Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2067 / 109-01 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1025/4, LV č. 6757, s podílem na společných částech domu a pozemku 47/1188 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 2533, LV č. 4677 pozemek parc.č. St. 2534, LV č. 4677 Adresa Kraj Středočeský kraj Kat. území Beroun Část obce dle LV 4677
Město Ulice
Beroun Kpt.Jaroše
Počet obyvatel 18778 č.p. 1025, 1026
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8 Č.j. 1165/2014-N Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail IČ DIČ Hamplová Karolina - 26701 Králův Dvůr, Havlíčkova 96
Zpracováno pro
dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
25023217 CZ25023217
Počet stran textu 8
Dne Ke dni Prohlídka dne Počet stran příloh
23.12.2014 3.12.2014 3.12.2014
6
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
43.35 m2
25 000 Kč/m2
1 083 800 Kč
1 080 000 Kč Jeden milion osmdesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Komentář k ceně Jedná se o menší byt 2+kk s příslušenstvím v domě zděné technologie v sídlišti v západní části Berouna Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné faktory: - dobrá dostupnost, stabilizovaná lokalita - zděná technologie domu - poloha v domě - občanská a technická vybavenost pěšky dobře dostupná záporné faktory: - méně atraktivní lokalita - převážně původní technický stav - jednostranná orientace oken Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO NE
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno
ANO ANO
Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.6757 : Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 1 200 000 Kč, zajištění budoucí pohledávky, V-5274/2007-202
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva
-2-
Jednotka užívána rodinou sestry vlastníka, nájemní smlouva není NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu smlouva o koupi jednotky uzavřená dne 30.10.2007 nebyla předložena
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6757, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 29.10.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Beroun. smlouva o koupi jednotky z 4.1.1999. Ověřeno Katastrálním úřadem 3.2.1999. Datum předání kompletních podkladů 3.12.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6757, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 29.10.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Beroun. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Beroun je bývalé okresní město ve Středočeském kraji, okres Beroun. Leží na soutoku řeky Berounky a Litavky na hranici Českého krasu a Křivoklátska, na dálnici D5 z Prahy do Plzně, asi 20 km jihozápadně od hranice hl.města Prahy. Ve městě je úplná občanská a technická vybavenost. Je velmi dobře dostupné individuální, autobusovou i železniční dopravou. Ve městě je provozovaná místní doprava. Podél jižního okraje vede dálnice D5 Praha - Plzeň. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Předmětná nemovitost se nachází na západním okraji části Beroun-Město, v lokalitě nízkopodlažní bytové zástavby středně velkého sídliště. Je situovaná v jednosměrné ulici Kpt.Jaroše, přístupné z hlavní ulice Plzeňská ulicí Kubátovou a dále Sokolovskou. Od Plzeňské ulice je odstíněná bloky domů. V sousedství je rozptýlená mezibloková zeleň s hřišti. Parkování je možné na menších parkovištích při JZ štítu a příčných stáních v ulici. Zastávka autobusu je v dobré docházkové vzdálenosti cca 300m - 5 min chůze, centrum ve větší vzdálenosti cca 1,5 km - 3 zastávky autobusu. Základní občanská vybavenost je v sousedství. Z hlediska umístění se jedná o polohu průměrnou, účel užívání je v souladu s okolní zástavbou. Informace o nemovitosti Jedná se o zděný bytový dům se dvěma dvoustranně přístupnými sekcemi (vchody) do ulice a meziblokové zeleně čp.1025 a 1026, postavenými na pozemcích p.č.st.2533 a st.2534. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Bytový dům je zděné technologie s valbovou střechou. Má jedno podzemní podlaží se sklepy a společnými prostory a tři nadzemní podlaží. V nadzemních podlažích se nachází bytové jednotky, tři na podlaží, přístupné přímo osvětleným dvouramenným schodištěm. Krajní byty jsou oboustranné s lodžiemi, prostřední byt je jednostranný. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1025/4 s příslušenstvím o velikosti 2+kk. Nachází se ve 2.NP. Jedná se o vnitřní prostřední byt. Byt je orientovaný na JV do zeleně. Sklepní kóje je v 1.PP. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.1025 a 1026 a pozemcích p.č.st.2533 a st.2534 ve výši 47/1188. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. dispozice bytu : Ze společné hlavní chodby se vstupuje do úzké předsíně, ze které vedou dveře do obývacího pokoje, dětského pokoje, WC. Do kuchyňského koutu se vchází přes obývací pokoj. Koupelna je spojená s WC. Dispozice bytu je dobrá, pokoje nejsou průchozí. Sklep je umístěn v 1.PP.
-3-
Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 2645 Město Beroun parc.č. 2447 Město Beroun
Způsob využití pozemku ostatní plocha zeleň ostatní plocha ostatní komunikace
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Velikost bytu 2+1
Počet NP domu celkem Výtah
4 Ne
Počet podlaží bytu Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
1 jihovýchod
Ano
Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] Bytový dům je v dobrém, udržovaném technickém stavu. Byl provedena zateplení fasády, oprava střešní konstrukce, výměna krytiny, klempířských prvků, oken, nové vstupní portály, vyměněno stoupací potrubí. Opotřebení domu odhad 50%. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % Bytová jednotka je po částečné modernizaci. Bytové jádro je původní zděné. Byla vyměněna kuchyňská linka a spotřebiče. Nová jsou dřevěná euro okna a plovoucí laminátová podlaha. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) Konstrukce Rozsah Okna dřevěná Euro Podlahy obytných místností plovoucí Instalace domovní rozvody vody Fasáda kontaktní zateplovací systém Střecha oprava Kuchyň vyměněna kuchyňská linka, spotřebiče Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
zděné valbový cihelné nebo tvárnicové zdivo vápenná omítka, kerami.obklad v koupelně a za linkou dřevěná EURO laminátové plovoucí WAW, lokální plynové studené a teplé karma
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo, WC
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
60
po částečné rekonstrukci Rok provedení 1998 2004
2004
Konstrukce izolace proti zemní vlhkosti stropy
Provedení s izolací vodorovnou i svislou betonové montované
střešní krytina vnější úpr. povrchů schodiště
pálená tašková kontaktní zateplovací systém teracové stupně
dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
hladké lakované do ocelové zárubně keramická dlažba, laminátová plovoucí, PVC světelný rozvod je proveden
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, plynová deska, trouba elektrická, digestoř, lednice s mrazákem Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
59
1
Mimořádná výbava možnost kabelové televize a internetu Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
-4-
PENB k dispozici PENB zákonná povinnost
Ne Ne
1.NP bytu - výčet místností pokoj pokoj kuchyňský kout koupelna WC předsíň sklep
plocha 15.60 14.30 3.50 1.70 0.80 3.70 7.50
Součet ploch za podlaží
-5-
m m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 15.60 m2 1.0 14.30 m2 1.0 3.50 m2 1.0 1.70 m2 1.0 0.80 m2 1.0 3.70 m2 0.5 3.75 m2
47.10 m2
43.35 m2
2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací.
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 15.12.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 51.5 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 590 000 Kč 10 % 1 431 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, sklep 7m2 Lokalita : sídliště, ul.Kozinova, sousedství, OV Vytápění : kombinovaný plynový kotel Technický stav : po částečné rekonstrukci Dvoustranná orientace oken, větší byt, poslední podlaží
-6-
m2 30 900 Kč/m2 27 800 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 18.11.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 51.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 590 000 Kč 10 % 1 431 000 Kč
m2 31 200 Kč/m2 28 100 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, sklep 7m2 Lokalita : sídliště, ul.Vladislava Vančury, sousedství, OV Vytápění : lokální plynové Technický stav : průměrný Dvoustranná orientace oken, větší byt, poslední podlaží
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 1.12.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 54.5 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 380 000 Kč 10 % 1 242 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, sklep 8m2 Lokalita : sídliště, ul.Třída Míru, sousedství, OV Vytápění : lokální plynové Technický stav : původní Dvoustranná orientace oken, větší byt, poslední podlaží
-7-
m2 25 300 Kč/m2 22 800 Kč/m2
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
22 800 - 28 100 Kč/m2
1 242 000 - 1 431 000 Kč 25 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh obdobných bytových jednotek v OV. Nabídky se pohybují v rozpětí 1,10-1,60 mil.Kč tj.25 000-30 000 Kč/m2, podle polohy, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 22 000-28 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k technickému stavu a umístění v domě, směrována doprostřed rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou sestry vlastníka Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2067-01 znaleckého deníku.
-8-
Fotodokumentace
pohled od Z do ulice Kpt.Jaroše
pohled od S
pohled od J
přístup ze zeleného mezibloku
společná chodba se schodištěm
pokoj
-9-
Fotodokumentace
kuchyň
předsíň
koupelna
WC
karma
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
