ZNALECKÝ POSUDEK č. 491-161/2014 O ceně rodinného domu č.p. 105 s příslušenstvím postaveného na pozemku p.č. St. 206 a pozemku p.č. St. 206 v obci Studnice, katastrální území Studnice u Vyškova, okres Vyškov.
Objednatel znaleckého posudku:
Mgr. Martin Kopčil insolvenční správce dlužníka František Jirůšek Sp.zn.: KSBR 26 INS 16565/2014 Palackého tř. 119 612 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro účely insolvenčního řízení.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 25.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Luděk Konečný Vícov 222 798 03 Plumlov e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vícově dne : 8.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu nemovitosti - rodinného domu č.p. 105 s příslušenstvím na pozemku p.č. St. 206 a pozemku p.č. St. 206 v obci Studnice, katastrální území Studnice u Vyškova, okres Vyškov, jako podklad pro účely insolvenčního řízení. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. ” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 25.9.2014, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávnou uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům č.p. 105 Studnice 105 683 08 Studnice -2-
Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Studnice Katastrální území: Studnice u Vyškova Počet obyvatel: 480 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. V IV V II
Pi 0,50 0,60 0,80 0,85
II
0,95
IV
0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 202,33 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.9.2014 za přítomnosti pana Mgr. Martina Kopčila.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí č. LV: 594 pro katastrální území Studnice u Vyškova, obec Studnice, okres Vyškov, vyhotovený dne 23.7. 2014 dálkovým přístupem. - Náhled katastrální mapy, pro katastrální území Studnice u Vyškova, obec Studnice, okres Vyškov, vyhotovený dne 8.10. 2014. - Údaje dodané objednatelem. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz,www.realitymorava.cz atd. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění neobsazený, nepronajatý.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
František Jirůšek, Studnice 105, 683 08 Studnice, vlastnictví: výhradní František Jirůšek, Studnice 105, 683 08 Studnice, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla znalci doložena.
-3-
7. Celkový popis nemovité věci
Studnice Obec s rozšířenou působností: Vyškov
Obec Studnice se nachází v okrese Vyškov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vyškov. Obec Studnice se rozkládá asi šestnáct kilometrů severozápadně od Vyškova. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 470 obyvatel. Protéká zde Petrovický potok. Studnice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Odrůvky a Studnice. Menší děti mají v obci k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli kostel a hřbitov. V obci Studnice má ordinaci jeden praktický lékař. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Obec Studnice leží v průměrné výšce 545 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1342. Celková katastrální plocha obce je 631 ha, z toho orná půda zabírá šedesát tři procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové zastavěné části obce Studnice. Předmětem znaleckého posudku je ocenění rodinného domu č.p. 105 s příslušenstvím v obci Studnice, katastrální území Studnice. Stáří rodinného domu dle sdělení objednatele cca 55 roků, přístavba včetně garáže je z roku 1972. Rodinný dům se sklípkem má 1 nadzemní podlaží s půdním prostorem, sedlovou střechou, nad přístavbou plochou střechou, situovaný jako řadový koncový. Přístup k domu je po zpevněné komunikaci s možností příjezdu i ze zadní části domu na zahradu, kde je umístěna garáž. Dům je napojen na tyto inženýrské sítě - obecní vodovod, zemní plyn a el.energii. Kanalizace je svedena do trativodu. V objektu se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 2+1 s podstandartním sociálním zázemím. Objekt se nachází z větší části v původním stavu s předpokladem provedení rozsáhlých stavebních úprav - celková rekonstrukce objektu. Součástí znaleckého posudku je také ocenění garáže, kopané studny a pozemku p.č. St. 206.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. St. 206 2. Ocenění porovnávací metodou
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zástavní právo I exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,900
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -5-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,999
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,899
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. St. 206 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,999 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,999 = 0,899 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 202,33 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo St. 206
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem -6-
Výměra [m2] 559,00
Index
Koef.
0,899 Jedn. cena [Kč/m2] 181,89
Upr. cena [Kč/m2] 181,89 Cena [Kč] 101 676,51 101 676,51
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 105 Stáří rodinného domu je dle sdělení cca 55 roků. Základy jsou kamenné s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové nosné konstrukce z cihelného zdiva o tl. 45 cm bez zateplení. Stropy dřevěné - palach - s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou z pálené tašky, nad přístavbou střecha plochá s krytinou z falcovaného pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou také z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké. Fasáda břizolitová do ulice, do zahrady vápenná s nátěrem Vnitřní obklady keramické částečné pouze v koupelně. Dveře dřevěné hladké plné v dřevěných zárubních. Okna dřevěná kastlová. Podlahy - betonové, teracová dlažba, v obytných místnostech prkenná podlaha. Vytápění je lokální plynovým topidlem WAW. Elektroinstalace světelná i motorová. Bleskosvod není instalován. V domě je rozvod studené i teplé vody. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler umístěný v koupelně v přízemí domu. Zemní plyn je instalován. Odkanalizování je od všech zařizovacích předmětů do trativodu. Dispozice domu 2+1 v přízemí se nachází vstupní chodba, dva pokoje, kuchyně (bez kuchyňské linky), koupelna s vanou bez umyvadla, spíž, samostatné WC, černá kuchyně se spíží a bývalý chlév umístěný vedle WC (jsou viditelné zavlhlé zdi od chléva). Dále v přístav skladové místnosti a dílna, či sklad. Objekt se nachází ve stavu odpovídající svému stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 55 let 2 300,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: (9,20*17,20)+(3,90*7,40) Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 187,10 m2
=
187,10 m2
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor Sklep: 1.NP:
(1,80*5,00*1,20) = (17,20*6,10*3,40)+(17,20*3,10*2,70)+(3,90*7 = ,40*2,50) půdní((6,10*3,55)/2*17,20)+((3,10*1,45)/2*17,20) =
10,80 m3 572,84 m3
=
808,53 m3
Zastřešení a prostor: Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = ZP =
-7-
224,89 m3
187,10 m2 187,10 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD - Úplné podstandartní. 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Objekt je určen ke kompletní rekonstrukci. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,02 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 55 let: s = 1 - 0,005 * 55 = 0,725
č. I
Vi typ A
II III II I III
-0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
II II
-0,04 -0,05
I I II
0,00 -0,05 0,00
II
0,00
I
-0,10
IV
0,65
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,745 = 0,363 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,999 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 300,- Kč/m3 * 0,363 = 834,90 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 808,53 m3 * 834,90 Kč/m3 * 0,900 * 0,999= 606 929,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
606 929,99 Kč
Garáž Předmětem ocenění je nepodsklepená garáž, která stavebně navazuje na přístavbu k rodinnému domu. Celkový technický stav objektu je odpovídající svému stáří a údržbě s předpokladem rozsáhlejších stavebních úprav. Dle sdělení objednatele je stáří objektu cca 42 roků. Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Obvodové stěny zděné z cihelného zdiva tl. 30 cm. Stropy dřevěné, vnitřní omítky z větší části chybí, venkovní není provedena. Střecha plochá s -8-
krytinou z falcovaného pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce nejsou provedeny Vrata ocelová dvoukřídlová otevírací. Podlaha je betonová. Elektroinstalace pouze světelná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 42 let 1 420,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: (4,00*5,90) Název podlaží 1.NP:
23,60 m2
=
Zastavěná plocha 23,60 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor 1.NP: ((4,00*5,90))*(2,60) Obestavěný prostor - celkem:
61,36 m3 61,36 m3
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 42 let: s = 1 - 0,005 * 42 = 0,790
č. II
Vi typ B
I II II III III IV
-0,01 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,65
5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,790 = 0,498 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,999 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 420,- Kč/m3 * 0,498 = 707,16 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 61,36 m3 * 707,16 Kč/m3 * 0,900 * 0,999= 39 013,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-9-
39 013,15 Kč
Studna kopaná Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 11,00 m 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 5 200,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,-Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
83,3 %
+ = * * = * =
+ + + = * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 5 200,- Kč 34 000,- Kč 0,8000 2,3020 62 614,40 Kč
* =
0,167 10 456,60Kč
11 990,- Kč 11 990,- Kč 0,8000 2,3020 22 080,78 Kč 0,167 3 687,49Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
3 687,49 Kč 14 144,09 Kč 0,899 12 715,54 Kč
Studna kopaná - zjištěná cena
=
12 715,54 Kč
Cena staveb celkem
=
658 658,68 Kč
Pozemek p.č. St. 206 - zjištěná cena
=
760 335,19 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. St. 206
823 760,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
823 760,60 Kč
Celkem
823 760,60 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
823 760,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. St. 206
760 335,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
760 335,20 Kč
Celkem
760 335,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
760 335,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
760 340,- Kč
slovy: Sedmsetšedesáttisíctřistačtyřicet Kč
2. Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.
Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi - 11 -
nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, při hraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní a pod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.)
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek)
- 12 -
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - umístění nemovitosti v zastavěné části obce - lokalita vhodná k bydlení a rekreaci Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - údržba a stavebně technický stav na podprůměrné úrovni Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka výrazně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsem názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný.
D. ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech výrazně nižší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za obvyklou. Celková cena podle cenového předpisu
760 340,– Kč.
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
760 000,– Kč.
- 13 -
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí: 760 000,– Kč. Cena slovy: sedmsetšedesáttisíc korun českých
Znalecký posudek vypracoval:
Ing. Luděk Konečný Vícov 222 798 03 Plumlov e-mail:
[email protected]
Ve Vícově dne: 8.10.2014
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 13.1.2012, č.j.Spr 344/2011 – 34 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a dále v oboru stavebnictví, pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 491-161/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu čís. 161/2014.
F. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Umístění nemovitosti v obci
- 14 -
