ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 324/6894/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 325/1 s rodinným domem č.p. 18, k.ú. Horní Oldřichov, v ulici Teplická v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 324/6894/2014
LV no.: 340
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 325/1 s rodinným domem č.p. 18, k.ú. Horní Oldřichov, v ulici Teplická v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Teplická 18/222, Děčín VIII - Dolní Oldřichov, 405 02 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
1.641.261 Kč
Market value Tržní hodnota
800.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
800.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
801.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
St. 325/1
Size: Velikost
přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy
Location in the town: Poloha v obci:
severní část města – městská část Dolní Oldřichov
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
úplná
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
272 m2
zastavěná plocha a nádvoří 800 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
113 m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
271 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
1302 m3 614 Kč/ m3 1892 75 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 340 pro k.ú. Horní Oldřichov a obec Děčín jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Andranika Nersisjana, bytem Teplická 18/222, Děčín VIII-Dolní Oldřichov, 40502 Děčín. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 340 pro k.ú. Horní Oldřichov a obec Děčín je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním – pohledávka z hypotečního úvěru ve výši 1.824.000,- Kč ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ:13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 04.10.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 05.10.2010. Výše uvedené omezení dražbou zanikne, proto není v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněno. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. č. 340 pro k.ú. Horní Oldřichov a obec Děčín nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. č. 340 pro k.ú. Horní Oldřichov a obec Děčín jsou evidována tato zástavní práva: - zástavním právem smluvním – pohledávka z hypotečního úvěru ve výši 1.824.000,- Kč ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ:13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 04.10.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 05.10.2010. Výše uvedené zástavní právo dražbou zanikne, proto není v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněno. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná stavba je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Na základě prohlídky na místě lze konstatovat, že budova č.p. 18 byla v minulosti užívána jako rodinný dům, v současné době je zčásti užívána k pronájmu jednotlivých místností a část v přízemí jako provozovna rychlého občerstvení. K této změně užívání původně rodinného domu nebylo předloženo žádné kladné stanovisko příslušného stavebního úřadu. Je zřejmé, že současné užívání domu není v souladu s právním stavem. Weak points / slabé stránky: - jde o málo atraktivní lokalitu v rámci města - chybí vytápění domu - zhoršený stavebně-technický stav domu vyžadující rozsáhlejší rekonstrukci (zatékání střechou do domu, chybějící hydroizolace, špatná údržba atd.) - přístavbu nelze bez dalších stavebních úprav užívat k odstavení vozidel - malá výměra pozemku (272 m2) Strong points / silné stránky: - možnost parkování na vlastním pozemku před domem Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 340 pro k.ú. Horní Oldřichov a obec Děčín, prokazující stav evidovaný k datu 2.9.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Horní Oldřichov a obec Děčín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 19.9.2014 c/ informace ze stavebního úřadu v Děčíně d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Oceňované nemovité věci byly prohlédnuty dne 15.9.2014 za účastí pana Andranika Nersisjana – vlastníka oceňovaných nemovitých věcí. Nebylo zpřístupněno několik pokojů, které jsou pronajaty.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
625221 Horní Oldřichov 562335 Děčín 50289 31.12.2013 CZ0421 Děčín Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Děčín patří k velkým městům Ústeckého kraje (podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má 50 289 obyvatel), nachází se na severozápadním okraji Ústeckého kraje, přibližně 20 km od krajského města Ústí nad Labem, zhruba 14 km od hraničního přechodu Hřensko/Schmilka. Město má kompletní občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (magistrát města Děčín, pošta, policie, okresní soud, celní úřad, finanční úřad, zdravotnické zařízení, základní škola, mateřská školka, obchody, restaurace atd.). Po dopravní stránce je město Děčín velmi dobře napojeno na silniční a železniční síť. Hlavní osu silniční sítě představují silnice I/13 spojující Podkrušnohoří s Podještědím, silnice I/9 spojující SRN – Rumburk – Českou Lípu – Mladou Boleslav a silnice I/62 Ústí nad Labem – Děčín – Hřensko/Schmilka. Z hlediska železniční dopravy je Děčín významným železničním uzlem především ve spojení se SRN na trase Praha – Děčín – Drážďany – Berlín – Hamburk. Město je také významným říčním přístavem na labské vodní cestě. Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází ve městě Děčín, v městské čtvrti VIII – Dolní Oldřichov, v ulici Teplická. Okolní zástavbu tvoří především rodinné a bytové domy. Jde o severozápadní část města, vzdálenost do centra města je zhruba 2 km. Zastávka MHD je zhruba 200 m od oceňovaných nemovitých věcí. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, obecního vodovodu, plynu a kanalizace. Jde o málo atraktivní lokalitu v rámci města, což je ovlivněno nepříznivým demografickým zatížením. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 18: Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený dům se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Dům lze užívat jako jednu jednotku – mezonetový byt. V domě se nachází centrální schodiště, které propojuje všechna tři podlaží. Pokoje v jednotlivých podlažích jsou přístupné z podesty tohoto schodiště. Vytvoření tří samostatně uzamykatelných bytů by si vyžádalo další stavební úpravy. V současné době jsou pronajímány jednotlivě některé místnosti, které nebyly při prohlídce zpřístupněny (nájemní smlouvy nebyly předloženy). Sociální zařízení se nachází pouze v 1. nadzemním podlaží (přízemí) a ve 3. nadzemním podlaží (podkroví) a jsou společná pro všechny pokoje. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z chodby, dvou pokojů, místnosti zařízené jako prodejna rychlého občerstvení (kolaudace nebyla doložena), s další místností pro skladování, z koupelny a WC. Všechny místnosti jsou přístupné ze společného prostoru schodiště. Na dům stavebně i funkčně navazuje přístavba, která v minulosti sloužila odstavení vozidel. Nyní slouží k uskladnění věcí – využití k odstavení vozidel není bez dalších stavebních úprav možné (neodpovídající výšková úroveň vjezdu). 2. nadzemní podlaží (1. patro) sestává z chodby, čtyř pokojů přístupných z podesty společného schodiště a místností určených k vytvoření koupelny a WC. 3. nadzemní podlaží (podkroví) sestává z chodby, čtyř pokojů přístupných z podesty společného schodiště, kuchyně, sprchového koutu a WC. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je sedlového tvaru, krytinu tvoří osinkocementové šablony, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové a dřevěné, krytinu tvoří dlažba nebo PVC, okna jsou v 1. nadzemním podlaží dřevěná dvojitá, v dalších podlažích plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné hladké plné, vnitřní omítky jsou štukované hladké, vnější fasádní omítky jsou břízolitové, v části přístavby chybí. Dům má vnitřní instalace el. proudu o napětí 220/380 V, vody a kanalizace. Je možné napojení domu na rozvod plynu – přípojka je u paty domu. Vytápění domu chybí. V jedné místnosti domu se nachází kuchyňská linka, vybavení sociálních zařízení lze v průměru hodnotit jako podstandardní. V domě není výtah. -4-
Stáří a stavební stav: Podle informací ze stavebního úřadu v Děčíně byl dům postaven v roce 1892. Stáří domu ke dni ocenění tedy činí 122 let. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážné stavební závady, ale stavební stav domu je výrazně zhoršený. Dům nemá izolace proti zemní vlhkosti, je patrné vzlínání vlhkosti do svislých nosných konstrukcí, což způsobuje podstatné zhoršení vnitřního mikroklimatu včetně vzniku plísní v 1. nadzemním podlaží. Na několika místech v 3. nadzemním podlaží do domu zatéká, je nutná oprava nebo výměna střešní krytiny. Celkově lze hodnotit údržbu domu jako špatnou. V 2. a 3. nadzemním podlaží proběhla v minulosti výměna původních oken za plastová s izolačními dvojskly. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 325/1 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je z větší části zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 18. Spolu s pozemkem čís. parcely St. 325/1 je ve funkčním celku užíván pozemek čís. parcely 1481/4, který je vlastnictví České republiky a hospodaří s ním Státní pozemkový fond. Podle informací od vlastníka oceňovaných nemovitých věcí je tento pozemek v pronájmu. Nájemní smlouva nebyla doložena. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 325/1 s rodinným domem č.p. 18, k.ú. Horní Oldřichov, v ulici Teplická v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 340 pro k.ú. Horní Oldřichov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 15. září 2014
800.000,- Kč Slovy: Osmsettisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 340 pro k.ú. Horní Oldřichov. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 340, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 340, které dražbou nezanikne.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 324/6894/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě dne 19. 10. 2014
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
324/6894/2014
ID (Surveyor´s Report):
LV no.:
340
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 18
2
venkovní úpravy
1302
4 280
5 570 836
75,3
1 375 518 oceněno podílem na ceně stavby hlavní
48 143
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 423 661
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
2
2
m
1
zastavěná plocha a nádvoří
St. 325/1
Kč
Kč/m
272
800
217 600
2
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
217 600
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 641 261 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor m3
Kč
1
2
3
Rodinný dům v Děčíně IVPodmoklech, ul. Teplická
Rodinný dům v Děčíně VIII Dolním Oldřichově, ul. Teplická
Rodinný dům v Děčíně VIII Dolním Oldřichově, ul. Vojanova
1 500 000,00
1 450 000,00
1 200 000,00
9-14
9-14
9-14
nestanoven
nestanoven
nestanoven
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků m2
Kč/m2
240
135
935
800
800
800
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
192 000
108 000
748 000
Rate of price adjustment
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Komentář
0,55
nabídka RK *2) blízká lokalita, podsklepený dům s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, v domě 2 nebytové prostory a 2 bytové jednotky (2+1 a 825 000 2+kk) k rekonstrukci. V roce 2001 byl dům zrekonstruován, stavebně-technický stav je výrazně lepší než u domu oceňovaného vytápění je ústřední plynové.
0,55
nabídka RK *2) stejná lokalita, samostatně stojící rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem určeným k 797 500 vestavbě, stavebnětechnický stav je lepší než u domu oceňovaného, vytápění je ústřední plynové a krbovými kamny s výměníkem.
452 000,00
0,65
nabídka RK *3) blízká lokalita, dům s dvěma nadzemními podlažími, v minulosti proběhly výměny elektrických 780 000 rozvodů, jinak je stav původní udržovaná, vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva, větší pozemek než u domu oceňovaného
1,641
mil.Kč
1 308 000,00
1 342 000,00
2) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz
3) nabídka realitní kanceláře Vesta realitní kancelář
Yield value - Výnosová hodnota
Comments
Kč
1) nabídka realitní kanceláře Reality Široký
Cost Value - Věcná hodnota
Price of buildings
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,801
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,800
mil.Kč
Mapa širších vztahů – dům č.p. 18, ulice Teplická v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj
Fotodokumentace – dům č.p. 18, ulice Teplická v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj
Pohled na ulici Teplická
Pohled na dům z ulice Teplická
Pokoj v 1. NP
Koupelna v 1. NP
Místnost uzpůsobená k prodeji rychlého občerstvení
Přístavba – bývalá garáž
Pokoj v 2. NP
Místnost pro sociální zázemí v 2. NP
Vnitřní schodiště
Chodba v 3. NP
Kuchyňská linka v 3. NP
Sprchový kout v 3. NP
Pokoj v 3. NP
WC v 3. NP
Prostor za domem
Prostor za domem
