ZNALECKÝ POSUDEK č. 2821/2014 O ceně nemovitosti - obvyklé ceně nemovitosti (též tržní) bytové jednotky č. 444/5 v objektu čp. 444/49, ulice Nad Primaskou, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1196/2 a 1196/1 na katastrálním území Strašnice.
Objednatel znaleckého posudku:
Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68 10138 Praha 10
Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely prodeje elektronickou aukcí.
Podle stavu ke dni 6.3.2014 znalecký posudek vypracovala: Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10
Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 10.3.2014
11
stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - obvyklá cena (též tržní) bytové jednotky č. 444/5 v objektu čp. 444/49, ulice Nad Primaskou, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1196/2 a 1196/1 na katastrálním území Strašnice.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č.444/5 Nad Primaskou 444/49 100 00 Praha 10 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Strašnice Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 9 080,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.3.2014.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z KN katastrálního úřadu LV č. 16823 ze dne 10.3.2014 skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti cenová mapa Prahy CMP 2014 pasport bytu vymezení jednotek v budově
5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č.16823 jsou uvedeni jako vlastníci : Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Praha 1 Svěřená správa Městská část Praha 10, Vršovická 1429/68, Praha 10
6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle dat zjištěných na místě a zaměřených při prohlídce nemovitosti.
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatnou bytovou jednotku charakteru 3 + 1 o velikosti 68.50 m2 dle vymezení jednotek v budově. K bytové jednotce patří sklep k užívání o velikosti 1.80 m2 . Bytový dům je situovaný v bloku bytových domů, jako rohový situovaný při ulici Nad Primaskou, která je kolmá na ulici Starostrašnickou a Saratovské, která je kolmá na ulici Černokosteleckou. Průčelí domu se vstupem je situované do poměrně klidné ulice. Občanská vybavenost dobrá v docházkové vzdálenosti drobné prodejny - ulice Starostrašnická a Černokostelecká, nejbližší nákupní centrum Skalka nebo směr centrum Flora. Zastávka tramvaje Starostrašnická nebo Černokostelecká, autobus u metra Starostrašnická, dopravní dostupnost dobrá - tramvaj k metru Želivského tři stanice nebo docházková vzdálenost metro Starostrašnická (stanice tramvají). Parkování v přilehlých ulicích -2-
špatné, zvláště ve večerních hodinách. Jedná se o okrajovou lokalitu centra. Objekt je zděné konstrukce, podsklepený s šesti nadzemními podlažími s výtahem (provedena výměna), zastřešený sedlovou střechou s klempířskými prvky z pozinkovaného plechu (nové). Okna původní dřevěná zdvojená na chodbách ocelová jednoduchá, vstup do domu je zajištěn přes průchod vraty ocelovými s výplní z drátěného skla, chodba se schodišťovým prostorem uzavřena původními prosklenými dveřmi, schody teracové, podlahy teracové. Na mezipodestách hydranty.Fasáda domu v dobré stavu, sokl původní. Stavebně technický stav objektu s průměrnou údržbou. Objekt byl postaven v padesátých letech. Budova obsahuje 28 bytových jednotek a 1 nebytový prostor (lékárna).
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 444/5
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 444/5 Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží šestipodlažního podsklepeného zděného objektu s výtahem. Bytová jednotka sestává ze tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, komory a spíže. K bytové jednotce patří sklep k užívání. Okna dřevěná zdvojená, dveře původní plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře hladké původní do ocelové zárubně. V jednom z pokojů je proveden obklad z palubek a tapeta. Podlahy v pokojích parkety (vhodné k renovaci), v kuchyni původní dlažba, v koupelně dlažba, v předsíni, WC, spíži a komoře teraco. Koupelna vybavena umyvadlem a sprchou (osmdesátá léta), WC s nádržkou bez obkladů stěn. Kuchyň vybavena původní linkou a sporákem (1995) bez digestoře. Vytápění ústřední. Bytová jednotka je v původním stavu, odhadem v osmdesátých letech byl proveden sprchový kout. Stavebně technický stav bytové jednotky vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy a opravy. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky parc.č. 1196/2 a 1196/1 Oceňované pozemky se nachází na katastrálním území Strašnice a jsou oceněny dle platné cenové mapy Prahy CMP 2014 mapový list č. 61. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ § 2 cen. mapa
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1196/2
Výměra [m2] 279,00
1196/1
276,00
Jedn. cena [Kč/m2] 4 260,00
Cena [Kč] 1 188 540,-
4 260,00
1 175 760,2 364 300,-
Pozemky parc.č. 1196/2 a 1196/1 - zjištěná cena
=
2 364 300,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky parc.č. 1196/2 a 1196/1
=
2 364 300,-Kč 2 364 300,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
2 364 300,- Kč
-4-
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 10 64 let 40 167,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 8,70 * 1,00 = 10,40 * 1,00 = 2,30 * 1,00 = 1,00 * 1,00 = 18,70 * 1,00 = 13,50 * 1,00 = 11,00 * 1,00 = 1,40 * 1,00 = 1,50 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: předsíň: koupelna: WC: pokoj: pokoj: pokoj: spíž: komora v bytě: Započítaná podlahová plocha bytu:
8,70 m2 10,40 m2 2,30 m2 1,00 m2 18,70 m2 13,50 m2 11,00 m2 1,40 m2 1,50 m2 68,50 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná – zděná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem - 3.NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled - jih a východ 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - sprcha, umyvadlo , WC samostatné 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje sklep k užívání, komora v bytě 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - ústřední 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 64 let: s = 1 - 0,005 * 64 = 0,68 9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,68 = 0,499 i=1
Index trhu s nemovitostmi -5-
č. IV
Vi 0,10
I II III II
-0,01 0,00 0,05 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III IV
0,00 0,00 0,65
Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu I záplav
Pi -0,06 -0,01 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) - stanice tramvaje Moskevská , autobus Kodaňská 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
I
0,00
II I
0,00 0,00
I
0,00
V
-0,02
V
0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,009 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 40 167,- Kč/m2 * 0,499 = 20 043,33 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 68,50 m2 * 20 043,33 Kč/m2 * 0,930 * 1,009= 1 288 352,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 364 300,- Kč Spoluvlastnický podíl: 685 / 19 230 Hodnota spoluvlastnického podílu: -6-
1 288 352,08 Kč
2 364 300,- Kč * 685 / 19 230 = 84 219,73 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
84 219,73 Kč
Bytová jednotka č. 444/5 - zjištěná cena
=
1 372 571,81 Kč
-7-
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 444/5
1 372 571,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 372 571,80 Kč
Celkem
1 372 571,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 372 571,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 444/5
1 372 571,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 372 571,80 Kč
Celkem
1 372 571,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 372 571,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 372 570,- Kč
slovy: Jedenmiliontřistasedmdesátdvatisícpětsetsedmdesát Kč
VÝNOSOVÁ METODA Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného v daném místě a čase ročního nájemného sníženého o roční náklad na provoz. Nájemné je stanoveno na základě průzkumu trhu nabízených pronájmů, vlastní databáze a publikace - Cenové mapy České republiky 1/2014 - ing. Petr Ort PhD. Průměrný čistý pronájem bytové jednotky 3 + 1 dle cenové mapy české republiky činí v Praze 10 - 9 800,-Kč/měs.
-8-
Inzerované nabídky pronájmů : Věšínova 3 + 1 standard, sklep, 12 500,-Kč/měs
70 m2 , velmi dobrý stav, v 2.NP bez výtahu, po rekonstrukci, vybavení (179,-Kč/m2)
Limuzská 3 + 1 67 m2 byt původní stav udržovaný, s vybavením v 18.NP dům po rekonstrukci, sklep, spíž 9 800,-Kč/měs (146,-Kč/m2) Dvouletky 3 + 1 74 m2 byt po renovaci, v 1.NP bez výtahu, spíž, sklep, plně vybavený 10 000,-Kč/měs (135,-Kč/m2) ----------------------------------------------------------------------------------------------Průměrná cena za m2 v nabídce činí : 153,-Kč/m2 x kredukce pramenu ceny 0.85 = 130,-Kč/m2 Nutné je zohlednění stavebně technického stavu bytu a náklady spojené s vlastnictvím, (údržba, správa, daň z nemovitosti) . 68.50 m2 x 120,-Kč/m2 = 8 220,-Kč/měs Čistý roční výnos za předmětnou bytovou jednotku za pronájem s ohledem na stavebně technický stav a vybavení je stanoven částkou 7 000,-Kč/měs. Matematicky vyjádřeno pro stanovení výnosové hodnoty je použit propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu. Z(čistý zisk) / úroková míra % kapitalizace x 100 % Čistý roční výnos s odpočtem nákladů : 12 x 7 000,-Kč = 84 000,-Kč Cv = 84 000 /8
x 100 = 1 050 000,-Kč
VÝNOSOVÁ METODA činí : 1 050 000,-Kč
POROVNÁVACÍ METODA Tato metoda pro ocenění je založena na srovnání prodejní ceny obdobné bytové jednotky s jednotkou oceňovanou. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu. Použity jsou nabízené inzerované nemovitosti se zohledněním, že tyto ceny jsou nabídkové, tudíž nadhodnocené a ve většině případů obsahují provizi realitních kanceláří. V přímém porovnání je zohledněna lokalita, dopravní dostupnost, technologie provedení a stavebně technický stav bytové jednotky, standard, příslušenství a služby, atraktivita.
-9-
Inzerované nabídky : V Olšinách 3 + 1 celek v dobrém stavu 2 690 000,-Kč V Olšinách 3 + 1 2 890 000,-Kč
65 m2, v 4.NP s výtahem, v dobrém stavu udržovaný, sklep, Objekt jako (41 385,-Kč/m2) 66 m2, v 5.NP s výtahem, po rekonstrukci, sklep dům v dobrém stavu (43 788,-Kč/m2)
Sečská 3 + 1/terasa 65 m2 , v 5.NP s výtahem, velmi dobrý po rekonstrukci, sklep 3 500 000,-Kč (53 846,-Kč/m2) ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Průměrná cena za m2 činí : 46 340,-Kč/m2 x knabídky(redukce pramenu ceny) 0.85 = 39 389,-Kč Po zvážení všech aspektů a porovnání jednotlivých faktorů bytových jednotek je cena stanovena částkou 35 000,-Kč/m2 35 000,-Kč/m2 x 68.50 m2 = 2 397 500,-Kč Dle cenové mapy České republiky 1/2014 průměrná cena za bytové jednotky charakteru 3+1 v Praze 10 - 2 870 000,-Kč.
POROVNÁVACÍ METODA
2 397 500,-Kč
ANALÝZA CENY - stanovení obvyklé hodnoty Ze zjištěných hodnot - výnosové, srovnávací a dle cenového předpisu platného ke dni ocenění použijeme metodu střední hodnoty, jejíž podstatou je aritmetický průměr.
Dle cenového předpisu 441/2013 Sb. Výnosová metoda Porovnávací metoda
1 372 572,-Kč 1 050 000,-Kč 2 397 500,-Kč
CO = (1 372 572 + 1 050 000 + 2 397 500) /3 = 1 606 691,-Kč
- 10 -
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI činí :
1 607 000,-Kč
(slovy : jedenmilionšestsetsedmtisícKč)
V Praze 10.3.2014
Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1. NEM
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.4.1995 č.j. Spr. 69/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2821/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2821/2014.
- 11 -
