ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 114/6684/2014 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 400/2 v bytovém domě č.p. 400, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 379, k.ú. Trmice, v ulici Fügnerova v Trmicích, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 114/6684/2014
LV no.: 1125
Name of subject / Předmět ocenění: o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 400/2 v bytovém domě č.p. 400, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 379, k.ú. Trmice, v ulici Fügnerova v Trmicích, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Fügnerova 400/24, 400 04 Trmice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 080 EX 131/11 - 37, pro účely exekučního řízení Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
248.444 Kč
Market value Tržní hodnota
80.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
80.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
82.000 Kč
nestanoveno Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
jednotka - byt č. 400/2
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
sklep
Size: Velikost
podíl 511/5502 z 334 m2 tj. 31 m2
Location in the town: Poloha v obci:
střední část obce
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídající velikosti obce
Unit price: Jednotková cena
379
800 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitá věc:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
51,10 m2
Unit price: Jednotková cena:
1566 Kč/m2
Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
75 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice je oceňovaný byt ve vlastnictví paní Mariany Hercíkové, bytem Fügnerova 400/24, 400 04 Trmice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 1.015,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 023 EX-04663/2013 011 ze dne 7.2.2014, právní moc ke dni 7.2.2014 - nařízením exekuce na základě Usnesení Okresního soudu v Ústí nad Labem ze dne 1.3.2011 - exekučním příkazem k prodeji, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji 080 EX-131/2011 -9 ze dne 30.5.2013, právní moc ke dni 14.6.2013 - nařízením exekuce na základě Usnesení Okresního soudu v Ústí nad Labem ze dne 25.10.2011 - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 809,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 040 EX-9558/2011 -8 ze dne 15.2.2012, právní moc ke dni 7.3.2012 - zahájením exekuce – pověřený soudní exekutor Exekutorský úřad Prachatice – Mgr. Košina, a to na základě Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 040 EX-1033/2013 ze dne 29.3.2013 - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 810,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 040 EX-1033/2013 -9 ze dne 26.4.2013 - zahájením exekuce – pověřený soudní exekutor Josef Lavička, a to na základě Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 176 EX-04663/2013 ze dne 31.1.2014 Další omezení jsou uvedena v příslušné části C listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. Trmice Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice jsou evidována tato zástavní práva: - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 1.015,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 023 EX-04663/2013 011 ze dne 7.2.2014, právní moc ke dni 7.2.2014 - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 809,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 040 EX-9558/2011 -8 ze dne 15.2.2012, právní moc ke dni 7.3.2012 - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 810,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 040 EX-1033/2013 -9 ze dne 26.4.2013 Další zástavní práva jsou uvedena v příslušné části listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. Trmice. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - v bytě není koupelna ani WC - nutná celková rekonstrukce Strong points / silné stránky: - v minulosti proběhla rozsáhlá rekonstrukce bytového domu - v blízkosti krajské město Ústí nad Labem
-3-
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice, prokazující stav evidovaný k datu 20.3.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Trmice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 2.4.2014 za účasti paní Mariany Hercíkové – majitelky bytu.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
774979 Trmice 553697 Trmice 3137 31.12.2013 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký Vnitřní území obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Trmice patří mezi menší města Ústeckého kraje, ke dni ocenění má 3137 obyvatel. Město se nachází v severní části Ústeckého kraje v sousedství krajského města Ústí nad Labem. Vzdálenost do centra Ústí nad Labem je zhruba 4 km. Obcí prochází silnice II. třídy č. 258 Řehlovice – Trmice – Ústí nad Labem. Ve vzdálenosti zhruba 1 km se nachází železniční stanice Trmice, která leží na trase Koštov – Trmice – Ústí nad Labem. Ve městě se nachází základní občanská vybavenost, kompletní občanskou vybavenost nalezneme v Ústí nad Labem. Property Location / poloha nemovitých věcí: Bytový dům se nachází ve střední části obce, v sousedství se nachází především bytové domy. Vzdálenost od centra města je zhruba 500 m. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 400/2: Oceňovaný byt je situován v 1. nadzemním podlaží, třípodlažního bytového domu č.p. 400, umístěného na pozemku čís. parcel St. 379. Dispoziční řešení bytu: Oceňovaný byt má dispozici 2+0. Sestává z předsíně a dvou pokojů. Je zde možné vytvořit kuchyňský kout, v současné době se z obvyklého kuchyňského vybavení v bytě nachází pouze plynový sporák. V bytě není koupelna ani WC. WC se nachází na chodbě a je společný pro dva byty. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je sedlová, krytinu je plechová, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, povrch tvoří teraco, okna do ulice jsou plastová s izolačními dvojskly, okna do dvora dřevěná dvojitá, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukované, vnější omítky jsou strukturované stříkané. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, plynu a kanalizace. V domě se nenachází výtah. Vybavení bytu: Vybavení bytu tvoří krytiny podlah, okna a dveře nacházející se uvnitř bytu, umývadlo, plynový sporák, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka a vnitřní instalace elektrického proudu, vody a plynu. Vytápění je zajišťováno lokálně na plyn. Stáří a stavební stav domu: Ke stáří bytového domu nebyly na místním stavebním úřadu dostupné žádné podklady. Podle informací z Obecního úřadu v Trmicích byla tato lokalita vystavěna ve 20. letech 20. století Stáří domu pro účely ocenění lze tedy odhadnout na zhruba 90 let. Stavební stav domu je dobrý, zhruba před dvěma lety proběhlo zateplení a rekonstrukce fasády, výměna střešní krytiny, klempířských prvků a v části směřující do ulice výměna původních dřevěných oken za plastová. Stavební stav bytu: Na bytě je patrné značné opotřebení a špatná údržba. Vzhledem k těmto skutečnostem a k chybějící koupelně a WC je nutná celková rekonstrukce bytu.
-5-
Pozemek: K oceňovanému bytu č. 400/2 náleží podíl o velikosti 511/5502 na pozemcích čís. parcel 379, k.ú. Trmice. Tyto pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn stavbou bytového domu č.p. 400, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace a je přístupný z veřejně přístupného pozemku. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 400/2 v bytovém domě č.p. 400, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 379, k.ú. Trmice, v ulici Fügnerova v Trmicích, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. Trmice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. dubna 2014
80.000,- Kč Slovy: Osmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Všechna práva a závady jsou vypsány v části C listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1125, neboť dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 1125, které dražbou nezanikne.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 114/6684/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
V Mostě dne 6. 4. 2014
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
114/6684/2014
LV no.:
1125
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
Kč
%
Kč
3
3
m
1
2
Kč/m
2
m
Jednotka - byt č. 400/2
Kč/m
51,10
17 505
894 513
75,0
223 628
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
223 628
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
2
2
m
1 2 3
zastavěná plocha a nádvoří
375
Kč
Kč/m
334,00
800
24 816
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
podíl o velikosti 511/5502
24 816
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
248 444
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Lease price per sq. m.
Name
Area for lease
Název
Pronajímatelná Cena za pronájem m2 plocha 2
m
2
Kč/m /year/rok
Gross yield
Risk of loss of rent
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
0
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
2
Kč
2
m
Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy
Komentář
2
Kč
Kč/m
Cena za objekt
Comments
Kč/m
1
Byt 1+1, Ústí n. Labem - Mojžíř
90 000,00
4-14
34,00
bytová
2 647
0,65
58 500,00
Nabídka RK 1), okrajová lokalita Ústí, byt v 1 721 původním stavu, v bytě kuchyňská linka, koupelna a sociálním zařízení
2
Byt 1+1, Ústí n. Labem - Mojžíř
90 000,00
4-14
34,00
bytová
2 647
0,65
58 500,00
Nabídka RK 2), byt v družstevním vlastnictví*, 1 721 po rekonstrukci, byt udržovaný s koupelnou a soc. zařízením
49 000,00
Znalecký posudek 3), obdobná lokalita, byt v 1 361 družstevní vlastnictví*, původní udržovaný stav, v bytě koupelna a WC
3
Byt 1+1, Horní Krupka - Maršov
70 000,00
4-14
36,00
bytová
1 944
0,70
*v lokalitě se prodávají byty v družstevním vlastnictví za obdobné ceny jako byty v osobním vlastnictví
1) nabídka realitní kanceláře FAKT REALITY, Ústí n. Labem
2) nabídka realitní kanceláře DŮM REALIT, Ústí n. Labem
3) nabídka realitní kanceláře STING, Teplice
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
0,248
mil.Kč
nestanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,082
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,800
mil.Kč
Mapa širších vztahů, Trmice č.p. 400, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
Jednotka - byt č. 400/2 v Trmicích, okres Sokolov, Ústecký kraj
Pohled na ulici
Západní pohled na dům
Jihovýchodní pohled na dům
Severozápadní pohled na dům
Společné prostory
Předsíň
Pokoj s okny do ulice Fügnerova
Obývací pokoj
Umyvadlo v obývacím pokoji
Obývací pokoj
Společné WC na chodbě
