2014

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5440-10/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/12 na nemovitosti – rodinný dům č.p.88 realizovaný na pozemku p.č.655 s příslušenstvím a s pozemky p.č.655, p.č.654/1 a p.č.654/2, v obci Sázava, katastrální území Černé Budy (kód:746169), okres Benešov

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti - 003 EX 1693/06-44

Oceňovací vyhláška:

Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších vyhlášek, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.

Oceněno ke dni:

27. prosince 2013

Posudek vypracoval:

Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran a přílohy. V Praze, dne 20. ledna 2014

Znalecký posudek č.5440-10/2014

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí. Pro tento konkrétní případ je cena stanovená jako cena zjištěná (tj. vypočtená podle platné oceňovací vyhlášky). Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/12000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při stanovení ceny zjištěné nákladovým způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení rozhodných údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/12 je prakticky nepronajatelný, nemovitost proto není hodnocena výnosově. Z veřejně dostupných informací lze zjistit nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené na základě metody srovnávacíí.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v katastrálním území Černé Budy (kód: 746169), obec Neustupov. Nemovitost je přístupná ze zpevněné komunikace – ulice Uhlířskojanovická. Oceňovaná nemovitost se nalézá v severní části města Sázava. Objekt je lokalizován v zástavbě s převážně rodinnými domy. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace II. třídy č.335 spojující město s dálnicí č.D1. Dálnice se nalézá cca 10 km západním směrem, okresní město Benešov je vzdáleno přibližně 20 km jihozápadně a Praha je 45 km směrem na severozápad. Hromadnou dopravní obsluhu zajišťují autobusové a vlakové linky s přímými spoji na Benešov, Prahu a jiné města a obce. Dle Malého lexikonu obcí žije v Sázavě 3770 stálých obyvatel. Ve městě Sázava je k dispozici, vyjma finančního a katastrálního úřadu, plná občanská vybavenost. Nemovitost je tvořena stavbou bytového domu, příslušenstvím, venkovními úpravami a pozemky. Povinná v objektu nebydlí, vnitřní prostory nebyly vlastníky zpřístupněny. Z tohoto důvodu jsou některé konstrukce a vybavení stanoveny na základě vnějšího šetření, informací získaných na místně příslušných úřadech a informací a podkladů poskytnutých spoluvlastníkem nemovitosti.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 12.11.2013 č.j. 003 EX 1693/06-44 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Černé Budy (kód:746169), obec Sázava, list vlastnictví č.27, vyhotovený dálkovým přístupem dne 12.11.2013 Mapa geografického systému ČUZK – katastrální území Černé Budy (kód: 746169). Místní šetření se dne 27.12.2013 a opakované místní šetření dne 13.1.2014 za přítomnosti exekutorského vykonavatele Exekutorského úřadu Prahy 10. Podklady a informace poskytnuté spoluvlastníkem nemovitosti. Údaje zjištěné znalcem na místě a na místně příslušných úřadech.

3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.27 pro katastrální území Černé Budy (kód: 746169), obec Sázava zapsáni: Jan Bednář, Ing. identifikátor: 420615/031 Přeštická 1094/8 102 00 Praha-Hostivař podíl 1/6, Marie Bednářová Identifikátor: 455715/108 Nad Petruskou 2283/10 120 00 Praha-Vinohrady podíl 1/6, Filip Dostál, MUDr. Identifikátor: 691025/0182 Melodická 1417/11 155 00 Praha-Stodůlky podíl id.1/6, -3-

Znalecký posudek č.5440-10/2014 Dana Jarolímová Identifikátor: 695315/0864 Frant. Kavalíra 364 285 06 Sázava podíl 1/12, a Bohuslava Pojezná identifikátor: 425706/011 Uhlířskojanovická 88, 285 06 Sázava-Černé Budy podíl 5/12.

4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Inzertní listy srovnatelných nemovitostí

5. Předmětem ocenění jsou 1) Budova č.p.88 2) Vedlejší stavba 3) Venkovní úpravy 4) Pozemek p.č.655 5) Pozemek p.č.654/2 6) Pozemek p.č.654/1

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Budova č.p.88 Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je stavba bytového domu č.p.88 realizovaná na pozemku p.č.655 v katastrálním území Černé Budy (kód:746169), v obci Sázava. Dům je přístupný ze soukromé nezpevněné komunikace, která je přístupná ze silnice II. třídy č.355 Uhlířskojánská. Stáří stavby rodinného domu je dle dostupných podkladů 86 let. Objekt je podsklepená patrová stavba s částečně upraveným podkrovím a půdním prostorem. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba domu je tradiční, realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Objekt je vystavěn na základech s poškozenou hydroizolací. Střecha je sedlová s dřevěným krovem. Krytinu tvoří osinkocementové šablony. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře jsou dřevěné. Vrata jsou dřevěná, dvoukřídlá. Podlahy jsou betonové a dřevěné, povrchové úpravy podlah sestávají převážně z povlakových krytin a keramické dlažby. V hygienických místnostech, na záchodech a v kuchyních je převážně keramický obklad. Vytápění je centrální kotlem na tuhá paliva, podlahové elektrické a elektrickými přímotopy. Ohřev TUV je elektrickými průtokovými výměníky. V bytovém domě se nacházejí 4 samostatné bytové prostory: 1.NP: 3 x 1+1, 2.NP:3+1. 1NP: garáže, kotelna, skladovací prostory. Objekt je napojen na rozvod elektro, vodu, plyn a je odkanalizován. Technický stav objektu je dobrý. Vážné statické poruchy nebyly nalezeny. 1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 1.3 Obestavěný prostor 1.PP 10.23*12.97*2.8+3.93*9.62*2.6 1.NP 10.23*12.97*3.30+3.93*4.22*3+ 1.71*2.6*2.6+3.93*4.22*2.6 2.NP 10.23*12.97*3+1.68*2*2.8 Zastřešení 10.23*12.97*4.04/2

=

469.81 m3

= = =

542.29 m3 407.46 m3 268.02 m3

_________________________________________ 3

celkem =

-5-

1687.57 m

Znalecký posudek č.5440-10/2014 1.4 Podlaží Označení

Rozměry zastavěné plochy Zastavěná plocha

Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1.PP 1.NP

2.NP

10.23*12.97+3.93*9.62 170.49 m2 10.23*12.97+3.93*4.22+1.71*2.60+3.93* 4.22 170.30 m2 10.23*12.97+1.68*2 136.04 m2

1.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Obj.podíl

2.80 m

3.30 m 3.00 m

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 9. 12. 24. 25.

Základy vč. zemních prací podstandard Svislé konstrukce podstandard Vnitřní obklady keramické chybí Vrata navíc Výtahy chybí Ostatní chybí

0.06000

100%

-0.06

0.18800

100%

-0.188

0.02100

100%

-0.021*1.852

0.04040

100%

0.0404*1.852/Ki

0.01300

100%

-0.013*1.852

0.05600

100%

-0.056*1.852 ________________________________________________

-0.37957 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.37957) = 0.7950 1.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. Obj.podíl (B) (C) (A)

Podíl části

Opotřebení konstrukce B/C * 100 A

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4. 5.

Základy vč. zemních prací 86 150 0.03380 Svislé konstrukce 86 120 0.10592 Stropy 86 120 0.10043 Zastřešení mimo krytinu 86 120 0.06491 Krytiny střech 40 50 0.02939 -6-

100%

1.9379%

100%

7.5909%

100%

7.1975%

100%

4.6519%

100%

2.3512%

Znalecký posudek č.5440-10/2014 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Klempířské konstrukce 20 30 0.00857 Úpravy vnitřních povrchů 86 86 0.08451 Úpravy vnějších povrchů 86 86 0.03797 Vnitřní obklady keramické 0.00000 Schody 86 120 0.03674 Dveře 86 100 0.03919 Vrata 40 50 0.04948 Okna 86 86 0.06614 Povrchy podlah 20 40 0.03797 Vytápění 20 40 0.05756 Elektroinstalace 30 40 0.06369 Bleskosvod 40 50 0.00490 Vnitřní vodovod 30 40 0.04042 Vnitřní kanalizace 30 40 0.03919 Vnitřní plynovod 20 40 0.00490 Ohřev vody 20 40 0.02572 Vybavení kuchyní 20 40 0.02205 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 20 40 0.04655 Výtahy 0.00000 Ostatní 0.00000 Instalační prefabrik.jádra 0.00000

100%

0.5713%

100%

8.451%

100%

3.797%

100% 100%

2.633%

100%

3.3703%

100%

3.9584%

100%

6.614%

100%

1.8985%

100%

2.878%

100%

4.7767%

100%

0.392%

100%

3.0315%

100%

2.9392%

100%

0.245%

100%

1.286%

100%

1.1025%

100%

2.3275%

100% 100% 100% ______________________________

74.0015% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 74.0015%.

-7-

Znalecký posudek č.5440-10/2014 1.7 Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 158.94 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.04 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

= Kč

2.150,x 0.9390 x 0.9615 x 0.9908 x 0.7950 x 1.0000 x 2.1310 x 0.8010

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1687.57 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 74.0015% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč

2.609,89 4.404.372,07 4.404.372,07 3.259.301,40 1.145.070,67

_______________________________________________________________________________________________________________

Budova č.p.88

Cena celkem Kč

1.145.071,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Vedlejší stavba Oceněno podle § 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. 2.1 Popis Předmětem ocenění je vedlejší stavba - kolna, která tvoří příslušenství rodinného domu č.p.88, katastrálním území Černé Budy (kód:746169), v obci Sázava. Stavba je realizována na pozemku p.č.654/1. Stáří stavby je stanovena odborným odhadem. Objekt je nepodsklepený přízemní objekt se sedlovou střechou. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Objekt je zděný, samostatný. Střecha je sedlová, krytina sestává z plechu. Okna jsou jednoduchá, dveře jsou dřevěné. Rozvod elektra. Technický stav objektu je dobrý. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 4.4*8.5*3 Zastřešení 4.4*8.5*0.6/2

= =

112.20 m3 11.22 m3

_________________________________________ 3

celkem =

-8-

123.42 m

Znalecký posudek č.5440-10/2014 2.4 Vybavení stavby Všechny konstrukce a vybavení mají standardní vybavení a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 2.5 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%. 2.6 Výpočet ceny objektu (§ 7 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

= Kč

1.250,x 1.0000 x 1.0000 x 1.0000 x 2.0930 x 0.8010

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 123.42 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 50% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč

2.095,62 258.641,42 258.641,42 129.320,71 129.320,71

_______________________________________________________________________________________________________________

Vedlejší stavba

Cena celkem Kč

129.321,-

_______________________________________________________________________________________________________________

3. Venkovní úpravy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.

3.1 Venkovní úpravy Oceněno podle § 10 vyhlášky. 3.1.1 Popis Venkovní úpravy především sestávají z oplocení, zpevněných ploch a přípojek. 3.1.2 Zjištěná cena Poř.číslo Název

Cena

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2.

Budova č.p.88 Vedlejší stavba

1201980.00 129321.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem zjištěná cena

1331301.00

-9-

Znalecký posudek č.5440-10/2014 3.1.3 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná cena hlavních staveb 3,5% ze zjištěné ceny

= Kč = Kč

1.331.301,46.595,54

_______________________________________________________________________________________________________________

Venkovní úpravy

Cena celkem Kč

46.596,-

_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________

Venkovní úpravy

Cena celkem Kč

46.596,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4. Pozemek p.č.655 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 4.1 Popis Pozemek p.č.655, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 446 m2, katastrální území Černé Budy (kód: 746169), obec Sázava. Na pozemku se nalézá stavba rodinného domu č.p.88. 4.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

10%

4.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (3770 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 446.00 m2

= Kč

55,54

= Kč = Kč

55,54 61,09

= Kč = Kč

x 2.1310 x 0.8010 104,28 46.510,33

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.655

Cena celkem Kč

46.510,-

_______________________________________________________________________________________________________________

5. Pozemek p.č.654/2 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 5.1 Popis Pozemek p.č.655, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 51 m2, katastrální území Černé Budy (kód: 746169), obec Sázava. Na pozemku se nalézá stavba bez č.p./č.e. ve vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků oceňované budovy č.p.88. 5.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

- 10 -

10%

Znalecký posudek č.5440-10/2014 5.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (3770 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 51.00 m2

= Kč

55,54

= Kč = Kč

55,54 61,09

= Kč = Kč

x 2.1310 x 0.8010 104,28 5.318,45

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.654/2

Cena celkem Kč

5.318,-

_______________________________________________________________________________________________________________

6. Pozemek p.č.654/1 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 6.1 Popis Pozemek p.č.654/1, ovocný sad, výměra 2918 m2, katastrální území Černé Budy (kód: 746169), obec Sázava. Pozemek je oceněn dle skutečného užití (funkční celek s pozemkem p.č.655). Na pozemku se nachází vedlejší stavba k budově č.p.88. 6.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

10%

6.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (3770 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 2918.00 m2

= Kč

55,54

= Kč = Kč

55,54 61,09

= Kč = Kč = Kč

x 2.1310 x 0.8010 104,28 41,71 121.719,40

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.654/1

Cena celkem Kč

121.719,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 11 -


CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE 1) Budova č.p.88 2) Vedlejší stavba 3) Venkovní úpravy 4) Pozemek p.č.655 5) Pozemek p.č.654/2 6) Pozemek p.č.654/1

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

1.145.071,129.321,46.596,46.510,5.318,121.719,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky

Kč Kč

1.494.535,1.494.540,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 12 -


METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění budovy č.p.88 realizovaného na pozemku p.č.655 s příslušenstvím a s pozemky p.č.655, p.č.654/1 a p.č.654/2, vše v katastrálním území Černé Budy (kód: 746169), obec Sázava, je použita metodika nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňované nemovitosti je srovnávána s hodnotou obdobných nemovitostí. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitostí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovitosti a lokalitu. Cena standardní nemovitosti je stanovena porovnáním s obdobnými (srovnávacími) nemovitostmi. K vyjádření odlišností kvalitativního charakteru oceňované a srovnávací nemovitosti je užito indexu porovnávací nemovitosti, pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti. Podobný postup je uplatněn v případě vyjádření odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkové obvyklé ceny oceňované nemovitosti, ty jsou stanoveny pomocí indexu oceňované nemovitosti. V tomto případě jsou za standardní nemovitost považovány větší (více než 1100 m3 obestavěného prostoru) rodinné domy, které jsou lokalizovány v obci Sázava, ulice Uhlířskojánská a okolí, jsou ve dobrém technickém stavu (včetně bytového prostoru), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální vytápění na tuhá paliva, vlastní studna, kanalizace do žumpy či septiku, samostatně stojící, s vedlejšími stavbami bez vlivu na cenu, s možností parkování, s velikostí pozemku cca 1050 m2 a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, IS, typ domu, vedlejší stavby, velikost pozemku, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové nájemní ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.

- 13 -


Technický stav bytového prostoru

k3

Technický stav budovy

k2

Lokalita

k1

Jednotková cena po redukci na pramen ceny [Kč/m2]

KRC

Jednotková cena [Kč/m2]

I

Nabídková cena nemovitosti [Kč] Užitná plocha [m2]

2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou

1

3 500 000 350 10 000,00 0,85

8 500,00

1,00 Černé Budy, Anenská 1,00 velmi dobrý 0,95

2

1 899 000 136 13963,24 0,85

11868,75

1,10

Sázava, Husova

1,05

po po 1,05 rekonstrukci rekonstrukci

0,85

5 737,50

0,95

Dojetřice

0,85

před 0,95 rekonstrukcí

4 699 000 360 13 052,78 0,85

11 094,86

1,00

Černé Budy

1,05

po po 1,05 rekonstrukci rekonstrukci

7 327,48

1,10

Sázava, Husova

3

4

k6

Typ vytápění

k7

Vybavení

k8

Inženýrské sítě

1,00 velmi dobrý 1,00 velmi dobrý

Typ oken

0,85

k5

8 620,57

dobrý

Typ konstrukce

87

6 750,00

k4

749 990

148

I

5

999 000

dobrý

1

1,00

cihlová

1,00

standard

1,03

elektrický kotel

1,00

částečně vybavený

1,10

elektro, voda, kanalizace, plyn, studna

2

1,00

cihlová

1,00

standard

1,05

plynový kotel

1,00


1,10


3

1,00

cihlová

1,00

standard

1,00

centrální tuhá paliva

1,00


1,00

studna, septik/žumpa, elektřina

4

1,00

cihlová

1,05

nadstandard, nová

1,05

plynový kotel

1,00


1,10


5

0,95

smíšen á

1,00

standard

1,05

plynový kotel

1,00


1,10


- 14 -

3

1,00

4

1,00

5

1,00

samostat ně stojící samostat ně stojící samostat ně stojící

1,00

JTCO

1,03

IS

samostat ně stojící

Další vlivy - jinde nezahrnuté

1,00

k13

2

Velikost pozemku [m2]

1,10

k12

k10

samostat ně stojící

Vedlejší stavby

Typ domu

1,00

k11

k9

1

Možnost parkování

-


garáž

1,20

vejminek, skleník

0,99

1013,0 0

1,00

bez dalších vlivů

1,41

6028,37

1,00

bez vlivu na cenu

0,90

143,00

1,50

balkon,terasa,+p rovize

1,95

6086,54

0,92

313

0,90

2.NP neobyvatelné

0,64

8 964,84

1,10

2079

1,05

balkon,terasa

1,70

6 526,39

0,90

150

0,95

cena bez provize

1,03

7 114,06

vlastní venkovní stání parkován í možné

1,00

1,10

garáž

1,00

1,00

parkován í možné

1,00

bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu

3. Oceňovaná jednotková cena _______________________________________________________________________________________________________________

Průměrná cena z jednotkových tržních cen srovnávaných nemovitostí (Kč/1 m2) = Kč Koeficienty: K1: lokalita – obec Sázava, Uhlířskojánská K2: technický stav domu – dobrý K3: technický stav bytového prostoru – dobrý K4: typ konstrukce – cihla K5: typ oken – standardní K6: vytápění – centrální na tuhá paliva, el.přímotopy, el. podlahové K7: vybavení - částečné K8: IS – vodovod, kanalizace, elektro, plyn K9: typ domu – samostatně stojící K10: parkování - garáž K11: vedlejší stavby – kolna K12: velikost pozemku – 3415 m2 K13: další vlivy – svažitý pozemek, příjezd po nezpevněné příkré komunikaci Index odlišnosti oceňované nemovitosti Cena za m2 = Kč 2 Cena za celou výměru 250,00 m = Kč

7 123,49 x 1,00 x 0,95 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,10 x 1,00 x 1,10 x 1,02 x 1,24 x 0,90 1,24 8833,49 2 138 763,20

_______________________________________________________________________________________________________________

Výsledná cena – srovnávací metoda

Cena celkem Kč

2 140 000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 15 -


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na bytovém domě s vedlejší stavbou a pozemky realizovaný v severní části obce Sázava. BD je v původním, zhoršeném technickém stavu. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovitosti: - Možnost napojení na úplnou infrastrukturu obce - Komfortní velikost pozemku Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovitosti: - Rozkolísaný trh s nemovitostmi v lokalitě - Zřetelný převis nabídky typově shodných nemovitostí v lokalitě - Původní (zhoršený) technický stav - Přístup po strmé, nezpevněné komunikaci, svažitost pozemku - Více spoluvlastníků. Vzhledem k tomu, že se jedná o podíl, který je sám o sobě nepronajatelný, nelze použít metodu výnosovou. Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Pro tento konkrétní případ je cena zjištěná vypočtena nákladově podle platné oceňovací vyhlášky. Dále je stanovena cena metodou srovnávací, založené na komparaci srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě k datu ocenění. 1) Cena zjištěná 2) Cena srovnávací

Kč Kč

1.356.600,2.140.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitosti ve výši 1/12. Se znalostí komplikací s prodejem ideálního spoluvlastnického podílu, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 se pohybuje zpravidla od 5 do 10 % v závislosti na atraktivitě nemovitosti. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitostí je RD, který je v původním technickém stavu, znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na nemovitosti činí přibližně 5 % z celkové ceny nemovitosti. Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/12 na nemovitosti – rodinný dům č.p.88 realizovaný na pozemku p.č.655 s příslušenstvím a s pozemky p.č.655, p.č.654/1 a p.č.654/2, v obci Sázava, katastrální území Černé Budy (kód:746169), okres Benešov je:

110 000,- Kč Slovy: sto deset tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad.

- 16 -

Znalecký posudek č.5440-10/2014 Rizika: -

-

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je nízké objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika objekt se nachází v území s vodním tokem, možnost záplav nelze vyloučit, vzhledem k realizaci stavby na vyvýšeném pozemku je ale přímé zasažení nepravděpodobné v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské).

Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: - Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky bez závad a práv: Celé nemovitosti: 1.356.600,- Kč Podílu 1/12: 113.050,- Kč. - Na nemovitosti neváznou žádná práva ani závady, které mají vliv na cenu obvyklou a prodejem nezaniknou. - Oceňované nemovitosti nejsou kulturní památkou ve smyslu ustanovení § 13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči. - Cena obecná, za níž je nemovitost prodejná, je: Podílu 1/12: 110.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 20. ledna 2014

.................... vypracoval

- 17 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5440-10/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 18 -

2014

Recommend Documents