Znalecký posudek č. 2890/1/2014 O ceně obvyklé rekreační chaty č.e. 75 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.730/2 a 2112/12 v k.ú.Zliv u Českých Budějovic, obec Zliv, okres České Budějovice.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 3.1. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 17 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 4. 1. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé rekreační chaty , příslušenství a pozemků umístěných v k.ú.Zliv u Českých Budějovic.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 1. 2014 za přítomnosti Anny Mikešové a syna p.Mikeše.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.756 Snímek z pozemkové mapy Podklady a údaje poskytnuté vlastníkem nemovitosti Skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Jihočeský České Budějovice Zliv Zliv u Českých Budějovic (793272)
5. Dokumentace a skutečnost Dostupná dokumentace souhlasí se skutečnostmi zjištěnými na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je umístěna na břehu Mydlovarského rybníka, 30 m od místní komunikace. Místo je v rekreační oblasti vzdálené 7 km od Hluboké nad Vltavou a 15 km od Českých Budějovic. Prostředí, lokalita, dopravní dostupnost i kvalita nemovitosti jsou mimořádně atraktivní pro účely rekreace.
7. Obsah posudku a) Rekreační chata č.e. 75 b) Studna vrtaná c) Pozemky
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku.
a) Rekreační chata č.e. 75 – § 36 Stavba chaty je provedena zděnou technologiíí na betonových základech s kamennou podezdívkou. Obvodové zdivo na tl. 30 cm je opatřeno vápennou omítkou, krov z modřínového dřeva s bedněním a zateplením má krytinu z osinkocementových šablon. V chatě jsou schody do podkroví žebříkové bez podstupnic, podlahy dřevěné,strop trámový s viditelnými trámy. Dispozice : Mírně svažitý terén vytváří pod částí podlahy prostor přístupný z venku, který je využíván jako uschovna lodě. Jeho světlá výška je pouze 120 cm. V I.NP je vstupní chodba, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC kde je umístěn elektrický boiler na ohřev TUV, obývací místnost s krbem, kuchyňský kout s linkou a sporákem na PB, schody do podkroví V podkroví je chdoba se vstupem do dvou ložnic, z nichž jedna má balkón s výhledem na rybník. Z chodbičky je vstup do prostoru pod krovem po stahovacích schodech. Technický stav : Chata byla postavena v roce 1971, je v dobrém udržovaném stavu. Do chaty je zaveden elektrický proud z veřejné sítě, voda z vlastního vrtu, kanalizace do jímky. Vytápění krbem. Příslušenstvím chaty jsou venkovní úpravy, plocha pro parkování, upravený břeh rybníka se vstupem do vody a kotvení loďky. Podlaží: Název I.NP podkroví Součet:
Výška 3,10 m 1,43 m 4,53 m
Zastavěná plocha 9,50×5,20+1,70×2,10 9,50×5,20
Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,10 × (9,50×5,20+1,70×2,10) podkroví 1,43 × 9,50×5,20 Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 25, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Zliv Počet obyvatel: 3 635 Základní cena (ZC): 2 730,– Kč/m3
=
= =
52,97 m2 49,40 m2 102,37 m2
= =
164,21 m3 70,64 m3 234,85 m3
–4– Index konstrukce a vybavení: příloha č. 25, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce V. Zděné tl. více jak 30 cm 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5 Vybavení III. WC ve stavbě 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní IV. Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. úpravy a vedlejší stavby do venkovní gril, pergoly apod.) celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m2 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 10 Stavebně-technický stav údržbou * Rok kolaudace: 1971 Stáří stavby (y): 43 Koeficient pro úpravu (s): 0,785
Vi A
0,00 0,05 0,03 0,00 0,00 0,00 0,04
0,00 0,00 1,00*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,879
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko
2 399,67 Kč/m3
Hodnocení znaku IV. Poptávka je vyšší než nabídka
Pi 0,03
IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) III. Bez vlivu II. Bez vlivu
0,00 0,00 0,00
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav
4
Index trhu
(IT = P5 × (1 + ∑ Pi)):
1,030
i=1
Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
Pi 0,85
–5– 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
III. Rekreační oblasti
0,05
IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m I. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost III. Vlivy zvyšující cenu
0,08 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,30
11
Index polohy
(IP = P1 × (1 + ∑ Pi)):
1,173
i=2
Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 234,85 × 2 399,67 × 1,030 × 1,173
=
Rekreační chata č.e. 75 – zjištěná cena:
680 890,58 Kč 680 890,58 Kč
b) Studna vrtaná – § 19 Pro zajištění užitkové vody pro objekt chaty je na pozemku vrt 18 m hluboký.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Vrtaná studna Hloubka studny: 18,00 m Průměr studny: 300,00 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané) Koeficient změny ceny stavby: 2,302
Ocenění: 18,00 m á 1 790,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:
+ + =
32 220,– Kč 12 720,– Kč 44 940,– Kč
Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:
× × =
1,0000 2,3020 103 451,88 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků
–6– Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 40) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 103 451,88 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
51 725,94 Kč 51 725,94 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) IV. Poptávka je vyšší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,03 –0,03 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které má obec v obci II. V okolí nemovité věci je částečně 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,85 0,05 0,08 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,918 i=2
Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Studna vrtaná – zjištěná cena:
= × =
51 725,94 Kč 0,918 47 484,41 Kč 47 484,41 Kč
–7–
c) Pozemky – § 4 Pozemky jsou ve skutečnosti zastavěny a užívané jako stavební plocha. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Zliv Název okresu: České Budějovice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praha obce -východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
Oi 0,85 0,85 0,80 0,70 0,90 0,95
Základní cena výchozí: ZCv = 2 410,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 833,70 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–8– Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba II. Navazující na střed (centrum) obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m I. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
Pi 0,85 0,01 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,850 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,850 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 708,6450 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 18 st.730/2 zastavěná plocha 2112/12 lesní pozemek 14 Součet: 32 Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 12 755,61 9 921,03 22 676,64 22 676,64 Kč
–9–
C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rekreační chata č.e. 75 b) Studna vrtaná c) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
680 890,58 Kč 47 484,41 Kč 22 676,64 Kč 751 051,63 Kč 751 050,– Kč
Zjištěná cena: 751 050,– Kč Cena slovy: sedmsetpadesátjedentisícpadesát Kč
Cena obvyklá : V místě nebyly v poslední době prodávány obdobné nemovitosti, jako základ pro stanovení ceny obvyklé je použita cena vypočtená porovnávací metodou. Pro stanovení ceny jsou vyhodnoceny klady i zápory nemovitosti. Klady: - poloha u rybníka bez ohrožení záplavami - okolní přírodní prostředí s lesy - blízkost významných kulturních památek - dopravní dostupnost vlakem i autobusem - blízkost krajského města - technický stav nemovitosti Zápory : - potřeba dokončit výkup pozemků od Rybářství Třeboň Hld.a.s. S přihlédnutím k situaci na trhu s nemovitostmi je stanovena cena obvyklá ve výši ceny vypočtené porovnávací metodou a to: Cena obvyklá - 750 000,-Kč (slovy: sedmsetpadesáttisíc korun českých)
, 4. 1. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2890/1/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1/2014 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 756 Snímek z pozemkové mapy Fotodokumentace
– 12 –
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 756
– 13 –
– 14 –
– 15 –
Snímek z pozemkové mapy
– 16 –
Fotodokumentace
– 17 –
