-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1993-579/2014 o odhadu ceny obvyklé pozemků parc.č. 323/19, parc.č. 323/20 a parc.č. 351/6 vše v k.ú. a obci Císařov, okresu Přerov (LV 328)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 070 Ex 4639/11
Podle stavu ke dni 13.11.2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 14.11.2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
zemědělské pozemky Olomoucký Přerov Císařov Císařov
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 328 pro k.ú. Císařov ze dne 30.10.2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala sp.zn. 070 Ex 4639/11-65 o ustanovení znalce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 328 zapsán: Boudová Miluše, Masarykovo náměstí 13, 75103 Brodek u Přerova Omezení vlastnického práva na LV č. 147: Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce blíže viz LV v příloze 5. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází v obci Císařov, k.ú. Císařov. Pozemky se nachází mimo zastavěné území obce, v lánu pole, cca 2 500 m jihozápadně od zastavěného území Císařova, při místní komunikaci mezi obcemi Citov a Troubky. Přístup k pozemkům je přes pozemek ve vlastnictví třetí osoby (Olomoucký kraj). Jedná se o zemědělské pozemky, bez trvalých porostů. Pozemky jsou obdělávány. Pozemek p.č. 351/6 je v KN veden v druhu pozemku ostatní komunikace. Při prohlídce na místě samém bylo zjištěno, že pozemek je využíván jako zemědělský, je obděláván a neslouží jako cesta. Pozemek je oceněn dle skutečného stavu, tj. jako zemědělský.
-3Přehled pozemků LV č. 147 parc.č. 323/19 druhu orná půda o celkové výměře 4 706 m2 parc.č. 323/20 druhu orná půda o celkové výměře 2 202 m2 parc.č. 351/6 druhu ostatní plocha, ostatní komunikace o celkové výměře 13 m2
6. Obsah posudku Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 328
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě (okolí cca 20 km)běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovitosti (v okruhu cca 20 km od Císařova) se nabízí zemědělské pozemky v rozmezí cca 20-30 Kč/m2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
pozemek 1 pozemek 2 pozemek 3 pozemek 4
lokalita
Lipník n. Bečvou, okr.Přerov Srbce, okr.Prostějov Stará Ves,okr.Přerov Čekyně,okr.Přerov
cena
korekce výměra redukovaná Objektivizač výsledná ceny na cena za m2 ní koeficient cena za pramen (tvar, m2 umístění, velikost, názor znalce)
165 000 62 860 654 472 99 000
0,85 0,85 0,85 0,85
4 168 1 796 22 568 3 859
0,95 1,00 1,00 1,00
32 30 25 22
průměrná indexovaná hodnota
27
Výměra v m2 6 921
Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
34 30 25 22
Průměrná indexovaná hodnota 27
Cena pozemku zjištěná srovnáním 187 166
187 166,- Kč
-5Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu na nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 187 166,- Kč. Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - pozemků parc.č. 323/19, parc.č. 323/20 a parc.č. 351/6 (LV 328) vše v k.ú. a obci Císařov, okresu Přerov, je stanovena ke dni 13. 11.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši (zaokrouhleno):
187 000,- Kč
-6-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci
187 000,- Kč Slovy: stoosmdesátsedmtisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné práva a závady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 14.11.2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1993-579/2014 znaleckého deníku.
-7-
Přílohy: 1) 2) 3) 4)
Fotodokumentace Mapa širších vztahů Srovnávané nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV č. 328
-8Příloha č.1: Fotodokumentace
-9Příloha č.2: Mapa širších vztahů
- 10 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pole 4 168 m², Lipník nad Bečvou, okres Přerov Cena: 165 000 Kč Pozemek o velikosti 4168m2. Pozemek je rovinatého charakteru a je v současné době veden jako orná půda. Pozemek navazuje na rekreační oblast. Inženýrské sítě na hranici pozemku.
Nemovitá věc č. 2 Pole 1 796 m²Srbce, okres Prostějov Cena: 62 860 Kč Pozemek vhodný pro zemědělské účely, v k.ú. Srbce, v oblasti zvané Hroudník, okres Prostějov.Jedná se pozemek vedený na k.ú. jako orná půda, v současné době obdělávaný. Celková výměra pozemku je 1976 m2, přístup po nezpevněné, obecní komunikaci.
.Nemovitá
věc č. 3
Pole 22 568 m², Stará Ves, okres Přerov Cena: 654 472 Kč Orná půda v obci Stará Ves. Orná půda o rozloze 22568 m 2.
.Nemovitá
věc č. 4
Pole 3 859 m², Přerov - Přerov VII-Čekyně, okres Přerov Cena: 99 000 Kč Pole-orná půda 3859m2 v katastrálním úzení Čekyně, okres Přerov.
