2014

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 2671 – 45 / 2014 dle Usnesení þ.j. 067 EX 2939/13-80

Objednavatel: Sídlo: Iý:

Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 2939/13-80 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 19.12.2013.

Posudek obsahuje:

36 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

20.01.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 2671 – 45 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................4 Den ocenČní .................................................................................................................4 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................9 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................9 OcenČní ......................................................................................................................10 OcenČní práv a závad s nemovitou vČcí spojených ...................................................23

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................24

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25

E

PěÍLOHY........................................................................................................................26

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 2939/13-80: - ocenit nemovité vČci vþetnČ všech jejich souþástí a pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými vČcmi spojené. Jedná se o ocenČní:

VČc hlavní: budova rodinného domu þ.p. 1160. PĜíslušenství k vČci hlavní: vedlejší stavba: kĤlna, venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ, opČrné zdi, dČtská prolézaþka, vrty pro tepelné þerpadlo, vsakovací studny, hĜištČ na basketball vþ. koše a desky, pĜípojky inženýrských sítí: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace, telekomunikaþní pĜípojka (domácí videotelefon). Technický popis staveb, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení, je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek.

3


2


MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 9.1.2014 za pĜítomnosti povinného – Mgr. Lukáš Sedlatý. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 20.01.2014, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 4556, k.ú. Ruprechtice, získaný prostĜednictvím Dálkového 5 5.1

pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 19.12.2013 snímek katastrální mapy usnesení þ.j. 067 EX 2939/13-80 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitých vČcí zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb. vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2014 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých vČcí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota 4



vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých vČcí V ... þisté pĜíjmy z nemovitých vČcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitou vČcí. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovité vČci zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovité vČci (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovité vČci, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitého majetku). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovité vČci návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + n q × ( q − 1) q n

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovité vČci,

5



q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité vČci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku. Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovité vČci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité vČci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovité vČci, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité vČci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika

Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu stavby. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou vČc pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovité vČci pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou vČcí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovité vČci je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako

6



základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitých vČcí patĜí: Poloha nemovitých vČcí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitých vČcí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitých vČcí, jejich omezenost þi naopak pĜedimenzovanost - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitých vČcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých vČcí - prodejnost obdobných nemovitých vČcí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitých vČcí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovité vČci. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých vČcí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitá vČc prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitou vČc mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, 7



kterou je ochoten za danou nemovitou vČc vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovité vČci proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitou vČc. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

8



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný rodinný dĤm, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovité vČci (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovité vČci, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité vČci. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

9


2


OCENċNÍ

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: Rodinný dĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru mnohoúhelníku, je samostatnČ stojící, situovaný na mírnČ svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ rodinné domy. Centrum obce Liberec je ve vzdálenosti 3,6 km. PĜístup ke stavbČ je možný pĜes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno vþetnČ zahrady. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení rodinného domu þ.p. 1160: Doba výstavby:

kolaudace v roce 2011, tedy pĜed 3 roky; údržba: novostavba

Poþet podlaží:

þásteþnČ podsklepeno, 2 nadzemní podlaží a 2 mezipatra

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zdČné v tl. 40cm, z cihel - POROTHERM, podezdívka cihelná; zatepleno – izolaþní kompozitní systém Stropy:

ŽB monolitické; s rovným podhledem

StĜecha:

tvar pultový - dvouplášĢová; krov je Krytina stĜechy: dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ; z titanzinkového plechu

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelnČ, v kuchyni

VnČjší povrchy:

tenkovrstvé škrábané omítky

Schody:

nosná þást železobetonová; povrch stupĖĤ: dĜevČný obklad

DveĜe:

dĜevČné hladké plné a prosklené s dĜevČnými zárubnČmi a dĜevČnými prahy, vstupní jsou dĜevohliníkové

Okna:

dĜevohliníková (INTERNORM)

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, plovoucí podlaha, prkna na bázi plastu

VytápČní:

ústĜední do plechových radiátorĤ s termostatickými hlavicemi, zdroj: tepelné þerpadlo

Vrata:

plechová hladká, materiál VMZINC

sekþní automatická

10


OhĜev teplé vody:

VnitĜní vodovod:


zajišĢován lokálním el. ohĜívaþem; zásobníkovým

je proveden rozvod studené i teplé vody

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ; plast

WC splachovací v koupelnČ – 2x; v koupelnČ umyvadlo, vana, sprch. Hygienické vybavení: kout – 2x, WC splachovací oddČlené od koupelny – 1x, víĜivka VnitĜní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, strukturovaná kabeláž, digestoĜ: nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporák (el. energii) varné jednotky (na el. energii)

Dispozice: 1.PP: závČtĜí, vstupní hala, schodišĢový prostor, šatna, technická místnost – 2x, garáž – 2x, 1.MePP: schodišĢový prostor, relax místnost, 1.NP: chodba, schodišĢový prostor, kuchyĖ, obývací pokoj, pokoj, koupelna, WC, 1.MeP: schodišĢový prostor, pracovna, 2.NP: chodba, schodišĢový prostor, 3 pokoje, koupelna s WC, balkon + knihovna. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení kĤlny na pozemku parc.þ. 2209/10: KĤlna je pĤdorysnČ postavena ve tvaru obdélníka, je z dĜevČných sloupkĤ, pobití z prken, základy betonové. DveĜe jsou dĜevČné masivní plné, okna jsou dĜevohliníková. StĜecha je sedlová, krov je dĜevČný, krytina plechová, žlaby z titanzinku.

Srovnávací parametry: Název Rodinný dĤm þ.p. 1160 KĤlna na pozemku parc.þ. 2209/10 Pozemky po zaokrouhlení

ObestavČný prostor [m3]

ZastavČná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

1 215,00

156,08

321,13

23,70

8,36

7,11

-

165

500

11



Srovnávací kritéria: þ. 1 2 3 4 5

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úĜady Poptávka po nemovitých vČcech PĜírodní okolí Obchod a služby

Popis kritéria

obyvatel 102 005, z toho 70 182 v produkt. vČku veškeré nabídka pĜevyšuje poptávku velmi dobré veškeré základní škola 1. a 2. stupeĖ, stĜední školství, vysoké 6 Školství školství 7 Zdravotnictví nemocnice 8 Kultura, sport nedostateþné vybavení 9 Ubytování dostateþná kapacita 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí velmi dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITÉ VċCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky pĜíjezd až ke stavbČ 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírnČ svažitý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VċC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 PĜíslušenství nemovité vČci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiĜování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby novostavba 30 Pozemky celkem 665 m2

12



Technický stav: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebnČ-technický stav odpovídá stáĜí, technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a spíše dobré údržbČ. Jedná se novostavbu rodinného domu, datum kolaudace domu v roce 2011. DĤm se nachází v blízkosti lomu firmy Ligranit. Dle vyjádĜení povinného – Mgr. Lukáš Sedlatý, dochází pĜi odstĜelu v lomu k vibracím, které jsou nezanedbatelné. Dále dle vyjádĜení povinného asfaltová pĜíjezdová komunikace není zkolaudována. Chybí na ní veĜejné osvČtlení, které mČsto Liberec vyžaduje zainvestovat od majitelĤ rodinných domĤ v ulici a také þást komunikace vede pĜes soukromý pozemek – právnČ není ošetĜeno. Dále údajnČ existuje problém s tlakem ve vodovodním Ĝadu – kolísá.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému nebude tĜeba vynaložit finanþní prostĜedky na opravy a obnovu.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 4556 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. UpozorĖujeme na existenci vČcného bĜemene (podle listiny) v rozsahu vyznaþeném geometrickým plánem þ. 2417-371/2012. OprávnČní pro parcely þ.: 2208/13, 2209/10 a 2208/14, povinnost k parc.þ. 2208/18. Smlouva o zĜízení vČcného bĜemene - úplatná V-6000/2013 ze dne 03.09.2013. Právní úþinky vkladu práva ke dni 30.09.2013. OcenČní vČcného bĜemen viz níže. Dále upozorĖujeme, že k pĜedmČtu ocenČní vede jediná pĜístupová cesta, která není zkolaudována a která se nachází na pozemcích rĤzných vlastníkĤ, s nimiž nejsou žádné smluvní vztahy, které by zajistily, že tuto jedinou pĜístupovou cestu bude možné v budoucnu užívat bez omezení. Jediný vztah na bázi vČcného bĜemene je uzavĜen k pozemku parc. þ. 2208/18 k.ú. Ruprechtice, což je pozemek, který bezprostĜednČ sousedí s oceĖovanými pozemky (a tedy pouze tato þást pĜístupové cesty v rozsahu nČkolika metrĤ þtvereþních je smluvnČ podchycena). Zbývající mnohem vČtší þást však nikoli. Cesta vede dále pĜes následující pozemky, které jsou ve vlastnictví mČsta Liberec – parc. þ. 2208/17, 2210/10, 2208/1, 2206/13 a 2205/3 vše v k.ú. Ruprechtice. Dále cesta zĜejmČ zasahuje na pozemky parc. þ. 2210/9 k.ú. Ruprechtice ve vlastnictví manželĤ Fialových, parc. þ. 2207 ve vlastnictví ýR a z velké þásti cesta zasahuje také na pozemek parc. þ. 2203/1, který je vlastnČn spoleþností Michael Development – RUPRECHTICE s.r.o. Tato spoleþnost je zĜejmČ v jakémsi konfliktu se sousedy, neboĢ sousedé se snaží znemožnit jí realizovat její developerský zámČr. Se soukromými vlastníky neexistuje žádný právní dĤvod užívání jejich pozemkĤ, než to, že zatím cestu trpí.

13



Srovnávací nemovité vČci (SN): 1) Rodinný dĤm Nabídková cena: 13 250 000 Kþ Adresa: Liberec XIX – Horní Hanychov Budova: Smíšená Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavČná: 106 m2 Plocha užitná: 166 m2 Plocha pozemku: 3 800 m2 Plocha zahrady: 3 694 m2 Terasa: Ano Balkon: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Tepelné þerpadlo zemČ – voda Odpad: ýOV ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinná vila se zahradou, situovaná v Liberci. TvarovČ jednoduchá architektura propojuje interiér domu s terasou a okolím. V interiéru byly použity pĜírodní materiály. Na vstupní þást s šatnou navazuje technická místnost, koupelna a WC, dále kuchyĖ propojená s obývacím pokojem se vstupem na terasu a pracovna, která je oddČlena posuvnými dveĜmi. Patro domu nabízí 4 pokoje, koupelnu se sprchovým koutem a WC. Úložné prostory jsou zde Ĝešeny vestavČnými skĜínČmi. Standard domu zvyšuje podlahové topení v kuchyni, koupelnách a na chodbách. ZastínČní oken je vyĜešeno žaluziemi, v patĜe vnitĜními, v pĜízemí vnČjšími elektronicky ovládanými. VyhĜívané okapy. Celý dĤm je zabezpeþen vþetnČ kamerového systému.

Zdroj: Realitní kanceláĜ NISA REALITY 1. máje 342/31 46007 Liberec www.nisa.cz

14



2) Rodinný dĤm Nabídková cena: 9 000 000 Kþ Adresa: Cechovní, Liberec III-JeĜáb Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavČná: 200 m2 Plocha užitná: 360 m2 Plocha pozemku: 650 m2 Plocha zahrady: 450 m2 Terasa: Ano Sklep: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Popis: Novostavba domu, který je možno využít k podnikání i k bydlení. DĤm byl kolaudován v roce 2011. V pĜízemí se nachází dílna, která je rozdČlena na dvČ þásti, má vlastní sociální zaĜízení a tri menší místnosti ke skladování. V patĜe se nachází bytová jednotka 3+kk a pracovna. V koupelnČ je sprchový kout a vana. Celková užitná plocha cca. 145 m2. DĤm je napojen na veškeré inženýrské sítČ. VytápČní je zajišĢováno kombinovaným plynovým kotlem + krb s výmČníkem o výkonu 25 kW, který je v obývacím pokoji.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Ing. Josef Lank - Reality KateĜinská 517 46303 Stráž nad Nisou www.reality-lank.cz

15



3) Rodinný dĤm Nabídková cena: 9 000 000 Kþ Adresa: Puleþný Budova: Smíšená Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavČná: 264 m2 Plocha užitná: 290 m2 Plocha pozemku: 40 571 m2 Plocha zahrady: 40 307 m2 Telekomunikace: Telefon, Internet Sklep: Ne Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Plyn: Plynovod Odpad: Septik ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinný dĤm v Puleþném u Jablonce n.N. DĤm má tvar trojcípé hvČzdy s obytnou plochou 290 m2. 1.NP: obývací pokoj s kuchyní a pĜímým vstupem na terasu. VytápČní tepelným þerpadlem, podlahové nízko nákladové topení. K domu patĜí travnatý pozemek o velikosti 4 ha, stáje pro konČ.

Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

16



4) Rodinný dĤm Nabídková cena: 19 800 000 Kþ Adresa: Minkovice - Šimonovice Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavČná: 321 m2 Plocha užitná: 680 m2 Plocha pozemku: 2 509 m2 Plocha zahrady: 2 188 m2 Terasa: Ano Sklep: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Tepelné þerpadlo Plyn: Ne Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Popis: Vila s dispoziþním Ĝešením 7+1. K dispozici je 7 místností s vybavenou kuchyní, vnitĜním bazénem, fitness i saunou. Teplo je v celém domČ rozvedeno pod mramorovými podlahami podlahovým vytápČním. Za zdroj tepla bylo urþeno tepelné þerpadlo. Veškerá okna byla instalována jako bezrámová skla s integrálním odstínČním. Ložnice jsou vybaveny sociálním zaĜízením s vanou, pĜípadnČ sprchovým koutem. Terasou se dostanete na zahradu.

Zdroj: Realitní kanceláĜ CENTURY 21 Reality 21 Na PoĜíþí 1071/17, 11000 Praha Telefon: 272 651 480 www.century21.cz

17



5) Rodinný dĤm Nabídková cena: 17 990 000 Kþ Adresa: U Sluneþních lázní, Liberec XIV-Ruprechtice Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavČná: 190 m2 Plocha užitná: 340 m2 Plocha pozemku: 2 000 m2 Plocha zahrady: 1 810 m2 Garáž: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Tepelné þerpadlo Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Popis: Luxusní rodinný dĤm v þásti Liberce. V 1.PP se nachází obytná þást - je zde obývací pokoj spojen s jídelnou a kuchyní, krbový kout, 2x pokoj, koupelna, WC samostatné a vinný sklep. V 1.NP je garáž, šatna, hala, koupelna s WC a další dvČ místnosti. V 2.NP se nachází podkrovní místnost. Pozemek kolem domu má velikost 2 000 m2. Atypické venkovní garážové stání pro dvČ auta. V domČ se topí podlahovým topením - tepelné þerpadlo. Typ stavby je vyzdívaný monolit – zatepleno. OplášĢování domu je zhotoveno ze šindelí štípaného modĜínu. Podlahy v interiéru – použit systém kärs + þediþové dlažby.

Zdroj: Realitní kanceláĜ PROBYT, spol. s r.o. Na Okruhu 907/13 46001 Liberec www.agenturaprobyt.cz

18



6) Rodinný dĤm Nabídková cena: 9 870 000 Kþ Adresa: Osiþky Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: PĜízemní Plocha zastavČná: 390 m2 Plocha užitná: 300 m2 Plocha pozemku: 5 084 m2 Plocha zahrady: 4 694 m2 Terasa: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Tepelné þerpadlo, vzduch-voda Plyn: Ne Odpad: ýOV ElektĜina: 230V, 400V Popis: Novostavba solitérního rodinného domu 5+kk v obci Osiþky nedaleko Pardubic a Hradce Králové. DĤm stojí na pozemku o výmČĜe 5.084 m2, jehož souþástí je pĜírodní rybníþek s vlastní þistiþkou, UV lampami a molem. Na pozemku je vydatná studna, zavlažovací rozvod. Obývací pokoj ve spoleþném prostoru s kuchyní vyúsĢuje na terasu. Pokoje mají své koupelny a šatny. Dále je v domČ odhluþnČná místnost pro nerušený poslech hudby þi kina. VytápČní je Ĝešeno tepelným þerpadlem vzduch/voda a topný systém je þlenČn na 11 okruhĤ. Je zde pĜíprava na solární panely a bezpeþnostní kamerový systém.

Zdroj: Realitní kanceláĜ EVROPA tĜída Míru 2800 53002 Pardubice Telefon: 466 688 888 www.rkevropa.cz

19



7) Rodinný dĤm Nabídková cena: 10 000 000 Kþ Adresa: HrdloĜezy Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavČná: 230 m2 Plocha užitná: 400 m2 Plocha pozemku: 4 183 m2 Plocha zahrady: 3 953 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Plyn: Ne Odpad: ýOV ElektĜina: 230V, 400V Popis: Novostavba rodinného domu kolaudovaného v r. 2005. DĤm o dispozici 9 + 2 s udržovanou okrasnou zahradou. Dvojgaráž, vnitĜní bazén s automatickou regulací PH, solární ohĜev vody, vlastní þistiþka odp.vod, studna na pozemku, les, potok, vinný sklípek 8 x 3,5m.

Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

20



8) Rodinný dĤm Nabídková cena: 13 990 000 Kþ Adresa: Na VýšinČ, Bradlec Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavČná: 270 m2 Plocha užitná: 341 m2 Plocha pozemku: 911 m2 Plocha zahrady: 641 m2 Terasa: Ano Garáž: Ano – 2x Voda: Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední plynové, jiné Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rezidenþní rodinný dĤm, Mladá Boleslav - Bradlec, ul. VČtrná - novostavba, stáĜí tĜi roky. V 1.NP se nachází vstupní þást dČlící pravé kĜídlo domu s apartmány a levé kĜídlo s obytnou halou navazující na terasu do zahrady a krytý bazén s hydromasážními tryskami pro celoroþní provoz, v 2.NP je klimatizovaný pokoj + prostorná koupelna. V domČ jsou celkem 4 apartmány, 3 koupelny, 3 šatny, pracovna, prádelna, kuchynČ s jídelnou otevĜená do prostoru obytné haly, dvougaráž, dílna + místnost s technologií tepelného þerpadla. Kamerový systém, plnČ automatizovaný provoz technologií.

Zdroj: Realitní kanceláĜ REJN GROUP, s.r.o. ýechova 552/28 29301 Mladá Boleslav Telefon: +420 326 733 266 www.rejngroup.cz

21



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovité vČci postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá vČc se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité vČci nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovité vČci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Srovnávací nemovitosti

Cena ke srovnání [Kþ]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8

13 250 000 9 000 000 9 000 000 19 800 000 17 990 000 9 870 000 10 000 000 13 990 000

Index odlišnosti IO tech. stav a vybavenost 0,80 0,90 1,05 0,95 0,80 0,90 1,00 1,05 0,80 1,00 1,05 1,00 0,80 0,90 0,80 0,85 0,80 0,90 0,85 0,85 0,80 1,10 1,00 1,00 0,80 1,05 0,95 0,95 0,80 1,05 0,90 0,85 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ] Obvyklá cena [Kþ] po zaokrouhlení:

zdroj

poloha

velikost

Upravená cena [Kþ] 9 516 150 6 804 000 7 560 000 9 694 080 9 358 398 8 685 600 7 581 000 8 989 974 8 8 523 650 8 500 000

Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

1 073 702 6 804 000 7 426 298 8 500 000 9 573 702 9 694 080

Tato cena v sobČ zahrnuje hodnotu pĜíslušenství identifikovaného výše.

22


3


OCENċNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOU VċCÍ SPOJENÝCH

UpozorĖujeme na existenci vČcného bĜemene (podle listiny) v rozsahu vyznaþeném geometrickým plánem þ. 2417-371/2012. OprávnČní pro parcely þ.: 2208/13, 2209/10 a 2208/14, povinnost k parc.þ. 2208/18. Smlouva o zĜízení vČcného bĜemene - úplatná V-6000/2013 ze dne 03.09.2013. Právní úþinky vkladu práva ke dni 30.09.2013. Z hlediska ocenČní tímto znaleckým posudkem je proto popsané vČcné bĜemeno zĜízeno ve prospČch pĜedmČtu ocenČní, nejedná se tedy o závadu (ztrátové vČcné bĜemeno).

23



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých vČcí:

vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

8 500 000,- Kþ slovy: OsmmilionĤpČtsettisíc korun þeských Poznámka: PĜíslušenstvím vČci hlavní je: vedlejší stavba: kĤlna, venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ, opČrné zdi, dČtská prolézaþka, vrty pro tepelné þerpadlo, vsakovací studny, hĜištČ na basketball vþ. koše a desky, pĜípojky inženýrských sítí: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace, telekomunikaþní pĜípojka (domácí videotelefon).

24



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2671 – 45 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 20.01.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

25



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 4556, k.ú. Ruprechtice, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 19.12.2013 3. Snímek katastrální mapy

26


PĜíloha: Fotodokumentace









!"#!

!"! #$% &' ()*)+,* -./! -" 0 !/!

" $%&'() *

! &' +,7'@@4

" &+(,,-) *

@&&+

2I55J!"J!"B=."B:!K

# ('")! *)

+ ,

('"&! H !.#)/012!./ ""12345 (6786,39:";4+<3'+-%%43 ."="4 )/"''+%3) *>?4 3@+%'@) * 7489!' : * "3 '2 $ % %"& '" L77%,8'(

() *"- . /0! (( .#"

L77%,8'@

76 .#"

L77%-8'%

@@& .#"

6@'%7+8%--% 6-&&'(87&,'

1!23

L77%-87%

%'

1!2&0" 5K!K.#M!" N"! 5K!K.#M!" N"! 5K!K.#M!" N"!

'+% K"/.4 "/!: "! "" ) *>?4 3=22L''+%3!2!M5

7" 6!" # & :

1!23 "!"& '

) *>?4 3 !2!M5 =22L''+% $ 4 ! " 6!"0 5! *!

1!2&0"

L77%-87%

%

K"B*:5";!.. "J<

4J"="B515 #5./"5=27@'6?(6'87%'7 .GL77%,8', .GL77%,8'( .GL77%-8'% .GL77%,8'@

?+%%%87%'(?&%& ?+%%%87%'(?&%& ?+%%%87%'(?&%&

;" 5.:"K"B4*:5"?I."/!"%(2%-27%'(2/"I= "J .!/!" (%2%-27%'(2 ?+%%%87%'(?&%& %

5 '"&0! " 6!"0 5! *!

%

/"/AB

4.!/#0 (%&&(7,3'(= 1C.! "12234/=',,8(63 .GL77%,8'( D E3'(%%%43F8FG .GL77%,8'@ 7,7&7,@& .GL77%-8'% .GL77%-87%

?'+@%787%'(?&%& ?'+@%787%'(?&%& ?'+@%787%'(?&%& ?'+@%787%'(?&%&

! "" #$ !

!"#!

!"! #$% &' ()*)+,* -./! -" 0 !/!

" $%&'() *

! &' +,7'@@4

" &+(,,-) *

@&&+

2I55J!"J!"B=."B:!K

6!"0 5! *!

%

*G) *>?4 3 ?'+@%787%'(?&%& =22L''+% ;" A="::"AB4/"4/""5 A#I:!4&?H O2H!" #342O2%+6>?7-(-87%'(?(( !"%,2''27%'(2 ?'+@%787%'(?&%& A=":!

"5

.GL77%,8'( ?'+@%@87%'(?&%& .GL77%,8'@ ?'+@%@87%'(?&%& .GL77%-8'% ?'+@%@87%'(?&%& .GL77%-87% ?'+@%@87%'(?&%& *G) *>?4 3 ?'+@%@87%'(?&%& =22L''+% ;" A=":! "5 #4KA#I:!4&?H O2H !" #342O2%+6>?7-(-87%'(?(@!"%,2''27%'(2 ?'+@%@87%'(?&%& A=":!

"5

.GL77%,8'( ?'+(-+87%'(?&%& .GL77%,8'@ ?'+(-+87%'(?&%& .GL77%-8'% ?'+(-+87%'(?&%& .GL77%-87% ?'+(-+87%'(?&%& *G) *>?4 3 ?'+(-+87%'(?&%& =22L''+% ;" A=":! "5 #4KA#I:!4&?H O2H !" #342O2%+6>?(%+%87%'(?7(!"762''27%'(2 ?'+(-+87%'(?&%& /"/AB

4.!/#0 7@%,+&63'@= 9O ))334/=',,8(63 .GL77%,8'( ?'+(--87%'(?&%& D E3'(%%%4(3F8FG .GL77%,8'@ ?'+(--87%'(?&%& 7@,(--,' .GL77%-8'% ?'+(--87%'(?&%& .GL77%-87% ?'+(--87%'(?&%& *G) *>?4 3 ?'+(--87%'(?&%& =22L''+% ;" A="::"AB4/"4/""5 A#I:!4&?H O2H!" #342O2%+6>?(%+%87%'(?77 !"762''27%'(2 ?'+(--87%'(?&%&

4/"A

K:"#!"AGH O2H!" #342O2/++(8'(73'+%%%4+ ! "" #$ ! (

!"#!

!"! #$% &' ()*)+,* -./! -" 0 !/!

" $%&'() *

" &+(,,-) *

! &' +,7'@@4

@&&+

2I55J!"J!"B=."B:!K

6!"0 5! *!

%

!.#)/012345(6786,39:" ;4+<3'+-%%43F8FG6@'%7+8%--% ?-76%&87%'(?'%' ;" J5K"!"4A4/"A%+6>(%+%8'(?,*!"! 4+!"',2''27%'(P.E""24 ?-76%&87%'(?'%' 4/"A

K:"#!"AGH O2H!" #342O23/++(8'(73'+%%%4 + !.#)/012345(6786,39:" ;4+<3'+-%%43F8FG6@'%7+8%--% ?-76&787%'(?'%' ;" J5K"!"4A4/"A%+6>7-(-8'(?6*!"! 4+!"',2'%27%'(P.E""24 ?-76&787%'(?'%'

*

4 ! A9/

+

")"&'"!'" !

;" 5."!"7-2'727%%,2/"I= "J.!/!" 7-2'727%%,2

% !.#)/012!./ ""12345(6786,3 9:";4+<3'+-%%43 ."="4)/"''+%3 ) *>?4 3@+%'@) *

4./0"."5?."*J!"%+2'727%'72

% !.#)/012!./ ""12345(6786,3 9:";4+<3'+-%%43 ."="4)/"''+%3 ) *>?4 3@+%'@) * ,

?'''+787%%,?&%& $#B+#5 6@'%7+8%--% 6-&&'(87&,' ?7('(87%'(?&%& $#B+#5 6@'%7+8%--% 6-&&'(87&,'

("0")&0!2* '>&)&0 ?<%=4@!"& '

%"& '" L77%,8'( L77%,8'@ L77%-8'%

<%=4 ,(&@@ ,(&@@ ,(&@@

() *"- . (( 76 @@&

% ) *"&0'2!"& ' C 3) *"!"& ' !"& '

! "" #$ ! )

!"#!

!"! #$% &' ()*)+,* -./! -" 0 !/!

" $%&'() *

! &' +,7'@@4

" &+(,,-) *

@&&+

2I55J!"J!"B=."B:!K

! "" #$ (0' # )F" * *F&)""" 'A7G/

(0

DE

! "" #$ ! -

2014

Recommend Documents