.478.945,45 5.478.945,45 4.031.561,47 1.447.383,98

_____________________________________________________________________________________________________

Garáže a dílny na st.p.č. 824

Cena celkem Kč

1.447.384,-

_____________________________________________________________________________________________________

3.1.3.2 Pozemek p.č. 824 Popis Jedná se o pozemek p.č. 824, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je pravidelného obdélníkového tvaru a je celý zastavěn budovou bez čp./če., která je jeho součástí. Jedná se o objekt garáží a bývalých dílen. Obvyklou hodnotu základní ceny pozemku uvažuji, na základě porovnání s podobnými pozemky nabízenými v okolí v úrovni 600,00 Kč/m2 . Porovnání je uvedeno v příloze č. 5 posudku. Výměra stavebního pozemku Katastrální území Poříčí u Trutnova Celkem

Číslo parcely 824

Výměra (m2) 1.007 1.007

Kultura zast.pl.


= Kč = Kč

600,604.200,-

_____________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č. 824

Cena celkem Kč

604.200,-

_____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________


Cena celkem Kč

2.051.584,-

_____________________________________________________________________________________________________

23

3.1.4 Pozemek p.č. 13/4 se součástmi Popis Jedná se o pozemek p.č. 13/4 tvořící plochy nádvoří a plochy za halovým objektem a garážemi, jehož součástí jsou zpevněné plochy nádvoří.

3.1.4.1 Plocha nádvoří na p.č. 13/4 Popis Jedná se o asfaltové plochy dvoru mezi halou a garážemi. Charakteristika stavby CZCC: SKP: Konstr.charakteristika:

2112 46.23.11.4 z kameniva obalovaného živicí

Dílčí velikosti objektu Výměra 1

=

3450.00 m2

Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 76.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 4 vyhlášky) Cena za 3450.00 m2 x 1.081,- Kč/m2 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb Kv: výpočtový

= Kč

3.729.450,x 1.0500 x 2.2560 x 0.3480

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 76.6667% Cena stavby po započtení opotřebení


3.074.343,76 3.074.343,76 2.356.997,91 717.345,85

_____________________________________________________________________________________________________

Plocha nádvoří na p.č. 13/4

Cena celkem Kč

717.346,-

_____________________________________________________________________________________________________

24

3.1.4.2 Pozemek p.č. 13/4 Popis Jedná se o pozemek uvnitř areálu, tvořící plochu mezi a okolo budov areálu. Obvyklou hodnotu pozemku uvažuji ve výši 50% zastavěných pozemků. Výměra stavebního pozemku Katastrální území Poříčí u Trutnova Celkem

Číslo parcely 13/4

Výměra (m2) 9.986 9.986

Kultura ost.pl.


= Kč = Kč

300,2.995.800,-

_____________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č. 13/4

Cena celkem Kč

2.995.800,-

_____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č. 13/4 se součástmi

Cena celkem Kč

3.713.146,-

_____________________________________________________________________________________________________

3.1.5 Pozemek p.č. 13/21 se součástmi Popis Jedná se o pozemek p.č. 13/21 před administrativní budovou využitý jako zelená plocha. Tento pozemek považuji za součást areálu, pozemek však nejde zastavět. Trvalé porosty se na pozemku nevyskytují. Jeho obvyklou hodnotu uvažuji, na základě zjištění uvedených v příloze č. 5 ve výši 120,00 Kč/m2. Výměra stavebního pozemku Katastrální území Poříčí u Trutnova Celkem


Výměra (m2) 249 249

Kultura ost.pl.


= Kč = Kč

120,29.880,-

_____________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č. 13/21

Cena celkem Kč

29.880,-

_____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________


Cena celkem Kč

29.880,-

_____________________________________________________________________________________________________

25

3.1.6 Pozemek p.č. 13/20 se součástmi Popis Jedná se o pozemek, který umožňuje přístup k zadní části areálu, přes který vedla vlečka zajíždějící do areálu – dnes jsou koleje demontovány. Současně však slouží jako příjezdová veřejná komunikace k sousednímu areálu ve vlastnictví jiné osoby a je na něm umístěno parkoviště, které však bylo zřízeno vlastníkem sousedního objektu. Obvyklou hodnotu uvažuji ve stejné výši jako areálové komunikace 300,00 Kč/m2. Výměra stavebního pozemku Katastrální území Poříčí u Trutnova Celkem


Výměra (m2) 676 676

Kultura ost.pl.


= Kč = Kč

300,202.800,-

_____________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č. 13/20

Cena celkem Kč

202.800,-

_____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________


Cena celkem Kč

202.800,-

_____________________________________________________________________________________________________

3.1.7 Pozemek p.č. 1564/2 se součástmi Popis Jedná se o pozemek přes který vedla kdysi vlečková kolej vedoucí do areálu. Dnes je vlečka zrušena, pozemek je zarostlý náletovými porosty. V ÚP je veden jako pozemek určený jako plocha dopravní infrastruktury, ležící v ochranném pásmu železnice, jeho zastavění či jiné využití je prakticky nemožné. Jeho cenu uvažuji proto uvažuji ve výši 15% hodnoty stavebních pozemků areálu. Možné využití je jako veřejná zeleň. Výměra stavebního pozemku Katastrální území Poříčí u Trutnova Celkem


Výměra (m2) 4.146 4.146

Kultura ost.pl.


= Kč = Kč

90,373.140,-

_____________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.1564/2

Cena celkem Kč

373.140,-

_____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________


Cena celkem Kč

373.140,-

_____________________________________________________________________________________________________

26

3.1.8 Pozemky p.č. 13/12 a 13/22 se součástmi Popis Jedná se o pozemky pod veřejnou komunikací Kolmé ulice. Konstrukce komunikací neoceňuji, protože nebyly zřízeny vlastníkem pozemků a v případě předání městu nebudou samozřejmě účtovány.

3.1.8.1 Pozemky p.č.13/12 a 13/22 Popis Jedná se o pozemky pod veřejnou komunikací ulice Kolmá. Jedná se tedy o pozemky, které nelze uzavřít, protože slouží jako příjezdová komunikace nejen k oceňovanému areálu, ale i k ostatním provozním areálům a budovám ve vlastnictví jiných právních subjektů. Jejich základní cenu uvažuji ve výši 1,00 Kč/m2 . Důvodem je skutečnost, že se pozemky pod veřejnými komunikacemi obvykle odevzdávají do vlastnictví obcí jako dar, protože obce na tyto výkupy nemají prostředky.

Výměra stavebního pozemku Katastrální území Poříčí u Trutnova Poříčí u Trutnova Celkem

Číslo parcely 13/12 13/22

Výměra (m2) 1.709 283 1.992

Kultura ost.pl. ost.pl.


= Kč = Kč

1,1.992,-

_____________________________________________________________________________________________________

Pozemky p.č.13/12 a 13/22

Cena celkem Kč

1.992,-

_____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________

Pozemky p.č. 13/12 a 13/22 se součástmi

Cena celkem Kč

1.992,-

_____________________________________________________________________________________________________

27

3.1.9 Rekapitulace věcné hodnoty 3.1.1 Pozemek p.č. 822 se součástmi: 3.1.1.1 Administrativní budova č.p. 467 3.1.1.2 Pozemek p.č. 822 3.1.1 Pozemek p.č. 822 se součástmi

Kč Kč Kč

4.512.439,253.200,4.765.639,-

3.1.2 Pozemek p.č. 823 se součástmi: 3.1.2.1 Hala na st.p.č. 823 3.1.2.2 Přístřešek rampy nádvorní 3.1.2.3 Přístřešek rampy zadní 3.1.2.4 Rampa k nádvoří 3.1.2.5 Rampa zadní 3.1.2.6 Pozemek p.č. 823 3.1.2 Pozemek p.č. 823 se součástmi

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

23.135.349,451.353,278.573,308.186,142.043,4.183.800,28.499.304,-

3.1.3 Pozemek p.č. 824 se součástmi: 3.1.3.1 Garáže a dílny na st.p.č. 824 3.1.3.2 Pozemek p.č. 824 3.1.3 Pozemek p.č. 824 se součástmi

Kč Kč Kč

1.447.384,604.200,2.051.584,-

3.1.4 Pozemek p.č. 13/4 se součástmi: 3.1.4.1 Plocha nádvoří na p.č. 13/4 3.1.4.2 Pozemek p.č. 13/4 3.1.4 Pozemek p.č. 13/4 se součástmi

Kč Kč Kč

717.346,2.995.800,3.713.146,-

3.1.5 Pozemek p.č. 13/21 se součástmi: 3.1.5.1 Pozemek p.č. 13/21 3.1.5 Pozemek p.č. 13/21 se součástmi

Kč Kč

29.880,29.880,-

3.1.6 Pozemek p.č. 13/20 se součástmi: 3.1.6.1 Pozemek p.č. 13/20 3.1.6 Pozemek p.č. 13/20 se součástmi

Kč Kč

202.800,202.800,-

3.1.7 Pozemek p.č. 1564/2 se součástmi: 3.1.7.1 Pozemek p.č.1564/2 3.1.7 Pozemek p.č. 1564/2 se součástmi

Kč Kč

373.140,373.140,-

3.1.8 Pozemky p.č. 13/12 a 13/22 se součástmi: 3.1.8.1 Pozemky p.č.13/12 a 13/22 3.1.8 Pozemky p.č. 13/12 a 13/22 se součástmi

Kč Kč

1.992,1.992,-

_____________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná věcná hodnota Po zaokrouhlení věcná hodnota celkem

Kč Kč

39.637.485,39.637.490,-

_____________________________________________________________________________________________________

Slovy: Třicetdevětmilionůšestsettřicetsedmtisícčtyřistadevadesát Kč

3.2

Výnosová hodnota nemovitosti Vzhledem k charakteru nemovitosti a účelu ocenění – nestanovuji jeho výnosovou hodnotu.

28

3.3

Porovnávací hodnota

3.3.1 Úvod Při porovnávací metodě se jedná o stanovení hodnoty nemovitosti na základě vyhodnocení uskutečněných prodejů nemovitostí případně porovnání s nabídkami nemovitostí na realitním trhu. Porovnávají se přitom nemovitosti podobné svou velikostí, polohou, vybavením i charakterem, u nichž lze ze získaných informací vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Při porovnávání se obvykle vychází z prodejů, které by neměly být starší nežli 6 (příp. 12) měsíců, předpokládá se totiž, že starší údaje již nemají správnou vypovídací schopnost. Porovnání se provádí alespoň se třemi obdobnými nemovitostmi. Porovnávací metoda nám dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných a na realitním trhu požadovaných cenách, její nevýhodou je neustálé zastarávání získaných informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje u znalců a odhadců potřebu pravidelného a soustavného sledování realitního trhu a schopnost odlišit kvalitu i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má také ověřená informace o průběhu a trvání prodeje. Optimální doba realizace prodeje by neměla přesáhnout délku 6 měsíců. V současnosti však má na tyto údaje zásadní vliv celosvětová krize vzešlá právě z nadhodnocených realitních trhů, kdy ceny nemovitostí značně kolísají a zaznamenávají i velké propady. Porovnání se tedy provádí na základě vlastního průzkumu realitního trhu, vyhodnocováním údajů z realitní inzerce, konzultací s realitními kancelářemi, správci nemovitostí či výsledků dražeb a aukcí v rámci konkursních i jiných řízení. Výsledkem těchto průzkumů je odhad reálné prodejní hodnoty nemovitosti, kterou lze uskutečnit v průběhu ½ roku na tehdejším realitním trhu. Při této úvaze je nutno zvážit i obchodovatelnost nemovitosti včetně posouzení veškerých závad, břemen a závazků, které na ní váznou.

3.3.2 Hodnocení trhu Realitní trh s komerčními nemovitostmi v oblasti je rozvinutý, jsou zde nabízeny reality od nezastavěných pozemků přes jednotlivé objekty po průmyslové a skladové areály. Nabídka obdobných areálů co do velikosti a využití. Většinou se nabízí menší komerční objekty. Pozemků pro komerční využití je nabízeno více, dlouhodobě jsou však obtížně prodejné vzhledem k problémům se získáním vhodného využití objektů na nich postavených. V nabídce tak zůstávají delší dobu a dochází k poklesu nabídkových cen. včetně rekreačních staveb. Z nabídky vybírám, ty, které se oceňované nemovitosti podobají nejvíce. Jako podklady pro stanovení hodnoty byly použity údaje z vlastních databází, databází profesních organizací, nabídky realitních periodik, inzerce v tisku a nabídky na internetových realitních serverech. Z takto získané databáze je v tomto posudku uveden jen malý referenční vzorek, samotné porovnání však vychází z většího počtu nemovitostí ne jen z těch, které jsou v dalším textu tohoto posudku popsány. Na základě tohoto šetření mohu konstatovat, že je posuzovaná nemovitost prodejná a lze tedy stanovit její obvyklou hodnotu.

29

3.3.3 Porovnávané nemovitosti 3.3.3.1 Město - obec Ulice, č.p. Zdroj informací Požadovaná cena

: : : :

Dvůr Králové nad Labem neudáno Agrofert reality 14.700.000,00 Kč

k.ú. Dvůr Králové nad Labem Nemovitost : areál

Jedná se o prodej provozního areálu s administrativní dvoupodlažní budovou, další provozní budovy: truhlárna, pilnice, sušárna, hranolovka, garáž a kotelna. Součástí nabídky je i technologické vybavení na zpracování dřeva. V administrativní budově jsou kanceláře, šatny, umývárny, jídelna a kuchyně. Areál je napojen na rozvody elektro 240/400 V a veřejné vodovodní, kanalizační i plynové řady. Zastavěná plocha 9.997 m², areál celkem 26.390 m².

Komentář: Jedná se o areál ve městě vzdáleném cca 20 km. Areál je srovnatelný celkovou i zastavěnou velikostí pozemku i napojením na inženýrské sítě. Budovy jsou hůře využitelné, s menším obestavěným prostorem. Technický stav zřejmě srovnatelný. Jedná se o dlouhodobě nabízený areál, jehož cena klesla od roku 2013 do současnosti z původně požadovaných 18.000.000,00 Kč na současnou částku. V nabídkách min. od 10.6.2013. 3.3.3.2 Město - obec Ulice, č.p. Zdroj informací Požadovaná cena

: : : :

Liberec k.ú. Staré Město Ruprechtická Nemovitost : areál ABS – Liberec s.r.o., Liberec 14.200.000,00 Kč

Jedná se o prodej skladového areálu s dvoupodlažní budovou s administrativní vestavbou se šesti kancelářemi a skladovou halou, vybavenou nedokončeným mostovým jeřábem. Areál je napojen na rozvody elektro 240/400 V a veřejné vodovodní, kanalizační i plynové řady. Zastavěná plocha 770 m², areál celkem 3.800 m².

Komentář: Jedná se o areál v krajském městě (sousední kraj) Areál má menší celkovou i zastavěnou velikost pozemku. Napojen je na veškeré na inženýrské sítě. Budova je obdobně využitelná, s menším obestavěným prostorem. Technický stav zřejmě srovnatelný. Jedná se o areál nabízený za cca 50% odhadní ceny. Současný nájemce rovněž končí. V nabídkách min. od 5.6.2014.

30

3.3.3.3 Město - obec Ulice, č.p. Zdroj informací Požadovaná cena

: : : :

Poniklá k.ú. Poniklá Neudáno Nemovitost : REALING CZ s.r.o. Liberec 9.500.000,00 Kč

areál

Jedná se o prodej výrobního areálu s třípodlažní budovou. Na každém podlaží dvě haly (2.160 a 350 m2), s přístavbou s kancelářemi, novým skladem (600 m2), dílnami a sociálním zařízením, plynová kotelna. Na pozemku další objekty: menší ocelová hala, sklady a garáže. Areál je napojen na rozvody elektro 240/400 V a veřejné vodovodní, kanalizační i plynové řady. Zastavěná plocha 9.530 m², areál celkem 13.400 m².

Komentář: Jedná se o areál v obci v sousedním kraji Areál má srovnatelnou zastavěnou velikost pozemku, celková je sice menší, ale srovnatelná s využitelnými plochami areálu v Trutnově. Napojen je také na veškeré na inženýrské sítě. Budova je obdobně využitelná. Technický stav zřejmě srovnatelný. Jedná se o dlouhodobě nabízený areál. V nabídkách min. od 21.10.2010. 3.3.3.4 Město - obec Ulice, č.p. Zdroj informací Požadovaná cena

: : : :

Železný Brod Průmyslová Realitáři CZ, a.s., Plzeň 19.980.000,00 Kč

k.ú. Železný Brod Nemovitost : areál

Jednalo se o prodej areálu s výrobní halou a administrativní budovou. AB má 5. NP. a je propojena s výrobní halou. Poslední modernizace v r. 2009. Centrální plynová kotelna. Celková vnitřní podlahová plocha 20.688 m2, z toho plocha kanceláří 462 m2, skladů a výroby 14.467 m2, ostatní 8.735 m2. Parkoviště pro 60 vozů. Areál je napojen na rozvody elektro 240/400 V a veřejné vodovodní, kanalizační i plynové řady. Zastavěná plocha 8.656 m², areál celkem 17.000 m².

Komentář: Jedná se o areál bývalých ŽBS a Jablonexu stojící v obci v sousedním kraji. Areál má srovnatelnou zastavěnou velikost pozemku, celková je sice menší, ale opět je srovnatelná s využitelnými plochami areálu v Trutnově. Napojen je také na veškeré na inženýrské sítě. Budova je obdobně využitelná. Technický stav výrazně lepší, nevyžadující další náklady na zprovoznění. V nabídkách min. od 5.8.2013. Uvedená cena je poslední nabídková, před realizací prodeje v závěru roku 2013 a je výrazně nižší nežli věcná hodnota areálu jako celku.

31

3.3.4 Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti Z výše uvedených údajů a z dalších podkladů, které má znalec k dispozici lze konstatovat, že obdobné nemovitosti ve sledované oblasti, v podobné poloze a dostupnosti nejsou příliš nabízeny. Nabídka nemovitostí odpovídající velikostí, technickým stavem a polohou v dané oblasti proto není v současnosti široká. Po porovnání s cenami dosahovanými za podobné nemovitosti a po porovnání s dalšími inzeráty nabízenými na realitních serverech Reality.cz a S-reality.cz a s vědomím, že realitními kancelářemi dosažené ceny, jsou, v případě uskutečněných prodejů, obvykle nižší nežli částky v inzerátech požadované vycházím i z prodeje jehož údaje lze odvodit z poslední nabízené ceny. Následně stanovuji porovnávací hodnotu uvedené nemovitosti v rozmezí: 17.000.000,00 Kč až 18.000.000,00 Kč Důvodem pro stanovení hodnoty nemovitosti v této výši je technický stav stavby, vybavení nemovitosti, poloha v obci a velikost pozemků. Vycházím rovněž z toho, že se v těchto případech obvyklá hodnota areálů blíží k 50% hodnoty věcné. V našem případě beru v úvahu i nutné náklady na kompletní rekonstrukci administrativní budovy, které se na obvyklé hodnotě projevují jejím výrazným snížením. Výhodou je umístění areálu v části Trutnova, kde je možno očekávat nárůst potřeb skladovacích objektů po otevření dálničního spojení s Polskem. Areál leží rovněž ve stabilizovaném území. Nevýhodou je však skutečnost, že v oblasti východních Čech je velký převis nevyužívaných areálů bývalých textilních i dalších průmyslových areálů, ve kterých byla ukončena výroba.

3.4

Omezení vlastnických práv Z předaných dokladů a informací sdělených objednatelem odhadci vyplývá že na oceňované nemovitosti vázne žádné věcné břemeno chůze a jízdy přes p.č. 13/12 ve prospěch vlastníka p.č. 13/11 a budovy čp. 536, která je součástí st.p.č. 1281.

Dále jsou na LV 5125 v části C zapsána další omezení vlastnického práva: -

zástavní právo smluvní ve výši pohledávky 96.700.000,00 ve prospěch: NOVA LJUBLJANSKA BANKA d.d., Ljubljana, Slovinsko dle smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zák. ze dne 4.8.2009, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 25.8.2009 pod čj. V-3619/2014-610

-

exekutorské právo zástavní – pohledávka ve výši 8.025.000,00 Kč s příslušenstvím, CRESCON (UK) Limited, id.č. 6660207, London SW19 2, Albert Place, Spojené království. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 8, čj. EX-5665/2013-11 ze dne 18.6.2013. Právní moc ke dni 26.6.2013 pod čj. Z-7388/2013-610

32

-

Zahájení exekuce – pověřený soudní exekutor: JUDr. Petr Kocián, podle listiny: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorského úřadu Brnovenkov čj. 137 EX-11086/2013-15 ze dne 27.9.2013, zapsáno pod čj. Z29343/2013-703

-

Zahájení exekuce – pověřený soudní exekutor: JUDr. Ivan Erben podle listiny: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce čj. 021 EX-5665/13-6 k rozhodnutí 74 EXE-1205/2013 13 OS pro Prahu 9 ze dne 23.4.2013, zapsáno pod čj. Z-42745/2013-101

-

Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno – venkov čj. 137 Ex-11086/2013-18 ze dne 27.9.2013, zapsáno pod čj. Z-14236/2013-610

-

Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 8 č.j. 021 EX5665/2013-12 ze dne 18.6.2013, zapsáno pod čj. Z-7389/2013-610

-

Oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné ze dne 10.1.2013, zapsáno pod čj. Z-495/2013-610

Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.

3.5

Radon Podle odvozené mapy radonového rizika ČR (v M 1: 50 000) je oblast Trutnova, Poříčí u Trutnova zařazena mezi oblasti s objemovou aktivitou v kategorii 2. – střední riziko. Jedná se o geologickou oblast s výskytem granitů, granodioritů a granitoidních hornin a kvartérních písků. Vzhledem k tomu, že se jedná o stavby neurčené k trvalému pobytu osob, je tedy nebezpečí poměrně malé. Při rekonstrukci doporučuji provedení přesného měření s případným doplněním potřebných opatření v oblasti dostatečného větrání případně doplnění protiradonových opatření dle návrhu projektanta.

33

3.6 REKAPITULACE ODHADU OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Typ nemovitosti: Areál, Obec : Trutnov

ulice : Kolmá

Okres : Trutnov

č.p. : 467

Kat. území : Poříčí u Trutnova

Výchozí technická cena budov bez opotřebení Administrativní budova č.p. 467 – součást p.č. 822 Hala s přístavbami – součást p.č. 823 Garáže – součást p.č. 824 Stavby

Kč Kč Kč Kč

22.952.386,80 72.754.751,22 5.478.945,45 101.186.083,00

St.p.č. 822 se součástmi St.p.č. 823 se součástmi St.p.č. 824 se součástmi p.č. 13/4 se součástmi p.č. 13/21 se součástmi p.č. 13/20 se součástmi p.č. 1564/2 se součástmi p.č. 13/12 a 13/22 se součástmi Věcná hodnota celkem (zaokrouhleno)

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

4.765.639,00 28.499.304,00 2.051.584,00 3.713.146,00 29.880,00 202.800,00 373.140,00 1.992,00 39.637.490,00

Srovnávací hodnota

Kč 17 000 000,00 až 18 000.000,00

Věcná hodnota věcí nemovitých

Rizika Územní plán : byl schválen Rizika vyplývající z údajů v katastru nemovitostí : nejsou Radon :

střední riziko

34

4

ZÁVĚR zdůvodnění obvyklé ceny

4.1

Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji, obvyklou hodnotu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného tj. pozemku p.č. 822 jehož součástí je stavba čp. 467; pozemku p.č. 823, jehož součástí je stavba bez čp./če. – jiná stavba; pozemku p.č. 824, jehož součástí je stavba bez čp./č.e. garáž a pozemků p.č. 13/4; p.č. 13/12; p.č. 13/20; p.č. 13/21; p.č. 13/22 a p.č. 1564/2, vše zapsáno na LV 5125, okres Trutnov, obec Trutnov, k.ú. Poříčí u Trutnova, ke dni 23. září 2014 ve výši:

17.500.000,00 Kč Slovy: Sedmnáctmilionůpětsettisíc korun českých Důvodem pro odhad hodnoty nemovitosti v této výši je metoda porovnávací. Hodnotu přitom odhaduji v úrovni střední hodnoty metody srovnávací. Důvodem je i výše hodnoty věcné. Záporným faktorem je technický stav budov areálu, potřeba dořešení vlastnických vztahů a následné likvidace technologického zařízení stojícího na p.č. 13/14 za halovým objektem. Dále problémy s prodejností obdobných areálů ve východních Čechách. Kladným faktorem je poloha nemovitosti v obci s poměrně dobrou dopravní dostupností a skutečnost, že leží ve stabilizované oblasti, bez hrozby další zástavby v okolí. Obvyklá hodnota areálu se pohybuje v úrovni 1850,00 Kčm-2, podlahové plochy, přitom u srovnatelného areálu v Železném Brodě, který byl v technicky lepším stavu bylo dosaženo prodejní ceny v úrovni 966 Kčm-2, podlahové plochy, areál v Poniklé je nabízen v úrovni 1.055 Kčm-2 podlahové plochy a areál ve Dvoře Králové v úrovni 1.470 Kčm-2 podlahové plochy. V obvyklé hodnotě tímto zohledňuji polohu hodnocených nemovitostí v okresním městě oproti těmto třem porovnávaným areálům a lepší využitelnost proti areálům ve Dvoře Králové nad Labem a Poniklé. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2008 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Tržní oceňování nemovitostí provádím na základě koncesní listiny vydané fyzické osobě živnostenským odborem OÚ MČ Prahy 5 pod č.j. ŽO/0000456/96/Ko/001 ev.č. 310005-000045696 dne 10.4.2001. Jsem držitelem „Certifikátu odhadce majetku pro oceňování nemovitostí“ č. 148/12 ze dne 1.6.2012 s platností do 31.5.2017. Znalcem jsem jmenován na základě rozhodnutí Městského soudu v Praze ze dne 10. září 1991 č.j. SPR 40/91 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné. Databázi MOISES používám na základě licence č. 015.

V Praze 26. září 2014 ....................................... Ing. Radko Pıschl

35

-

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 10, září 1991 č.j. SPR 40/91 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem:

1947 – 117/2014

Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů číslo 1947 – 117/2014

Otisk kulaté pečetě

Podpis znalce

V Praze, dne 26. září 2014

36

SEZNAM PŘÍLOH

1.

Výpis z KN LV 5125 k 15.9.2014 – 2. listy

2.

Kopie mapy katastrální k.ú. Poříčí u Trutnova – stav k 30.7.2014

3.

Lokalizace nemovitosti

4.

Výřez územního plánu oblasti

5.

Tabulka porovnání pozemků

6.

Fotodokumentace – 3. listy

7.

Osvědčení

8.

Obecné předpoklady

9.

Základní pojmy

37

1 : 47 000, © Seznam.cz, a.s., © Mapy.cz, s.r.o., © 2011 NAVTEQ All rights reserved

Příloha č. 4

Výřez z územního plánu – Poříčí u Trutnova Legenda: VL – plochy výroby a skladování – lehký průmysl OV – plochy občanského vybavení – veřejná infrastruktura BH – plochy bydlení v bytových domech OM – plochy občanského vybavení komerční zařízení malá a střední ZP – plocha zeleně přírodního charakteru DZ – šedá – plochy železniční infrastruktury

Prodej a nabídka pozemků

pol. 1 2 3 4 5 6 7

Druh pozemku stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební

Příloha č. 5

Obec/ulice Trutnov - Poříčí Bojiště Dolní St. Město Horní St. Město Horní St. Město Horní St. Město Horní Předměstí Střední Předměstí

Kvalita st. připravený část připravený část připravený část připravený část připravený st. připravený část připravený

Průměrná cena pravděpodobnost ceny

možnosti Počet Plocha m2 stavby parcel služby, sklady n 22 274,00 služby, sklady n 127 800,00 výroby, sklady 20 40 303,00 komerční n 21 000,00 komerční n 18 500,00 komerční 1 1 088,00 komerční 1 11 261,00

za 1 parcelu I

Cena

Kčm-2

RK

24 501 400,00 63 900 000,00 5 616 000,00 4 200 000,00 2 775 000,00 2 090 000,00 10 495 252,00

1 100,00 500,00 139,34 200,00 150,00 1 920,96 932,00

1. Krkonošská 1. Krkonošská 1. Krkonošská 1. Krkonošská 1. Krkonošská Hippet Hippet

113 577 652,00 16 225 378,86

4 942,30 706,04 564,83

0,8

střední hodnota 1 921,34 I

0,8

střední hodnota Trutnov - Poříčí p.č. 822; 823; 824 p.č. 13/4 p.č. 13/20 p.č. 13/21 p.č. 1564/2

p.č. 13/12; 13/22 Plochy celkem

Roztoky a okolí Zdroj Internet, Moises, vlastní

pozn. sítě E,V,K,ZP E,V,K,ZP neudáno neudáno neudáno P,K,V,E,ZP V,E,ZP

635,44

bez pol. 1,6 neúměrná cena pravděpodobnost ceny

cena

inzerce od prodáno dne 5.12.2013 5.12.2013 9.12.2013 5.12.2013 5.12.2013 23.8.2011 21.6.2010

384,27 307,42 345,84

stavební areál komunikace areál zadní vjezd plochy zeleně plochy zeleně u ČD plochy areálu celkem

komerční 0,50 0,50 0,20 0,15

veřejná komunikace ulice Kolmá

3 1 1 1 1

8 402,00 9 986,00 676,00 249,00 4 146,00 23 459,00

600,00 300,00 300,00 120,00 90,00

5 041 200,00 2 995 800,00 202 800,00 29 880,00 373 140,00 8 642 820,00

1 992,00

1,00

1 992,00

obvykle se

předává darem městu

25 451,00

Ceny stavebních pozemků pro komerční výstavbu

V=vodovod, S= studna K = kanalizace, Ž = jímka P = plyn, E = Elektřina ZP = příjezd zpevněný

Příloha č. 6/1

Administrativní budova čp. 467 ze dvora – p.č. 822

Pohled na dvůr od AB – p.č. 13/4

Pohled na garáže – p.č. 824

Pohled na haly – p .č. 823

Pohled na dvůr, haly a garáže ze IV.NP. administrativní budovy

Příloha č. 6/2

Zatékání do AB podél střešních svodů (p.č. 822)

Další z projevů zatékání okny fasádního pláště AB

Pohled na stav části halového objektu na p.č. 823

Jeden z projevů poruch střešní krytiny haly na p.č. 823

Zadní strana haly na p.č. 823, v pozadí spalovna

Nefunkční spalovna nejasného vlastnictví

Příloha č. 6/3

Pohled od vjezdu do areálu na ulici Kolmou

Ulice Kolmá od areálu k severu – k p.č. 13/22

Pohled na zadní vjezd – přes p.č. 13/20

Pohled na p.č. 1564/2 směrem k železnici

Příloha č. 7

OSVĚDČENÍ Níže podepsaný tímto osvědčuje, že

1.

V současné době, ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Moje odměna nezávisí na dosažených závěrech , nebo odhadnutých hodnotách.

2.

Zpracované ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo odhadnuté hodnoty.

3.

Při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Zpracovatel:

Ing., Radko Pöschl

38

Příloha č. 8 Obecné předpoklady a omezující podmínky pro ocenění

Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:

1)

Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis, nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností, nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2)

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3)

Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události, nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu.

4)

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

5)

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy.

6)

Tato zpráva byla vypracována za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti.

7)

Předpokládá se, že mohou být získány, nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu - povolení, nebo jiná legislativní, nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního, nebo vládního úřadu, nebo soukromé osoby, nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě.

8)

Odhadnuté hodnoty jsou dány pro finanční strukturu platnou v souladu s datem této zprávy.

39

Základní pojmy

Příloha č. 9 ADMINISTRATIVNÍ CENA – cena zjištěná v souladu s cenovým předpisem (ke dni ocenění Vyhláška ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zejména zák. 303/2013 Sb. s účinností od 1.1.2014 REPRODUKČNÍ CENA – cena za kterou by bylo možno stejnou, nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem, za pomoci THU (podle ukazatelů na měrovou, nebo účelovou jednotku), nebo přiměřeným použitím platného cenového předpisu, eventuelně jiným způsobem propočtu nákladů na pořízení stavby. VĚCNÁ HODNOTA – podle právního názvosloví „časová cena“ věci, což je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci a lze ji určit několika způsoby. U stavebních objektů využívá zpracovatel pro určení této hodnoty počítačový program propočtu podle vyhl. 450/2012 Sb., propočet upravuje na hodnoty ceny za obestavěný prostor s využitím údajů ČSÚ. VÝNOSOVÁ HODNOTA – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit tak, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. POROVNÁVACÍ HODNOTA – je hodnota vycházející z porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými nemovitostmi a jejich cenami sjednanými při prodeji tak, aby odrážela skutečnou hodnotu nemovitostí z hlediska jejich situování, trhu s nemovitostmi a dalších faktorů majících vliv na hodnotu nemovitosti. Je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. OBVYKLÁ HODNOTA – („tržní cena“ věci), pro účely zák. 151/1997 se jí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Ve znalecké praxi se termín „obvyklá hodnota“ používá pro odhadovanou výši majetku a termín „obvyklá (tržní) cena“ pro částku dosaženou při prodeji. TRŽNÍ HODNOTA – odhadnutá suma za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (Schválená definice IVSC/TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2008).

40

2014

Recommend Documents