-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1991-577/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: pozemku parc.č. 154/10 jehož součástí je rodinný dům č.p. 222 a pozemku parc.č. 154/3 a příslušenství, katastrální území a obec Žabeň, okres Frýdek-Místek (LV 406)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00152/11
Podle stavu ke dni 12. 11. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 13. 11. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou, určit, zda se nejedná o kulturní památku a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 222 Žabeň 222 Frýdek-Místek Žabeň Žabeň
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 12. 11. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité věci ani povinný neumožnili znalci prohlídku nemovité věci v oznámeném termínu. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 406 pro k.ú. Žabeň ze dne 29. 10. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00152/11-202 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 406 zapsán: Čajková Terézia, č.p. 222, 739 25 Žabeň Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Žabeň, v okrese Frýdek-Místek. Objekt je situován v blízkosti místní Základní a mateřské školy Žabeň, cca 800 m severně od autobusové zastávky „Žabeň střed“. Okolní zástavbu tvoří především objekty individuálního bydlení (novostavby). Přístup k objektu je po zpevněné komunikaci (ve vlastnictví obce, parcela č. 154/8). Parkování na vlastním pozemku. V obci Žabeň je základní občanská vybavenost. Vzdálenost do statutárního města Frýdek – Místek, kde je úplná občanská vybavenost, je cca 6 km. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 154/10 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je rodinný dům č.p. 222, pozemkem parc.č.154/3 (orná půda) a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Pozemek p.č. 154/3 je využíván jako zahrada. Příslušenství nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, oplocení (část výplně chybí dokončit), zpevněné plochy b) trvalé porosty trvalé porosty okrasné, různého druhu a stáří c) vedlejší stavby přístřešek na auto – jedná se o kryté parkovací stání Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné, vyhledávané lokalitě k bydlení - dostatečná velikost pozemků ve funkčním celku - dobrý technický stav Negativa oceňované nemovité věci: - další investice na dokončovací práce (na domě a na venkovních úpravách) 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí - podací lístky s oznámením termínu prohlídky nemovitosti
-4-
B. Posudek Odhad ceny obvyklé B.1)Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
B.2) Popis B.2.A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 154/10 Parc.č. 154/3
zastavěná plocha a nádvoří orná půda
o výměře 245 m2 o výměře 912 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou RD č.p. 222 a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté, osázené trvalými porosty. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 1 157 m2. B.2.B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 222 součást pozemku parc.č. 154/10 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s valbovou střechou. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce (dle evidence technicko-ekonomických atributů evidovaných v katastru nemovitostí): kámen, cihly, tvárnice vč. kombinací. Střecha je valbová s krytinou z tašek. Klempířské konstrukce (žlaby svody) provedeny. Fasádní omítky novodobé na bázi umělých hmot na zateplení. Okna EURO, dveře hladké plné a prosklené. Zastavěná plocha objektu činí 245 m2. Znalec odhaduje užitnou plochu objektu na cca 180 m2 (včetně garáží). Obestavěný prostor stavby činí 1 090 m3. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá vnitřní omítky vápenné hladké, keramické obklady v kuchyni, koupelně, WC. Podlahy v obytných místnostech plovoucí nebo keramické dlažby, v ostatních prostorách keramické dlažby. El. instalace světelná a motorová. Rozvod studené i teplé vody. Standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, vany případně sprchového koutu, a vybavení kuchyně linkou a sporákem. Dle evidence technicko-ekonomických atributů evidovaných v katastru nemovitostí je vytápění centrální domovní (kotel ve stavbě), připojení na kanalizační síť, rozvod plynu a vodovodu. Součástí domu jsou dvě garáže.
-5Stáří domu (dle evidence technicko-ekonomických atributů evidovaných v katastru nemovitostí) je cca 9 let. Technický stav objektu předpokládám dobrý, jedná se o novostavbu, nutné další investice na dokončení venkovních úprav. B.2.C) Příslušenství: a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, oplocení (částečně dokončeno), zpevněné plochy b) trvalé porosty trvalé porosty okrasné, různého druhu a stáří c) vedlejší stavby přístřešek na auto – jedná se o kryté parkovací stání dřevěné konstrukce se sklonitou střechou s boční opěrnou zídkou
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s novostavbami rodinnými domy. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 3 000 tis. až 5 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Žabeň, okr. FM ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu vzhled a atraktivita korekce pro atraktivitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost domu korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovité věci
Srov. 1 Sedliště, okr.FM
1157 245 180
Srov. 2 Žabeň, okr. FM
1500 250 192 4 570 000 nabídka
1053 150 120 3 789 000 nabídka
0,85 XI.14
horší srov.
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
srov.
srov.
horší
1,00 srov.
1,00 horší
1,10 srov.
1,00
1,00
1,00
1,10
XI.14
srov.
srov.
0,85
1,00
1,00
1,00
nabídka
XI.14
srov.
1200 205 114 6 500 000
0,85
1,00
1,00
4 403 951
nabídka
X.14
srov.
2300 143 130 4 650 000
0,85
1,00 srov.
Srov. 3 Srov. 3 Václavovice, Bahno, okr. okr.Ostrava FM
1,00 lepší
1,10 horší
0,90 lepší
1,00 1,00 0,95
1,00 1,10 1,05
1,05 1,10 0,85
0,95 1,10 1,00
4 059 303
4 091 836
4 268 404
5 196 263
4 403 951,- Kč
-7Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 4 403 951,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
4 400 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 154/10, jehož součástí je rodinný dům č.p.222, pozemku p.č. 154/3, součástí a příslušenství, vše v k.ú. a obci Žabeň, okresu Frýdek-Místek (LV č. 406), je stanovena ke dni 12. 11.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 4 400 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci
4 400 000,- Kč
Slovy: čtyřimilionyčtyřistatisíc Kč 2) Ocenění práv a závad spojených s nemovitou věci
0,- Kč
Slovy: nula Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 3) Nemovitá věc (ani žádná její část) není kulturní památkou ve smyslu ust. §13 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči.
4) Nemovitá věc je v dražbě prodejná za obvyklou cenu
4 400 000,- Kč
Slovy: čtyřimilionyčtyřistatisíc Kč
V Ostravě, 13. 11. 2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1991-577/2014 znaleckého deníku.
-9Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: podací lístky
- 10 -
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Rodinný dům č.p.222
Rodinný dům č.p. 222
Rodinný dům č.p. 222
Rodinný dům č.p. 222
Rodinný dům č.p. 222
- 11 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 12 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Sedliště (okres Frýdek-Místek) Cena: 4 570 000,- Kč Zastavěná plocha: 250 m2 Užitná plocha: 192 m2 Velikost pozemku: 1 500 m2 Novostavba rodinného domu 4+1+ pracovna o velikosti 385 m2. Rodinný dům se nachází v obci Sedliště a leží na pozemku o rozloze 1500 m2. V domě je nová kuchyňská linka, rohová vana, sprchový kout, elektřina v mědi a kombinovaný kotel. Obývací pokoj je se vstupem na terasu. K domu náleží garáž s automatickými dveřmi a kotelna.
Nemovitá věc č. 2 RD Žabeň (okres Frýdek-Místek) Cena: 3 789 000,- Kč Zastavěná plocha: 150 m2 Užitná plocha: 120 m2 Velikost pozemku: 1 053 m2 Novostavba nízkoenergetického rodinného domu, s možností interiérových úprav dle představ zájemce. Stavba je koncipována jako jednopodlažní dům typu bungalov 4+1 s jídelnou, technická místnost, chodba, dětský pokoj, ložnice, pracovna, prostorný obývací pokoj se vstupem na terasu, kuchyň s jídelnou, koupelna s vanou i sprchovým koutem a WC. Vytápění domu je zajištěno podlahovým teplovodním topením s elektrokotlem, voda dálkovým vodovodem, odpady do tlakové kanalizace. Okna byla použita plastová Slovaktual PASIV - HL izolační trojsklo, vstupní dveře AL s tepelnou izolací, zateplení fasády polystyrénem 150 mm. Pultová střecha domu je krytá kanadským šindelem cambridge, s kovovým oplechováním. .Nemovitá věc č. 3 RD Václavovice (okres Ostrava-město) Cena: 4 650 000,- Kč Zastavěná plocha: 143 m2 Užitná plocha: 130 m2 Velikost pozemku: 2 300 m2 Novostavba RD v klidném prostředí Václavovic. Dispozičně je dům řešen jako 4+1 (zádveří, 2x pokoj, ložnice, koupelna, WC, technická místnost, obývací pokoj s kuchyní). Nízké náklady na bydlení. Vytápění zajištěno tepelným čerpadlem a krbem. Veřejný vodovod. Před domem je zpevněná plocha s přístřeškem na auto. .Nemovitá
věc č. 4
RD Bahno, Frýdek - Místek Cena: 6 500 000,- Kč Zastavěná plocha: 205 m2 Užitná plocha: 114 m2 Velikost pozemku: 1 200 m2 Rodinný dům 5+kk typu bungalov. Dominantou domu je prostorná kuchyň spojená s obývacím pokojem, ložnice a ostatní pokoje jsou zvlášť ve druhém křídle domu. Podlahy jsou z keramické dlažby nebo plovoucí . V ložnici a chodbě jsou velké vestavěné skříně, které v domě zůstávají. Dům byl postaven z Porothermu, eurookna mají trojsklo, střecha je valbová s vaznicovým krovem. Z obývacího pokoje je vstup na terasu a zahradu domu. Dům je vytápěn podlahovým topením - ekokotel na dřevěné peletky, voda dodávána z obecního vodovodu. K domu patří dvougaráž, před domem jsou další tři parkovací stání.
