-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1588-174/2014 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovité věci: rodinném domě č.p.728 stojícím na pozemku parc. č. St. 829, včetně pozemků parc.č. St. 829 a p.č. 367/5, věcného břemene a příslušenství, katastrální území a obec Lipník nad Bečvou, okres Přerov (LV č.40).
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 070 EX 2021/12
Podle stavu ke dni 14. 4. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 15. 4. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na nemovité věci, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 728 Dr. Brzobohatého 728/6, Lipník nad Bečvou Přerov Lipník nad Bečvou Lipník nad Bečvou
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 7. 3. 2014 a následně 14. 4. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku ani nestanovil náhradní termín prohlídky. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 40 pro k.ú. Lipník nad Bečvou ze dne 4. 2. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáš Pospíchal Sp.zn. 070 EX 2021/12-30 o ustanovení znalce ze dne 4. 2. 2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastníci nemovité věci jsou v KN na LV č. 40 zapsáni: Richter Jan, Dr. Brzobohatého 728/6, Lipník nad Bečvou I-Město, 75131 Lipník nad Bečvou
1/2
SJM Richter Jan a Richterová Miroslava (povinná) Dr. Brzobohatého 728/6, Lipník nad Bečvou I-Město, 75131 Lipník nad Bečvou
1/2
Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve městě Lipník nad Bečvou, v okrese Přerov, v Olomouckém kraji. Dům se nachází na ul. Dr. Brzobohatého,200 m východně od železniční stanice, 550 m západně od autobusového nádraží a 800 m západně od náměstí T. G. Masaryka . Nemovitá věc je tvořena rodinným domem č.p.728 stojícím na parc.č.St.829, pozemkem parc.č.St.829 a p.č. 367/5 (zahrada), včetně příslušenství a trvalých porostů, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovité věci tvoří: a)venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata a vrátka, přípojky IS, studna b)trvalé porosty - trvalé porosty jsou různého druhu a stáří Nemovitá věc se nachází v zastavěném území objekty pro individuální bydlení. Ve městě Lipník nad Bečvou se nachází veškerá občanská vybavenost, která je dostupná v dosahu pěší chůze. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v lokalitě navazující na střed města, centrum města v pěším dosahu Negativa oceňované nemovité věci: - nemovitá věc sousedí v těsné blízkosti z obou stran s rodinnými domy sousedních vlastníků
7. Obsah posudku A. Nález B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění práv a závad III) Závěr C. Rekapitulace Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 728 stojící na pozemku parc.č. St. 829 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, přízemní se sedlovou střechou, kde půdního prostoru je částečně využito jako podkroví. Základy objektu betonové. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů. Střecha je sedlová, s krytinou z pálených tašek. Fasádní omítky zcela zvětralé, místy opadané. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení domu, tzn. provedené vnitřní omítky, podlahy místností, okna dřevěná, dveře hladké plné nebo prosklené, ústřední vytápění s kotlem na plyn případně tuhá paliva. Standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van případně sprchových koutů. Zastavěná plocha objektu činí cca 145 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 140 m2. Stáří původního domu odhaduji na více než 50 let. Objekt je po částečné rekonstrukci, nová střecha vč. krytiny. Další rozsah rekonstrukce objektu není znalci znám. Technický stav objektu je průměrný. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 50%. B) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. St. 829 Parc.č.367/5
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
o výměře 355 m2 o výměře 467 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 728 a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté, udržované a nachází se zde trvalé porosty. Celková výměra funkčního celku činí 831 m2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci do 5 km se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 700 tis. až 1 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Srov. 1 Lipník nad Lipník nad Bečvou čp.728 Bečvou ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
831 145 140
Srov. 3 Dolní újezd
1126 72 55 950 000 nabídka
338 198 200 999 000 nabídka
0,95 IV.14
horší
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
horší
2,00 lepší
0,95 srov.
1,00 horší
1,05
IV.14
lepší
srov.
0,90
1,00
0,95
1,05
nabídka
IV.14
lepší
266 120 90 755 000
0,90
1,00
0,95
vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
298 151 205 860 000
0,90
1,00
Srov. 5 Lhota
nabídka
III.14
lepší
Srov. 4 Týn nad Bečvou
0,95 srov.
1,00 horší
1,10
příslušenství lepší srov. lepší korekce pro příslušenství 0,95 1,00 korekce pro velikost domu 1,25 0,85 korekce pro velikost pozemku 0,90 1,10 Indikovaná hodnota nemovitosti 1 069 737 1 010 242 878 488 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 1 069 737,- Kč
1,00 horší
1,10
1,20 horší
0,95 0,85 1,15
0,80 1,15 1,15
751 100
1 639 117
-6Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 070 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 070 000,- Kč
II.) Ocenění práv a závad Na listu vlastnictví č. 40 v oddílu C je zapsáno věcné břemeno služebnost práva vedení kanálu pro Město Lipník na Bečvou, nám. T. G. Masaryka 89/11, Lipník nad Bečvou, váznoucí na pozemku parc.č.367/5. Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu se zákonem paušální částkou. Ocenění věcného břemene:
10 000,- Kč
III. Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: rodinného domu č.p.728 stojícího na pozemku parc.č.St.829, včetně pozemků parc.č.St.829, zahrady parc.č.367/5 a příslušenství, v k.ú. a obci Lipník nad Bečvou, okresu Přerov (LV č. 40), je stanovena ke dni 14. 4. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 070 000,- Kč. Spoluvlastnický podíl ve výši ½ by pak činil 535 000,- Kč. Ocenění spoluvlastnické podílu: Není na trhu běžné, aby se obchodovalo s podíly na nemovitostech a ani zájem o koupě podílu na nemovitostech není veliký. Z tohoto důvodu se jedná o obtížněji obchodovatelnou nemovitost. Vzhledem k této skutečnosti redukuji cenu zjištěnou srovnávací metodou o 20% (535 000 * 0,8) = 428 000,- Kč. Ocenění věcného břemene:
10 000,- Kč (spoluvl. podíl ½ činí 5 000,- Kč).
Cena obvyklá spoluvl. podílu ve výši ½ po zohlednění závad váznoucích na nemovité věci 423 000,- Kč
-7-
C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu v SJM ve výši ½ na nemovité věci následovně: 1) Cena obvyklá spoluvl.podílu ½ na nemovité věci bez závad
428 000,- Kč
Slovy: čtyřistadvacetosmtisíc Kč 2) Ocenění věcných břemen spojených s nemovitou věcí ve výši spoluvl. podílu ½
5 000,- Kč
Slovy: pěttisíc Kč 3) Cena obvyklá spoluvl. podílu 1/2 na nemovité věci po zohlednění závad váznoucích na spoluvlastnickém podílu
423 000,- Kč
Slovy: čtyřistadvacettřitisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné další právní vady vyjma věcného břemene zapsaného v části C/LV, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 15.4. 2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1588-174/2014 znaleckého deníku.
-8-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
-9-
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Čelní pohled z ulice
Pohled z pravé strany na zahradu.
Pohled z levé strany na zahradu.
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Na Bečvě, Lipník nad Bečvou - Lipník nad Bečvou I-Město Cena: 950 000,- Kč Zastavěná plocha: 72 m2 Užitná plocha: 55 m2 Velikost pozemku: 1 126 m2 RD řadový zděný rodinný dům dispozičně řešený jako 2+1 v klidné části Lipníka nad Bečvou. Dům má jedno nadzemní podlaží, ve kterém se nachází samostatné WC, koupelna (vana, plynový kotel na vytápění, karma na ohřev vody), dva pokoje (samostatné vchody z chodby, ale propojené dveřmi) a kuchyně (kuchyňská linka, dřez se studenou vodou, plynový sporák). Užitná plocha 72 m2. Vstup na zahradu přes verandu nebo od hlavní cesty přes průchod možno využitelný jako garáž. Zahrada rovinatá, udržovaná, nepoškozený skleník, ovocné stromy, keře. Plocha zahrady 877 m2. Dům je napojen na elektro, obecní vodovod, plyn, kanalizaci. Vytápění ústřední plynové. Dům je suchý, má dřevěná okna, krovové konstrukce vč. plechové střechy v bezvadném stavu. Celková plocha 1.126 m2.
Nemovitá věc č. 2 RD Dolní Újezd (Přerov) Cena: 999 000,- Kč Zastavěná plocha: 198 m2 Užitná plocha: 200 m2 Velikost pozemku: 338 m2 RD se zahradou o celkové ploše 338 m², z toho zastavěná plocha 198 m². Dispozice domu: kuchyně, tři pokoje, WC s koupelnou. Dům po částečné rekonstrukci. Vytápění, nový rozvod plynového topení, kombinovaný kotel a TP. Zdroj vody dálkový vodovod.
Nemovitá věc č. 3 RD Svobody, Týn nad Bečvou Cena: 860 000,- Kč Zastavěná plocha: 151 m2 Užitná plocha: 205 m2 Velikost pozemku: 298 m2 RD 6+1, pozemek o výměře 298 m2, z toho zastavěná plocha 151 m2. V přízemí je kuchyň a čtyři pokoje, koupelna s WC, veranda, dřevěné schodiště a komora. V podkroví jsou dva pokoje a terasa. Budova je izolovaná. Možnost dalšího rozšíření v půdním prostoru. Vytápění kamny na tuhá paliva, prostorný, klenutý sklep.
Nemovitá věc č. 4 RD Lhota (okres Přerov) Cena: 755 000,- Kč Zastavěná plocha: 120 m2 Užitná plocha: 90 m2 Velikost pozemku: 266 m2 RD 4+1 v obci Lhota, která je vzdálená 6km od Lipníka nad Bečvou. Jedná se o přízemní RD, který je rozdělen na dvě části. V jedné části je samostatný velký pokoj s vlastní koupelnou a WC, v druhé části domu se nachází tři pokoje, koupelna, WC a kuchyň. Dále k domu náleží, garáž, dílna, technická místnost. K domu není žádná zahrada, pouze vybetonované nádvoří, kde se dá udělat příjemné posezení ke grilování.
