2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3760-60/2014 O ceně bytové jednotky č.729/4 v Brně, Veveří, Mášova 729/11, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5396/168608 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.2716 pro k.ú.Veveří

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 28.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích 28.1.2014

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.729/4 v Brně, Veveří, Mášova 729/11, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5396/168608 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.2716 pro k.ú.Veveří

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.729/4 Mášova 729/11 602 00 Brno Jihomoravský Brno-město Brno Veveří 378 965

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 5 150,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.1.2014 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2716 pro k.ú.Veveří - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

560706/2065, Pan Jiří Bartoň, Čápkova 39/36, 60200 Brno, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací přímo od vlastníka nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je živičná, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z PVC. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné, podlahy jsou z parket a PVC. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Schody jsou betonové standardní, výtah v domě je. K bytu náleží lodžie a sklep. Stav domu je dobrý, vybavení celkově standardní. Dům je z roku 1964. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Brno 2 50 let 31 669,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu podlahová plocha: Započítaná podlahová plocha bytu:

53,96 * 1,00 =

-4-

53,96 m2 53,96 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,75

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II III III

0,00 0,05 0,03

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,85 = 1,003 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

-5-

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 1,00

Index polohy pozemku

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II III 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,070 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 31 669,- Kč/m2 * 1,003 = 31 764,01 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 53,96 m2 * 31 764,01 Kč/m2 * 0,900 * 1,070= 1 650 568,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-6-

1 650 568,50 Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1 650 568,50 Kč

1.1.1. Bytová jednotka 1. Ocenění staveb celkem

1 650 568,50 Kč

Celkem

1 650 568,50 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 650 568,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

1 650 568,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 650 568,50 Kč

Celkem

1 650 568,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 650 568,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisícpětsetsedmdesát Kč

-7-

1 650 570,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 558.000,- Kč a pohledávky budoucí do výše 820.260,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

prodej bytu v OV 2+1, na ul. Čechyňské v Brně. Jedná se o byt ve 2.NP/4.NP v cihlovém domě bez výtahu, s celkovou plochou 72 m2. Byla zde provedena částečná rekonstrukce – nové odpady, nová voda, elektřina v mědi, nový rozvaděč s proudovým chráničem. Nová koupelna s CP 2,9 m2 – vana, umývadlo, WC. Popis: předsíň – 2,7 m2, komora 1,9 m2, kuchyň s obývacím prostorem – 19,9 m2, pokoj – 22,5 m2, ložnice – 22,3 m2. Je vypracován projekt na topení a udělaná příprava na plynový kondenzační kotel, nyní ohřev teplé vody elektrickým bojlerem, vytápění bytu WAW. Možnost -8-

stavební úpravy - neprůchozí pokoj dle plánku. Do konce roku 2013 budou na celém domě provedeny komplexní opravy - zateplená dvorní fasáda, uliční fasáda, výměna oken za plastová, oprava pavlačí, nová vstupní vrata. Byt je orientován ve vnitrobloku, klidné a tiché prostředí. Orientace – jih. V bytě jsou vysoké stropy – 3,3 m a velmi pěkné dvoukřídlé dveře. K bytu náleží prostorný sklep o výměře 10 m2. Jedná se o velmi pěkné bydlení v centru Brna s dobrou dostupností do centra, 3 minuty od hlavního nádraží – MHD na ul. Křenové. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Parkování před domem. Požadovaná cena 1.890.000,- Kč.

byt 2+1 v osobním vlastnictví ve velmi žádané a vyhledávané lokalitě Brno, Královo pole - Ponava. Byt prošel v roce 2008 kompletní rekonstrukcí. Podlahy (plovoucí), okna (plastová), kuchyň (vestavěná linka, vestavěná lednička s mrazákem), koupelna ( zděné jádro ). Jsou zde vestavěné skříně a menší praktické úložné prostory. Byt je umístěn v přízemí domu a proto je zde nainstalován alarm a dvoje bezpečnostní dveře s kováním. Byt má nadstandardně instalované odsávání vzduchu. Osvětlení je provedeno bodově. Byt má samostatnou kuchyň a dva pokoje. K bytu patří i sklep. Parkování je bezproblémové před domem. Byt je velice pěkný a je umístěn v klidné lokalitě. Požadovaná cena 1.900.000,- Kč vč provize.

-9-

Okres Brno - město, Zábrdovice. Prodej pěkného družstevního bytu po kompletní rekonstrukci 2+1 s balkónem ve 2. NP cihlového domu na ulici Koliště. Výměra bytu 100 m2 včetně balkónu do vnitrobloku. Dispozice bytu: výměra neprůchozích pokojů 32 a 24 m2, kuchyň 14 m2, předsíň 24 m2, koupelna 3 m2, WC 1 m2, komora 1 m2, balkón 3 m2. Byt je po kompletní rekonstrukci, jádro zděné, okna do ulice v plastu, nové stupačky, nová elektřina, podlahy plovoucí, dlažba, PVC, nové omítky. Možnost převodu do OV po doplacení anuity. V bytě jsou samostatné měřiče studené i teplé vody, elektroměr, plynoměr, vytápění centrální, zaveden internet a televize. Nedaleko domu jsou nákupní střediska, školy, školky, MHD, nemocnice, sportovní vyžití, veškerá občanská vybavenost, centrum města. Požadovaná cena 1.600.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.700.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.700.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionsedmsettisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 28.1.2014 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.69.

- 10 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3760-60/2014 znaleckého deníku.

- 11 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2716 ze dne 27.6.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 12 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 13 -

Mapa oblasti

- 14 -

- 15 -

- 16 -